Gratouille : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Qu’en est il du taux de rotation?
En principe ces locataires ne restent guère longtemps. Quelques années tout au plus
Donc il doit y avoir un vrai travail de recherche, d’établissement de bail, d’état des lieux d’entrée puis de sortie….

et de la rentabilité?
Un voisin, qui ne fait que cela et que je connais depuis un quart de siècle , me dit qu’il gagne autant sur les charges que sur le loyer.

Chez nous la rentabilité  sur le loyer, dite "triple net" c’est à a dire net de charges net de frais d’entretien de taxe foncière, donc net de tout  sauf de votre fiscalité perso, est de l’ordre de 9%
Un rendement de 18% plus un éventuel levier par les emprunts bancaires, cela semble intéressant
C’est par contre au prix  d’une charge de travail conséquente

Pour ma part, j’ai joué la carte de la tranquillité en augmentant la taille des locaux et en diminuant le nombre de locataires.

Pour les profils indésirables non détectés, mon plus beau plantage fut d’être content de louer pour faire un " Salon de Thé"
J’imaginais déjà de jolies filles touillant leur boisson le petit doigt en l’air
Et je me suis retrouvé avec un …Bar à Chichas.

Pour la rotation, vous avez bien vu… mais cela fait partie du concept quelque part…
Pour l’administratif lié, sincèrement pas très lourd : je filtre les appels, et renvoie sur le site ou pas…les visites se font pendant les heures d’ouverture de la sarl, on leur donne une fiche type du local, nos exigences, si intérêt, ils me joignent ensuite.
Pour le bail, je me sers des modèles de l’unpi, j’ai une alerte agenda pour les indexations…et un back office en béton mutualise sur mes 4 affaires, dont une comptable en or massif. On relance au premier jour de retard, pour inciter au virement automatique.

Pour la renta et parler sur les mêmes critères : les bâtiments sont situés en Métropole de province, les bureaux sur un axe très passant, l’industriel en ZI a 5 mn du cœur de la métropole et à 1 mn du principal noeud routier du coin.

Sci bureaux loue à ma sarl avec 12 % sur prix achat et récupère le foncier…la sarl a fait tous les travaux, sous loue une partie mais pas de recup du foncier sur le sous locataire. Loyer principal 1500, crédit remboursé, sous loc de 400 euros x 1 ou 2 lots selon les périodes. (1lot =12 m2 privatif + communs à partager)

Sci industriel, idem avec 10 % et recup foncier… la sarl a investi dans des machines et installations onéreuses, certaines sont inclues, d’autres optionnelles parfois à la demande… mais effectivement le retour de votre voisin ne me semble pas exagéré : si je globalise ici dans mon cas 1500 Mensuel  la sous loc pour un loyer principal de 3000 un foncier de 5ke (je viens de le contester au SIE autre sujet..) et une mensualité de 2200, charge principale 1500 d’électricité par mois (pour grande partie liée à ma sarl)  la bâtiment fait 550 m2 et je loue 70 m2 en privatif sur 2 lots contre le loyer et charges forfaitaire cumulé de 1500.

Faites vos calculs de renta selon vos critères, les miens s’arrêtent au taux de renta sarl/sci et au fait que les sous loc paient une bonne partie de mon loyer principal. Je me garde (vide) un lot industriel de 150m pour un autre projet pro sur lequel je tarde à avancer.

Ma principale hantise sur l’industriel : les installations de gitans en sauvage le week-end, ce pour quoi, tout est bouclé et une ronde journalière est même organisée en préventif pour s’assurer de la bonne fermeture (un cambriolage pourrait avoir des conséquences lourdes pour nous et aucune assurance ne me permettrait de réagir efficacement à mon sens).

Motivex56, le 22/02/2020 a écrit :

Je parle bien de bien industriel s’agissant des travaux et sur un de mes biens industriels, j’ai du hangar et du stockage ou c’est mixte particulier/professionnel d’ou le nombre de locataire.

Mes parents sont propriétaires d’un bâtiment d’une surface de 700 m2 situé à 400 mètres d’une entrée d’autoroute. Nous cherchons à louer ce bien à une PME ou un artisan et j’avoue avoir que très peu d’expérience dans la location de ce type de bien. Nous avons contacté des agences de promotion immobilière et une agence de développement économique. Utilisez-vous d’autres canaux pour faire la promotion de vos biens et pour être mis en relation avec des PME recherchant des locaux?