Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Quelque chose m’échappe, le rationnel pour limiter la collecte c’est que les taux bas entraînent un afflux de liquidité vers les SCPI et autre investisseur immobilier, ce qui a eu pour conséquence de tendre les prix et de rendre de moins en moins de zones intéressantes à l’échelle européenne.

La parade de Corum c’est de lancer une nouvelle SCPI pour permettre à tout le monde d’y investir sans limite de collecte, mais par quel miracle cette nouvelle SCPI pourrait investir dans des zones intéressantes ?

Pourquoi ne pas se concentrer sur les deux SCPI qu’ils ont déjà pour saisir le peu d’opportunité qu’il y a sur le marché.

On a l’impression d’une fuite en avant qui risque de donner pour résultat à horizon moyen terme de mauvais rendements couplé à de mauvais actifs.

Bizarre en effet. Les 11% de la Finlande, arrivant avant l’Allemagne, sont pourtant plus petits que les mêmes 11% de l’Allemagne. Idem les 3% de la Lituanie plus petits que les 2% ou 1% juste après.
Surement un bête problème logiciel mais ça saute aux yeux à la relecture.

Pour XL on retrouve le même escargot mieux proportionné avec la même planisphère plus adaptée, encore que concrètement rien en dehors de l’Europe.

Les revenus en France sont de plus en plus faibles. Ce qui améliore encore la fiscalité !

Voici leur réponse:

Corum a écrit :

Concernant l’immeuble d’Hambourg, nous avions annoncé une moyenne des baux de 10 ans. Chaque locataire de l’immeuble dispose d’une durée ferme de bail différente. Un des locataires a donc quitté les lieux à l’issu de sa durée ferme de bail.

Les immeubles vacants du patrimoine CORUM Origin font tous l’objet d’un mandat de recherche de locataires. A titre d’exemple, un locataire a été trouvé pour l’immeuble de Valenciennes et ce dernier devrait occuper les lieux d’ici la fin de premier semestre.

Je comprends donc qu’il communique sur la durée des baux sur un immeuble sous le prisme du nombre de locataire et non de la surface.
JE leur ai fait part de mon mécontentement et de la volonté d’omettre sciemment l’information lors de l’acquisition.

En effet, un de leur collaborateur m’a confirmé par téléphone qu’il savait lors de l’achat que le bail serait terminé en 2020 et non reconduit.

Artemide a écrit :

Pour info j’ai appelé Corum ce jour étant à la recherche d’usufruit sur 10 ans pour du Origin ou XL (montant 25k) et on m’a répondu qu’ils n’ont pas d’usufruit disponible actuellement faute de contrepartie en nu propriété et qu il en sera de même toute l’année.

Corum était, à ma connaissance, l’une des rares sociétés de gestion où on pouvait trouver de l’usufruit temporaire de façon « relativement » facile. Est-ce parce qu’ils avaient créé les conditions d’un marché plus dynamique sur la nue-propriété… ou est-ce parce que chez eux, tout l’usufruit disponible n’était pas déjà accaparé en amont par des mains "amies" ? Difficile à dire.

Quoi qu’il en soit, dans les autres sociétés de gestion que je connais, j’avais (presque) toujours la réponse que vous venez d’avoir.

En résumé : les acquéreurs potentiels de NP sont accueillis à bras ouvert et souscrivent ce qu’ils veulent quand ils le veulent, tandis que les acquéreurs potentiels d’usufruit se voient inviter à patienter, parfois très longtemps.

Ce n’est pas vraiment ce que j’appelle un marché efficient.

Voici une analyse intelligente, documentée et objective sur Corum Origin, par Maxime Godon (que je ne connaissais pas mais dont je salue le travail).

Analyse Corum Origin par Maxime Godon

Il y avait bien d’autres exemples de SCPI investies à Paris mais pas "exclusivement". Leur performance récente est particulièrement flatteuse contrairement à Epargne Foncière, il y a donc de la mauvaise foi dans l’exemple choisi.

A propos de :

Maxime GODON a écrit :

la société Corum a fait le choix de présenter un rendement brut de prélèvements étrangers.

Ainsi, bien que la SCPI Corum origin déclare une distribution de 6,25% en 2019, celle-ci est brute de prélèvements fiscaux étrangers et Français. Dans la mesure où la SCPI règle d’elle-même la fiscalité étrangère, ses porteurs de parts reçoivent donc un rendement inférieur sur leurs comptes bancaires.

Ce choix est propre à Corum Origin puisque d’autres comme Pierval Santé communiquent un rendement net de prélèvements étrangers. L’écart entre le rendement communiqué et le rendement réel est difficile à évaluer et évolue chaque année au gré des investissements mais est estimé à 1% selon les données de 2018.

Reprenons les 4 dernières années :

2016 rendement affiché 6,305% / sur compte associés 5,634% 0,671% d’écart => rendement gonflé de 11,0%
2017 rendement affiché 6,448% / sur compte associés 5,415% 1,033% d’écart => rendement gonflé de 19,1%
2018 rendement affiché 7,280% / sur compte associés 6,182% 1,098% d’écart => rendement gonflé de 17,8%
2019 rendement affiché 6,253% / sur compte associés 5,100% 1,153% d’écart => rendement gonflé de 22,6%

On voit que l’écart monte au fur et à mesure que la part des investissements en France s’amenuise.

Pour 2019 j’ai pris 1080€ comme valeur part de marché (prix moyen de la part).
Edit : conversion des pourcentages en ce que cela représente réellement.

Dernière modification par Surin (29/02/2020 06h34)

En ce qui concerne le dividende (d’une SCPI comme d’une autre société) (ou le rendement d’un immeuble), si celui qui le distribue ne peut qu’afficher une valeur brute (après ou avant retenues à la source), ce qui importe vraiment à chacun, c’est la valeur nette après imposition (laquelle peut-être très différente pour chacun, selon son TMI IR et IFI par exemple, et aussi selon le mode de détention : direct, sur AV, via SCI IS,…).

Chacun devrait donc regarder avec circonspection les classements qui paraissent ici et là, sur la base des rendements bruts. Chacun devrait envisager d’élaborer (mais c’est un peu de travail) son propre classement avec les rendements nets pour lui.

Par exemple, pour une personne physique détenant des parts de SCPI en direct et avec 11% (ou 30% ou 40%) de TMI IR, il me semble que le net sera meilleur, en recevant sur son compte 100€ de dividende Corum Origin, qu’en recevant 110€ d’une SCPI pour laquelle il devra déclarer 109€ ou 111€ de revenus fonciers français (et payer IR+PS).

Surin,  faites les calculs pour une SCPI versant 110€ et avec 90€ de revenu foncier à déclaré: vous devriez constater que, avec un TMI de 11% ou 30% ou 40%, le "net après IR+PS" reste moins intéressant qu’en ayant reçu 100€ de Corum Origin.

Je ne trouve dans mon message aucune partialité. Il disait surtout que la réalité (du rendement net d’impôts des SCPI) était bien plus complexe/variée que le classement des % crédités sur le compte de l’associé.

Bonjour,

Je suis le rédacteur de l’article sur Corum publié sur Leblogpatrimoine.com.

Je comprends tout à fait que cet article puisse soulever des questionnements quant à ma bonne foi. Même si cela vient surtout du parti pris résolument provocateur du blog dans son ensemble.

Concernant Epargne Foncière, il s’agit bien d’une légèreté coupable. L’esprit est une mécanique complexe et mon erreur provient d’une approximation devenue réalité avec le temps. N’ayant pas vérifié cette donnée avant publication, je ne peux m’en prendre qu’à moi-même.

N’y voyez cependant aucune arrière pensée, cette comparaison avait pour but de distinguer stratégie patrimoniale et stratégie de rendement et aurait très bien pu se passer de faire mention d’Epargne Foncière. Par ailleurs, Si le TRI des SCPI parisiennes est flatteur, leur taux de distribution n’est tout de même pas stratosphérique et c’est sans compter la fiscalité française bien moins favorable.

Je suis attristé de voir l’ensemble de mon propos discrédité par une erreur accessoire mais cela fait aussi partie de l’apprentissage.

Enfin, dire que l’article ne répond pas au titre me paraît un peu sévère. Il aurait été réducteur de répondre d’un franc oui ou non. On peut ne pas apprécier un film dont la fin est laissée à l’imagination du spectateur mais cet article apporte tout de même les éléments pour que chacun détermine si Corum Origin peut lui convenir ou non.

Surin, je suis du même avis que GoodbyLenine. A rendement égal, une SCPI investie à l’étranger bénéficie d’un rendement net de fiscalité plus intéressant.

Dans quelle situation une SCPI Française pourrait distribuer 110 € dont seul 90 € seraient imposés ? Mis à part pour une distribution de plus-value immobilière exonérée, j’ai du mal à visualiser cette hypothèse.

Je vous trouve dur Fred (=> il est banni, visiblement pas dans l’esprit de ce forum), d’autant plus que notre ami assume le parti-pris :

ReimsPatrimoine a écrit :

Je comprends tout à fait que cet article puisse soulever des questionnements quant à ma bonne foi. Même si cela vient surtout du parti pris résolument provocateur du blog dans son ensemble.

Pour tout vous dire, je ne connais pas ce blog (je tâcherai de rectifier).

ReimsPatrimoine a écrit :

Je suis attristé de voir l’ensemble de mon propos discrédité par une erreur accessoire mais cela fait aussi partie de l’apprentissage.

Certes car l’article restait de qualité dans son ensemble. Mais vous avez pris le risque de vous décrédibiliser en laissant une telle approximation, qui était facile à contrôler.

ReimsPatrimoine a écrit :

Dans quelle situation une SCPI Française pourrait distribuer 110 € dont seul 90 € seraient imposés ? Mis à part pour une distribution de plus-value immobilière exonérée, j’ai du mal à visualiser cette hypothèse.

Je n’ai pas étudié la question (PV certes mais emprunts de la SCPI aussi), ça fait partie de mes chantiers à venir (passionnant non ?).
Tout ce que je sais, c’est que j’ai plusieurs SCPI déclarant moins en net imposable que ce que j’ai perçu, dont pour une 40% de moins. 100€ touchés, imposé sur 60.
Je ne vais pas replonger dans les années précédentes voir si c’était déjà la cas, j’attendrai les chiffres et la déclaration 2019 pour le suivi (une fois par an c’est bien assez !).

Dernière modification par Surin (06/03/2020 08h50)

Reprenons l’article qui a fait objet de débat (je n’ai pas tout passé en revue et me réserve la possibilité de trouver d’autres erreurs) :

Maxime GODON de "ReimsPatrimoine" sur leblogpatrimoine a écrit :

Pas moins de 3 cessions en 2019 concernant des biens acquis entre 2013 et 2016, difficile de mieux souligner la volonté de Corum Origin de faire tourner son portefeuille de manière dynamique. Si toutes ces cessions semblent pour le moment génératrices de plus-value, cette stratégie est aussi source de nombreux défis pour Corum.

En effet, ces cessions concernent des biens dont les baux commerciaux courent encore. De plus, il n’est pas interdit de penser que si des plus-values sont réalisées c’est aussi parce que ces biens immobiliers disposent de qualités indéniables. Or, si céder des biens peut permettre de rehausser le rendement distribué grâce aux plus-values dégagées, il faut bien trouver de nouveaux biens afin de réinvestir le capital rendu disponible.

Pourtant :

GoodbyLenine le 17 juillet 2019 a écrit :

A noter, dans le bulletin T2/2019 de Corum Origin, l’annonce de 3 cessions pour environ 9 M€ intervenues en T2/2019 :
    - Actipark (à Orvault, 1456m² acquis en 05/2012 pour 1.54 M€, estimé fn 2018 à 1.32 M€, vendu 1.22 M€)
               après une libération de 406m² en T1
    - Le Creusot (au Creusot, 3314m² acquis en 03/2013 pour 4.30 M€ AEM, estimé fin 2018 à 4.63 M€, vendu 3.95M€)
    - Caletillas (Canaries, 1946m² des 10 542m² acquis en 06/2014 pour 14.4M€, estimés fin 2018 à 16.6M€, vente de 3.6 M€)

(34/40) SCPI Corum Origin : analyse de cette SCPI de Corum AM
Ca fait 2 cessions en moins-value et une aux Canaries en plus-value car partielle.
Le Creusot, Actipark, êtes-vous bien certain Maxime que ces biens ont des baux commerciaux qui courent encore et qu’ils disposent de "qualités indéniables" ?
J’avais écris cela à l’époque :
(34/40) SCPI Corum Origin : analyse de cette SCPI de Corum AM

Surin a écrit :

Reprenons les 3 biens vendus :

_Actipark 44700 Orvault de 5min10sec à 5min35sec dans cette vidéo :


=> Locaux mixtes activité récents avec un rendement de 8%, 8,15% AEM d’après le site internet, la valeur d’expertise est en baisse de 14,5% d’après le dernier RA.
Actipark acheté 30 mai 2012 1,545M€ expertisé 1,32M€ mais vendu 1,22M€ soit -21,04% par rapport au prix d’achat et -7,58% par rapport à la valeur d’expertise.
(…)
_Le Creusot, commerces achetés le 22 mars 2013 au prix de 4,301M€ expertisés 4,63M€ mais vendus 3,95M€ soit -8,16% par rapport au prix d’achat et -14,69% par rapport à la valeur d’expertise.
(…)

_4 supermarchés dans les îles Canaries (…) les éléments dont je dispose ne permettent pas de chiffrer la (probable) plus-value car nous n’avons pas le détail du prix d’achat des 4 commerces.

Dire que les actifs vendus étaient tous "générateurs de plus-value" aurait mérité une vérification ou simple lecture de notre forum cher ami
-21% et -8% de moins-value, ça ne mérite pas une mise en avant trompeuse.
Après-coup on peut se demander si le gérant n’a pas été tenté d’investir vite à la création de la SCPI, de façon à vite toucher des loyers pour servir un rendement élevé aux premiers entrants.
Je dis cela car pour Corum XL ça s’est bien vu, l’avenir dira si ces autres premiers actifs seront "générateurs de plus-value".

Globalement votre article met sur un piedestal cette SCPI, or il convenait de prendre davantage de distance sur certains aspects, les 2 biens en moins-value sont à peu près ce qu’il se fait de pire en investissement, surtout quand on a la curiosité de revisionner les vidéos que j’ai mises en lien …

--- ceux qui ne m’apprécient pas ne sont pas obligés de lire ce qui suit ---

Je regrette par ce genre de message de passer une fois de plus pour un redresseur de torts ou avoir à "pourrir les petits nouveaux qui font sans doute des erreurs mais qui se font tacler au lieu d’être repris adroitement en bon gentleman".
Aussi "vous avez relu vos messages et la facon dont vous vous adressez à tous ? " ben oui je me relis et je suis désolé mais ne peux laisser passer ces énormités, on parle investissement, ce monsieur est un commercial, il publie un article qui va générer des ventes sur la base d’éléments trompeurs car erronés, qu’il soit de bonne foi m’importe peu, tant que ce que je lirai ne sera pas conforme à la réalité des chiffres, je "redresserai" et tant pis si le t̂on dérange, je ne sais pas faire autrement et me sentirais coupable si je me taisais.
Oui je mets certains mots en gras, oui j’insiste là où ça fait mal, exactement ce que fait l’auteur de cet article mais dans le sens inverse.
A bon entendeur salut.

Edit : Ajout de précisions sur l’auteur de cet article, CGP, qui na rien demandé mais a été mis en ligne dans cette discussion par un CGP du forum, Oxygenn, ouvertement pro-Corum, il n’y a pas de mal à être pro-Corum mais inutile de faire du prosélytisme ici.
Perso j’en ai ras-le-bol que les CGP fréquentent cette discussion (Spot et le "zéro collecte pour Corum Origin en 2020", qui plus est soutenu par qui-vous-savez, mais pas que …).

Dernière modification par Surin (06/03/2020 20h25)