Jade [77] : étude de cas immobilier (T5 pour de la colocation)

Pour ma part, je n’ai pas encore signé le compromis de vente. Donc j’attends
Et je vais essayer de joindre de nouveau le notaire cette semaine

Kromoz0hm a écrit :

Ou alors ça pourrait être totalement l’inverse : "Mais comment pouvait-on être confiné seul dans un petit studio étriqué alors qu’au même prix je pourrait avoir un grand appart et des colocs avec qui passer le temps ?"

Message que j’ai déjà posté ailleurs (Dans ce message) et qui pour moi est tout autant un argument pour que le votre est contre… De là à dire que la colocation va prendre du plomb dans l’aile ou se développer encore plus, je ne saurais le dire, je ne suis pas devin. Mais je ne pense pas que ce sera tout noir pour autant.

Dernière modification par Kromoz0hm (21/04/2020 15h35)

tini38 a écrit :

1) Pour le covid-19 et la vision sur la colocation, c’est très compliqué à mon sens de prévoir quoi que ce soit (à titre d’exemple mes 4 colocs étudiants sont tous rentrés chez leurs parents).

Il parait effectivement très délicat de tirer des conclusions pour l’heure. A titre de comparaison, aucun de mes colocataires n’a bougé (ils sont tous actifs). Il semblerait que cela soit plutôt lié au fait que votre clientèle est composée d’étudiants ; dans le cas précise cela s’explique car le Gouvernement a d’ores et déjà annoncé qu’il n’y aura plus de cours en présentiel à l’Université avant septembre.

L’avenir nous dira si cette situation aura un impact ou non sur le marché de la colocation. Reste que dans des villes très tendues, le marché devrait se maintenir car l’offre en terme de studios ne sera de toute façon pas suffisante pour absorber un éventuel report de la clientèle colocation vers les T1 ou T2 (sans parler de l’aspect financier).

Outre ces considérations j’ai tout de même tendance à penser que la demande pour la colocation va se maintenir suite à ce confinement subit :
- car il est quand même plus agréable de prendre l’apéro à 3 ou 4 dans une colocation que seul dans 11m2 face à son mur et sa kitchenette
- les appartements propices à la colocation disposent beaucoup plus souvent d’un petit balcon que des très petits logements
- habiter en colocation permet d’avoir avoir accès à des services supplémentaires (sèche linge, lave linge dans l’appartement et évite donc d’aller à la laverie en ces temps de confinement) qui rende le quotidien moins pénible
- la cuisine d’un petit studio ne permet pas de stocker/cuisiner dans de bonnes conditions. Un tout petit frigo (sans congélateur) dans un studio de 11m2 nécessite bien plus de sorties pour les courses
- en ces temps de crise sanitaire, il devient sans doute (encore!) plus pénible de n’avoir qu’un toilette sur la pallier ou cuisine en commun dans les résidences de type Crous.

tini38, le 22/04/2020 a écrit :

3) Si J’ai des conseils à vous donner : Faites les travaux les plus simples mais pas plus.. Les travaux seront pris en compte dans votre comptabilité LMNP et le travail sera bien fait. Avec la famille, les contacts et un peu de travail personnel vous devriez y arriver avec 35k€.
Surtout un bon conseil : Virer le Gaz ! Passer tout à l’électrique. Vous éviterez les visites annuelles (100€) pour la révision de la chaudière et vous ne paierez qu’un seul abonnement. J’ai fait l’erreur.

Est ce possible de virer le gaz alors que c’est une copropriété ?

tini38, le 22/04/2020 a écrit :

4)Personnellement tous les abonnements sont à mon nom, j’ai un forfait de charge de 80€ par personne qui comprend tout (Pas assez de recule sur les grosses factures lié à un hiver froid) et cela fonctionne bien -> C’est plus simple pour les entrées-sorties.

C’est certes plus simple mais j’entends aussi l’argument qui dit qu’il peut y  avoir une surconsommation en électricité et chauffage si l’abonnement n’est pas au nom des co-colocataires…  Je n’ai pas encore pris de décision à ce sujet

tini38, le 22/04/2020 a écrit :

5) Pour le plan, voici ce qui parait envisageable :
https://zupimages.net/viewer.php?id=20/17/51nz.png
Vous pouvez utiliser un tas de logiciel sympa pour configurer votre appartement : Kozikaza, Homebyme..

Cool , votre plan, c’est exactement ce qu’il faut faire

willy, le 02/05/2020 a écrit :

Bonjour,

Concernant le covid, gérant une coloc de 7 et une coloc de 5.

Je vois particulièrement la coloc de 7, en soirée karaoké, barbecue, cuisine, et je crois que le confinement se vit bcp mieux en coloc.

Par contre j’ai eu un départ le matin du confinement, et nous avons convenu d’attendre la fin du confinement pour le remplacer, histoire de ne pas emmener un inconnu en plein confinement.
J’ai donc un emménagement prévu le 12.
Sans aucun soucis.

Je reste attentif sur l’évolution.

Après il est tjrs primordial de diversifier le type de logement proposés.

cdt

Willy, Merci pour votre REX
Comme vous dîtes, il faut diversifier.

Concernant mes 2 T2 à tourcoing , pour le moment rien à signaler par rapport au Covid19
Les 2 sont loués à des étudiants :

- l’un était là dans l’appart pour 1 année d’étude , il est rentré chez ses parents début Avril mais il continue de payer le loyer jusqu’en juin , puis nous ferons l’état des lieux comme il était prévu. J’ai eu peur début Avril lorsqu’il m’a appelé pour me dire qu’il rentrait chez ses parents… mais il continue à payer le loyer donc tout va bien… Apprès  pour la relocation, je reloue normalemnt au 1er Août à un autre étudiant , d’habitude j’ai beaucoup de demandes pour la rentrée de septembre mais là j’avoue que je ne sais pas si je vais réussir à relouer rapidement.. on verra bien…

- Le 2ème T2 est loué à un couple d’étudiants qui sont là pour 3 ans;, il leur reste 1 an d’étude donc je suis tranquille pour la rentrée prochaine pour celui là

Quelques nouvelles.

Mon notaire a refait surface la semaine dernière. La procédure du compromis est lancée : objectif : signature du compromis de vente fin Mai/Début Juin.
Objectif signature acte authentique : Mi septembre

Contre-visite prévue lundi prochain avec mon frère et mon cousin pour mieux chiffrer l’enveloppe des travaux.

Dans l’immédiat, je vais caler un RDV avec mon banquier.

Affaire à suivre…

Je pense que la période n’est tout simplement pas propice à la recherche de coloc en ce moment. La majorité des colocs sont des colocs d’étudiants, même si j’ai remarqué que les colocs ne jeunes pros deviennent de plus en plus fréquentes!
Beaucoup d’étudiants sont en télé-cours, en examen, donc pas idéal pour la recherche de colocs en ce moment.
Quel était le profil des trois personnes qui vous ont contactées?

Quand vous en serez à la recherche de locataire pourquoi ne pas mettre directement une affiche dans l’université concernée?
Mais si comme vous le dites, votre frère a loué ses 4 chambres en un mois dans la même zone, cela devrait fonctionner pour vous.

Bonjour,

Quelques nouvelles de mon projet.

Le compromis de vente a été signé à distance par procuration fin JUIN.

Quelques difficultés au niveau du dossier de prêt :

- Initialement, je souhaitais emprunter à 110 % mais mon banquier à la caisse d’épargne me demande d’apporter les frais de notaire.  L’ancien directeur d’agence avec qui j’avais eu mes précédents crédits immo à changé d’agence. Le nouveau est sympa mais beaucoup plus dur en affaire.

- de plus, il me propose de financer les 30000 euros de travaux par un crédit à la consommation.

En synthèse, il m"a validé le prêt fin de semaine dernière juste avant son départ en vacances :

- financement du montant du bien + frais d’agence = 190 000 euros à un taux de 1,75% sur 25 ans.

La raison qu’il a avancé est qu’il est décisionnaire sur les montants de crédits immobiliers inférieurs à 190 000 euros et que au dessus il faut en référer à son N+1 et que là il ne me garantit pas que le dossier passe car je suis bien au dessus du taux d’endettement à 33%

- financement de 30000 euros de travaux sur 10 ans avec un crédit à la conso avec un taux aux alentours de 3,5%
- je dois mettre de ma poche 15 000 euros de frais de notaire + les 10 000 euros d’ameublement ; ça fait beaucoup.

Il ne m’oblige pas de prendre le crédit conso chez lui , du coup je me demande si je vais pas essayer de trouver un crédit conso qui me finance les 30 000 euros de travaux + 15 0000 euros de frais de notaire.
Qu’en pensez vous ?

De plus j’ai demandé un différé de 1 an de l’amortissement du crédit.

Je vous remets le tableau cash flow a jour en partant sur le montage proposé à la caisse d’épargne. Donc 190 000 euros sur 25 ans + 30000 euros de crédit conso sur 10 ans

Dernière modification par Jade (14/07/2020 17h36)

Bonjour,

Le projet avance.

J’ai reçu l’offre de prêt de la caisse d’épargne vendredi dernier.

- Crédit de 190 000 sur 25 ans avec un taux de 1,65 %. Mensualités de 799 euros hors assurances
Différé de l’amortissement de 12 mois ; le temps de faire les travaux et de me reconstituer un peu de trésorerie

- Enveloppe travaux de 33 000 euros financés avec un crédit conso de 1,88 % sur 10 ans. Mensualités de 315 euros assurances comprises.
Différé  total de 4 mois.

Je mets de ma poche 17000 euros pour financer les frais de notaire + caution + frais de dossier.
+ l’ameublement.

Prochaines étapes :

1/ Signature acte définitif (j’espère avant fin septembre)
2/ Réunion de chantier à la mi Septembre avec mon frère et mon cousin pour ordonnancer l’ordre des travaux et faire un planning.
3/ Date prévisionnelle de début des travaux : lundi 28 septembre

Un an de différé, ça sera largement suffisant.
Les travaux ne devraient pas déraper ou tout au plus 1 mois de dérapage car ils sont gérés par ma famille et ils savent que je suis une cliente très exigeante :-)

J’ai prévu 3 mois de travaux ; plus ou moins 1 mois

Bonjour,

Le dossier crédit est finalisé :
- Le prêt a été signé suite à la période de rétraction.

- Le crédit conso de 30 000 euros est aussi signé.

J’attends le notaire , qu’il propose des dates pour la signature des actes définitifs. Mon notaire est sur Paris et il me fait galérer. Mon petit dossier à 200 000 euros doit être en dessous de la pile des biens à 1 000 000 d’euros qu’il doit gérer…

Bon , en attendant d’avoir les clés , j’avance sur la partie travaux et ameublement.
Nous avons eu une réunion de chantier la semaine dernière avec mon frère et mon cousin qui vont réaliser la rénovation de l’appart.
La date prévisionnelle de début des travaux est le 05 Octobre.

De mon côté, j’avance sur les choix déco et d’ameublement.

J’ai quelques questions sur la liste des meubles à acheter pour une colocation de 4 personnes :

1/ Mettriez vous une télé dans les chambres ?

2/ Mettriez vous un lave vaisselle dans la cuisine ?

3/ Pour le lave linge,  je me dis que comme chacun fera sa lessive individuellement, un lave linge
d’une capacité de 6 kilos peut il suffir ?

4/ Pour le frigo, pour 4 personnes , il faudrait peut être opter pour un réfrigérateur/congélateur américain ?

5/ Je pense qu’il faut prendre 2 micro-ondes pour une coloc de 4 personnes.

6/ Pour le carrelage de la salle de bain , je pense carreler tout hauteur , qu’en pensez vous ? Même si il y a une bonne ventilation , je me dis que comme ils sont 4 , la peinture risque de se dégrader rapidement…  Et quelle couleur de carrelage choisir et de joint pour ne pas être emmerder avec l’entretien et les éventuels moisissures de joints ?

Vos avis sont les bienvenues

Entièrement d’accord.

Pour les joints de carrelage et le carrelage c’est forcément très foncé au sol, et dans la douche. Dans une salle de bain très bien ventilée, il y a quand même peu de moisissures.

Sinon, moi j’ai du carrelage mural peint en blanc dans la douche avec un vernis au dessus, les moisissures ne s’y fixent pas comme dans un joint blanc poreux. Un an après c’est comme neuf.

Bonjour

Pour les Tv je pense que cela dépend du standing de coloc recherché

Coloc étudiants, ils viennent en général avec le pc portable et consomme la tv ou Netflix dessus. Ou bien sur smartphone

Coloc salariés plus haut de gamme : je mets des tv hd en fixation murale dans chaque chambre. Modèle peu onéreux et de petite taille mais qui fait vraiment la différence lors des visites.

Cela me permet également de proposer les chambres en courtes durées lorsque les chambres sont libres et que la période est moins propice a la location longue durée.

Le lave vaisselle est indispensable, quel que soit le type de colocation. Efficace pour les locataires et pour la viabilité de vos ustensiles de cuisines.
Également nécessaire pour éviter les conflits entre colocataires.