Investissement LMNP dans une résidence étudiante avec ou sans bail commercial ?

Aïe, votre généreux vendeur vous vend une affaire en or : 10% de rentabilité, bon emplacement … d’ailleurs pourquoi vend-il une telle poule aux œufs d’or ?

Pour une raison simple, le bail commercial est une très mauvaise affaire, au bout d’une première période "faste" ( le vendeur s’étant déjà gavé au départ avec un prix gonflé et des frais élevés ), vient le renouvellement du bail et là soit le gérant fait faillite soit vous impose de lourds et coûteux travaux, soit vous pouvez résilier le bail … mais vous devez payer une indemnité d’éviction.

Oblible a écrit :

Aïe, votre généreux vendeur vous vend une affaire en or : 10% de rentabilité, bon emplacement … d’ailleurs pourquoi vend-il une telle poule aux œufs d’or ?

Pour une raison simple, le bail commercial est une très mauvaise affaire, au bout d’une première période "faste" ( le vendeur s’étant déjà gavé au départ avec un prix gonflé et des frais élevés ), vient le renouvellement du bail et là soit le gérant fait faillite soit vous impose de lourds et coûteux travaux, soit vous pouvez résilier le bail … mais vous devez payer une indemnité d’éviction.

Merci Oblible pour votre réponse.

Oui ça semble beau mais les raisons sont souvent les même pour ce genre d’affaire:
- besoin rapide d’argent
- distance pour gérer le bien et donc temps court pour vendre le bien
- réalisation que le fait d’investir en défiscalisation est une arnaque et ne veut plus toucher l’immobilier

En fait sa rentabilité brute était de 3% environ. C’est grâce à un prix de vente cassé que la rentabilité augmenterait lors de l’achat.

La résidence a 10ans et semble bien entrenue mais je n’avais pas pensé à la possibilité d’imposer des travaux.

Vous me conforter dans le choix de choisir une gestion en direct pour éviter les surprises  que vous avez cité.

Maintenance dans le cas d’un achat sans bail commercial en résidence étudiante, Y aurait il toujours des problèmes? Le gérant peut il toujours imposer des travaux? Que se passerait il en cas de faillite?

Sachant que le prix du bien est de 40 000€ donc ça ne serait pas une grosse prise de risque je pense.

GoodbyLenine a écrit :

chris89 a écrit :

Le vendeur est actuellement en fin de bail. Le gestionnaire (Residis) lui prenait plus de 50% du loyer HC.

2 options s’offre à lui:
1) Arrêter le bail commercial et gérer en direct le bien
2) Refaire un autre bail et la totalité du loyer serait reversé. Je pense que le gestionnaire veut avoir la main mise sur tous les appartements

Vous êtes bien certain que ceci est une description correcte de la situation ?

Le gestionnaire (locataire de votre vendeur) a-t-il bien confirmé par écrit qu’il renonçait au renouvellement du bail commercial, laquelle lui est acquise de droit (et sans limitation de durée), comme pour tout bail commercial (ce qui implique que si le bailleur n’accepte pas de renouveller le bail il y ait une indemnité d’éviction à payer -pouvant atteindre plusieures années de loyer-, déterminée par négociation entre les parties, ou à défaut fixée par un juge) ?

Merci GoodbyLenine pour vos précisions.

Le propriétaire actuel m’indique qu’il serait dans ce processus, ça serait donc à moi de faire un choix.
Je ne savais pas qu’il était possible d’investir dans ce genre de résidence sans bail commercial. Et comme vous dites, il risquerait d’y avoir une indemnité d’éviction à payer.

Je me renseigne donc actuellement pour avoir une idée claire de la situation et des possibilités lors de mes prochains contacts avec le vendeur.

Si vous arrivez à résilier le bail, vous serez sans doute dans une copropriété, avec quelques quantièmes, et en face de vous un exploitant qui le jour de l’AG (j’y est été une fois) aura un certain nombre de salariés dans la salle, chacun porteur de pouvoirs de pleins d’autres copropriétaires (lesquels donnent souvent mandat par défaut avec leur bail). Donc, en pratique, il décidera seul du résultat des votes de cette AG, et fera par exemple voter les travaux qu’il veut (ceci dit, ces travaux seront sans doute justifiés, pour maintenir la résidence en bon état).

Je suis l’heureux (c’est un peu ironique) co-propriétaire d’un lot d’une résidence étudiante (en 1ère couronne de Paris), acquis il y a 20 ans, exploité par un des leaders (+250 résidences gérées en France, 50x plus de CA que Residis) du domaine en France, qui a des résultats plantureux (RN/CA > 10%) chaque année depuis plus de 20 ans. Le loyer que je perçois représente un peu moins de 50% du loyer payé par l’étudiant qui y est logé. Le loyer de cet étudiant a augmenté bien plus (suivant le marché) que le loyer que je perçois (qui suit l’index IRL). Le prix de vente potentiel de mon lot, largement dépendant du loyer que je perçois et du taux exigé par le marché (vers 4-4.5% brut avant TF), a augmenté depuis que je l’ai acheté, mais, si j’avais acheté un studio ou T2 lambda (loué nu via l’agence du coin), dans l’immeuble voisin sa valeur serait bien plus du double de celle de mon lot. Je vais en 2020 revendre mon lot (acheté en "Périssol" à l’époque). Si j’en avais eu 10, j’aurais négocié pour rompre le bail commercial (ce n’est pas simple, ni gratuit : temps à y passer, stress, avocat, etc.) ou pour "réviser" le loyer avant. Avec un seul l’enjeu ne me semble pas suffisant.

GoodbyLenine a écrit :

Si vous arrivez à résilier le bail, vous serez sans doute dans une copropriété, avec quelques quantièmes, et en face de vous un exploitant qui le jour de l’AG (j’y est été une fois) aura un certain nombre de salariés dans la salle, chacun porteur de pouvoirs de pleins d’autres copropriétaires (lesquels donnent souvent mandat par défaut avec leur bail). Donc, en pratique, il décidera seul du résultat des votes de cette AG, et fera par exemple voter les travaux qu’il veut (ceci dit, ces travaux seront sans doute justifiés, pour maintenir la résidence en bon état).

Je suis l’heureux (c’est un peu ironique) co-propriétaire d’un lot d’une résidence étudiante (en 1ère couronne de Paris), acquis il y a 20 ans, exploité par un des leaders (+250 résidences gérées en France, 50x plus de CA que Residis) du domaine en France, qui a des résultats plantureux (RN/CA > 10%) chaque année depuis plus de 20 ans. Le loyer que je perçois représente un peu moins de 50% du loyer payé par l’étudiant qui y est logé. Le loyer de cet étudiant a augmenté bien plus (suivant le marché) que le loyer que je perçois (qui suit l’index IRL). Le prix de vente potentiel de mon lot, largement dépendant du loyer que je perçois et du taux exigé par le marché (vers 4-4.5% brut avant TF), a augmenté depuis que je l’ai acheté, mais, si j’avais acheté un studio ou T2 lambda (loué nu via l’agence du coin), dans l’immeuble voisin sa valeur serait bien plus du double de celle de mon lot. Je vais en 2020 revendre mon lot (acheté en "Périssol" à l’époque). Si j’en avais eu 10, j’aurais négocié pour rompre le bail commercial (ce n’est pas simple, ni gratuit : temps à y passer, stress, avocat, etc.) ou pour "réviser" le loyer avant. Avec un seul l’enjeu ne me semble pas suffisant.

Un message pour vous faire part des changements.

Il y a 3 bien en ventes actuellement. 2 étant à 80k (par des agences "pro" qui vendent avec le discours de la défisc, tranquillité bail commercial etc…) et celui que mon vendeur souhaite se séparer à 45k.
La raison de sa vente est comme je l’avais dit un besoin rapide d’argent pour une construction personnelle. N’habitant pas en France il ne pourrait pas gérer ce bien tout seul (cas de rupture de contract avec le gestionnaire). Il est dans l’obligation de faire gérer par le gestionnaire dans son cas, chose qu’il ne veut plus car on lui prend 50% du loyer HC (et ne veut plus avoir à investir dans l’immobilier vu son expérience avec ce bien…)

Lors de la dernière conversation entre le gestionnaire et le vendeur il serait possible de rompre le contrat de bail qui les lie et donc de louer se studio en direct.

Ainsi, je pourrais gérer ce bien sans passer par le gestionnaire (100% du loyer HC), en gestion direct.

Cette affaire me semble bonne car je connais le quartier et l’université (j’y étais étudiant). Le studio se trouve à moins de 3min du campus à pied. Et je peux le gérer moi même car j’habite à côté.

Ma seule zone d’ombre reste le fait d’avoir un bien en gestion direct dans une résidence universitaire.

GoodbyLenine, pourriez vous détailler votre expérience?
Comme vous dites les travaux voté vont en général dans le bon sens non?
Y aurait il d’autres désavantages? À part la taxation de 50% du loyer HC, qui n’est pas présente dans ce cas là.

Le montant des charges serait de 50€ pour un loyer de 450€TTC.
Si je garde le meme loyer hors charge de 400€HC il y aurait une renta de 10.6%. Et
même en abaissant le loyer hors charge pour compenser le fait que le locataire n’aura pas l’internet et autre services non compris, à 350HC ça donnerait une renta de 9.3%.

Quelle est votre expérience sur les charges en résidence étudiante?

Je poses beaucoup de questions car le domaine des résidences étudiantes ne m’est pas familier mais je pense que c’est toujours bon d’avoir des connaissances supplémentaires et cela pourrait aider d’autres personne qui tomberaient sur ce thread.

Sans oublier la problématique des charges qui ne se limitent par à la partie récupérable sur le locataire et à analyser finement.

Petite update de la situation.

Il n’y aurait pas de charge d’indemnité d’éviction. Ceci étant dû par le fait que la période des 9 années s’est écoulé et le préavis étant fait dans les délais.

Quel documents devrais-je demander pour être sûr de cela et prendre une décision.

Comme d’habitude je compte demander les 3 derniers procès verbaux mais existe-t-il un document de fin de mandat avec le gestionnaire?

Aussi voyez vous d’autres documents?

GoodbyLenine a écrit :

chris89 a écrit :

Il n’y aurait pas de charge d’indemnité d’éviction. Ceci étant dû par le fait que la période des 9 années s’est écoulé et le préavis étant fait dans les délais.

L’envoi du préavis ne change absolument rien à l’affaire.

Vous devriez faire écrire dans le compromis, comme dans l’acte de vente, que le vendeur certifie qu’il n’y plus aucun bail commercial en cours, et que l’ancien locataire n’a plus aucun droit à bail, et fait son affaire de tout ce qui pourrait arriver si ce n’était pas le cas (y compris négocier et payer une éventuelle indemnité d’éviction), et que ceci est une condition essentielle de votre décision d’acheter le bien. Ne soyez pas surpris si l’attitude du vendeur change suite à cette demande.

Merci pour cette information. C’est dans ce genre d’échange (celui cité mais aussi ceux depuis le début) que l’on constate la qualité du forum via ces précieux conseils. 
Je ne savais pas que cela était possible de le mettre dans le compromis/act de vente.

Donc pour résumer. Si l’indemnité d’éviction est payée par le vendeur et que le bail commercial n’existe plus, partant du fait que la résidence est parfaitement située et une rentabilité proche des 10%, tous les voyants sont vert pour une acquisition.

Ou alors existerait il encore d’autres points à vérifier?

contraryo, le 11/03/2020 a écrit :

Bonjour chris89.

Où en est votre projet finalement? Avez-vous acheté ce bien en LMNP?

Bonjour contraryo,

Veuillez m’excuser de ma réponse tardive.
Malheureusement (ou heureusement je ne sais pas) non. Il y avait trop de zone d’ombre et je ne savais vraiment pas dans quoi m’engager. Sur le papier c’est une bonne affaire mais bon quand je ne suis pas sûr je n’investie pas.

Si des gens ont des retour d’expérience je serais ravis de les écouter.

sinwave, le 14/09/2020 a écrit :

En revanche, et c’est ma situation, le syndicat des copropriétaires peut assurer les services « para-hôteliers » en établissant directement des contrats avec des sociétés de service. Cette situation existe depuis la faillite de l’ancien gestionnaire.

Les éléments de "succès" de votre situation :
- le gestionnaire a fait faillite donc il a disparu d’un seul coup pour tous les propriétaires. C’est à peu près la seule façon d’être débarrassé du gestionnaire.
- les copropriétaires ont eu la volonté et le courage de continuer à gérer eux-mêmes. Des copropriétaires moins courageux auraient pu rechercher un nouveau gestionnaire, ce qui aurait voulu dire nouveau bail, avec un loyer encore moins élevé que le précédent et des conditions encore plus défavorables pour les bailleurs.
- la copropriété a continué à fonctionner correctement.

C’est une situation tout à fait exceptionnelle. La réussite de la reprise en mains par les copropriétaires n’était pas gagnée d’avance. Prenez un syndic je m’en foutiste et plusieurs copropriétaires qui cessent de payer leurs charges en même temps (puisque le loyer ne rentre plus, ils ne veulent plus rien payer non plus), et ça peut vraiment tourner en eau de boudin.

Cela dit, arriver à résilier le bail d’une seule chambre n’est pas DU TOUT comparable. Comme je l’écrivais "même si un bailleur arrive à se débarrasser du gestionnaire, celui-ci va se venger de bien des façons possibles. Vu qu’il est le gestionnaire, il fera en sorte que ce bailleur, qui a osé s’émanciper de sa tutelle, mais aussi son locataire étudiant, soient pénalisés, à chaque fois que possible. Juste pour bien leur faire les pieds, et pour dissuader les autres bailleurs de s’émanciper à leur tour."

Votre expérience est très intéressante, mais je ne pense pas qu’elle soit utile au propriétaire qui a des velléités d’émancipation. L’obligation de continuation des services aux étudiants, pour le maintien du régime de TVA, ne sera pas son seul souci.

A fuir, en general charges tres importntes et impossible de ce defaire du contrat de service….

Même si je n’ai pas la grande expérience de GoodByLenine dans le domaine des résidences avec service, je me permets d’insister sur quelques points :
- la valeur de votre bien dépend de la bonne gestion de l’exploitant. Si celui-ci débloque d’une façon ou d’une autre, votre bien aura moins de valeur à la revente. Or, il y a bien des façons de débloquer. D’une manière générale, les entreprises sont moins durables que les immeubles, donc la chance d’avoir une défaillance de l’exploitant avant que l’immeuble ne s’écroule sont très élevées. Donc investir dans un immeuble dont la valeur dépend de la bonne marche d’une entreprise est risqué.
- la résidence va vieillir inexoréablement. 

Pour ces deux raisons, votre "faible PV à la revente" peut très bien se transformer en forte moins-value.

L’autre point important, je cite GBL "pratiques de certains locataire qui à l’expiration du bail renégocient le montant du loyer à la baisse ou mettent des travaux onéreux à la charge du propriétaire". Autrement dit, vous avez 9 ans de revenus à peu près assurés. Au bout de ces 9 ans, vous pouvez vous prendre une rénégociation à la baisse de 20 % du loyer et/ou le renouvellement complet des meubles de la chambre, à votre charge. Non seulement c’est pénible mais c’est encore une chose qui baisserait la valeur de votre bien.

Personnellement, tant qu’à investir dans de l’immobilier dont la gestion est déléguée, je préferais SCPI ou foncière cotée. Au moins, j’ai vraiment tout délégué, je ne suis pas propriétaire d’un bien immobilier physique qui risque de me causer des soucis.