LF Les Grands Palais : vos avis sur cette SCPI (La française AM)

Bonjour,
Voici un nouveau type de SCPI, axé sur les propriétés viticoles. SCPI lancée par la Française.
La Française lance la 1ère SCPI viticole, LF Les Grands Palais
Peut-être un élément de diversification intéressant…

Je pense qu’il faut également (et surtout) y aller dans la volonté d’acheter du liquide… Un peu comme pour les GFV (je ne comprends d’ailleurs pas bien l’apport de cette SCPI par rapport aux GFV existants de La Française).

Bien à vous,
cat

Originaire de la région champenoise, je me questionne beaucoup
comme je peux me questionner sur le prix d’un actif viticole en appellation champagne.

a) Question Rentabilité

En tant qu’exploitant, la moyenne de l’appellation est depuis de nombreuses années autour de 10K.Kg a l’hectare. En terme de rentabilité, la vente au kilos de raisins semble être une option assez rentable
dans ce cas cela fait un CA annuel de l’ordre de 55 a 70K€ ( pouvant aller jusqu’a 200K€ en vendant en bouteilles mais des frais bien plus elevés)

il y a 2 ans, le prix des vignobles allaient de 1,3M€ à 1,6M€

en Fermage, la location c’est 1500Kg/hectare..
Ce qui fait pour moi plutot 0,5 a 1% de rendement brut..

Ca c’est pour la rentabilité intrinséque.

b) Concernant la plus value, un ami proche cherchait a acheter une parcelle en grand Cru
    En 2018, le vendeur en voulait 1,6M€ ( beaucoup de vente se sont fait entre 1,4 et 1,6M€)
    Il est en train de signé sur une base inférieur au Million d’euros.
    Lors de mes discussions de repas de noël, les vitivulteurs mentionnaient enfin avec joie une baisse
    des prix des terres.
    Si on regarde ce document https://www.safer.fr/app/uploads/2019/0 … vignes.pdf
    La plus value a long terme ne me semble pas évidente

Que je regarde la rentabilité et ou la potentielle plus value sur des terres vitivoles champenoises
j’ai du mal a voir ou se trouve l’interet de cette SCPI.

La personne parle de Diversification, mais si vous êtes a la tête de plusieurs M€ d’actifs
le GFV permet si il a des beaux a long terme de deduire une grande partie de l’actif a l’actif taxable IFI
ce que ne dois pas permettre la SCPI.

voila, ce n’est que mon humble opinion

J’ai eu un peu de mal à bien comprendre le a) de coyote, mais je pense avoir compris à présent que (par hectare) une production de 10 000 kg de raisin génére 55 à 70k€ de CA (en vendant le raisin) quand le bailleur perçoit  le prix de 1 500 kg de raisin (soit 8.25 à 10.5 k€ de loyer/fermage), soit un rendement de 0.5% 1.0% de la valeur de sa parcelle (1 ha valant 1.0 à 1.6 M€).
J’espère juste que le bailleur n’a pas par ailleurs à payer une taxe foncière proche de la moitié du fermage (comme pour les quelques champs dont mes beau-parents ont hérité).

Il semble donc que le rendement de ce type d’actif soit structurellement très faible (ou que leur prix soit trop élevé : une autre bulle ?), et que la seule chose pouvant justifier l’investissement soit l’espoir d’une plus value (= que la bulle gonfle plus, sachant qu’elle a un peu dégonflé depuis 2 ans), une attachement viscéral/irrationnel à certains types d’actifs, ou une motivation fiscale (diminuer l’assiette IFI ou l’actif taxable d’une succession par ex mais j’ignore si la SCPI avec sa transparence fiscale le permet aussi).

Je passe mon chemin sur ce genre de produit.
Après tout, la même société de gestion gère aussi une SCPI au patrimoine constitué de cottages d’un domaine de Pierre et Vacances (la valeur de réalisation de cette SCPI est d’un peu moins de 40% du capital social, le rendement avoisine 3.25% du prix d’acquisition initial des parts), et toute une liste de SCPI Pinel, Duflot, Scellier, Borloo, Robien, etc. Ils ont donc des clients pour ce genre de produit.
Peut-être que si je possèdait un vignoble, et voulait récupérer du cash, quitte à en réinvestir une grande partie dans la SCPI qui m’aurait acheté mon vignoble…

La Champagne, c’est quand même un peu particulier, avec des prix qui ont (c’est ce qui se dit…) été maintenus très hauts de façon artificielle. Notamment par les Maisons champenoises, qui cherchaient - cherchent toujours?- à sécuriser leurs approvisionnements en raisin via l’achat de terres.

Ajoutons que les ventes de Champagne sont (comme beaucoup d’autres vins) à la peine (euphémisme).

Et aussi les maladies du bois, qui sont un fléau national (un plan national a été mis en place voici quelques années). Des plants qui dépérissent puis meurent = moins de rendement viticole = moins de revenus à l’hectare. Ça induit aussi des coûts de replantation (souvent au moins pour une bonne part à la charge du bailleur) = plus de frais d’entretien.

Bref, le ratio gains / coûts de la vigne n’était déjà pas jojo mais pas mal de facteurs pourraient bien continuer à le dégrader.

Bon courage aux investisseurs.