Cocolasticot : étude de cas immobilier (fonds de commerce)

Bonjour,

S’il s’agit d’un fonds de commerce, il faut aussi avoir les murs et faire un changement de destination au titre du code de l’urbanisme si le PLU (ou PLUI etc) le permet.

Ce n’est vraiment pas clair (hôtel ?) ou alors il est clair qu’il ne faut pas y aller sans un minimum de certitude (par ex en déposant un certificat d’urbanisme avec projet "CUb").

Dernière modification par Iqce (23/03/2020 08h57)

Mais avant de demander aux contributeurs de deviner quoi que ce soit grâce à leurs boules de cristal ne pouvez vous pas appeler l’agence pour en savoir un petit peu plus ? Ok pour renseigner mais faites un effort !
Hôtel ou pas ? Changement de destination possible ou non ?

Dans ce cas vous pouvez consulter le PLU en ligne et voir sur le réglement (ecrit et graphique) si éventuellement le changement de destination est possible.
Mais s’il est impossible d’avoir des infos sur ce genre d’argument dans l’agence ce n’est pas bien sérieux de leur part.
Et oui c’est énervant quand les discussions tournent en rond.
Vous pouvez acheter un bien dans l’illégalité : le notaire va vous en informer ainsi que l’agence (ce qui semble être le cas ?) et après charge à vous de faire le nécessaire lorsque cela est possible.

=> soit c’est un hôtel, soit c’est un truc louche, le vendeur s’est fait coincer pour des raisons inconnues et cherche à revendre. On voit de plus en plus ces situations avec l’instauration des permis de louer : est ce le cas sur cette commune ?

Celui qui achète un fonds de commerce paie un loyer au propriétaire des murs ! Or, quel différentiel y a-t-il entre les loyers des studios, charges déduite, et ce que vous devrez payer au propriétaire des murs ? Est-ce que ça dégage vraiment une rentabilité ? Quid si les studios ne se louent pas aussi bien qu’annoncé par l’agent immobilier (qui vous vend promet toujours l’eldorado)…

Habituellement, ce type d’organisation, où l’on dissocie les murs et l’exploitation, pour de la location à l’année ne se rencontre que dans les résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées, résidences de tourisme, etc. Un ou des propriétaires loue(nt) les murs à un exploitant, qui loue (au prix fort) aux occupants. Mais exploitant de résidence, c’est un métier (compliqué), ça ne s’improvise pas. Il est donc très étonnant de présenter une opération de cette façon pour une annonce destinée à l’investisseur particulier.

Pour le particulier investisseur dans l’immobilier locatif, le "fonds de commerce" n’est pas dissocié des murs. On vous vend l’immeuble, avec les locataires dedans. Si le fait que ça soit habité, donc en cours d’"exploitation", a une valeur, alors c’est "pricé" dans le prix de vente, c’est inclus. On ne dit jamais "je vous vend les murs à tant, et si vous voulez les locataires avec, c’est plus cher. Et si vous voulez seulement les locataires, donc me payer un loyer global pour être propriétaire des murs et avoir le droit de les re-louer ensuite au détail, c’est tel prix". C’est  théoriquement possible bien sûr, mais ça ne se fait jamais.

En bref : ça sent l’attrape-pigeon à plein nez.

Gunday : heureusement que vous êtes là pour compléter les messages incomplets. C’aurait été mieux si cocolasticot l’avait mis d’emblée. C’est toujours mieux quand on peut raisonner sur des informations complètes.

Avec cette information supplémentaire, oui, il est probable que la personne essaie de vendre le fonds de commerce consistant à louer des studios à des curistes tout en payant un loyer global au propriétaire des murs. Ce fonds de commerce correspond à une activité d’exploitant de résidence de tourisme. Elle peut d’ailleurs avoir des qualifications différentes selon le nombre de chambres, selon si les services parahôteliers sont proposés ou non, etc.

Je pense que c’est une grosse arnaque car :
1) on vous vend la bonne idée, qui consiste à rénover un immeuble et à le louer à des curistes. Ayez vous-même les bonnes idées, au lieu de les acheter aux autres au prix fort.
2) l’exploitant de cette résidence est coincé entre deux feux : il doit payer un loyer pour les murs qui est fixe et probablement élevé, et il supporte toute l’incertitude liée à la baisse de fréquentation des curistes, aux mises aux normes, etc. Sa rentabilité dépend de cette capacité à dégager une marge malgré ce loyer fixe. C’est un travail d’exploitant d’établissement d’hébergement, activité risquée et chronophage. Par définition, un fonds de commerce, c’est un commerce, c’est une entreprise, ce n’est pas de l’immobilier. Donc en fait ça devrait être dans le sous-forum "entreprendre".

Bref, au total, on perd beaucoup de temps à expertiser, avec des informations incomplètes, un cas inhabituel et qui a tout de l’attrappe-pigeon. Devant une telle annonce, toute personne un tant soit peu expérimenté fait "pffff… y’en a qui manquent pas d’air quand même" et passe à l’annonce suivante. Parce qu’il n’y a rien d’autre à dire que "pffff… y’en a qui manquent pas d’air quand même" et rien d’autre faire que de passer à l’annonce suivante. Après, c’est logique qu’une personne moins expérimentée s’en étonne et cherche à comprendre. Voilà qui est fait désormais.