Projet gouvernemental d'encadrement des crédits immobiliers

Lmnp75 · #1

Selon le magazine Capital, il semblerait que le gouvernement fasse prochainement des annonces en vue de durcir l’accès au crédit immobilier.

source : Crédit immobilier : le gouvernement devrait bientôt faire des annonces pour durcir les conditions d?emprunt - Capital.fr

L’objectif serait de limiter le volume des crédits immobiliers pour limiter l’augmentation de la masse monétaire et les risques associés au gonflement de celle-ci. Plusieurs mesures viseraient à restaurer les marges des banques. Les annonces pourraient avoir lieu le 13 décembre prochain.

Plusieurs pistes seraient envisagées dont notamment "l’encadrement strict du ratio d’endettement des ménages à 33% du revenu net".

Si une telle mesure était prise, elle signifierait le glas de nombreux projets d’investissements immobiliers "d’aspirants rentiers". Il deviendrait très difficile (voire impossible) de financer à crédit de multiples acquisitions de biens immobiliers de rapport et d’enchaîner les opérations …
Une contrainte sérieuse pour atteindre (via l’immobilier financé à crédit) l’indépendance financière.

Pour ce qui me concerne (investisseur en LMNP), cette perspective apparaîtrait peu réjouissante.

Un article du blog patrimoine (qui fait référence au magazine Capital) aborde ce sujet :
Bientôt le retour de l’encadrement des crédits immobiliers ? Il pourrait devenir plus compliqué d’emprunter

Mots-clés : crédits immobiliers, durcissement de la réglementation, encadrement des crédits

AleaJactaEst · #2

Comment essayer de contrôler "artificiellement" une conséquences des taux bas, tout en se gardant bien de laisser ses taux remonter.

Concerto · #3

Exactement, l’Etat, enfin la BCE, met en place une politique de taux accommodante pour relancer l’économie (pour ne pas dire manipule le prix de l’argent…) puis ce même Etat s’inquiète ensuite des conséquences de ses agissements, avec de nouvelles interventions à la clé ! Interventions qui provoqueront invariablement d’autres effets de bord incontrôlés qui demanderont évidemment de nouvelles actions de l’Etat.

Ceci étant dit, sur les quatre pistes évoquées dans l’article :
- Augmenter les IRA limitera les possibilité d’arbitrage des clients contre les banques (qui verront donc effectivement leurs marges mieux protégées) mais le lien avec les productions de crédits actuelles me semble ténu voire inexistant
- Augmenter les taux d’usure ne servira à rien puisque les banques se livrent une concurrence acharnée aujourd’hui pour faire du crédit immobilier, le dernier produit qui rapporte quelque chose, et qu’elles n’augmenteront pas leurs tarifs suite à une hausse des taux d’usure

Lmnp75 · #4

Concerto,

Par contre créer un taux d’usure inversé "taux plancher" permettrait aux banques d’augmenter leur marge.

Ce qui m’inquiète le plus (égoistement") est le risque de voir s’appliquer strictement la règle des 33% de taux d’endettement.

Timinel · #5

Bonjour

Si je peux me permettre , Etat et BCE sont assez dissociés ( et c’est bien le probleme pour l’etat francais ou l’allemagne , les PIGS au plus fort de la crise ) car, l’etat a " perdu" le controle monétaire.
il y a ici une tentative de regulation sur le marché des particuliers.
Les objectifs de l’etat Francais et de la BCE peuvent etre divergents.

traditionnellement le credit immobilier est un produit bancaire qui rapporte tres peu au banque et est utilisé comme un produit d’appel et de conquete de nouveau client ( je n’irai pas a dire qu’elles sont pretes a perdre de l’argent mais la marge n’est pas la )

cdt

Stinky · #6

A mon avis l’Etat ne peut pas se permettre un ralentissement du marché immobilier. Il gagne trop d’argent sur les ventes des biens pour faire passer ce genre de réforme.

Une des mesures éventuelles serait d’imposer un apport minimum dans tout projet immobilier (5-10%) qui limiterait le taux d’endettement des ménages.

Après tout dépend des modes de calculs, mon banquier me dit que je suis à 0% de taux d’endettement quand mon ancien banquier ne voulait plus me financer car j’étais à 55% de taux d’endettement ^^

A moins d’une épidémie mondiale qui décimerait 30% de la population, le risque de défaillance majeur des ménages me semble faible. Bref on verra les annonces dans 2 jours et comme d’habitude, les IH sauront s’adapter ^^

Pierrot31 · #7

Pourquoi pas limiter le risque? Mais, est-ce que "33% du revenu net" est un bon indicateur du niveau de risque?

Je ne le crois pas… Il faudrait un modèle qui tienne compte du niveau de revenu entre autres variables. On pourrait surement segmenter le risque en fonction de l’âge de l’emprunteur, de l’ancienneté dans le job de l’emprunteur, de la situation du co-emprunteur, de la durée du prêt etc etc…

Mais bon, je ne me fais pas d’illusion… Ils feront un truc sur un coin de table à la manière du pacte de stabilité et puis… Ils verront les effets pervers dans quelques temps… on légiférera à nouveau etc etc… ça fait penser au livre "la grève" de Ayn Rand (livre que je recommande au passage)…

Concerto · #8

Lmnp75 a écrit :
Concerto,

Par contre créer un taux d’usure inversé "taux plancher" permettrait aux banques d’augmenter leur marge.

Je suis d’accord que les deux mesures d’un taux plancher et d’un durcissement sur le taux d’effort permettraient de contraindre l’offre de crédit (je citais dans mon message précédent celles qui n’auraient à mon avis aucun impact).

Timinel a écrit :
Si je peux me permettre , Etat et BCE sont assez dissociés

Oui, j’ai un peu forcé le trait pour les besoins de ma saillie anarchiste… mais le marché du prix de l’argent, c’est à dire les taux d’intérêt, est très loin d’un marché libre !

Timinel a écrit :
traditionnellement le credit immobilier est un produit bancaire qui rapporte tres peu au banque et est utilisé comme un produit d’appel et de conquete de nouveau client

C’était vrai pendant longtemps, et encore plus avec les renégociations massives de ces dernières années, mais les taux négatifs ont changé la donne : les dépôts des clients ne rapportent rien voire coûtent aux banques… Et comme les banques n’ont pas répercuté la totalité de la baisse des taux d’intérêt, elles font des marges confortables aujourd’hui sur le crédit immobilier.

Lmnp75 · #9

J’ai échangé récemment avec mon banquier (je dépasse allègrement le taux de 33%).
A partir du moment ou l’on a une situation financière stable et saine (absence de découvert ou de myriade de crédits à la consommation, revenus réguliers et pas d’incidents de paiement, loyers encaissés régulièrement depuis plusieurs années, projets immobiliers qui se sont avérés judicieux au fil des années ), la décision de prêter se prend au regard des liquidités dont dispose l’emprunteur et de son encours de crédit.
Pour faire court : au delà d’un million d’en-cours (capital restant dû), il freine. Par contre, le fait de disposer en liquidités d’un montant supérieur à 2 ans de mensualités de crédit en liquidités le rassure. Le taux d’endettement passe au second plan.
Bref, en vendant un bien partiellement remboursé, on peut réemprunter pour en acheter un autre plus grand (ou deux équivalents). En faisant de la sorte, il devient possible "d’enchaîner" les opérations.

Ces propos, bien entendu, concernent une expérience personnelle et n’ont pas vocation à être généralisés.

Ce genre de situation va peut être changer avec l’hypothétique nouvelle réglementation

Dernière modification par Lmnp75 (11/12/2019 18h28)

Nek · #10

Concerto a écrit :
C’était vrai pendant longtemps, et encore plus avec les renégociations massives de ces dernières années, mais les taux négatifs ont changé la donne : les dépôts des clients ne rapportent rien voire coûtent aux banques… Et comme les banques n’ont pas répercuté la totalité de la baisse des taux d’intérêt, elles font des marges confortables aujourd’hui sur le crédit immobilier.

C’est étrange de parler de marge confortable quand malgré des progressions d’encours importantes beaucoup de banque voient encore leur marge d’intérêt en volume continuer à régresser.
Et toute la production actuelle à taux bas risque de peser longtemps quand les taux remonteront.

Concerto · #11

Nek a écrit :
C’est étrange de parler de marge confortable quand malgré des progressions d’encours importantes beaucoup de banque voient encore leur marge d’intérêt en volume continuer à régresser.
Et toute la production actuelle à taux bas risque de peser longtemps quand les taux remonteront.

Effectivement je n’ai pas été assez précis.

Une banque de détail gagne de l’argent par différence entre le taux client de ses dépôts (en première approche zéro puisqu’une grande partie de ses dépôts sont des comptes à vue) et le taux client de ses crédits. Les taux étant structurellement en baisse depuis dix ans, les revenus des banques ne peuvent que l’être puisque (pour l’instant) il y a ce taux plancher à zéro sur les comptes à vue.

L’effet est progressif en fonction du rythme de renouvellement des contrats, les anciens contrats ayant des taux plus élevés que les nouveaux (le phénomène de renégociation accélère l’effet).

Ceci posé, cela n’est pas suffisant pour tout comprendre. En effet, si on s’arrête à cette vision-là, bien que juste d’un point de vue macro, on arrive également à des conclusions erronées : tout crédit (même facturé à 0,01%) va toujours augmenter les revenus de la banque tandis que tout dépôt (même rémunéré à 0,01%) va dégrader les revenus de la banque.

Il faut donc introduire ce qu’on appelle un taux de cession interne qui représente le coût (respectivement le gain) de « fabrication » d’un seul crédit (respectivement d’un seul dépôt). La contribution d’un nouveau contrat aux revenus de la banque doit donc s’apprécier non pas juste par son taux client mais par la différence entre le taux client et ce taux de cession interne.

Aujourd’hui, en appliquant cette méthode, un nouveau dépôt présente une rentabilité très faible voire négative tandis qu’un nouveau crédit immobilier présente une marge plutôt élevée. C’est différent de ce qui prévalait il y a encore 5/7 ans où les marges sur les nouveaux dépôts étaient pour le coup colossales (et non pas juste plutôt élevées…) et les marges sur crédits très faibles. Ce « renversement » ayant cependant été défavorable aux banques, par l’effet macro présenté avant.

Et vous avez raison sur le dernier point : l’impact négatif et lent de la baisse des taux sur les revenus des banques de détail aura pour revers de la médaille un impact positif et lent lorsque (si ?) les taux remonteront.

Skarklash · #12

Concerto a écrit :
Une banque de détail gagne de l’argent par différence entre le taux client de ses dépôts (en première approche zéro puisqu’une grande partie de ses dépôts sont des comptes à vue) et le taux client de ses crédits

Cette réponse est partielle. C’est la différence entre le taux du prêt et le coût de refinancement de la banque : ressources des dépôts + emprunts sur le marché + pertes sur les prêts non remboursés.

Comme une banque finance plus que les dépôts qu’elle possède (heureusement pour tout le monde sinon elles ne prêteraient pas beaucoup), c’est surtout le coût des emprunts qui fait la différence et en période de récession le coût des impayés (1% de défaut représente un taux énorme quand les marges d’intérêt sont réduites)

Surin · #13

Timinel a écrit :
traditionnellement le credit immobilier est un produit bancaire qui rapporte tres peu au banque et est utilisé comme un produit d’appel et de conquete de nouveau client ( je n’irai pas a dire qu’elles sont pretes a perdre de l’argent mais la marge n’est pas la )

C’est d’une banalité ce que vous dites … Une source svp ?
Je ne suis pas allé jusqu’à corriger les fautes mais j’ai mis en gras les assertions à sourcer.

Pour ma part je ne vois pas - hormis le discours de commerciaux - ce qui vous permet de dire cela.
Je pense même que les banques n’ont pas le droit de prêter à perte. D’ailleurs vous n’irez "pas à dire" mais vous l’écrivez quand même, c’est cocasse !
Elles gagnent donc de l’argent sur les emprunts immobilier, elles en gagnent d’autant plus qu’elles profitent d’offres alléchantes pour appâter les nouveaux clients tout en leur expliquant que comme les marges sont réduites etc il faudrait souscrire je ne sais quelle assurance habitation ou auto qui eux seront effectivement à plus forte marge.
Mais en fin de compte c’est bien vendre un emprunt qui permet artificiellement de vendre un mauvais produit d’assurance.

Il faudrait une étude complète mais quand on voit le nombre d’emprunts qui ne vont pas au terme et font l’objet de pénalités de remboursement anticipé, les rachats où idem il y a des pénalités, je peux vous assurer que les banques gagnent bien plus d’argent sur les emprunts que ce que laissent sous-entendre ces bruits de couloir.
Je rappelle qu’à chaque renégociation la banque prend des frais de dossier qui se comptent en centaines d’euros.

frontalier57 · #14

Cela dit vous ne donnez pas de sources non plus quand vous dites que les banques gagnent de l’argent sur les crédits immobiliers.

En ce qui me concerne j’ai souscrit à un crédit immobilier sans souscrire à aucun autre produit, j’ai procédé à un rachat anticipé et à des renégociations de taux à la baisse sans jamais payer d’IRA et j’ai eu effectivement des frais bancaires qui ont été réduits de moitié après négociation (à hauteur de 200/300 euros).

Dois-je faire de mon cas une exception ou une norme, je n’en sais rien et je ne sais pas non plus si cette légende d’absence de marge des banques sur les crédits immobiliers est vraie ou non, mais je ne serais pas aussi catégorique que vous d’autant qu’une émérite membre de ce forum qui a travaillé sans le secteur bancaire en tant que commerciale a confirmé cette assertion.

frnk77 · #15

@ Surin
Voici une source qui corrobore ce que dit Timinel
Emission BFM Business
C’est dans la 2ème partie de l’intervention où il est cité une étude de l’ACPR selon laquelle les frais de gestion des banques seraient supérieurs aux taux des crédits. Ils y parlent bien de vente à perte.

Surin · #16

Cette émission parle effectivement de ce sujet et en gros l’intervenant dit la même chose que moi, ce que ne gagnent pas les banques sur l’emprunt à l’instant T est rattrapé par la vente d’assurances qu’elles n’auraient pas vendu sinon, d’autant plus que cela fait partie du "deal" sans que ça ne soit forcément écrit.
Un peu facile après cela de dire que les banques ne gagneraient pas d’argent sur les crédits.
Je maintiens ce que j’ai dit et la question des rachats, très rémunératrice pour chaque établissement car générant des frais n’a pas été abordée.

Je trouve incroyable que les banques arrivent à laisser penser de telles aberrations dans l’esprit du grand public alors qu’à plusieurs reprises elles ont du se mettre à l’amende pour leurs excès de frais, la dernière fois c’était au sujet des assurances décès prises sur chaque emprunt et le gain se chiffrait en milliards.
Depuis il est possible de renégocier cette assurance dans un autre établissement mais c’est parfois le parcours du combattant et beaucoup finissent par se contenter de ce qu’ils ont, se disant qu’avec leur taux de base qui est compétitif, cela reste satisfaisant.

Lmnp75 · #17

Le Haut conseil de stabilité financière a communiqué ses recommandations :

https://www.economie.gouv.fr/files/file … presse.pdf

Succinctement :

communiqué du Haut Conseil a écrit :
Le Haut Conseil a acté le principe d’une recommandation à l’adresse des établissements de crédit sur les conditions d’octroi de crédit. Il recommande aux banques, après avoir pris en compte les caractéristiques du projet et du ménage emprunteur, de se conformer aux bonnes pratiques établies, à savoir : un taux d’effort à l’octroi maximal de 33 % du revenu net de l’emprunteur ; une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans. Jusqu’à 15% de la production pourrait s’écarter du strict respect de ces critères dont les trois-quarts réservés exclusivement aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale, dans la limite d’un
endettement inférieur à sept années de revenus.
Le HCSF adoptera formellement dans les prochains jours une recommandation détaillée à cet
effet.
Si cette recommandation n’était pas suffisamment suivie d’effet, le HCSF pourra
ultérieurement recourir aux pouvoirs qui lui sont conférés par le 5° de l’article L-631-2-1 du
code monétaire et financier, ou le 4° ter du même article incluant la possibilité de demander
aux banques davantage de capital à raison des nouveaux crédits non conformes aux bonnes
pratiques établies.

La possibilité donc, désormais, pour les banques d’accorder des crédits destinés à l’investissement locatif (donc hors RP) est très limitée, si je comprends bien à seulement 25% de 15 % soit 3,75 % …
Enchaîner des acquisitions à crédit va devenir très difficile, …

Trahcoh · #18

Je ne comprends pas votre conclusion.

Ma banque plafonne déjà les mensualités liées à l’octroi de crédit à 33% des revenus, ça n’empêche pas d’investir si les investissements apportent davantage de revenus.

Sauf si vous achetez des biens peu rentables pour lesquels mensualité = loyer évidemment.

cat · #19

Trahcoh, il me semble que si vous voulez maintenir un taux d’effort à 33% des revenus, tout nouvel investissement doit rapporter 3 fois plus que les mensualités du nouveau crédit.

Lmnp75 · #20

Trahcoh a écrit :
Je ne comprends pas votre conclusion.

Ma banque plafonne déjà les mensualités liées à l’octroi de crédit à 33% des revenus, ça n’empêche pas d’investir si les investissements apportent davantage de revenus.

Sauf si vous achetez des biens peu rentables pour lesquels mensualité = loyer évidemment.

Comme le dit Cat, pour maintenir le taux de 33% il faut que les loyers représentent le triple de la mensualité de crédit. En pratique c’est plutôt très rare. Ou alors il faut effectuer un apport très conséquent …
D’autant plus que les banques souvent ne retiennent que de 70 à 80% des loyers. Ce raisonnement vaut pour le mode de calcul classique du taux d’endettement.

Par contre, si la banque calcule le taux d’endettement par différentiel cela change tout (j’ai eu cette chance ce qui m’a permis d’enchaîner les investissements en LMNP).

Pierrot31 · #21

Ont-ils fait une étude d’impact de ce qu’ils proposent ? Ou bien, est-ce juste un comité Théodule qui pond un rapport pour se couvrir ?

Si ça passe, c’est un vrai game changer!

julien · #22

Au départ, je pensais que c’était parmi les 4 propositions celle qui ne passerait pas.

En effet, sauf à ce qu’un calcul differentiel de taux d’endettement soit accepté, ceux que cette mesure va freiner sont surtout des profils du type célibataire gagnant 6000 €/mois, qui pouvaient avoir un endettement supérieur à 33% tout en gardant un reste à vivre important.

En gros, les banques appliquaient deja la limite de 33% sur des profils un peu limites.

Là, on voudrait empêcher les investisseurs d’accumuler 10 biens grace aux taux bas, et ce pour limiter un effet pervers des taux bas (qui sont pourtant à la base mis en place articiellement par les politiques des banques centrales) : taux bas -> hausse des prix immos -> sortie de l’accès à la propriété (RP) des classes moyennes , on ne s’y prendrait pas autrement…

Même si ce n’est qu’une recommandation, les banques devraient prendre au sérieux la menace sur l’exigence de fonds propres.

Dernière modification par julien (13/12/2019 14h38)

Fred03 · #23

Peut être qu’on veut que l’épargne des français (ceux qui mettent de l’apport) ne soit plus investit dans l’immobilier.
J’entends ce gouvernement dire que la rente immobilière est nuisible pour l’économie.

Nek · #24

Surin a écrit :
C’est d’une banalité ce que vous dites … Une source svp ?
[…]

Pour ma part je ne vois pas - hormis le discours de commerciaux - ce qui vous permet de dire cela.
Je pense même que les banques n’ont pas le droit de prêter à perte. […]

Il faudrait une étude complète mais quand on voit le nombre d’emprunts qui ne vont pas au terme et font l’objet de pénalités de remboursement anticipé, les rachats où idem il y a des pénalités, je peux vous assurer que les banques gagnent bien plus d’argent sur les emprunts que ce que laissent sous-entendre ces bruits de couloir.
Je rappelle qu’à chaque renégociation la banque prend des frais de dossier qui se comptent en centaines d’euros.

Sur la vente à perte aucune idée sur le cadre légale si elles sont concernés ou non.
On peut noter qu’en 1994 ce n’était pas le cas et qu’on réfléchissait à la question.
Les échos 1994: Le Conseil national du crédit étudie l’introduction de la notion de vente à perte dans le secteur bancaire
Revue Financière économique: Vente à perte dans le secteur bancaire et avantage concurrentiel des banques mutuelles et coopératives

Si les banques gagnent "beaucoup d’argent" sur le prêt immobilier, pourquoi l’actualité récente montre qu’elles cherchent à rationaliser ?
On peut noter le changement de voilure avec de nombreuses banques qui refusent
de travailler avec des courtiers ou qui renégocient à la baisse drastiquement le commission de ces derniers.
Ce qui est bien le symptôme d’une préoccupation des banques de rationaliser car les marges ne sont pas élevées.
Capital: PRÊT IMMOBILIER : CES BANQUES QUI REFUSENT DÉSORMAIS LES COURTIERS

D’après le HCSF, depuis 2016 les banques ont une marge nette à "0" sur la production des crédits immobiliers.
(comprendre marge semi brute plutôt, car ça ne prend pas en compte les frais généraux etc…)

HCSF Diagnostic des risques dans le secteur de l’immobilier résidentiel

Concernant les commissions, une banque va encaisser des IRA sur un rachat,
des frais d’avenant sur une renégociation, donc à court terme elle va bien encaisser
de l’argent, mais c’est au sacrifice de sa marge à long terme qui serait substantiellement
plus élevée que ces frais. Donc c’est un peu étrange de souligner ces commissions comme
un facteur d’enrichissement pour la banque.

Vous le dîtes vous même, ce n’est pas sur le prêt qu’elle gagne sa vie, mais sur les à côtés.

Après si quelqu’un a une source selon laquelle une banque gagne confortablement sa vie intrinsèquement sur le prêt immobilier, il faudra qu’il la transmette au crédit foncier.

Pierrot31 · #25

Dans un environnement de taux bas, le monde bancaire souffre. D’accord…

Mais, cela est aussi induit par la canibalisation de leur réseau d’agences par l’offre Internet.

HS

A titre personnel, j’aime bien la relation en "face à face" que j’entretiens avec mon agence bancaire… j’ai bien conscience que beaucoup préfèrent faire leur demande en ligne mais, quand on sort du cadre, la réponse apportée n’est pas adaptée à mon avis…

Fin du HS

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Projet gouvernemental d'encadrement des crédits immobiliers

#1 11/12/2019 15h06

#2 11/12/2019 15h10

#3 11/12/2019 15h29

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#8 11/12/2019 15h55

Lmnp75 a écrit :

Timinel a écrit :

Timinel a écrit :

#9 11/12/2019 16h08

#10 11/12/2019 23h08

Concerto a écrit :

#11 12/12/2019 09h44

Nek a écrit :

#12 12/12/2019 14h14

Concerto a écrit :

#13 12/12/2019 16h06

Timinel a écrit :

#14 12/12/2019 16h55

1 #15 12/12/2019 17h30

#16 12/12/2019 18h06

#17 13/12/2019 10h24

communiqué du Haut Conseil a écrit :

#18 13/12/2019 10h58

#19 13/12/2019 11h10

#20 13/12/2019 11h25

Trahcoh a écrit :

#21 13/12/2019 12h29

#22 13/12/2019 14h17

#23 13/12/2019 14h22

1 #24 15/12/2019 11h52

Surin a écrit :

#25 15/12/2019 14h54

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