Gratouille : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour,

carrelage collé sur plancher bois : une très mauvaise solution. Le bruit passe et les vibrations et les mouvements ont tendance à casser les joints du carrelage.

La solution est de mettre une couche d’isolation phonique sol, puis un nouveau plancher par dessus, généralement en dalles d’aggloméré, puis un revêtement (lino, parquet flottant…).

Isoler phoniquement par le plafond atténue les bruits aériens (la diffusion de la musique ou de l’enguelade vers l’appartement du dessus), mais ne fera pas grand chose pour les bruits d’impact (talons) qui se communiqueront quand même, par la structure. C’est pour ça qu’il faut découpler le plancher plutôt qu’isoler le plafond. On peut faire les deux si on veut, mais en tout cas on ne peut pas s’exonérer de découpler le plancher.

Compteurs électriques individuels : en principe une obligation pour la location à l’année. En meublé, les sous-compteurs sont souvent tolérés mais ça ne résout pas le problème au long terme. Discussion déjà abordée de nombreuses fois, cf. notamment : Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ?

La location saisonnière (ou résidence secondaire ou de courte durée type stage de formation, CDD) est une solution, puisqu’en hébergement temporaire la personne hébergée ne prend pas un abonnement à son nom mais paie une location charges comprises. Si la location meublée à l’année est désormais encadrée par la loi de 1989 quand c’est la résidence principale du locataire, la location hors résidence principale reste une location de chose encadrée seulement par le code civil, donc c’est plus souple à beaucoup de points de vue.

Local Commercial :
- Quels sont les éléments de l’Aménagement du local à charge du Propriétaire et ceux à charge du Locataire ?

C’est librement convenu dans le bail. La tendance générale est de laisser tous les frais au preneur, mais si la demande locative n’est pas forte, le preneur peut négocier que vous fassiez tels et tels travaux avant son entrée.

- Peut-on établir en direct le Bail ou doit-on passer par un Tiers (Agence, Avocat, Notaire..) ?

Comme vous voulez, mais l’assistance d’une personne compétente est utile pour avoir un bail bien rédigé.

- Comment se prémunir des risques d’Impayés pour le Local Commercial ?

Je passe.

- Comment sont déclarés ces loyers dans l’Imposition ? (Idem Appartement Vide ?)

Cela relève des revenus fonciers comme les logements nus. A noter que les travaux d’entretien et réparation sont déductibles (si c’est vous qui les avez payés), mais, contrairement à un logement, les travaux d’amélioration ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers. Ainsi, si le preneur vous demande de faire à vos charges des travaux d’amélioration, refusez… ou bien demandez à votre artisan que son devis et sa facture mentionnent "entretien" "réparation" ou "remise en état". Cf : Local commercial : quels travaux déduire fiscalement des revenus locatifs ?

Dernière modification par Bernard2K (20/12/2016 19h33)

En effet, il y a ces 2 points à Surveiller et à Solutionner au Mieux :

- l’Isolation Phonique entre les Etages.
Effectivement, la meilleure solution est de découpler à l’étage supérieur avec mise en place de Sous-Couches + Dalles OSB +Revetement. Seulement, le sol actuel est creusé de quelques cms, cela nécessiterait donc la mise en oeuvre d’un ragréage conséquent, qui augmenterait le poids sur ce sol, pas top pour cette vieille charpente.
Néanmoins, pour améliorer ce problème, j’opterais plutôt vers une solution intermédiaire de sols PVC ou Moquettes de très Bonne Qualité, avec une sous-couche de qualité également.

- la Division Electrique des Appartements.
Oui, cela serai beaucoup simple à gérer au quotidien et même impératif en cas de revente à la découpe. Nous allons étudier la faisabilité avec ERDF. Cela va nécessiter une division par lots de l’Immeuble par un géomètre.
J’imagine aussi que nous avons besoin de l’approbation du consuel par appartement ?
J’ai compris que la Mairie pouvait également etre un blocage sur la division administrative, notamment s’il demande des stationnements propres.
Cela nécessite t’-il la constitution d’un  règlement de copropriété et passage au notaire, dans le mesure où il n’y a qu’un seul propriétaire ?
Connaissez-vous les couts directs et indirects associés à cette division ?

Dernière modification par Gratouille (21/12/2016 11h28)

Bonjour,

Je pense qu’il faut faire très attention avec les planchers bois.
J’avais visité un immeuble qui me paraissait bien mais qui avait ce problème de plancher inégal. J’ai finalement trouvé un endroit où j’ai pu regarder sous le revêtement à cause d’un dégât des eaux. Je suis revenu avec un pied de biche (l’immeuble était vide et l’agent m’avais laissé les clefs pour faire des mesures) et j’ai un peu regardé.

Je n’ai rien pu voir parce que le plancher actuel était posé sur des lambourdes, elles-mêmes posées sur… un autre plancher bois.
Rajouter un ragréage dessus, alors qu’il y a déjà pas mal de poids dessus me semblait risqué.

De plus, impossible de voir les poutres et leur état. Le dégât des eaux aurai pu ramener n’importe quoi et rien ne disait qu’elles n’étaient pas pourries ou bouffées par les capricornes (qui adorent l’humidité).

J’ai passé mon chemin…

Intéressant, je ne connaissais pas.
Vos nouvelles poutres sont posées sur les anciennes ou fixées au mur ?

Zandu : en fait, la question technique ne se pose pas. Obtenez et lisez le RSD du département du bien. Vous y lirez probablement qu’une pièce doit faire 2,2 ou 2,3 mètres minimum de hauteur sous plafond.

Donc ce que vous envisagez d’acheter est impropre à l’habitation. Vous ça vous conviendrait peut-être, mais si l’un de vos locataires, ou si votre futur acheteur lors de la revente, décide de vous attaquer sur ce point, vous n’êtes pas sorti d’affaire. Donc il faut zapper ce bien à cause du risque juridique.

Bernard2K a écrit :

- Comment se prémunir des risques d’Impayés pour le Local Commercial ?

Je passe.

Moi , je prends
Du moins la question

C’est un des gros risques  de la location de locaux à usage professionnels et il est quasiment impossible à garantir.

J’ai réussi à trouver au fil du temps deux compagnies qui acceptaient de le couvrir mais la condition était que la gestion était faite par une agence immobilière.
Comme j’avais choisi de faire moi-même la gestion, je n’ai pas donné suite.
De surcroit, je ne suis pas certain que n’importe quelle agence aurait eu l’agrément.

Je me suis donc fait mon propre assureur et ai constitué ma réserve financière " Au Cas OU "
et cela n’a pas trainé : Elle a été nécessaire

Lors de mon financement, je minore de 10% ma rentabilité prévisionnelle  et je fais avec.

Cette expérience est la mienne et , tout comme moi, elle date un peu.
Toutefois elle m’a permis de survivre dans les cas difficiles  du genre " Perte de trois ans de loyer sur un bien "

Ah, j’ai la même expérience, dès qu’on demande la caution personnelle du gérant, pas de suite non plus !

Pour l’assurance des loyers, j’ai en permanence sur les comptes à minima 6 à 8 mois de loyer ce qui représente en réalité 12 à 16 mois d’emprunt dans mon cas ce qui est très confortable vu que je n’ai aucun bien avec un seul locataire mais toujours plusieurs lots.

Dans mon cas, je me trouve confortable, car c’est du loyer dont je parle mais mes mensualités représente que 50% (c’est pas tout à fait vrai pour tous les biens car certains, je ne suis qu’à 40%) de mes loyers et il faudrait en plus que tous mes locataires partent, j’ai à minima 3 locataires pour un bien et je monte jusqu’à 30 locataires sur un autre donc l’impayé ou la procédure n’est pas ma plus grosse crainte et je gère tout en direct, pas d’agence et je n’ai aucun locataire qui me demande 3 mois de franchise de loyer ? cela vous arrive souvent ? Personnellement, je n’accepte aucune franchise de loyer et si je dois vraiment négocier, je préfère payer des travaux.

Ma plus grosse crainte est un changement de loi qui m’oblige à effectuer des travaux, des gros travaux non prévu, un très gros sinistre et là, par contre j’en conviens, je serais bien juste avec ma trésorerie. Pour tout ce qui est entretien ou travaux moyen, vacance locative ou impayé, c’est sur le nombre de locataire déjà impacté annuellement.

Je parlais de trésorerie sur les comptes loyers donc pas sur mes comptes. J’ai également la possibilité d’abonder de mon épargne personnel si vraiment un besoin était là. Je fais de la location depuis 2013 et cela ne m’est arrivé qu’au début et c’était parce que j’avais mal calculé mon différé de prêt par rapport à la durée de mes travaux. 2013, j’en conviens aussi, c’est peu, tout juste 7 ans.

D’accord, comme quoi suivant la localisation, les pratiques ne sont pas les mêmes.

De mon côté, j’intègre juste les travaux que je m’engage à faire dans le bail et que le locataire ne peut pas m’empêcher de les faire, ni me demander de diminution de loyer pour non jouissance d’une partie du bien liée à ces travaux tant que cela ne dépasse pas plus de 20 jours (de mémoire).

J’ai l’impression que vous ne parlez pas de la même chose.

Sur les locaux commerciaux, l’usage veut que les travaux soient à la charge du locataire. C’est justifié notamment par le fait qu’une grande partie des travaux vient de son métier particulier. Par exemple, c’était une supérette, le locataire veut tout refaire pour y établir un magasin de vêtements : c’est son problème. De toute façon, c’est lui qui sait à quoi doit ressembler son magasin compte tenu des codes imposés par sa chaîne. Quels que soient les travaux que le bailleur voudrait faire, il risque de tomber à côté des besoins du futur locataire, donc le mieux, c’est de le laisser se débrouiller.
En contrepartie, le bailleur consent souvent plusieurs mois de franchise de loyer. Ca varie d’une zone à l’autre : plus la zone est recherchée, plus le locataire devra au contraire payer pour rentrer.

Sur les logements, le décret de 1987 encadre précisément les charges récupérables sur le locataire. De là, il découle l’usage que le locataire est gentiment prié d’éviter de toucher quoi que ce soit, le bailleur se chargeant des travaux. Il peut arriver que le locataire veuille repeindre, et que le bailleur consente de la franchise de loyer en contrepartie, mais c’est assez rare et ce n’est pas vraiment une pratique à recommander.

Donc, entre les locaux commerciaux et le logement, il y a deux usages diamétralement opposés.

Comme Cyberpapi, j’ai recours à la franchise de loyer jusque 3 mois parfois selon les cas sur les locaux d’activité, mais pas à date sur ceux assimilés à des bureaux.
A noter que je ne loue que de la petite surface avec services annexes accès web, Menage, photocopieur, réception marchandises, camion ponctuellement ….
Je filtre au feeling, ce qui ne met pas à l’abri de déconvenues ….