SCI à l'IS et droits de succession en cas de donation aux enfants ?

ochini · #1

Bonjour à tous,

Je m’apprête à investir dans un immeuble de rapport sous le régime d’une SCI imposée à l’IS.
J’ai bien saisi tous les avantages et les inconvénients de la SCI à l’IS.
Sachant que l’imposition sur la plus value prend en compte l’amortissement, j’ai pour objectif de garder cet immeuble ad vitam eternam et d’en faire un complément de retraite une fois que l’emprunt sera remboursé.

Maintenant si je vois encore plus loin, je me demande comment se passe l’imposition en cas d’héritage? Je n’arrive pas à trouver de réponse claire.
Puis-je céder l’intégralité de mes part de SCI à mes enfant? Et si oui dans ce cas sur quelle valeur s’applique le barème du taux de succession? C’est sur la valeur totale des parts et donc de l’immeuble?

En gros la question est de savoir si on peut juste faire un transfert de parts de SCI sans qu’il n’y est une vente de l’immeuble qui entraînerait le cas échéant une imposition sur la plus value (qui est conséquente car prenant en compte l’amortissement).

Merci

Cordialement

Mots-clés : droits de succession, fiscalité, imposition, sci (société civile immobilière)

Philippe30 · #2

Si vous avez regardé en détail les montages de type SCI IS , vous avez pu voir et comprendre le principe de la plus value professionnelle.

Dans le cas d’un montage SCI les statuts vous permettent de répartir les parts sociales pour vous et vos enfants si ceux ci sont majeurs sinon c’est la case juge des tutelle … à éviter

Si vos enfants sont mineurs alors la question ne se pose pas tout de suite et d’expérience , les bonnes idées et bonnes résolutions pour les enfants seront rapidement confronté à la réalité de la perception de chacun de la vie.
Pour faire simple , vous investissez pour vos enfants et n’attendez rien d’eux …..

Pour vous répondre , vous pouvez monter la SCI avec démembrement des parts sociales si vos enfants sont majeurs, vous gardez l’usufruit et eux la nue propriété
Gardez quelques parts en pleine propriété
Attention aux statuts pour les droits de vote AG et AGE , la révocation du gérant et la répartition des dividendes.
Avec ce système de démembrement c’est de la succession nette de fiscalité.
Par contre si vous revendez le bien, le produit de la vente ira au nue propriétaire ….

Autre option pleine propriété pour vous , quelques parts pour les enfants si majeurs et on voit comment ils se comportent dans le temps
Ensuite vous pourrez faire des donations de nue propriété en restant dans les 100.000 e tous les ans ça passe sans fiscalité

Cette deuxième option coute quand puisque vous utilisez les 100.000 € d’abattement pour la donation de la nue propriété des parts de SCI alors que cet abattement aurait pu servir autrement en ayant constituer le SCI directement avec les parts démembrer

C’est jamais simple de faire avant sans savoir comment les choses évolueront avec les enfants et les conjoints.

Votre démarche est normale et noble je dirais , l’expérience apporte un autre éclairage entre les actes des parents et ceux des enfants.

GoodbyLenine · #3

ochini a écrit :
Maintenant si je vois encore plus loin, je me demande comment se passe l’imposition en cas d’héritage? Je n’arrive pas à trouver de réponse claire.

Puis-je céder l’intégralité de mes part de SCI à mes enfant? Et si oui dans ce cas sur quelle valeur s’applique le barème du taux de succession? C’est sur la valeur totale des parts et donc de l’immeuble?

En gros la question est de savoir si on peut juste faire un transfert de parts de SCI sans qu’il n’y est une vente de l’immeuble…/…

En cas de succession, les parts de SCI du défunt font partie de la sucession, comme ses autres biens, et sont évalués à leur valeur vénale.

Bien évidemment il est possible de vendre, donner, ou transmettre (dans le cadre d’une sucession) des parts de SCI sans qu’il n’y ait de vente de l’immeuble appartenant à la SCI : la SCI est une personne morale, qui a sa propre vie, jusqu’à sa liquidation (= le nom de la "mort" dune personne morale), et possède ses propres actifs.

Après, pour préparer une future succession, il y a plein de stratégies envisageables, et Philippe30 vous en a embauchées quelques-unes. A ce niveau, il faut cependant ne pas considérer la SCI toute seule, mais la considérer comme un des (nombreux) éléments du contexte global de la succession : l’ensemble de vos biens, de vos héritiers, de vos objectifs, du contexte familial, des besoins et motivations des autres personnes concernées, de leur évolution dans le temps (vos enfants peuvent avoir 10 ans maintenant, et 60 ans quand vous décéderaient), etc. Et la fiscalité est juste un des nombreux paramètres la-dedans.

D’expérience, il est rare qu’un immeuble soit conservé éternellement, même si c’était l’intention au départ. La vie est pleine d’imprévus, on peut changer d’avis, ou s’y retrouver contraint. Vous devriez au moins envisager (et chiffrer) ce qui se passerait en cas de cession de l’immeuble. Ceci vous permettra de réaliser qu’en fait, un certain pourcentage de la valeur de l’immeuble (et de ses "fruits") reviendra tôt ou tard au fisc, et de ne pas entretenir l’illusion, si l’immeuble vaut 100, que la totalité de ces 100 appartient à votre patrimoine.

ochini · #4

Merci a vous deux,

Vous n’avez pas tort. Je vais intégrer la possible vente imprévue dans mes calculs et voir ce que ça implique. Même si au final ça ne changera pas grand chose à mon projet.
Si cette vente devait arriver avant ma retraite ce serait un échec sachant que l’objectif ici est de faire un complément de revenu et non de créer de la valeur patrimoniale.

Philippe30 · #5

Intégrer la vente de l’immeuble dans vos calculs consiste en quoi ?

SCI Is = Plus value professionnelle sans abattement sur la durée de détention et amortissement obligatoire générant une VNC faible.

Un complément de revenu ne se fait pas par une SCI IS , c’est plutôt une structure capitalisante qui permet de constituer un patrimoine pour se verser à terme de revenus.

Je rappelle SCI IS =
Frais Comptable
IS même si c’est 15 % et pas avant 8 -10 ans
Sortie des fonds sous forme de dividende = CSG + IRPP après IS

Donc la fiscalité est importante.

Vous prenez le même bien en location meublé si les logements s’y prêtent et ceci sous le statut LMNP se sera beaucoup plus intéressant en terme de fiscalité et de revente.

Dans l’immobilier il y a plusieurs types d’investissements
- Défiscalisation Pinel , Duflot , De Robien c’est très mauvais
- Meublé en BIC , c’est pas mal
- Nue en foncier ça chiffre vite en terme de fiscalité sauf à faire des travaux en permanence
- SCI IR , Ca ne sert à rien sauf pour l’appartement à la montagne avec des copains
- SCI IS , c’est pour des achats patrimoniaux sans intention de revente dans de bons secteurs , la
période de constitution étant exempte de fiscalité du fait de l’amortissement pendant 10 ans
environ.
- Machine à cash flow : immeuble pas cher avec travaux dans des secteurs moyens avec des
loyers sous perfusion sociale , on tourne alors sur des 15 % ça rapporte très bien mais dans le
temps c’est fatiguant.

Vous semblez débuter dans l’immobilier , je vous conseille de bien réfléchir avant toute précipitation sur un immeuble en SCI IS.

Je ne vous dis pas que ce n’est pas bien mais cela me semble prématuré pour vous.

Passez par la case achat d’un T2 avec travaux puis apprenez à le gérer en location meublé et un autre ensuite
Ces biens serviront de base pour vous constituer une rente et la revente vous apportera des fonds dans 10 ans par exemple.

Après regarder pour un immeuble de rapport de 2-3 appartements dont 2 seraient meublés ( T1- T 2 ) et un autre en location nue T3 , ceci en nom propre est gérable fiscalement.

Et seulement ensuite passez à la SCI IS

L’achat d’un immeuble nécessite des connaissances dans le bâtiment pour repérer les problèmes.
Une fois parti sur la SCI IS le retour est impossible et la revente sera douloureuse car la période de location aura été bien heureuse fiscalement.

L’optimum dans la SCI IS est l’apport de fonds partiel en CCA pour des achats ce qui permet de récupérer ensuite l’apport sans fiscalité en bénéficiant de la structure opaque SCI IS.

Vous parlez de succession , de patrimoine alors que vous êtes jeune ….
Pensez plutôt cash flow immédiat qui vous permettra de monter plus vite en capacité d’emprunt et de partir sur de plus gros projets quand la banque sera rassurée

On prend vite gout à l’achat immobilier ..

ochini · #6

J’ai déjà 2 appartement en LMNP que je gère moi même et qui sont en cash flow positif. Cela dit je voudrais passer à la vitesse supérieur et passer sur un immeuble en location nue avec agence pour ne pas avoir à gérer les meubles et la gestion locative justement.
De plus c’est un achat à 2 avec une personne de confiance. Les loyers dépasseront largement 23 000€.

J’ai bien saisi tous les avantages fiscaux de la SCI à l’IS notamment pendant la période d’amortissement d’où mon choix de ce support.
J’ai bien sais également les défauts avec la flat tax qui s’abattra sur les dividendes à la sortie de la SCI même si un compte d’associé permet en partie de sortir du bénéfice sans imposition.

Comme je vous le disais, l’objectif est d’acheter sans intention de revente. Quand je parle "d’intégrer la revente dans mes calculs", j’entend par là de simuler une revente forcée au bout de quelques années et voir ce que ça donne. Clairement pour moi ce serait le scénario catastrophe car je serai alors fortement imposé sur la plus-value. Mais n’ayant pas besoin d’argent et avec un petit pecul de côté je ne pense pas en arriver là

Avec des si on reste à quai.

En tout cas vos remarques me font penser qu’il serait bon que je présente mon projet d’achat dans la section dédiée.

Merci

Bernard2K · #7

Vous visez la SCI IS parce que la fiscalité est intéressante, grâce aux amortissements. Mais vous dites aussi que vous envisagez de garder ad vitam aeternam, ce qui amènera forcément au moment où n’y aura plus les amortissements pour adoucir la fiscalité, et où la revente serait fortement taxée sjustement puisque les amortissements ont été consommés. N’y a-t-il pas là une contradiction qui prouve que vous avez insuffsamment exploré les conséquences de la SCI IS ?

Vous trouverez des aliments pour votre réflexion dans ce fil, notamment le message mis en lien, mais aussi le dernier message que je viens d’écrire exprès pour vous (il m’a semblé mieux placé et plus "durable" à cet endroit) : (6/6) SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…

HHub · #8

Philippe30 a écrit :
Dans le cas d’un montage SCI les statuts vous permettent de répartir les parts sociales pour vous et vos enfants si ceux ci sont majeurs sinon c’est la case juge des tutelle … à éviter

La Société Civile (avec ou sans I) permet complètement de s’affranchir du juge des tutelles pour le mineur ou personne protégée.

L’autorisation du juge des tutelles n’est pas obligatoire lorsque des parents décident ensemble d’associer leur enfant mineur à une SC(I).

Le mineur peut être associé minoritaire ou majoritaire, mais ne peut pas devenir gérant de SC.

De même, le juge des tutelles n’a pas à être sollicité lorsque la société dont un associé est mineur acquiert un immeuble, contracte un emprunt immobilier, réalise des travaux…

Le droit de vote de l’associé mineur est exercé par son représentant légal sans qu’aucune autorisation préalable ne soit nécessaire.

Il faut prévoir une clause (valable entre les associés mais un créancier aura tout intérêt à la solliciter) de limiter la responsabilité aux dettes à son apport et de répartir sur les autres associés jusqu’a.

Il est aussi possible de prévoir la désignation statutaire d’un mandataire sur un seul parent pour les décisions en AG.

Philippe30 · #9

Effectivement cela semble avoir changé depuis 2010 …
SCI avec enfants

Toutefois la présence d’enfants mineurs avec de nombreuses parts est problématique en terme de gestion et l’on ne sait pas ce que l’avenir réserve.

Pour la limitation des dettes aux apports et ou aux parts sociales alors là il ne faut même pas y croire.

Les associés sont indéfiniment responsables et solidaires des dettes de la SCI au prorata de leurs parts
sociales et voir plus en cas de défaillance d’un associé.
Et ceci lorsque vous signez un prêt , la banque vous demande de renseigner une demi page de renonciation à je ne sais plus quel article du code civil et par là vous écrivez de votre main que vous êtes tous solidaires et dans le même navire surtout en cas de tempête.

Donc la présence majoritaire d’associés non solvables car mineurs ou sans travail peut provoquer des refus de prêt.

HHub · #10

Pour des mineurs minoritaires, l’emprunt n’a pas posé problème pour ma SC pour l’achat d’un immeuble de rapport et de parts de scpi.

Pour des enfants mineurs majoritaires ou nue propriétaires, je laisserai soit des membres exprimer leur expérience, soit des CGP(I) donner leur retours.

Mais je suppose que cela n’est pas problematiques si les parents se portent caution solidaire de l’ensemble de l’emprunt et que leurs revenus sont suffisamment confortables pour respecter des critères de type remboursement <=33% des revenus.

Sur la gestion, il est en effet important de bien prévoir les statuts et en particulier sur le vote plural.

Parents ayant 1 part avec 100 de droits de vote et les enfants 99 avec 99 droits de vote

=> toujours majoritaire. En soit, c’est démocratique car tout le monde vote mais ils y en a qui votent plus avec moins de capital.

Idem sur la répartition du bénéfice, prévoir sauf décision contraire prise en AG de repartir au droit de vote.

En cas de démembrement ou d’indivision des parts, prévoir qui est le représentant => les enfants attendront avant de voter même quand ils seront majeur.

Avec le maximum de pouvoirs pour le gérant (vente, occupation gratuite…), les enfants resteront probablement gentils (c’est le pari que je prends) au risque de rien récupérer à la fin.

=>On donne si l’on veut et on reste seul maître à bord.

=>Statuts classiques = danger.

HeureuxUlysse · #11

En réponse à la demande initiale d’OCHINI,

Anticiper la succession et utiliser l’enveloppe d’une SCI à l’IS;

Vous pourriez investiguer la solution suivante :

. Achat de l’immeuble
. Apport de l’immeuble à la SCI à l’IS constituée pour l’occasion
. Dans les statuts de la SCI, on met un gérant révocable à l’unanimité, aux pouvoirs étendus, et on place quelques parts à droit de vote plural, on conditionne les changements à une majorité relative partout où c’est possible, et on place qu’en cas de démembrement des parts, les droits de vote seront à l’usufruitier;
. On garde les revenus au sein de la SCI, en affectant les revenus en réserve, (voire prévoir une réserve usufruitier dans les statuts, mais pas obligatoire)
. On donne la nu-propriété des parts de la SCI aux enfants (même mineurs, pas de pb). Vu votre jeune âge, vous appliquerez une décote importante (60% si vous avez moins de 51 ans révolus et plus de 41), et vous appliquez en sus une décote d’illiquidité en plus de l’ordre de 15% (due à l’illiquidité générée par les clauses statutaires de la SCI, agrément et autres,…); Si va au delà des 100k d’abattement par enfant, vous ferez l’opération en deux fois ( à 15 ans d’intervalle); Vous faites attention à vous garder les quelques parts à vote plural en pleine propriété, et en stipulant une clause de quasi-usufruit dans la donation, à savoir qu’en cas de revente des parts, l’usufruit se reportera sur le prix de vente.
--> Par suite en ça de revente des parts, l’usufruitier récupère l’ensemble du prix, donc toutes les liquidités de la vente (même s’il avait donné auparavant la nue propriété) et double avantage, génère une créance de restitution à sa succession, qui permettra aux enfants d’augmenter d’autant leur abattement pour les droits de succession. (le fait que l’usufruitier soit débiteur d’une créance de restitution, permet de ne pas risquer l’abus de droit)
. Quand vous souhaitez sortir des liquidités disponibles de la société à l’IS, sans vendre le bien immobilier, ni vous verser des dividendes, vous faites racheter par la société civile quelques parts en démembrement, en vue d’annulation, et vous répétez l’opération autant que nécessaire.
--> Les liquidités sont remises à l’usufruitier, et l’impôt sera un impôt sur la PV de la valeur des parts au moment de la vente par rapport à la valeur des parts à la création (c’est donc bien moins élevé que le PFU sur un dividende) et de surcroit vous avez généré une créance sur votre succession pour les enfants qui va réduire leur droits de succession;

---> Au bilan, vous avez répondu à votre objectif de transmettre en limitant les droits, tout en gardant tous les pouvoirs, jusqu’à votre mort; et vous vous donnez la possibilité de sortir des liquidités de votre SCI avec une imposition inférieure au PFU sur les dividendes;

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