Peut-on démembrer une quote-part dans une indivision ?

Que dit votre notaire ?

Pour répondre à Panda sur les éléments de coût, n’oubliez pas de faire intégrer dans l’évaluation de votre bien indivis une décote (c’est la même base juridique d’origine qui permet d’appliquer une décote sur des parts de société civile lors d’une libéralité, donation ou succession, décote dite d’illiquidité)

Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne a écrit :

S’agissant de biens détenus en indivision, la Cour de cassation a clairement précisé que la valeur vénale des droits indivis est spécifique et ne se confond pas avec la quote-part de la valeur vénale totale qu’aurait le bien s’il appartenait à un seul propriétaire (Cass. com. 19-6-1990 n° 867 P ; Cass. com. 10-12-1996 n° 2072 D ; Cass. com. 22-2-2000 n° 486 P ; Cass. com. 4-12-2001 n° 2034 FS-D)

S’agissant du montant de la décote applicable, voici quelques exemples qui donnent une idée (bien qu’ils me semblent excessifs).

Editions Francis Lefebvre - La Quotidienne a écrit :

S’agissant de la décote susceptible de prendre en compte l’état d’indivision de l’immeuble en l’absence d’éléments de comparaison strictement similaires, un taux de 30 % a été retenu par la cour d’appel de Paris dans le cas d’une indivision entre une mère et son fils (CA Paris 4-12-2003 n° 2002/07543). Dans le cas d’un immeuble dont la nue-propriété était détenue en indivision par les enfants de l’usufruitier, c’est même un abattement de 40 % qui a été admis (Cass. com. 27-10-2009 n° 08-11.362).

Une fois cette décote appliquée, les coûts s’articulent autour de 5 postes (outre les taxes sur donation si au delà des 100k€ par enfant):
. 1. Frais de notaire  TRANCHES D’ASSIETTE    TAUX APPLICABLE (chaque tranche s’ajoute)
De 0 à 6 500 €    4,931 %
De 6 500 € à 17 000 €    2,034 %
De 17 000 € à 60 000 €    1,356 %
Plus de 60 000 €    1,017 %
Attention l’assiette est la pleine propriété du bien et pas seulement la nue propriété
2. Taxe de publicité foncière : 0,6% (sur la nue-propriété)
3. 2,37% de frais d’assiette sur la taxe de publicité foncière (marginal)
4. La contribution de sécurité immobilière: 0,1% (sur la nue-proriété uniquement également)
5. Pour finir la TVA de 20% sur le tout sauf sur la CSI (de 0,10%).

Les DMTG (taxes sur droits de donation si > abattement 100k€), eux se font de façon certaine sur la nue propriété avec la décote.

Note: vérifier avec le notaire si ses émoluments s’appliquent bien sur la valeur décotée du bien indivis. (ce qui me paraitrait évident mais à vérifier).