Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Petit point d’étape sur les cessions réalisées depuis le rachat, le point a été soulevé récemment dans cet article du Revenu.

Suite au rachat de Westfield, la société s’était fixée comme objectif début 2019 de vendre pour 6 milliards d’euros d’actifs (source).

En juillet 2019, les cessions réalisées (y compris tour Majunga) s’élevaient à 3.2 milliards, et depuis pas d’info. Il était notamment prévu de vendre Aeroville et Polygone Riviera.

Après contact des analystes j’ai eu cette réponse rapide: "No, we will give an update at the FY 2019 results presentation." bref il va falloir attendre mi février mais force est de constater qu’il manque 3 milliards sur lesquels pour le moment on n’a aucune visibilité.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

L’information est dans l’article du Revenu du dessus, à prendre avec précaution car effectivement non confirmée par la société à ma connaissance.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Les premières séances de l’année ne sont guère encourageantes avec un titre d’ores et déjà en recul de 4%. En cause, l’absence de bonne nouvelle sur le front des cessions.

Je ne critique pas le fait que oui, il n’y a pas eu d’annonce de nouvelle vente, et ça peut sembler tentant de vouloir expliquer la volatilité, mais sur 20 jours de cotation ça me semble hasardeux…

Quelle nouvelle pour justifier la hausse brutale de début septembre 2019 dans ce cas ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Personnellement, on sait qu’URW souhaite vendre, mais je pense surtout que vu le faible coût de financement, même si la volonté est de réduire l’endettement, ils peuvent se permettre de vouloir bien vendre, même si ça prend un peu plus de temps.
On l’a vu avec la tour Majunga, qu’ils ont réussi à vendre à un très bon prix.

Bon après, Le Revenu est ce qu’il est mais, rien de transcendant dans leur article, c’est tout aussi subjectif que mon point de vue.

Bonsoir philippe77

Ma compréhension:
5 milliards de cessions d’actifs en objectif.
3.2 milliards déjà réalisés.
Il reste(rait) 1.8 milliards de cessions à réaliser.

Pourquoi dites vous que Aéroville n’est pas stratégique ?

C’est un centre récent et de bonne qualité je trouve. 3ème centre de France d’après Wikipédia :
Aéroville ? Wikipédia
Je ne sais pas si c’est à jour.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Turboboost a écrit :

Ils ont 8 millions de visiteurs par an dans ce centre.

Quelles sont vos sources s’il vous plait ?

Les 8,5 millions de visiteurs correspondent à la fréquentation de 2015 selon Wikipédia.
Le site d’Unibail annonce 8,9 millions mais sans préciser d’année.

L’objectif de 12 millions de visiteurs était à horizon 5 ans lors de l’ouverture en 2013 !

L’objectif ne semble pas atteint. Pour savoir s’il s’agit d’une réussite ou non, il faudrait connaitre les motivations de l’annonce de cet objectif. (Ce chiffre a peut être été uniquement communiqué pour attirer les enseignes ?)

En 2016, 97% des surfaces étaient louées, plutôt rassurant pour l’investisseur ?

Donc pas facile de tirer des conclusions des chiffres annoncés de fréquentation.

Bonjour,

Bien vu parentier, effectivement l’objectif était de 6mds de cession, le revenu est vraiment pas pro et leur analyse ne vaut pas grand chose.

@barns : ils ne précisent pas l’année comme vous dites et le taux d’occupation date de 3/4 ans. Pas très fiable donc. Tout le monde sait que le centre commercial d’aeroville est un échec et que son emplacement est mauvais. Le centre en lui même est beau mais il n’attire pas ou très peu les passagers de l’aéroport Charles de gaules (car c’était l’objectif initial du centre). Sûrement 4 raisons principales de l’échec :

1/ les boutiques duty free attirent bien plus que le centre avec un effet « sans taxe ».
2/ l’aéroport a totalement restructuré les boutiques et a agrandit la zone commercial en même temps que rénover la zone.
3/ le centre est proche mais loin en même temps (4km de l’aéroport) et finalement mal desservi.
4/ ils ont mis un cinéma pour attirer les visiteurs mais celui ci ne bénéficie que partiellement au centre encore une fois à cause de son mauvais emplacement. Ceux qui aiment le cinéma peuvent y aller 1 fois pour tester les nouvelles salles ou nouvelles technologies mais rapidement et pour des raisons pratiques les visiteurs préféreront aller dans un cinéma situé dans un hub (4 temps, châtelet) ou Bercy village pour son ambiance.

En résumé c’est très bien qu’unibail vende ce type de centre « moyen » et donne le prétexte de la dette pour s’en séparer. Ça montre leur intelligence et leur bonne gestion. Il n’y a pas d’urgence à vendre et ils ne sont pas étranglés par la dette (37% de dette sur la valeur de leurs actifs n’est historiquement pas élevé, en plus des taux bas qui réduisent le coût de la dette). Ils ont construits des centres moins bien situés il y a une dizaine d’années sans voir venir le changement provoqué par le ecommerce et l’attractivité des centres villes (des grandes villes).

L’urgence à vendre des centres ne vient donc pas de la dette mais plus de se séparer des actifs à même de perdre de la valeur et devenir invendable ou qui seront forcés d’être bradé. La baisse de valeur de ces centres viendra sous plusieurs années, d’où l’intérêt de les vendre dès que possible. C’est la raison pour laquelle une foncière de classe premium (ou A) survivra et continuera la croissance versus une foncière de moins bonne qualité qui est d’ores et déjà en grande difficulté. L’immobilier est un marché de long terme et les changements de tendance mettent du temps à se matérialiser dans les chiffres.

Sur les changements en cours Unibail s’est adapté et préfère des extensions de centres ultra bien situés plutôt que d’empiler les centres à tout va ce qui semble être la bonne stratégie. L’extension de Châtelet Les Halles a fait passé le nombre de visiteurs de 33 millions en 2017 à plus de 50 millions cette année (ce qui démontre le bien fondé de cette stratégie).  Unibail ne communique que sur ses succès (ce qui est logique). La plupart des projets en cours sont d’ailleurs des extensions des meilleurs centres ce qui est de bonne augure. L’indicateur du nombre de visiteurs est important à prendre en compte car il en découle les ventes et donc attire les marques.

Il faudrait identifier les centres commerciaux d’unibail de seconde zone pour évaluer le risque sur l’anr.

On en revient à un des avantages d’unibail, son stock de centre commerciaux premium qui est majoritaire et qui restera toujours sa principale force (tant que la métropolisation restera un phénomène d’actualité bien sûr). Ils ont en cela un avantage concurrentiel important car il est très difficile voire impossible pour un concurrent de reconstituer un portefeuille d’aussi grande qualité, unibail a trop d’avance et sera donc en position de force dans le futur.

Le marché reprendra un biais positif en fonction de plusieurs facteurs :

1/ la capacité à vendre les centres à minima à l’anr. Il faut donc surveiller les communiqués d’unibail relatif aux cession. Il est clair qu’une cession d’un centre moyen a l’anr rassurera le marché de façon importante.
2/ le communiqué des résultats (mi février) et les perspectives à venir.
3/ la tenue de la promesse de conserver et d’augmenter le dividende (et donc les revenus / le ffo).

La remontée du cours peut prendre du temps si les cessions tardent, mais mécaniquement les résultats en hausse et les projets soutiendront le cours à terme. Unibail reste très très solide financièrement et grâce à ses actifs il est peu probable qu’elle descende infiniment.

Les investisseurs patients, sous réserve d’une mauvaise surprise non intégrée dans les cours, garderont le titre le temps qu’il est nécessaire au marché de réévaluer sa position. Le dividende important permet d’être patient mais l’intérêt principal du titre est sa recovery, les projets ambitieux et l’augmentation perpétuelle des revenus

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonsoir,

Oui tout à fait assez en phase. Le fait de mettre en vente aéroville peu après l’annonce de l’abandon d’europa va aider à la vente.

On en saura bientôt plus sur les potentielles offres, et ça donnera un peu de la visibilité sur l’anr. Je reste sur mon avis que l’anr dans les bilans est sous évalué à la valeur de marché donc très positif à terme sur une réévaluation de l’anr actuel.

Il y a beaucoup de cash et de liquidité sur le marché, il y aura certainement des offres et des potentiels acheteurs et plutôt asiatique comme cela a été le cas de la tour majunga à très bon prix (malgré que l’offre de bureaux à La Défense est importante). Je ne connais pas la rentabilité et l’occupation actuelle d’aeroville mais ça jouera fortement sur la capacité à vendre rapidement. Le nombre de visiteurs est en hausse légère ce qui reste positif aussi comme KPI pour attirer des acheteurs.

Pour l’idée des cars de chinois oui, mais c’est une population attirée par certaines marques bien identifiées.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Quelq’un a accès au détail des raisons ?

Message édité par l’équipe de modération (28/01/2020 19h01) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.