Quelles SCPI avec le contrat d'assurance-vie Linxea Spirit ?

Galessin · #251

Personnellement je n’ai reçu que le versement de pfo2 en date du 24/04 sur linxea spirit.

Je pense que les loyers seront crédités soit cette semaine soit la suivante si un peu de retard.

colia · #252

Je constate que PFO2 est toujours distribuée entre le 23 et le 25, pour la plupart des autres la distribution est effectuée un des 2 derniers jours du mois.

Galessin · #253

Pfo2 , immorente et effimo ont versé les loyers mais rien pour primovie et primopierre rien a espérer avant la semaine prochaine à présent

aimge · #254

Bonjour,
Je suis nouveau dans le monde de la Scpi, que je détiens sur une AV linxea Spirit.
A quelle date tombent habituellement les loyers ? Je m’attendais à les avoir début avril pour T1.
Est ce qu’ils envoient des décomptes, rapports etc à fréquence régulière ? Je n’ai rien reçu de leur part à ce jour.

mozzie · #255

Bonjour aimge,

J’ai également un contrat spirit avec Primovie et Primopierre.
Pour T4-2019, j’ai touché les loyers de Primovie fin janvier 2020. Je n’avais pas de Primopierre à ce moment là.
Les loyers T1-2020 devraient bientôt arriver (semaine prochaine surement), il faut compter au moins un mois de décalage.
En revanche, à part une trace du versement dans l’historique des opérations, il n’y a pas d’autre documentation. Du mois, je n’en ai pas trouvé pour ma part.

Bonne journée

Kyro · #256

Toujours aucun loyers du T1 pour ma part de Primovie et Primopierre, mes 2 seuls SCPI dans Linxea Spirit…

C’est ma première expérience SCPI et je dois dire que je trouve ça long. Même si c’est normal, ou pas !

colia · #257

Kyro, vos parts etaient bien en jouissance durant au moins 1 mois de ce trimestre ?
Pour ma part, les distributions de revenus de SCPI des supports Primovie + Primopierre apparaisent depuis deja quelques jours sur le contrat.
La date de valeur indiquée est celle du 30/04 pour ces 2 SCPI.

Kyro · #258

colia a écrit :
Kyro, vos parts etaient bien en jouissance durant au moins 1 mois de ce trimestre ?

Je me fie à la date de souscription du contrat AV Linxea Spirit : "Contrat ouvert le 28/02/2020"

loulou75015 · #259

Bonjour Kyrio,

Vous ne deviez en effet pas être en jouissance car moi j’ai bien reçu les miens de primovie et primopierre le 30/4 sur mon contrat.

colia · #260

Je suppose que vos SCPI n’etaient pas investies au 28/02, et ne l’ont pas été en mars non plus a cause du delai de renonciation ?
L’entrée des parts en jouissance n’a du se faire qu’au 1/04, ce qui explique qu’aucun versement n’ a été -et ne sera- effectué pour le T1.

Woyal · #261

Je confirme un versement le 2 pour Primovie & le 3 pour Primopierre avec une date de valeur le 30/04

Kyro · #262

loulou75015 a écrit :
Bonjour Kyrio,

Vous ne deviez en effet pas être en jouissance car moi j’ai bien reçu les miens de primovie et primopierre le 30/4 sur mon contrat.

colia a écrit :
Je suppose que vos SCPI n’etaient pas investies au 28/02, et ne l’ont pas été en mars non plus a cause du delai de renonciation ?
L’entrée des parts en jouissance n’a du se faire qu’au 1/04, ce qui explique qu’aucun versement n’ a été -et ne sera- effectué pour le T1.

Vous devez avoir raison, rendez-vous en juillet !

YoungInvestor · #263

Bonjour,

Afin de diversifier mon patrimoine via SCPI et Fonds euros, j’essaye de determiner quelle assurance vie est la plus intéressante a très LT (si les SCPI en AV se révèlent la meilleure solution). Il me semble que deux sortent du lot: Linxea Spirit et Darjeeling.
Imaginons la situation suivante. Je veux investir une part significative en SCPI, et placer le reste en Fonds en euros, les autres UC ne sont pas considérées. En tenant compte des spécificités des deux AVs, avec un versement de 100 et un rendement SCPI qui est le même (16 SCPI linxea spirit dispos, 13 Darjeeling), voici le résultat:

Sur la base seule de ces calculs il n’y a pas de gagnant clair. Ai-je oublié un élément important ?
La différence de frais qui s’accumulent par exemple: 0.6% de frais (Darjeeling) diminuent le rendement de 8,3% contre 10% pour des frais a 0,5% (Spirit).

Savez-vous si le maximum possible détenu en SCPI pourrait être amener a évoluer ?
Pouvez-vous me confirmer que les memes SCPI, si présentes chez les deux AVs auront exactement les memes caractéristiques (meme frais, meme decote, etc)

Pour info j’ai déjà ouvert une AV chez Darjeeling, mais n’exclue pas d’en ouvrir une deuxième chez Linxea spirit si l’AV est plus avantageuse.

PS: La remuneration du fonds Euros Darjeeling avec UC>60% est de 2,8% en 2019. Je pourrais théoriquement allouer 40% SCPI, 20% autres UC et 40% Fonds Euros pour bénéficier de ce meilleur rendement, mais j’aimerais éviter de multiplier les UCs si possible.

Merci pour votre aide,

DaminouTav · #264

Bonjour,
Un élément important que vous n’avez pas pris en compte, c’est que (pour Linxea du moins), la limite de 50% est uniquement pour les versements, les arbitrages ne sont pas concernés.
Aussi, il suffit de réaliser un arbitrage après un versement pour obtenir une répartition à 100% en SCPI. Je ne dis pas qu’il faut tout placer en SCPI, mais si c’était le but de cette assurance vie pour vous, juste vous signaler que c’est possible, du moins pour l’instant.
Bien à vous.

YoungInvestor · #265

Merci pour votre réponse.

Savez-vous quel est le rationnel derriere ceci ? C’est assez étonnant de fixer une limite pour le versement si on peut réequilibrer derriere en arbitrage ? Est-ce que vous voyez des inconvénients a ce type d’arbitrage hors la perte de temps ?

Edit: Il est noté sur le site de Linxea que les SCPI ne peuvent pas représenter plus de 50% de l’encours (et non 50% des versements). Mais peut etre que l’eligibilité aux arbitrages (possible sur Linxea spirit, pas pour linxea Zen) permet de contourner le probleme.

Je remarque aussi que Linxea Zen rend disponible Interpierre, la SCPI la plus performante sur les 3 dernieres annees parmis celles eligibles AV.

Merci !

Dernière modification par YoungInvestor (15/06/2020 14h24)

Audacesfortunajuvat · #266

Chez linxea, il faut bien dissocier spirit de Zen, en effet Chez spirit vous pouvez arbitrer 100% vers les SCPI et cela ce fait de façon informatique et rapidement. Chez Zen vous ne pourrez pas dépasser les 50% investit. En effet pour Zen, il faut transmettre ses ordres d’achat de SCPI par courrier et ensuite Linxea transmet à Apicil. Une vraie galère pour cette assurance ou il faut être patient. Et ou Apicil n’est pas très performant. Ma dernière demande s’est faite sur une SCPI avec distribution et ils m’ont collé capitalisante. S’est une subtilité de leur contrat ou il y a deux choix. En résumé chez Zen pas plus de 50% de SCPI et 30% de SCI.

FCP · #267

Ah noter que beaucoup de règles ne sont pas implémentées informatiquement et qu’on peut donc passer outre.

Par exemple chez Spirit :

Sur les actions en direct. Normalement c’est 10 000 € par ordre, mais je peux passer des ordres de 1 000 €.

Je peux verser à 100% sur le fonds en € aussi, alors que normalement il y a un % max.

YoungInvestor · #268

Merci pour vos réponses.
J’en profite pour clarifier 3 points liés a l’avenant au contrat SCPI Linxea.

1/ Pouvez vous confirmer que la décote (qui n’a pas l’air d’être mentionné explicitement est égale a:
100%-Valeur de retrait en % du prix de souscription - Frais d’investissement sur la SCPI.

Par exemple pour la première scpi du tableau ci-dessous cela donnerait 2.50%, ce qui correspond à la fourchette que j’ai pu voir sur internet.

2/Les frais de versement sur SCPI en AV sont bien prélevés a l’achat et non lors de la revente ? (comme c’est le cas pour des scpi en direct ?)

3/ Le TDVM représente le revenu brut divisé par le prix acquéreur moyen. Si les AV proposent une décote a l’achat de SCPI, le prix décoté sera inférieur au prix acquéreur moyen, augmentant donc le TDVM toutes choses étant égales par ailleurs ?

Mon objectif a travers cette question est de déterminer le bon calcul, dans le cadre d’une simulation, du dividende pour une SCPI en AV entre:
1/Dividende = Prix acquéreur hors AV (prix normal SCPI) * rendement en % (prédéfini)
OU
2/Dividende = Prix achat en AV * rendement en %(prédéfini)

Il me semble que le bon calcul est le 1/, car en prenant 2/ on réduit le dividende car le prix d’achat est inférieur a cause de la décote.

Merci pour vos réponses,

GoodbyLenine · #269

Dans vos formules, "rendement en % (prédéfini)" est une erreur, car il n’y a aucun rendement prédéfini.

Le TDVM est mesuré après distribution du dividende, et il n’est pas possible de le connaitre à l’avance.

De manière générale, vous feriez bien mieux de raisonner en euros, et pas en pourcentages, pour vous rendre compte de ce qui se passe (les avenants Linxea sont très explicites sur comment ça marche, et vosu devriez aussi lire les rapports annuels et les bulletins d’info trimestriels ou semestriels de chaque SCPI).

Vous trouverez des exemples précis dans des messages de cette file.
Je vous en remets un, pour Efimmo1 (cf avenant et BTI T1/2020) :
- le prix d’achat d’une part acquise en direct est actuellement de 237€
(dont 23.70€ de commission de souscription, et celui qui vend une part reçoit 213.30€)
- le prix d’achat dans l’AV Linxea sera de 237€*90% + 8.5%, soit 233.445€
(et si vous voulez céder une part sur ce contrat AV, vous récupérerez 237€*90%, soit 213.30€)
- pour un dividende de 2.52€/part (en T1/2020), on recevra 2.142€ sur le fond euros du contrat AV
- pour un dividende de 10.85€/part/an (milieu de la fourchette de prévision 2020), ce serait 9.2225€
(car 85% de 2.52€ = 2.142€, et 85% de 10.85€ = 9.2225€).

EDIT : Et n’oublier pas que l’assureur prendra des frais de gestion, qui diminueront le nombre de parts que vous détenez (entre 0.5% et 1% par an, selon le contrat AV), ce qui diminue d’autant la rentabilité.

YoungInvestor · #270

Bonjour,

Dans vos formules, "rendement en % (prédéfini)" est une erreur, car il n’y a aucun rendement prédéfini.

Je n’ai pas été clair. Par rendement prédéfini je voulais dire que dans le cadre d’une simulation le rendement est une hypothèse de départ (comme le serait le revalorisation des parts) et figure dans les "entrants" de la simulation.

Sinon c’est très clair merci pour votre aide.

Abitbol · #271

GoodbyLenine a écrit :
- pour un dividende de 2.52€/part (en T1/2020), on recevra 2.142€ sur le fond euros du contrat AV
- pour un dividende de 10.85€/part/an (milieu de la fourchette de prévision 2020), ce serait 9.2225€
(car 85% de 2.52€ = 2.142€, et 85% de 10.85€ = 9.2225€).

Bonjour,

Il y a un point que je ne comprends pas.
Je réfléchis également à acheter des parts de SCPI sur une AV Linxea Spirit, et sur cette AV, un point important à mon avis est le suivant : 100% des loyers sont distribués sur le fonds en euros, contre 85% avec d’autres AV.

Du coup, je ne comprends pas pourquoi vous partez sur 85% du dividende sur cette AV, même si l’avenant parle effectivement de 85%.

colia · #272

YoungInvestor fait reference a Spirit (Spirica), alors que l’annexe de GoodbyLenine provient de Suravenir.
Ces derniers prelevent en effet 15% des revenus, par contre on a bien 100% des loyers versés sur Spirit via Spirica.

YoungInvestor · #273

Quelqu’un peut-il confirmer que sur Linxea Spirit (ou une autre AV) d’ailleurs, il n’y a pas de frais supplémentaires a prendre plusieurs SCPI au lieu d’une (puisque les frais d’entrée sont en %). Autrement dit, pour des frais de versement similaires, prendre une ou plusieurs SCPI reviendra au meme en terme de frais (et uniquement de frais).

Merci

colia · #274

Pa sur d’avoir bien compris votre question.. Il n’y a que les frais inherents a chaque SCPI, auquels viennent s’ajouter les frais de gestion de 0.5% propres a Spirit.
Les SCPI n’ont pas toutes les memes frais d’entrée.et selon votre ponderation la moyenne des frais pourra etre differente; ainsi, dire que "prendre une ou plusieurs SCPI reviendra au meme en terme de frais" n’est pas exact puisque les frais different selon la SCPI.

YoungInvestor · #275

Je voulais m’assurer que la diversification "ne coute rien". Par exemple des frais d’entree fixes (300 euros par scpi) s’empileraient vs des frais d’entree en %

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