Immobilier : faut-il acheter en ce moment ?

Quand j’entends à la radio ou sur BFM qu’il faut acheté c’est que c’est louche.

J’ai acheté Natixis lors de son introduction en bourse car tous le monde achetait.

Aujourd’hui 80% de perte donc je peux dire au revoir à ma mise.

A partir de maintenant j’achète quand j’entends qu’il faut ventre :-)

C’est ce que me disais le premier banquier que j’ai vu avant d’investir. Je lui ai présenté mon idée (la méthode d’Elyse Franck en gros), et il m’a répondu : "achetez votre résidence principale avant de penser à faire du locatif".

J’aimerai bien aller le revoir aujourd’hui, 2 ans et demi après, avec un patrimoine net égal à 10 ans de mon salaire net actuel…

Il n’y a pas de moment pour investir.

Il y a un calcul de renta, si le cash flow est positif, alors c’est good (car au niveau patrimonial on gagne en plus le K remboursé)

Il y a ensuite la recherche de la bonne affaire, un prix inférieur de 25-30% au pris du marché.

Si vous respectez ces 2 règles, ca sera toujours le bon moment.

Bonjour

C’est toujours le moment à partir du moment ou vous faites vos calculs et que vous vous sentez à l’aise.

Je vais mettre quelques poits de vigilance sur l’achat pour louer qui sont différents de l’achat pour habiter.

Les taux sont bas et c’est encourageant mais ce que je vois en Province et que je ne vois pas sur Paris c’est que les locataires ont tendance à avoir plus de ressoures que de revenus et à mon avis l’état ne tiendra plus très longtemps une  politique sociale aussi couteuse.
Donc il faut s’attendre plus en province que dans les très grandes métropoles à avoir un recul des  des prix de vente et ensuite des loyers mais également des défauts de paiemet plus fréquents.

De plus les incitations actuelles en faveur de la construction neuve ne sont pas très interessantes et en continuant d’avoir des couts de construction à la hausse le rendement faiblit.

Dans l’ancien, Pour moi les prix se trouvent très souvent très hauts au regard des loyer percus et des travaux à réaliser (Cour terme et MT), n’oubliez pas les vacances de locataires,les couts des travaux de rénovation et les impots fonciers.

En atendant des incitations plus marquées vous l’avez compris sauf exception (bonne affaire) pour démarrer la constitution d’un patrimoijne immobilier il est urgent d’attendre car l économie que vous faites sur les couts bancaires ne vaudront pas grand chose au regard des problème de remboursement si vous les avez mal anticipé.

invite-365 a écrit :

Attention, Le cash flow positif + renta tout seul n’est pas suffisant car si vous mettez 99% d’apport vous aurez toujours un CF positif…

Bien vu, en cas de paiement cash il faut absolument intégrer dans le calcul le coût d’opportunité du capital, ce que ne fait pas le "pékin".

C’est pas faux ça mr super pognon.

Il y en a qui prêchent pour leur paroisse car charité bien ordonée…

Mais bon les notaires pévoient une baisse de 10%…

Miguel a écrit :

Lorsque j’ai fait mes achats de studios (en 1989), c’était aussi trop cher…
Si je ne les avais pas achetés…
je n’aurai pas le problème d’avoir a les vendre aujourd’hui.

Les remarques de Miguel sont toujours très pertinentes.

Et n’en déplaisent au défaitistes , l’immobilier permet toujours de faire de bonnes opérations car au lieu de se focaliser sur une revente plus cher que l’achat ( une plus value ).

Il ne faut pas oublier qu’un bien locatif a été payé par les loyers encaissés donc c’est déjà un bénéfice lors de la revente et même si vous revendez le bien au même prix vous avez toujours gagnez plus que si vous n’aviez pas investi comme l’évoque Miguel en 1989.

J’ai vendu récemment 2 biens aussi acheté il y a 5 ans environ , le cumul de la vente divisé par le nombre de mois depuis 5 ans me donne un résultat d’épargne que je n’aurais pas pu économiser.
Et ces deux biens vendus ne sont pas les seuls que j’ai acheté depuis 5 à 7 ans , il y en a d’autres sur la liste des ventes possibles.

Philippe

ZX-6R a écrit :

Votre exemple est typique d’un très mauvais investisseur en immobilier…
Pour un même investissement, vous perdez de l’argent en faisant beaucoup d’erreurs, alors que moi j’en gagne.

Je ne reprend pas votre argumentaire ZX-6R car tout est dis et largement démontré.

Cet intervenant ne connait visiblement pas l’immobilier et ce n’est pas la première fois que je le constate, c’est navrant de voir les erreurs écrites qui peuvent induire en erreur les lecteurs.

Enfin je relève des perles LMNP à 50% cela s’appelle du micro bic qui est passé en 2009 à 50 % des revenus à déclarer.
Auparavant la déclaration micro bic portait sur 29 % des revenus locatif meublé , ce qui faisait une décote de 71 % pouvant justifier d’être à ce régime.

Bien si les seules références sont les biens sur Paris et dans les quartiers non rentables alors oui Paris est cher mais il existe suffisamment de perles et ZX-6R est l’exemple de l’investisseur avisé sur la capitale

@lector
Acheter moins cher à 30  % moins que le marché permet de diminuer les frais de notaire et vous permet de faire des travaux qui seront déduits de vos revenus locatifs et en même temps vous valorisez votre patrimoine….. 
Encore mieux si vous savez un peu bricolez.

Cela s’appelle constituer un patrimoine

Philippe

lector a écrit :

@philippe: je ne discute pas l’utilité d’acheter moins cher que le marché, qui est évidente, mais souhaite juste savoir quelles sont les raisons classiques pour de telles décotes et comment les trouver. Cela me semble difficile de me dire que parce que le bien nécessite 15k€ de travaux, le vendeur vous fait une décote de plus de 70k€

Les aléas de la vie font que certaines personnes souhaitent vendre rapidement.

Comme l’indique ZX-6R , il faut connaitre le marché et quand vous êtes en phase d’investissement mettre en place des alertes sur les sites généralistes  (paruvendu , seloger , logic immo etc ….)

Consulter les annonces et être en mesure de réagir très vite.

Pour réagir en plus de connaitre le marché il faut être sur de pouvoir avoir un prêt , allez vous votre banquier et assurez vous avec un document qui ne l’engage pas mais indiquant qu’il est en mesure de vous fournir un prêt à hauteur de xx €uros.

Avec ces éléments , vous avez une marge de négociation confortable face au vendeur en plus si il est pressé.

Autre élément intéressant dans  le fait de suivre les annonces , vous pouvez repéré un bien qui ne se vend pas …pourquoi ?
Mal placé , trop cher etc ….probable mais vous savez que ce bien est en vente depuis longtemps sans le dire à l’agence vous faites une offre avec un prix bas , très bas et vous pourrez être surpris du résultat.

Le seul achat immobilier qui doit être coup de coeur est le résidence principale pour le reste c’est de l’investissement et de la rentabilité donc vous faites une offre et vous voyez le retour ou la contre offre.

Récemment une maison de 150 M2 à 150 K€ sur Vauvert avec la possibilité de la découper en deux sans problème , je n’ai pas pris car je suis dans les travaux et je n’ai pas le temps.
L’agence m’a rappelé pur me proposer 110 K€ sans que je lui demande rien , et j’avais indiqué que au vue des travaux je n’étais pas intéressé.
C’est une succession , les vendeurs ne souhaitent pas payer les charges et veulent récupérer l’argent et on peux penser que les prix risque de baisser donc ils sont pressés .
Combien d’hériter , je ne sais pas mais si il y a 3 personnes on peux encore baisser le prix de 15.000 car à trois il ne perde que 5.000 chacun ….donc j’aurais pu avoir cette maison à 95.000 au lieu de 150.000 €
C’est du véridique et récent

Voila comment on fait pour faire des affaires mais ce n’est pas toujours comme cela , il faut être présent et patient

Philippe

Pourquoi Etes vous vraiment condescendants autant l’un que l’autre des que l’on souhaite émettre un avis différent ? Quant a phillipe30 vous etes indécrottable et ceci même lorsque l´on reste courtois avec vous. Vous êtes tout sauf respectueux ou gentlemen….

Vous achetez 30% en dessous du prix du marche a Paris et louez a 60 euros le m2 ? Vous m’expliquez comment vous faites ? Donc,  30 m 2  loues 1800 euros par mois ?( j’ai visite des 3 pièces a louer a ce prix) .ou alors vous faites de la location saisoniere ?

Je connais bien le marche parisien pour avoir vendu un appartement il y a 3 mois que je louais et acheté en 2001, quand les ratios étaient cette fois ci favorables: Donc ne me dites pas que je suis mauvais investisseur…Je loue actuellement en plein Paris un bel appartement en étage avec asc et vue dégagée immeuble 1980, 40 m2 a 25 euros du m2 a un institutionnel (cave+parking) : eux aussi sont nuls et ne connaissent pas le marche ?

Emprunter sur 25 ans ? Vous triplez le prix d’achat avec les interets comme ca si vous revendez au bout de 6 ans vous n’avez paye que des intérêts non ?

Si vous expliquez comment acheter 30% moins cher a Paris ( en effet moi aussi a ce prix j’achète également) et louer 60 euros du m2 alors pas de probleme : Facile de détruire ma démonstration.Je pense que les intervenants le remarqueront.

Par contre un régime qui permet d’être a 0 d’imposition ca m’intéresse ? C’est lequel ? Le je suis tout ouïe et je reconnais volontiers mon erreur si le lnmp n’existe plus ou il y a d’autre système. En regime reel vous etes a 0 les premières années avec les intérêts et travaux mais vous payez des impôts a un moment ou a un autre : ça n’est pas pris en compte dans vos chiffres

@philipe30 : vous avez releve quelle perle sur le LNMP ? On est pas impose sur 50% des revenus, c’est pourtant ce que je fais dans ma demonstration ? Ah vous vous moquez car ca ne s’apelle plus comme ca ? : ok

Pour les revalos je ne sais pas, apparemment vous êtes mieux renseigne que moi sur l’évolution des prix a venir : si ca monte de 2% tous les ans alors tant mieux…moi je n’exclus rien : la déflation ca existe…

Je ne comprends pas, les investisseurs de 1991 ont du attendre 2003/2004 pour retrouver leur prix d’achat donc : les prix ne prennent pas automatiquement 1 ou 2% par an sur votre période d’investissement

Si votre remarque c’est que je suis mauvais car je ne paye pas 30% moins cher que le marche et que vous vous y arrivez alors d’accord je la prends..je dois etre bete de payer plus cher…

Dernière modification par invite-365 (21/10/2012 00h00)