SCPI : critères de choix et d'analyse d'une SCPI

Il ny a pas d’obligation (légale) de distribution pour les SCPI.

La logique de ces situations différentes est à chercher du côté de la fiscalité : le bénéfice des SCPI (fiscalement transparentes) est imposé car chaque associé déclare avec ses revenus sa quote-part (du bénéfice, pas de ce qui lui est distribué); le bénéfice des SIIC ne subit pas d’impôts (les SIIC ne paient pas d’IS), mais ce qu’elles distribuent est du dividende sur lequel les actionnaires sont ensuite imposés (sans abattement). Il est logique d’obliger les SIIC à distribuer, sinon il y aurait un risque qu’aucun impôt ne soit payé sur leurs bénéfices.

maxicool a écrit :

Merci pour vos réponses.

Je m’interroge effectivement sur l’intérêt d’un montage SCI IS.
Je doute un peu de son intérêt dans mon cas, vu :
- (surtout) la durée de l’emprunt limitée (15 ans)
- l’emprunt global "modeste" envisagé (300K)
- les frais récurrents d’EC (en relation avec les 300K)
- l’imposition à la sortie des dividendes (PFU 30%)

Pour ma part, je pense que, même si vous n’empruntez pas pour de l’US et que vous avez un cash-flow négatif, vous aurez de toute façon un TRI bien supérieur pendant la phase de capitalisation avec la SCI IS qu’en direct (avec les hypothèses que vous évoquez, 15 ans/300ke).

Ensuite, il y a un élément que vous n’intégrez pas dans votre réflexion pour la suite, c’est l’aspect transmission.
Avec la SCI à l’IS, vous pourrez par exemple donner progressivement des parts en démembrement à vos enfants et, si vous n’avez pas besoin de tout distribuer car vos besoins sont couverts par ailleurs, continuer à capitaliser de manière efficace pour eux (tout en vous réservant la gestion de la SCI aussi longtemps que vous le jugerez nécessaire).

Bien à vous,
cat

cat a écrit :

maxicool a écrit :

Merci pour vos réponses.

Je m’interroge effectivement sur l’intérêt d’un montage SCI IS.
Je doute un peu de son intérêt dans mon cas, vu :
- (surtout) la durée de l’emprunt limitée (15 ans)
- l’emprunt global "modeste" envisagé (300K)
- les frais récurrents d’EC (en relation avec les 300K)
- l’imposition à la sortie des dividendes (PFU 30%)

Pour ma part, je pense que, même si vous n’empruntez pas pour de l’US et que vous avez un cash-flow négatif, vous aurez de toute façon un TRI bien supérieur pendant la phase de capitalisation avec la SCI IS qu’en direct (avec les hypothèses que vous évoquez, 15 ans/300ke).

Ensuite, il y a un élément que vous n’intégrez pas dans votre réflexion pour la suite, c’est l’aspect transmission.
Avec la SCI à l’IS, vous pourrez par exemple donner progressivement des parts en démembrement à vos enfants et, si vous n’avez pas besoin de tout distribuer car vos besoins sont couverts par ailleurs, continuer à capitaliser de manière efficace pour eux (tout en vous réservant la gestion de la SCI aussi longtemps que vous le jugerez nécessaire).

Bien à vous,
cat

Il y a aussi un autre aspect, si pendant la phase de consommation des loyers de SCPI on est fiscalement hors de France si je ne me trompe pas il y a des endroits ou on peut être fiscalisé à peu ou 0% en sortie de rente de la SCI… pour peu qu’on ait des SCPI avec beaucoup de patrimoine à l’étranger…

Pour le passage en SCI à l’IS avec PP et US , ce n’est intéressant qu’au dessus d’un certain montant investi , à mon avis au moins 300.000 euros vu les charges occasionnées et donc un investissement conséquent.
Il faut bien analyser les frais totaux sur la durée y compris à la sortie et sur la période de 10 ans suivante.

Article de l’éditeur ProfessionCGP.com
SCPI : 4,33 % prévus en 2021