Rentier modeste ou simplicité volontaire appliquée au rentier !

stef · #1

Cette file fait suite à des réflexions sur la file Projet de lois de financement
où Nikki a abordé le thème de rentier modeste et moi-même, j’avais appelé cela "vivre petitement"

Nombre de sujets concernent l’optimisation des revenus. Vu le durcissement de la fiscalité sur ces revenus et sur le capital générant ces revenus, il devient de plus en plus nécessaire de chercher à optimiser ces dépenses.

J’ai donc ici chercher :
- 1- à optimiser les dépenses sans être extrème
- 2- à simuler cette optimisation dans 2 scénarios géographiques tout en restant en France
- 3- à voir l’impact sur le capital nécessaire pour dégager la rente

Mes hypothèses sont les suivantes :
- couple sans enfant
- propriétaire d’une maison de 120 m2 (l’intérêt d’etre proprio a été détaillé dans un tel scénario par Nikki dans la file pré-citée) car un rentier aime recevoir ses amis et sa famille .
- cette même maison aura une isolation suffisante pour minimiser les dépenses de chauffage sans être stricto sensu BBC ou passive . Pour se faire, on considère que l’on paiera 20% de plus du prix moyen du marché. Les frais d’agence s’élèvent à 5%
- le chauffage sera assuré par du bois (8 stères) qui est aujourd’hui le moyen le plus économique et le moins sensible aux fluctuations du cours des autres énergies.
- le couple aura un véhicule de type Megane Essence de 5 ans qu’il gardera 5 ans pour un kilomètrage annuel de 12000 kms . Elle n’est pas consolidée dans le calcul du capital de départ et de l’assiette ISF . J’ai considéré un amortissement annuel comme une dépense (cela fera hurler les puristes) . En fait je considère que chaque année je mets de côté cette somme pour son renouvellement.
- le couple pour garder une forme d’une part et pour limiter les frais de médecin d’autre part n’hésitera pas à faire un usage immodéré du vélo pour les déplacements quotidiens
-L’hypothèse restaurant 4 X / mois ne signifie pas le couple ira effectivement au restaurant de manière hebdomadaire; cela englobe en fait toutes les dépenses de service (ex : coiffeur / médecin / restaurant / ….)
- prise en compte des dernières évolutions évoquées dans le projet de lois de financement 2013 pour l’ISF ( retour à l’ancien barême) et l’IR (abattement dividende à 20%, suppression de l’abattement sur dividende, l’ensemble des revenus et plus-values suivent le TMI)
- la rente est assurée d’une part par des dividendes (3,5%), des revenus fonciers (4%) et des assurances-vie de plus de 8 ans (hyp = seuls 37% concerne des + values, on s’assurera de ne pas dépasser le niveau de l’abattement de 9200 € sur la part plus value).
- La répartition du capital est 1/3 par type de placement.
- On considère que la rente n’érode pas le capital dans la mesure où on ne touche pas au capital.
- Concernant l’A-Vie on ne retirera que la part qui excède l’inflation.
D’une manière générale, on considère que l’on n’ait plus en phase de constitution d’un capital et que nous nous sommes situés dans une phase 100% rente.
Pour cette raison il n’y a aucun crédit qui court .

Certaines hypothèses sont les miennes. A ce titre, elles peuvent être jugées totalement arbitraires .Vous pouvez donc de votre côté construire les votres.

Les 2 scénarios géographiques :
Dans l’alternative géographique, j’ai cherché à prendre 2 lieux en France qui finalement ne sont pas si différents en terme de mode de vie . Pour cette raison, je n’ai pas retenu une rencontre caricaturale de type Paris VII ème et un village au fin fond de la Lozère qui aurait décrédibiliser ma démarche.
A ma droite j’ai retenu Alençon, préfecture du Dpt de l’Orne (2 h 15’ de Paris du centre de Paris) et à ma gauche Magny les Hameaux situé dans les Yvelines et qui fait parti de Saint Quentin en Yvelines
Magny les H cumule l’avantage d’être calme et résidentiel tout en étant moins cher que les autres communes voisines de St Quentin ou encore de la vallée de Cheveuse.
Dans le cas d’Alençon la maison bénéficie d’un potâger, luxe non raisonnable dans le cas de Magny les H eu égard les prix du m2.
Dans la simu ci-dessous, j’ai une colonne coeff B/A qui permet d’apprécier le ratio de dépenses entre les scénarios B et A . J’ai essayé de le factualiser mais pas toujours facilement (vous pourrez d’ailleurs m’aider à robustifier ce coefficient) . Certains d’entre eux m’ont donné du fil à retordre comme la Taxe d’Habitation ou la Taxe Foncière . J’ai essayé de me battre avec les taux du site www.dgcl.intérieur.gouv.fr et des hypothèses d’assiette locative pour finalement me rabattre sur un vécu proche des 2 scénarios.

Comme il s’agit d’un premier exercice, je suis bien entendu ouvert à toute proposition d’amélioration sans chercher à faire une usine à gaz .
Le principe de la simu est de documenter l’ensemble des dépenses dans les 2 scénarios et de voir le capital de départ nécessaire pour avoir un niveau de "dépenses récréatives" identiques dans les 2 scénarios.
L’ajustement se fait ainsi sur la valeur capital rente du scenario B pour obtenir la même valeur que le scénario A sur la ligne loisir-sport… On considérera alors que les 2 scénarios présentent le même niveau de vie .

Rapide conclusion : on peut voir qu’il devient très difficile d’être rentier sans passer le seuil de l’ISF y compris en vivant modeste.
Le passage du seuil de l’ISF généré par le lieu de vie moins abordable entraîne un effet levier défavorable. En effet pour payer l’ISF, il est nécessaire d’avoir des revenus complémentaires qui a leur tour sont imposés sur l’IR avec un taux de plus en plus lourd.
Ainsi le capital de départ doit être 59 % plus important dans le scénario B (2 M€) que A (1,2 M€). Cet écart de près de 0,8 M€ reste impresionnant.
…. et finalement que donnerait alors un match Paris VIIème et le fin fond de la Lozère

Le scenario C correspondrait au scenario d’une grande ville comme Nantes (hypothèse pour IH)avec un appartement de 85 m3 moderne de 250 k€ . On constate un gain significatif sur l’achat du bien par rapport au scenario B (Magny les H), par contre avant de rajouter un revenu professionnel c’est très proche au niveau des dépenses.
j’ai notamment fait une estimation au doigt mouillé de 3000 € de charges (soit 250 e / mois pour le cumul part locataire et part proprio) . J’ai retenu 1000 € de TF et 1000€ de Foncier . Peut être est ce même sous-estimé car les grandes capitales régionales sont généralement chères.

Lorsque je rajoute un revenu professionnel de 15000 € pour un temps partiel, le besoin en capital de placement fond à 600 k€ (qui est de mémoire l’objectif fixé par IH) et le niveau de dépenses se situe alors proche du scenario A sans revenu profesionnel

MàJ 22 sept 12 24h

Dernière modification par stef (23/09/2012 00h33)

Mots-clés : isf, modeste, rentier

GoodbyLenine · #2

Si la rente est largement constituée de retraits partiels sur un contrat de capitalisation (lequel pourrait contenir du "fond €uros" ou/et des actions, obligations, ou même SCPI via des UC), alors l’IR comme l’ISF diminuerait significativement (peut-être même totalement), et la gestion du patrimoine relativement "passive".

La fiscalité reste encore favorable pour certains placements à long terme….

placementapapa31 · #3

Un très bon sujet, auquel je pensais moi aussi (depuis un bon moment).

Il faudrait peut-être un titre encore plus expressif, qui dise en gros tout ça : "rentier à petit budget", "vivre mieux avec moins d’argent et plus de temps", "stratégie basses tranches", "stratégie bas RFR pour rente de prestations", etc…

On va pouvoir mettre ici toutes les techniques issues de nos créativités bouillonnantes.

Il faudrait même regrouper des posts anciens ici, car on a effleuré cette question souvent.

Par exemple ce bon post récent de Petitportefeuille, que j’avais déjà mis dans mon dossier "stratégie basses tranches" :

Petitportefeuille a écrit :
Les spécialistes de défiscalisation des usines à gaz vont revenir probablement.

Sinon, avec la fin du PLF, pour ceux qui y sont asujetis et veulent devenir rentiers, on assistera peut-être à quelque chose en nouvelle optimisation créative de compte titres du type :

- Optez pour les fonds/trackers capitalisants et oubliez les actions de rendement (et on profite au mieux des intérêts composés au passage) sur compte titres. Et faites-vous plaisir sur les obligations zero coupon si ça vous dit aussi.
- Démissionnez en décembre
- Matérialisez certaines de vos moins-values sur compte titres (10 ans pour en profiter) et mettez en PEA les titres français que vous voulez et pouvez conserver
- Prenez ce qui vous faut pour vivre de votre capital à partir de janvier en restant dans la tranche max des 14% avec votre différentiel de plus-values. En étant même plus créatif, il doit être possible de viser les deux premières tranches.
- Et répétez ça chaque année

GoodbyLenine a écrit :
La fiscalité reste encore favorable pour certains placements à long terme….

Oui bien sûr GBL, mais il faut se demander peut-être : que rapportent-ils (et rapporteront-ils) en réel, CES placements? (car on sait très bien que là où il y a niche, il y a trop souvent le prélèvement qui est pris autrement : par le rendement nominal bas, par le peu de liquidité, par des revenus aléatoires, par le risque non rémunéré … )

Semirentier · #4

Vous dites: "l’hypothèse de 4,55% avant inflation donne une rente de 2,5% après inflation".

Je ne considère pas les choses ainsi, mais plutôt une hypothèse de 4,55% brut, soit x après cotisations sociales et CSG donne un un rendement net y auquel il faut retirer l’inflation.

stef · #5

je viens de remettre à jour le poste d’origine en intégrant :

- une mutuelle dans les dépenses
- une assurance-vie de plus de 8 ans dans les sources de revenus
- la possibilité d’intégrer un revenu du travail
- une rente de 4.5% vs 4.55% précédemment suite à une petite coquille de calcul

Semirentier a écrit :
Je ne considère pas les choses ainsi, mais plutôt une hypothèse de 4,55% brut, soit x après cotisations sociales et CSG donne un un rendement net y auquel il faut retirer l’inflation.

Tout d’abord merci pour votre remarque qui m’a permis de débusquer une petite coquille de calcul .
je comprends votre remarque mais mon raisonnement a été le suivant :
- dans un premier temps je considère que le capital doit être préservé en tenant compte de l’inflation
- dans un deuxième temps, je prélève ce qui est au delà de l’inflation et fait supporter la fiscalité uniquement sur ces parties .
Concrètement, cela revient à dire que je ne réalise pas des plus values virtuelles afin de préserver mon capital inflation comprise. Je vous l’accorde cette manière n’est pas trop représentative de la vraie vie car une plus-value sur une action se fait plutôt au moment qui parait opportun vis à vis de l’action, mais on peut aussi exercer une moins value afin de ne pas laisser filer la fiscalité.
je vais poursuivre ma reflexion pour voir ce que je fais lors de la prochaine MàJ de mon tableau

GoodbyLenine a écrit :
Si la rente est largement constituée de retraits partiels sur un contrat de capitalisation (lequel pourrait contenir du "fond €uros" ou/et des actions, obligations, ou même SCPI via des UC), alors l’IR comme l’ISF diminuerait significativement (peut-être même totalement), et la gestion du patrimoine relativement "passive".

La fiscalité reste encore favorable pour certains placements à long terme….

Merci GoodbyLenine pour votre contribution .
Je connais l’existence de contrat de capitalisation même si je n’en suis pas familier. Seule la partie capital est intégrée dans l’assiette ISF . A moins d’avoir ouvert un contrat de capi il y a relativement lontemps ou encore d’avoir versé un montant significatif, la part plus-value ISF exempté de l’ISF sera relativement faible . Dans mon exemple chiffré scenario B l’A-Vie est de 378k€ dont 37% de plus value soit 140k€ . Le taux marginal ISF est de 1%, l’impact sera de 1400 €
Je ne pensai pas que l’impact serait lourd sur le Capital nécessaire mais … finalement cela fait gagner de l’ordre de 120ke soit 2.1 M€ au lieu de 2.22 M€
Concernant l’IR, je ne pense pas que le contrat de capi apporte qqch vs une A-Vie.
La difficulté du contrat de capi c’est que son intérêt est fortement lié aux conditions ISF qui sont très changeantes, tout en bloquant une somme a minima 8 ans

InvestisseurHeureux · #6

Votre post a le très grand mérite de poser des chiffres, ce que nous évitons souvent de faire pour ne pas déprimer. :-)

Les hypothèses de rendement brut du capital sont quand même assez pessimistes. Attendu que la résidence principale est payée, on peut se permettre une allocation un peu plus agressive (actions, immobiliers et réduire nettement la partie obligataire/fonds euros).

Voici un 3e scénario :

- Un appartement moderne en centre-ville d’une ville de province dynamique (Nantes, Bordeaux, Toulouse…) - Éventuellement ok pour une ville plus provinciale type Reims, Alençon ou Chalons en Champagne s’il y a une desserte pour aller à Paris

- Chauffage au gaz dans un appartement bien isolé

- D’où des frais d’essence plus réduits

- Une vie culturelle (théatre, piscine, bibliothèque, cours de golf ou je ne sais quoi, etc) en prenant des cartes à l’année : il faut bien s’occuper sinon ça ne sert à rien d’être "rentier"

- Une activité en auto-entrepreneur ou micro-entreprise à mi-temps, qui assurera un
complément de revenu, un minimum de lien social et une couverture sociale

- Scénario compatible avec une vie de couple

Nikki · #7

Excellent sujet, merci !
J’allais lancer le même en fait
Les hypothèses de vie de InvestisseurHeureux me plaisent davantage.

Perso, je rajoute également dans mes scénarios de vie une activité qu’on fait pour le plaisir mais qui peut rapporter quelques pièces, jouer du piano dans un bar, faire des performances artistiques dans la rue, vendre de l’artisanat sur ebay, éditer un fanzine et vendre des espaces pub…

Quand on a la RP payée et toutes les charges "de vie" couvertes par les revenus financiers, ca apporte un bonus tout en se faisant plaisir !

Je trouve néanmoins que faire des plans sur la base de suppositions de ce que sera la loi de finances 2013 est un peu maladroit si l’on envisage un basculement vers la vie de rentier en 2018…

jean · #8

Merci pour votre contribution sur ce sujet qui touch au coeur de l’objectif recherché!

-Concernant vos hypothèses, vous indiquez que que les revenus sont constitués de PV pour 50%.
Sauf contresens de ma part, on "tape" alors dans le capital non?
Et sauf hypothèses de réinvestissements ( donc revenus> charges) et/ ou de constitution de nouvelles PV, ce qui suppose un marché globalement haussier, comment ce modele est il tenable?

Enfin, au regard des dernières évolutions fiscales, certains en ont tiré la conclusion que la recherche d’une situation de rentier "modeste" devenait la situation la plus optimale: En effet, si l’on ajoute la taxation supplémentaire du capital + les mesures ciblant les catégorie moyenne-supérieure, le capital nécessaire à la production d’un euro marginal de rente devient tres élévé…
Je pensais à cel ala en allant au pain à vélo sous le crachin matinal ( pour m’habituer à la vie de rentier "modeste"):
Personne n’a t il pensé à intégrer les revenus sociaux avec un rente de capital ?
Peut on imaginer un modele de rentier "tres modeste" avec la contribution de ce bon Etat francais dispendieux?
Oui, vous me direz que des rentiers de l’état cela déja concerne certains fonctionnaires ( échange de capital contre PEU de travail) et le modèle de rentier évoqué ci-dessous tend vers l’assistanat..
Certes, c’est condamnable, critiquable, etc.je suis d’accord .mais là n’est pas la question: Le modèle revenus sociaux/revenus du capital existe t il?

Jean

carpediem · #9

InvestisseurHeureux a écrit :
- Éventuellement ok pour une ville plus provinciale type Reims, … ou Chalons en Champagne

Comparer Reims 200 000 habitants à Chalons en Champagne 40 000 habitants même si les deux sont à 50 kilomètres de distance c’est comme comparer Besançon ( votre ville de naissance) à Dôle ( sans critique pour Dôle, il y a un excellent restaurant juste à côté).

La fiscalité, les infrastructures de loisirs ( pour vous ), d’enseignement ( pour vos enfants), le potentiel de client etc.. ne sont pas du tout les mêmes.

Bref, je suis né à Reims

placementapapa31 · #10

Stef, votre tableau m’a fait réaliser quelque chose, que je ne sait pas trop comment exprimer :

Compte-tenu du prix des logements aujourd’hui, il y aura des régions où il sera impossible de vivre d’une rente, puisque :

- soit, si on est propriétaire, c’est l’habitation elle-même qui entre dans l’assiette de l’IS,

- soit, si on est locataire, c’est le montant du capital supplémentaire nécessaire à générer de quoi payer le loyer qui entrera dans l’assiette de l’ISF (et nous avons vu dans des discussions récentes que ce capital nécessaire sera très supérieur à la valeur de l’habitation occupée en direct, à cause de "frottements" fiscaux qui réduisent le rendement).

Dans ce cas il semble qu’il n’y ait aucune autre solution que d’acheter sa RP, ET de l’acheter en province. Ou alors, il faut vivre d’une rente minuscule, pour que la capital nécessaire à la rente ajouté au prix de l’habitation ne fasse pas basculer dans l’ISF.

Je me trompe ou c’est terrible comme constat? (pardonnez-moi si j’ai l’air de "débarquer", je ne réalise que maintenant, étant loin du seuil ISF)

Je voudrait aller un peu plus loin.

Nous parlions aussi il y a peu des questions de taxation du revenu réel issu de la propriété de sa RP (taxation politiquement imprésentable en France). Et finalement, vu que les prix immo ont doublé et parfois triplé, l’Etat via l’ISF a un moyen déguisé de taxer ce revenu réel. Cet IS, présenté comme taxant un capital, n’est-il pas parfois un moyen de taxer un revenu? Les frontières capital/revenu de ce capital sont-elles si nettes? Et après tout le capital est une accumulation de revenus, aussi.

Si à l’ISF on rajoute la taxe foncière (selon mes estimation = 10 à 15% de de la recette locative virtuelle nette perçue par le propriétaire-habitant), ce revenu locatif virtuel est joliment taxé! Un grossier calcul me dit qu’on peut arriver TF + ISF à 20 à 30% de taxation de ce revenu "virtuel", pensez-vous que je fasse erreur, cela me semble énorme.

(ma "recette locative nette" déduit du loyer qui aurait été payé, le montant des frais divers que l’on n’aurait pas eu en étant seulement locataire : charges copropriété, travaux …)

Enfin, cette baisse des rendements est une aubaine, car elle rend nécessaire plus de capital pour un même niveau de vie, ce capital étant ensuite soumis à l’ISF.

L’inflation du prix des actifs est une bonne affaire fiscale. D’autant que les revenus nominaux se maintiennent (6% sur 500 000 = 3% sur 1 000 000)

Dernière modification par placementapapa31 (05/02/2013 02h58)

stef · #11

je viens de faire une nouvelle MàJ en :
- introduisant des revenus fonciers à 4% net
- supprimant tout ce qui est notion de plus-value dans la mesure où nous sommes en phase 100% rente et non plus en constitution de capital (cela est plus cohérent avec les remarques de Semirentier et Jean)
- valorisant les dividendes à 3.5% du capital
- en equi-répartissant les 3 familles de placement ( 1/3 Actions ; 1/3 Immobilier et 1/3 Assurance Vie)

Ceci amène un résultat un peu plus favorable et répondra j’espère aux inquiétudes de IH .

Nikki a écrit :
Je trouve néanmoins que faire des plans sur la base de suppositions de ce que sera la loi de finances 2013 est un peu maladroit si l’on envisage un basculement vers la vie de rentier en 2018…

Il est difficile de fait de savoir de quoi sera fait … après-demain .
Ma proposition ressemble à une entreprise qui baisse son point mort car les ventes vont baisser reste à savoir si c’est conjoncturel ou structurel.

Hormis le choix du lieu de résidence, si la baisse n’est que conjoncturelle, cela ne pose pas de problème . Qui peut le plus peut le moins .

Placementpapa31 a écrit :
Compte-tenu du prix des logements aujourd’hui, il y aura des régions où il sera impossible de vivre d’une rente, puisque :
- soit, si on est propriétaire, c’est l’habitation elle-même qui entre dans l’assiette de l’IS

Notre période combine une fiscalité élevée, des rendements de placement plutôt bas, et des prix immobiliers stratosphériques sur certaines zones, ceci ne concourre pas à la rente facile.

On peut considérer que :
- le 1er facteur (fiscalité) est une donnée d’entrée sur lequel on ne peut rien faire sauf à s’exhiler
- le 2ème facteur (Rdt placements) peut être optimisé en s’appuyant par exemple sur la qualité des échanges du site "devenir rentier"
- le 3 ème facteur (choix du lieu de logt) est finalement celui sur lequel nous avons le plus de levier

Concernant votre propos relatif au "revenu locatif virtuel est joliment taxé", vous avez raison si on considère un propriétaire avec un capital déclaré de 1,5 M€ dont une maison de 500k€ soit après abattement de 30% : 350k€ taxé environ à 0.85% pour l’ISF soit 3 k€ auquel on peut ajouter environ 1.5 k€ pour la Taxe Foncière.
On arrive alors à 4.5k€ à comparer à une estimation de loyer annuel de 19 k€ (12*1.6k€) soit une fiscalité de 4.5/19 = 24% auquel évidemment il faut ajouter l’entretien et charges

placementapapa31 · #12

stef a écrit :
Concernant votre propos relatif au "revenu locatif virtuel est joliment taxé", vous avez raison si on considère un propriétaire avec un capital déclaré de 1,5 M€ dont une maison de 500k€ soit après abattement de 30% : 350k€ taxé environ à 0.85% pour l’ISF soit 3 k€ auquel on peut ajouter environ 1.5 k€ pour la Taxe Foncière.
On arrive alors à 4.5k€ à comparer à une estimation de loyer annuel de 19 k€ (12*1.6k€) soit une fiscalité de 4.5/19 = 24% auquel évidemment il faut ajouter l’entretien et charges

Mon idée était correcte alors. Remarquons juste que 24%, c’est un taux de taxation supérieur aux trois premières tranches d’IR ! Alors, la RP = niche fiscale?…

stef · #13

Une dernière MàJ spéciale IH dans le message de tête

j’ai intégré un scenario C avec un appartement de 85 m3 dans le centre ville de Nantes.
mes commentaires sont en bas du message.
Pour les prix de Nantes, je suis allé faire un petit tour sur SL et LBC, … mais je n’ai encore négocié.

(visiblement mon scenario A était un peu trop rustique … )

Fructif · #14

Bonjour,

je trouve ce travail vraiment intéressant … mais ce serait top de rajouter un/des scénarios avec enfants. Bien que n’ayant pas d’enfants aujourd’hui, je n’envisage pas vraiment d’être rentier sans enfants. Et je ne pense pas être le seul dans ce cas.
Mais au delà des scénarios, le problème que cela me pose est que si ce n’est pas impossible qu’un jour j’arrive à vivre plus modestement … je ne suis pas sûr de vouloir imposer une vie modeste à mes enfants (en gardant à l’esprit qu’une vie "luxueuse" à Paris sans voir ses Parents … ne fait pas nécessairement le bonheur des enfants).

InvestisseurHeureux · #15

placementapapa31 a écrit :
Je me trompe ou c’est terrible comme constat? (pardonnez-moi si j’ai l’air de "débarquer", je ne réalise que maintenant, étant loin du seuil ISF)

Comme l’a rappelé stef, la Résidence Principale bénéficie d’un abattement de 30% pour l’ISF, que ne bénéficiera pas votre capital si vous êtes locataire.

La résidence principale est LA niche fiscale en France !

Carpediem a écrit :
Comparer Reims 200 000 habitants à Chalons en Champagne 40 000 habitants même si les deux sont à 50 kilomètres de distance c’est comme comparer Besançon ( votre ville de naissance) à Dôle ( sans critique pour Dôle, il y a un excellent restaurant juste à côté).

J’étais sûr qu’on me ferait la remarque et que je n’aurais pas du faire ce raccourci ! ;-)

Merci pour l’ajout du troisième scénario Steph, qui vous conviendrez et quand même le plus réaliste des trois.

1) Garder une activité mi-temps protège aussi d’un éventuel aléa fiscale.

Si vous êtes "rentier" pendant 10 ans, et qu’une loi passe et "massacre" les rentiers, vous obligeant à retrouver du travail, ce ne sera pas évident.

2) Etre en centre-ville vous protège de l’aléa de l’augmentation des coûts de l’essence

3) Je suis assez septique aussi sur l’idée d’une femme qui ne travaillerait pas, sans enfant, et avec aussi peu de dépenses… Sans faire de généralité, la gente féminine a une tendance au shopping/coiffeur/manicures dès lors qu’elle a bcp de temps libre.

4) Les 1000 Euros d’entretien/charges pour les maisons me semblent sous-estimés à moins d’être un grand bricoleur ou d’avoir une maison parfaitement neuve et bien construite.

- On cherche toujours à embellir sa maison ce qui génère des dépenses (un nouveau canapé, une nouvelle table de jardin, un beau barbecue)
- L’entretien coute bcp plus cher en matériel (il faut une tondeuse, du déserbant, de l’insecticide, outillages) même si on le fait soit-même
- Il y a périodiquement du gros entretien à faire faire (ravalement, toitures, fenêtres, volets) qui coute très cher et n’est pas mutualisé par la copropriété

En tout cas les ordre des grandeurs sont bien là et c’est vrai que les 600 000 EUR de capital dans mon livre (pour une personne seul s’entendait cependant) sont trop optimiste, spécialement compte-tenu de la hausse de la fiscalité.

Nikki · #16

stef a écrit :
- supprimant tout ce qui est notion de plus-value dans la mesure où nous sommes en phase 100% rente et non plus en constitution de capital (cela est plus cohérent avec les remarques de Semirentier et Jean)

Je ne suis pas d’accord avec cette idée.
Même en phase de consommation du capital, c’est fiscalement optimal de prendre de la plus-value plutôt que du dividende.

Pour la raison suivante : lorsque l’on vend 1000€ d’un tracker, d’une action, d’un contrat d’AV, etc. pour ses besoins de dépenses, seule une partie sera constituée de plus-value.

Ainsi, si j’avais une ligne de 10 000 € qui a pris 10% et que j’en vends 1000€, il y a environ 91€ de PV dans ce que je vends. Je paye donc les impôts sur 91€.

Alors que lorsque je touche 1000€ d’intérêts, de loyers, ou de dividendes, l’intégralité est fiscalement considérée comme du gain.

Certes, c’est pour certains plus confortable psychologiquement de toucher des revenus mais bien moins efficient fiscalement, à la fois en phase de capitalisation qu’en phase de consommation, et nécessite donc un plus gros capital.

stef · #17

Nikki,

Concernant l’assurance-vie, il n’y a pas de versement naturel de dividende ou de loyer; il faut bien racheter une part qui comprend de fait une part capital et une part plus-value . Seule cette dernière constitue l’assiette de la fiscalité . Si cette assiette ne dépasse pas 9200 € pour un couple et pour un contrat supérieur à 8 ans alors il n’y pas de fiscalité. Pour cette raison, j’ai mentionné en remarque dans la dernière colonne le fait que la plus value constituait 37% . Ceci signifie qu’un versement de plus de 25000 € (9200/37%) déclencherait la fiscalité.
De plus pour ne pas éroder le capital A Vie, je ne m’autorise qu’à prélever que la part excédant l’inflation . soit ici 3.2%-2% =1.2%

Concernant le foncier et les actions, j’ai n’ai pris en compte que les revenus fonciers nets et les dividendes pour ne pas éroder le capital et être sur une rente relativement stable.

Je suis d’accord avec vous, rien n’empêche de faire des cessions ayant généré des plus values.
Mais si on garde le principe de ne pas toucher au capital, ceci signifie que vous replacez la part capital de votre cession (augmentée de l’inflation cumulé depuis l’achat) dans un nouvel investissement et donc vous n’en profitez pas en tant que rente .
La seule partie dont vous profitez comme rente est donc la partie plus-value qui est elle est fiscalisée à la CSG/CRDS et à l’IR au TMI. Ce qui n’a rien de particulièrement avantageux d’autant que l’inflation n’est pas prise en compte (et que moi je considère faisant partie prenante du capital)

Les plus values nettes d’inflation sont alors la cerise sur le gateau et j’ai considéré quelles ne faisaient pas parti de la rente de base .
Il existe aussi le risque de moins-value que je n’ai pas intégré
A noter que dans ma première version, j’avais intégré les plus value dans mon calcul de rente, mais après réflexion et les remarques notamment de Jean , j’ai préféré ne pas en tenir compte.

stef · #18

InvestisseurHeureux a écrit :
3) Je suis assez septique aussi sur l’idée d’une femme qui ne travaillerait pas, sans enfant, et avec aussi peu de dépenses… Sans faire de généralité, la gente féminine a une tendance au shopping/coiffeur/manicures dès lors qu’elle a bcp de temps libre.

cette remarque m’a fait sourire …
Ma femme a alterné période de travail et de non travail .
J’avais eu un jour la très grande maladresse de lui dire : le travail d’une femme n’est pas tant les revenus additionels quelle génère compte tenu du TMI de l’IR … mais surtout les dépenses qu’elle n’a plus le temps de faire …

InvestisseurHeureux a écrit :
4) Les 1000 Euros d’entretien/charges pour les maisons me semblent sous-estimés à moins d’être un grand bricoleur ou d’avoir une maison parfaitement neuve et bien construite.

- On cherche toujours à embellir sa maison ce qui génère des dépenses (un nouveau canapé, une nouvelle table de jardin, un beau barbecue)
- L’entretien coute bcp plus cher en matériel (il faut une tondeuse, du déserbant, de l’insecticide, outillages) même si on le fait soit-même
- Il y a périodiquement du gros entretien à faire faire (ravalement, toitures, fenêtres, volets) qui coute très cher et n’est pas mutualisé par la copropriété .

Vous avez raison, c’est pourquoi j’avais considéré pour l’achat du bien +20% par rapport à la moyenne, car je considerai que la maison, outre le fait d’être bien isolée, est en très bonne état pour éviter les gros entretiens.
Si malgré cela, il y a des choses à faire …Il est aussi plus facile de faire soi-même (revenus cachés)
j’ai habité plusieurs maisons (sans ascenceur ) et aussi apparts . … et je me méfie presque plus des charges d’appartement sur lesquelles on a l’impression de n’avoir aucune emprise

Dernière modification par stef (24/09/2012 10h07)

Swx · #19

Philippe Mabille a écrit :
(directeur adjoint de la rédaction de la Tribune | 28/09/2012, 19:52 -)

En alignant fiscalité du travail et du capital, François Hollande vient donc donner un coup d’accélérateur à l’euthanasie des rentiers dont parle Keynes

Un certain nombre d intervenants seront des proies faciles : leurs gains espérés ne les classent pas dans la catégorie des millions de citoyens qui faute de ressources ne paient pas d impôts ,alors qu un grand souci parmi ceux exprimés, semblent être de savants calculs pour échapper à l ISF
Leur sort est plus enviable que celui de bons nombres de salariés :

Un certain nombre de comparaisons sont faites entre des villes qui ont des coûts de la vie variable :
Il me semble que personne n ait évoqué la possibilité de se passer d une voiture : Le prix de revient tous frais inclus est un gouffre -
Sans avoir choisi de vivre dans un trou perdu , J inclurais dans les paramètres de situation pour habiter la proximité d un moyen de locomotion collectif : ce qui est mon cas , et je refuse absolument d être le passager d un "véhicule ami" dont le conducteur va se répandre dans le voisinage pour dire qu il a eu pitié de moi parce que j attendais un autobus - alors que je ne lui avais rien demandé
Pour ce qui est du transport de marchandises lourdes ou encombrantes , on peut commander n importe quoi sur Internet , qu on vous livrera à domicile sans difficultés -
Par ailleurs , si on ressent le besoin légitime de vouloir s évader , les agences de voyages proposent des séjours à un prix bradé dans le Monde entier.

sissi · #20

Stef
Je trouve votre troisieme colonne avec apart a Nantes assez interessante…
Ca ne prendrait donc que 600k avec la residence principale payee valeur 268k pour vivre "tranquillos" comme rentier…en supposant une certaine stabilite de la fiscalite…
Bien sur on n’a pas la maison avec jardin, de la colonne A

Ce qui correspond au chiffre magique qu’avait IH 600k… plus… 268 pour l’apart

Question pour vous? si quelqu’un part a la retraite ou decide de vivre "rentier" qu’est ce qui l’empeche de s’installer dans un coin comme le Languedoc roussillon ou je vois -sur le net- des possibilites a moins que moitie-prix ? certaines avec jardin… Ca mettrait le chiffre a 700 k disons…

Si je devais vivre en France … je ferais probablement comme certains etrangers retraites le choix d’acheter pas cher une maisonnette habitable et de la retaper gentiment comme hobby, jardiner pour le plaisir et voyager avec ces super deals internet (que Swx mentionne)…

Pour ce qui est des retraites PAS fortunes…je lisais leurs aventures en camping car sur un forum …y compris ceux, Francais, qui descendent au Maroc par l’Espagne et recoivent leur cheque de retraite la bas. Ils se debrouillent et ont l’air plutot heureux car eux aussi -comme les gens de bateau- sont entoures de gens compatibles avec qui discuter et profiter des petits plaisirs de tous les jours…

Dernière modification par sissi (30/09/2012 17h47)

Ulysse · #21

Ce n’est pas vraiment comme le "chiffre magique" qu’évoquait IH avec 600k puisqu’il faut également dans ce troisième scénario obtenir 15k par an de revenu du travail ce qui n’est pas rien.

sissi · #22

Ulysse vous avez raison…ca m’avait echappe…

gunday · #23

Pour ma part, j’ai quelques doutes sur l’habitation, je pense qu’une grosse optimisation peux être faite sur ce point.

J’ai fait un recherche de 5 minutes sur seloger, et je trouve un bien de 129m² avec 600m² de terrain pour 180k€ (par contre j’ai pas cherché spécifiquement des biens BBC ou autres) le tout à 1h de Paris.
Et petit avantage, en ile de France, donc accessible via le pass Navigo. (pour situer Longueville 77650, 3km de la sous préfecture).

Ensuite, pour le revenu du jardin, d’ou sorte les 1,6€/jour?
En comptant un terrain bien géré, on peux effectivement avoir une bonne production, mais de là à atteindre 500€/an, j’ai un doute!
Et puis, ça dépend pas mal de la taille du jardin, et surtout de la gestion de celui-ci.

Un dernier point, 120m², pour un couple sans enfant, n’est ce pas un peu beaucoup?
Je vis dans 75m², et j’ai déjà une chambre d’ami et un bureau. (à 15m² la chambre, ça fait 4 chambres d’amis, c’est quand même beaucoup!)

Autres question, que regroupe le loisir?
Car 4200€/an, ça me parait énorme.
Surtout pour un usage immodéré du vélo!
Ca fait quand même 175€/personnes/mois, hors restaurant et sortie diverses.

Ensuite, un dernier point me choque, en revenu du capital, vous obtenez quand même 30450€ net après inflation minimum.
A comparer avec le revenus médian français de 1.600€, on est largement au dessus, donc ça devrait être passable non?

placementapapa31 · #24

gunday a écrit :
Ensuite, un dernier point me choque, en revenu du capital, vous obtenez quand même 30450€ net après inflation minimum.
A comparer avec le revenus médian français de 1.600€, on est largement au dessus, donc ça devrait être passable non?

Que prenez-vous comme taux nominal et comme taux d’inflation pour obtenir ces 30450 réels nets d’impôt?

stef · #25

sissi a écrit :
Stef
Je trouve votre troisieme colonne avec apart a Nantes assez interessante…
Ca ne prendrait donc que 600k avec la residence principale payee valeur 268k pour vivre "tranquillos" comme rentier…en supposant une certaine stabilite de la fiscalite…
Bien sur on n’a pas la maison avec jardin, de la colonne A

Ce qui correspond au chiffre magique qu’avait IH 600k… plus… 268 pour l’apart

Question pour vous? si quelqu’un part a la retraite ou decide de vivre "rentier" qu’est ce qui l’empeche de s’installer dans un coin comme le Languedoc roussillon ou je vois -sur le net- des possibilites a moins que moitie-prix ? certaines avec jardin… Ca mettrait le chiffre a 700 k disons…

Sissi, … les goûts, les couleurs.

la première alternative a été de comparer le scénario A et B qui presentaient l’avantage d’avoir des modes de vie relativement proches mais dans 2 lieux ayant une pression immobilière différente.

le scenario C a été rajouté suite à une suggestion de IH qui était curieux de voir ce que donnait une installation en centre ville d’une grande capitale régionale.

Maintenant on pourrait rajouter un scenario D en Languedoc avec une habitation moins chère, un scenario E etc ….

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9 #1 22/09/2012 02h48

Petitportefeuille a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Semirentier a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

Nikki a écrit :

Placementpapa31 a écrit :

stef a écrit :

placementapapa31 a écrit :

Carpediem a écrit :

stef a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

Philippe Mabille a écrit :

1 #20 30/09/2012 17h28

gunday a écrit :

sissi a écrit :

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