Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier

Je suis tout à fait d’accord sur la démarche.
On peut rajouter de faire de la prospection dans les magasins à fort passage (boulangerie, café du quartier, quelques concierges) On peut en informer aussi notre réseau déjà existant comme notre notaire, banquier,etc…

Comme votre démarche est basé sur une recherche de bien décoté avec des travaux, on peut rajouter les formations de bricolage chez Leroy Merlin, Castorama, etc.., afin d’augmenter la rentabilité.

Je vois que tu parles de mettre des alertes? Là, il faut que tu m’expliques un petit peu.
Me concernant, je passe mon temps sur le net et mon commerce est situé entre 2 agences immobilières mais ce systeme d’alerte m’interesse!

Dernière modification par Francois80 (23/10/2012 22h46)

Effectivement on s’y retrouve dans la liste des tâches

et à chaque préavis, on repart pour un tour:

- faire un maximum de travaux soi même (peinture… compter 20 allers retours au magasin de bricolage minimum)
- faire le tour des magasins de meubles pour savoir comment aménager la chambre, le salon, la cuisine… (compter 10 magasins minimum, il manque toujours quelquechose)
- faire des photos
- passer une annonce
- recevoir les locataires potentiels
- choisir le meilleur dossier
- faire état des lieux et bail et remettre les clés (ouf)
- penser à "remercier" les intermédiaires qui ont aidé

d’ou l’intéret de ne pas "tourner de locataires" tous les 12 mois.
Les bons locataires, chacun comprendra, se "bichonent"

ZX-6R a écrit :

Personnellement, je ne me suis pas réveillé un matin en me disant "tiens, je vais devenir investisseur en immobilier et en vivre". J’ai juste cherché à voir si je pouvais gagner un peu d’argent, et de fils en aiguilles, j’ai développé mon patrimoine, et je pense aujourd’hui comme un investisseur en immobilier, pas comme quelqu’un qui souhaite juste faire un investissement locatif.

Il s’agit donc bien d’un vrai travail, qui demande des centaines d’heures, et le résultat est un cash flow positif de 100 ou 200€ par mois et par logement.
Bien sur il y a aussi le capital remboursé et la plus value éventuelle, mais ce n’est pas ce que je recherche en 1er lieu.

Je suis sur que ma liste est incomplète et que d’autres vont venir la compléter.

Bravo pour ce long message tu as sorti le clavier de compétition.

Je n’ai rien à ajouter dans la longue faite par ZX-6R, je voudrais juste apporter des compléments sur ma manière de procéder.

Comme l’indique ZX-6R , il s’agit d’un démarche d’investisseur immobilier et cela passe par une "professionnalisation" pour cela il faut ajouter les services
-  d’un comptable pour optimiser la fiscalité
- d’un notaire ou d’un fiscaliste pour des conseils juridiques de forme de structure d’investissement
- un courtier physique , une personne qui vient chercher les documents chez vous et qui monte le
   dossier entièrement pas les courtier sur internet car ils ne font rien que trouver une banque dans ce cas
   autant le faire soi même.

Autre point pour l’ameublement je passe par le bon coin , c’est sûr je n’ai pas de factures donc je ne peux pas déduire mais entre un canapé à 400 € chez confo et à 80 € sur le bon coin , je me passe de la facture, idem pour les tables , chaises , armoire.

Philippe

ah c’est exat, j’ai oublié la comptabilité! Le nombre d’heures passées à tout photocopier, envoyer au comptable, et vérifier ces bétises (parfois énormes!)

ZX-6R a écrit :

Vu votre filtre, toute nego a Paris pour un studio est impensable. Vous allez visiter dans la demi journee obligatoirement, et vous faites une offre au prix.

Sans ca, le bien vous passera sous le nez. Il y a une forte concurrence entre acheteurs a Paris!

Merci encore pour le conseil.

GoodbyLenine a écrit :

ledude a écrit :

Le souci c’est que l’on se retrouve comme vous dite sur un travail , ce qui ne correspond pas non plus à l’idée que beaucoup s’en font

Ceux qui ne veulent pas faire ce "travail" devraient plutôt investir leur fonds dans des structures adaptée, comme les SCPI par exemple, ou alors ne pas être étonnés d’obtenir des rendements rikiki ou de subir de nombreux aléas et déconvenues.

Mettre en location en agence pour se décharger du souci de la location en gardant une activité de gestion de patrimoine.
Les SCPI sont sans soucis , c’est un fait mais les rentabilités sont faibles ( 5 % ) et ne constituent pas à mon sens une constitution de patrimoine , c’est plus un placement immobilier dématérialisé qui rapporte même si il est possible d’en acheter via un emprunt.

Je préfère la gestion et l’optimisation immobilière en direct qui permet de réglage patrimoniaux, fiscaux plus souple ( je vend X , je valorise Y , je meuble Z etc..)

Kentin a écrit :

Sur les conseils de Philippe, je me suis penché sur le bon coin pour l’ameublement. C’est bluffant de voir toutes les économies que l’on peut faire en cherchant dans son département car ça n’aurait aucun sens de traverser la France pour une table basse^^
Philippe, vous parliez d’absence de factures donc il n’y a aucun amortissement possible sur ces achats là si je ne me trompe pas.

Les factures de -500 € se déduisent des revenus locatif au titre de charges si vous êtes au régime réel.
Les factures de + 500 e s’amortissent sur plusieurs années , dans le détail je ne sais pas.

Effectivement pas de facture pas de déductions ,rien ne vous empêche d’acheter un canapé à un prix raisonnable pour votre salon et d’en prendre un sur le boncoin ,vous disposerez alors d’une facture…

Francois80 a écrit :

Au niveau de l’ameublement, pouvez-vous proposer une liste des meubles que vous mettez dans vos logements (vaisselle, plaque chauffante, machine à laver, table, chaises, table basse, tv, lampe, lit, rideau, canapé….)
Pouvez faire un petit topo des avantages et des inconvénients de ce choix et la différence avec la location nue?

Le principe du meublé est que le locataire arrive et pose ses valises.
Louer en meublé ne signifie pas location saisonnière avec draps et serviettes mais tout l’équipement que vous avez décrit renter dans le critère du meublé.
Aucune liste officielle décrivant le nombre de petites cuillères à mettre dans un meublé , le bon sens suffit  largement et ce que vous avez indiqué est très bien.
Certains éléments comme machine à laver ou tv sont pas obligatoires et sachez qu’en cas de problèmes cela sera à vous de les changer.
Je ne met jamais de tv ( sauf une fois , une vielle tv dans un logement étudiant ) sinon je met des machines à laver et  des micro ondes du bon coin à 15 € par contre les machines à laver je les achète neuves avec factures car je préfére un modèle neuf il tient plus longtemps.
Le déplacement d’une machine à laver est plus physique que celui d’un micro onde surtout avec étage sans ascenseur..

L’avantage du meublé est d’optimiser la fiscalité en pratiquant l’amortissement comptable du bien.

Je reprend un calcul que je fournis souvent qui est une estimation et non une règle absolue de comptabilité

Prenez 80 % de la valeur de votre bien et partez sur un amortissement de 25 ans , vous obtenez un taux annuel d’amortissement de 3.2 %
Votre bien à couté 100.000 € donc tous les ans vous amortissez comptablement 2560 €
Vous avez 500*12 de revenus locatifs soit 6.000 e
Vous avez 1.500 d’intérêts d’emprunts à déduire
Vous avez 1.800 de charges , d’impôts, d’assurances

Vous devrez déclarer 6.000 - 1.500 -1.800 -2.560 = 140 €de revenus locatifs meublés (revenus BIC déclaration 2042 et 2042C )

Les 20 autres % ne sont pas amortissables car représentent le terrain.

La règle comptable est plus complexe car il faut amortir par composant ( électricité , plomberie , menuiserie etc…) , je ne m’occupe pas de ces détails chacun son métier  , ce que je vous indique c’est la principe général qui revient en terme de taux à mes 80%.

En location nue vous devriez déclarer 6.000 - 1.500 -1.800 = 2.700 en plus dans votre irpp plus 15,5% de CSG

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (24/10/2012 06h42)

Philippe30 a écrit :

Les factures de -500 € se déduisent des revenus locatif au titre de charges si vous êtes au régime réel.
Les factures de + 500 e s’amortissent sur plusieurs années , dans le détail je ne sais pas.

Effectivement pas de facture pas de déductions ,rien ne vous empêche d’acheter un canapé à un prix raisonnable pour votre salon et d’en prendre un sur le boncoin ,vous disposerez alors d’une facture…

Bien vu concernant le canapé

Dans le cas où j’effectue des travaux dont le totale des factures de matériaux s’élèvent à 1000 euros par exemple mais que je dispose de plusieurs factures inférieures à 500 €.

Doit on les passer en ammortissement ou alors je les déduit comme de simples charges? Si je suis déjà en déficit BIC, je pourrais tout de même les reporter pour la ou les années suivantes non?

Si je reprends votre exemple :

Avant travaux
Déclaration :6.000 - 1.500 -1.800 -2.560 = 140 €de revenus locatifs meublés (revenus BIC déclaration 2042 et 2042C )

Après travaux
Vous devrez déclarer 6.000 - 1.500 -1.800 -2.560-1000 = -860 €de revenus locatifs meublés (revenus BIC déclaration 2042 et 2042C )

J’aurais donc droit de déduire les 860 euros l’année prochaine ou aurait il fallu que je passe en amortissement pour pouvoir profiter de ce report?

Boumboum a écrit :

Bonjour,

merci pour toutes ces précisions.

à propos de meublé :

un logement "vide" peut devenir "meublé" du jour au lendemain, où y a-t’il une démarche particulière (juridique ou fiscale)

par exemple : j’achète un bien loué vide, je veux en faire un meublé, comment faire ? (hormis y mettre des meubles :p )

Un logement peut devenir meublé du jour au lendemain , il suffit de mettre des meubles dedans.

Et il faut faire une démarche fiscale auprès du centre des impôts pour remplir une déclaration P0 pour se déclarer loueur en meublé ( aucune cotisation , ni charge sociale découlent de cette inscription )

Philippe

Philippe30 a écrit :

Un logement peut devenir meublé du jour au lendemain , il suffit de mettre des meubles dedans.

Et il faut faire une démarche fiscale auprès du centre des impôts pour remplir une déclaration P0 pour se déclarer loueur en meublé ( aucune cotisation , ni charge sociale découlent de cette inscription )

Certes, mais il faut aussi ne pas contrevenir au règlement de copropriété, et demander l’autorisation à la mairie ou préfecture pour louer du meublé de courte durée dans les agglomérations de + de 250 000 habitants (sachant qu’à Paris ce sera refusé, et que la mairie a fait des poursuites de bailleurs de ce type de meublés et en a récemment fait condamner lourdement certains).

Bonsoir,

J’ai de très gros doutes concernant cette dernière affirmation.

Pour la location saisonnière oui, mais pour la location meublée à titre de résidence principale je ne pense pas.

GoodbyLenine a écrit :

Philippe30 a écrit :

Un logement peut devenir meublé du jour au lendemain , il suffit de mettre des meubles dedans.

Et il faut faire une démarche fiscale auprès du centre des impôts pour remplir une déclaration P0 pour se déclarer loueur en meublé ( aucune cotisation , ni charge sociale découlent de cette inscription )

Certes, mais il faut aussi ne pas contrevenir au règlement de copropriété, et demander l’autorisation à la mairie ou préfecture pour louer du meublé de courte durée dans les agglomérations de + de 250 000 habitants (sachant qu’à Paris ce sera refusé, et que la mairie a fait des poursuites de bailleurs de ce type de meublés et en a récemment fait condamner lourdement certains).

Bonjour,

Habitant Paris et m’intéressant à l’immobilier, il me semble que vous confondez avec les meublés touristiques a qui la mairie de Paris fait la chasse. Un cas a fait jurisprudence : 25 000 euros d’amende.

A mon avis aucun problème pour un meublé classique (corrigez moi si je me trompe)

edit : je n’avais pas vu le message de Bordeline, vous avez été plus rapide !