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#1 21/05/2020 01h34
- fano95
- Exclu définitivement
- Réputation : -2
Bonjour,
Si j’ai besoin de 3 appartements à Paris 11 pour mes 2 Filles et moi-même.
Voici la simulation
Achat de 3 appartements 3 pièces d’environs 70M2 : 885 500 euros X 3 soit 2 655 000
ou 3 locations dans quartier identique et surfaces identiques : 2070 euros charges comprises par appartement soit 6210 par mois pour les 3
hypothèse : je finance les loyers, et je place 1 700 000 dans une scpi à 4,4% net ce qui me rapporte 6233 euros mensuel par an sans taxe foncière?
Par contre si j’achète je paye environs 3 X 1800 euros de taxe foncière que je n’ai pas en étant locataire + 300 euros de charge minimum X 3 par mois (les charges sont comprises dans les loyers) + Impôt sur la fortune immobilière 12240 euros annuel soit un total de 28440 annuel ou 2370 par mois en plus tous les ans que je ne paierais pas si j’étais locataire (plus frais d’entretien! genre un ballon d’eau chaude que vous lâche…) + 945000 euros de plus d’investissement…
Si mes calculs sont faux dites-le-moi? votre avis?
Merci pour vos réponses
Mots-clés : immobilier, location ou achat, payer les loyer avec scpi, scpi
Hors ligne
1 #2 21/05/2020 02h28
- GoodbyLenine
- Modérateur (2010)
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Vos calculs sont largement "faux".
Par exemple :
- en achetant, vous faites le "pari" que la valeur des biens augmentera (sinon, mieux vaut louer avec un tel rendement loyer/prix d’achat de 2.3%, pas la peine de faire de calculs tarabiscotés), et il faut chiffrer cette espérance de gain;
- pour faire une comparaison correcte, il faut comparer avec des flux identiques, donc évaluer l’impact des 945 000e qui restent si vous louez, évaluez la valeur des biens dans N années, tenir compte des "frais de notaire" à l’achat, évaluer la totalité des charges non récupérables du propriétaire sur le locataire (les travaux par ex. : le ballon d’eau chaude, ça ne coute rien à côté d’un ravalement ou d’un ascenseur à refaire), etc.;
- il vaudrait sans doute mieux faire de telles simulation en considérant que ces biens sont achetés avec un emprunt (les taux sont bas, c’est sans doute favorable…);
- avec 6233€/mois de revenus de SCPI, vous payerez plein d’impôt sur le revenu;
- en achetant les SCPI, vous serez redevable de l’IFI (tous les ans), tout comme en achetant les appartements;
- la taxe foncière (et même les charges "en plus"), c’est vraiment "epsilon" dans le raisonnement
Question subsidiaire : vous avez fait un bel héritage, ou vendu un truc génial que vous aviez inventé ?
Plutôt que de réinventer la roue sur le sujet "acheter ou louer sa résidence principale (à Paris ou ailleurs)", lisez Paris 2019 : louer ou acheter sa résidence principale ? et Achat cash d’une résidence principale ou location d’un appartement ? et Résidence principale : acheter ou louer sa résidence principale ? entre autres.
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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1 #3 21/05/2020 10h57
- Trahcoh
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C’est étonnant d’avoir autant d’argent et de ne pas savoir réaliser une synthèse d’un problème financier aussi simple.
Je peux donner vos chiffres à mes enfants pour qu’ils les mettent dans un tableau Excel pour vous si vous le souhaitez.
“Time is your Friend, Impulse is your Enemy.” John Bogle
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