SCPI de capitalisation ds l'achat à crédit de SCPI : des avantages !

Bonjour,

Merci pour cette comparaison. Cependant à titre personnel, je ne trouve pas qu’il soit "juste" de comparer ces 2 investissements de la sorte.

En effet, les 2 efforts d’épargne sont très différents, et au final c’est que que l’on devra dépenser chaque mois/année pour le montage.

stephane a écrit :

* Opération non optimisée

    Effort d’épargne cumulé  : -70799,93 €
    Patrimoine constitué : 100000     €                    Capi à 5,3%               
        % TRI : 4,99% l’an

* Opération optimisée :

Effort d’épargne cumulé -92463,68 €
Patrimoine constitué 50000 € + 108491,46 (scpi de capi à 5,3% l’an) = 158.491,46 €
    %TRI : 7,35% l’an

Il y a une différence de plus de 30% entre les 2.

Il serait à mon sens plus correcte de comparer avec une opération non optimisée qui conduit à un effort d’épargne similaire (soit environ 92500€) et de voir ainsi la différence de rendement pour un effort d’épargne équivalent.

JE ne dis pas si cela change bcp de choses au résultat, mais ca me parait plus juste. Je n’ai pas trop de temps maintenant, mais j’essayerai de faire le calcul dans un futur proche pour voir.

G

Voici quelques noms, pour alimenter la réflexion :

- Pour une SCPI de capitalisation : Pierre 48
- Pour une SCPI de distribution : PFO2, Efimmo 1, Immorente, Primopierre, etc…

Pour répondre à la remarque de MGA, je pense, au contraire, que la comparaison des %TRI est parfaitement justifiée, même si l’effort d’épargne requis n’est pas le même.

Je suis parti sur deux prêts d’un montant identique, mais on pourrait très bien moduler le second prêt pour tenir compte d’un effort d’épargne comparable.

En prenant, par exemple, 100.000 euros d’emprunt dans le premier cas et  en réduisant l’emprunt à 80.000 € dans le second cas, on arrive à un effort d’épargne comparable (71K€ versus 74K€)

Dans cette nouvelle configuration, le %TRI de la seconde opération est pratiquement le même que dans mon premier chiffrage, puisque toutes les données exprimées sont réduites en proportion (x 80/100èmes).

Seul le poids relatif des frais de dossier (1000 euros) fera varier le %TRI de quelques points de base…

Vous avez un oeil de lynx. Cette erreur de programmation de la feuille excel m’avait échappée. Je revérifie et rectifie ce qui doit l’être.

Il faudrait que je vous embauche pour relire mes travaux ! .

Nous obtenons donc, avec les assurances :

* Opération non optimisée :     

Année  Ech.    Dt capital   Dt intérêts    Ass. Frais     Loyers   Rev Foncier   Impôts    Effort d’épagne
1    -8578,59    -5160,85    -3417,74    -300    -1000    5300      582,26    -264,93    -4843,52
2    -8578,59    -5344,41    -3234,18    -300       0       5300     1765,82    -803,45    -4382,04
3    -8578,59    -5534,49    -3044,1    -300       0       5300     1955,9    -889,93    -4468,52
4    -8578,59    -5731,35    -2847,24    -300       0       5300       2152,76    -979,51    -4558,1
5    -8578,59    -5935,2    -2643,39    -300       0       5300     2356,61    -1072,26    -4650,85
6    -8578,59    -6146,28    -2432,31    -300       0       5300     2567,69    -1168,3    -4746,89
7    -8578,59    -6364,88    -2213,71    -300       0       5300     2786,29    -1267,76    -4846,35
8    -8578,59    -6591,27    -1987,32    -300       0       5300     3012,68    -1370,77    -4949,36
9    -8578,59    -6825,7    -1752,89    -300       0       5300     3247,11    -1477,44    -5056,03
10    -8578,59    -7068,46    -1510,13    -300       0       5300     3489,87    -1587,89    -5166,48
11    -8578,59    -7319,85    -1258,74    -300       0       5300     3741,26    -1702,27    -5280,86
12    -8578,59    -7580,21    -998,38    -300       0       5300     4001,62    -1820,74    -5399,33
13    -8578,59    -7849,81    -728,78    -300       0       5300     4271,22    -1943,41    -5522
14    -8578,59    -8129,02    -449,57    -300       0       5300     4550,43    -2070,45    -5649,04
15    -8578,59    -8418,12    -160,47    -300       0        5300     4839,53    -2201,99    -5780,58

     Effort d’épargne cumulé  : -75299,93 €
    Patrimoine constitué : 100000 €                                 
        % TRI : 4,11% l’an

* Opération optimisée :

Année  Ech.    Dt capital   Dt intérêts    Ass. Frais     Loyers   Rev Foncier   Impôts    Effort d’épagne
1     -8578,59    -5160,85    -3417,74    -300    -1000    2650      -2067,74    0    -7228,59
2     -8578,59    -5344,41    -3234,18    -300        0    2650      -884,18    0       -6228,59
3     -8578,59    -5534,49    -3044,1    -300        0    2650      -694,1    0       -6228,59
4     -8578,59    -5731,35    -2847,24    -300        0    2650      -497,24    0       -6228,59
5     -8578,59    -5935,2    -2643,39    -300        0    2650      -293,39    0    -6228,59
6     -8578,59    -6146,28    -2432,31    -300        0    2650       -82,31    0    -6228,59
7     -8578,59    -6364,88    -2213,71    -300        0    2650       136,29    0    -6228,59
8     -8578,59    -6591,27    -1987,32    -300        0    2650       362,68    0    -6228,59
9     -8578,59    -6825,7    -1752,89    -300        0    2650       597,11    0    -6228,59
10    -8578,59    -7068,46    -1510,13    -300        0    2650       839,87    0    -6228,59
11    -8578,59    -7319,85    -1258,74    -300        0    2650       1091,26    0    -6228,59
12    -8578,59    -7580,21    -998,38    -300        0    2650       1351,62    0    -6228,59
13    -8578,59    -7849,81    -728,78    -300        0    2650       1621,22    -673,9    -6902,49
14    -8578,59    -8129,02    -449,57    -300        0    2650       1900,43    -864,7    -7093,29
15    -8578,59    -8418,12    -160,47    -300        0    2650       2189,53    -996,24    -7224,83

Effort d’épargne cumulé  -96963,68 €
Patrimoine constitué 50000 € + 108491,46 (scpi de capi à 5,3% l’an) = 158.491,46 €
    %TRI : 6,73% l’an

Il n’y a pas d’autre SCPI de capitalisation que Pierre 48 disponible sur le marché. Immorente 2 est peut-être une option à considérer, mais nous manquons de recul pour en juger.

Dernière modification par stephane (25/09/2012 15h48)

Pour acheter des parts de SCPI, pas besoin de notaire.

C’est l’achat de parts sociales d’une société civile à dominante immobilière.
Le notaire n’est nécessaire que s’il y a de l’immobilier physique.
Revoyez vos sources d’information.

En réalité, ce qui est important pour l’investisseur, c’est la différence entre le prix net acheteur (ce qu’un acheteur va payer) et le prix net vendeur (ce qu’un vendeur va recevoir) d’une part de SCPI. A un moment donné, cette différence se situe bien entre 5 et 10%.

Selon la manière dont les parts sont achetées ou vendues, cette différence peut varier.

Ainsi, en cas d’achat lors d’une augmentation de capital (sachant que les SCPI à capital variable sont en permanence en augmentation de capital), le prix payé par l’acheteur inclut le nominal, une prime, et des frais de souscription. Le tout revient à la SCPI, mais les frais de souscription sont ensuite une charge que la SCPI paie à la société de gestion (ça a son importance, car cette charge diminue aussi le résultat imposable des tous les associés personnes physiques).

En cas d’achat lors d’une confrontation mensuelle (sur le marché secondaire organisé par la société de gestion, pour une SCPI à capital fixe), l’acheteur paie, outre le montant perçu par le vendeur, des frais d’environ 8% (variable selon la SCPI) à la société de gestion.   

En cas d’achat de gré à gré, en plus de payer le vendeur, l’acheteur paie des droits au trésor public pour enregistrer l’opération (5%, pour une cession de droits mobiliers concernant une société à dominante immobilière) et des frais (montant fixe dépendant de la SCPI, en général entre 50 et 200€) à la société de gestion pour le traitement administratif de l’opération.   

Le vendeur récupérera, soit le prix négocié avec l’acheteur de gré à gré, soit le prix net vendeur retenu lors d’une confrontation mensuelle, soit le montant de la valeur de rachat définie par la société de gestion (en cas de SCPI à capital variable), avant paiement d’un éventuel impôt sur ses plus-values.

Ce sera un peu supérieur à 5% en gré à gré, et vers 8-10% sinon.

Passer par la banque pour acheter ne changera rien au prix payé. Il faut juste refuser de placer ces parts sur un compte titres si jamais la banque le propose (car ça ne sert à rien, et va juste générer des frais de garde), et ne pas se faire influencer par la banque dans le choix de la SCPI (celles des banques et de leurs filiales sont bien souvent parmi les moins performantes).

A ce jour, pour réduire les frais, je n’ai identifié que 2 possibilités :
  - acheter de gré à gré en se partageant l’économie réalisée avec le vendeur (au lieu d’acheter à 300 et que le vendeur reçoive 270, vous achetez en payant 274 au vendeur et 13.7 au trésor public, et un peu à la société de gestion)… mais il faut trouver un vendeur intéressé (parfois sur les forums certains vendeurs se signalent) et réaliser la manoeuvre (toute la paperasse, et sans "tiers de confiance", il faudra que l’un fasse un peu confiance à l’autre jusqu’à complète clôture de la cession).
  - acheter via un des quelques CGP qui rétrocèdent une petite partie de leur commission (1% en général) si on achète juste par eux (sans utiliser leur prestation de "conseil").

J’ai aussi identifié 2 possibilités pour bénéficier d’un "bon" prix d’achat, mais à utiliser avec précaution (il faudra évaluer à quel prix il est intéressant d’acheter les parts, et disposer du cash, car avec un emprunt ça n’est pas jouable) :
  - acheter à un prix intéressant des parts de SCPI (à capital fixe) lors de la confrontation mensuelle, lorsque de nombreux vendeurs souhaitent céder (par ex. quand des notaires cèdent à n’importe quel prix pour régler une succession), et pour ceci, il faut surveiller…
  - acheter à un prix intéressant des parts de SCPI (à capital variable) en gré à gré lorsque le marché secondaire est bloqué (aucun acheteur au prix affiché par la société de gestion, car ce prix est en fait sur-évalué, par ex. quand le rendement d’une SCPI a baissé), et pour ceci, il faut identifier les SCPI concernées, puis trouver un vendeur potentiel.

Pour arriver à 299 € par mois à 4.5% de rendement cela fait un investissement à 79733 € donc si vous investissez 100 000 à crédit reste 20267 en SCPI de capitalisation.

Dans votre tableau il n’y a que 10 222.

Carpediem

Si le calcul est juste, ça doit être à cause du taux de crédit qui parait plutôt élevé, sûrement dû à l’in fine, à moins que vos données ne soient anciennes.
Avec une bonne garantie comme un nantissement d’AV, la banque peut accepter un financement sans assurance, ça sera déjà ça de gagné sur le tri.

Les taux de crédit et de l’assurance correspondent en fait aux "meilleurs taux" qui m’ont été proposés il y a quelques jours par un CGPI pour ce type d’opérations (avec effectivement une assurance demandée malgré le nantissement…). J’ai eu à cette occasion confirmation que l’in fine ainsi que le fait que l’investissement soit pour de la SCPI augmentaient tous deux mécaniquement taux proposé.

Ceci étant dit, d’autres ont peut être pu obtenir un meilleur taux pour une opération de ce type ?

Il me semble normal qu’emprunter à 3.59% pour financer un placement qui a un rendement vers 4.55%/an (90% à 5%, 10% à 5%), avec 10% de frais sur versement (ce qui en simplifiant au 1er ordre "mange" 0.5%/an de rendement sur 20 ans), ne présente pas grand intérêt.

Effectivement, merci pour cette confirmation de bon sens qui me conforte dans la nécessité de me méfier des suggestions d’optimisation proposées par mon CGPI…

Vous ne pouvez pas faire de calcul de TRI sans tenir compte du capital immobilisé sur l’AV (et par ailleurs, avec 0€ apportés en propre, tout un gain, même de seulement 1€ devrait donner un TRI infini), et il doit y avoir une erreur de raisonnement dans votre manière de calculer.

En réalité pour calculer le TRI il me semblait bien avoir tenu compte du capital immobilisé sur l’AV en tenant compte des fonds apportés sur l’AV dès le début de l’opération (capital acquis au bout des 20 ans = 106900€ pour 67036€ apportés et aucun effort d’épargne) - je vais néanmoins revérifier.

Il est possible d’obtenir des taux plus avantageux, mais peut-être pas avec du in-fine, ni avec du 20 ans (il est déjà surprenant qu’une banque prête à 20 ans en in-fine). Il faut donc envisager d’autres type d’emprunts…

Effectivement… mais en refaisant tourner une simulation reprenant mes hypothèses de marché et un taux de crédit de 2.5% sur 15 ans, je retombe sur un TRI d’environ 2.5%. Sauf à avoir raté quelque chose, ce qui n’est pas improbable vu que je suis loin d’être spécialiste du sujet, ma conclusion serait donc que ce type d’opérations ne présente plus non plus grand intérêt aujourd’hui (le simulateur développé pour cette opération est accessible ici pour ceux qui veulent regarder ce qui aurait pu m’échapper ou qui souhaitent faire varier les paramètres : simulateur_mix_scpi.xls).

Par ailleurs, avec 67 036€ de cash (ce que vous bloquez 20 ans sur l’AV dans votre simulation), vous feriez mieux d’acheter la nue-propriété de parts de SCPI sur 20 ans

J’étudie effectivement cela de près mais l’objectif était également d’essayer de tirer profit des taux d’intérêts actuels pour essayer de faire de l’effet de levier. Du coup je regarde aussi si l’acquisition d’un appartement en nue propriété ne serait pas plus intéressante (notamment du fait de la possibilité de déduire les intérêts d’emprunts alors que ce n’est pas possible pour les SCPI).

Info de la modération (09/06/2016 00h11) :  Nicofil (qui ne peux plus modifier ce message, trop ancien) a signalé à la modération que son tableau (du fichier en lien) devait être "oublié" et remplacé par ceux des documents référencés dans le message #33.

Bonjour carpediem. Je pense que vous faites une erreur. Pour moi la rentabilité du démembrement sur 7 ans est de 2,616%, inférieur à celui du 10 ans qui est bien à 3,74. C’est logique pour tenir compte du risque sur le prix de la part qui augmente avec la durée de démembrement.