SCI à l'IR détenue par une SAS à l'IS ?

Bonjour,

Si la holding à l’IS détient 100% d’une SCI iR, alors le résultat de SCI IR se fera  sur les regles de l’IS.

Voir ce lien pour plus de précisions : ici

Je ne sais pas si il y a un avantage fiscale à faire ce montage. En revanche possible de vendre la SCI en cas de cession du bien et non le bien lui-même. Le fruit de cette cession entrera dans l’imposition IS de la holding.

Mes conseils ont la même approche que les votres puisque c’est précisément ce montage qu’il m’ont fait 2 fois : on appelle cela une sci IR détenue majoritairement par une personne morale donc « de fait à l’is », pour simplifier quand j’en parle habituellement même ici je dis sci is cela évite l’expose complet….

Pour répondre à vos questions :

Un bien par sci car ainsi plus facile de rester sous le seuil de bascule de l’is à 15%, ce qui permet aussi souvent de loger en complément de la scpi (démembrée ou non)

Le montage des parts est exactement ce que vous décrit Carignan : 98% sur la holding 1 part pour moi 1 pour mon épouse. Je déclare de l’IR sur des sommes ridicules (environ 250€ par an et sci)

Le résultat comptable des 98% détenus par la holding est répercuté sur la holding (on est bien dans une sci transparente…) et viennent s’imputer sur les fonds propres de celle ci.

Dans les faits, pas de distribution de dividendes depuis la holding sur cette partie (la holding a d’autres filles chez moi..) pendant la période de remboursement des emprunts, et la trésorerie (CF largement positif dans mon cas avec +1 ke mois ) reste sur le compte de la sci.

Il est probable que quand vous arriverez en gros en fin de remboursement des crédits, vos conseils vous préconisent de revendre le bien et réinvestir sur un autre via la holding : en ayant gardé la treso sur la sci, 0 souci de paiement sur la PV constatée (en sci is on amortit donc attention à ce point).

Ces 2 derniers  points de montage sont soumis à débat, car plusieurs approches chez les EC sur la gestion de la treso et celle de la PV et de son optimisation (selon qu’on raisonne rendement ou patrimonial )

Si pas clair dans mes explications, n’hésitez pas…

Si on comprends bien que le fait de loger un bien dans un SCI IR dont 99 % des parts sont détenues par une structure IS permet d’éviter la fiscalité en nom propre en basculant la fiscalité sur une structure IS à 15 %

Qu’en est il de l’amortissement du bien au niveau de la structure IS qui détient des parts de SCI IR ?
Là je ne sais pas
Normalement c’est la structure détentrice du bien qui amorti si elle est à l’IS donc on peux penser qu’il n’y a pas d’amortissement dans ce type de montage ( A confirmer )

La question se pose à la revente du bien

Dans le cas de la revente du bien , le résultat de la vente remontera à 99 % dans la SCI IS avec fiscalité et ensuite il faudra récupérer l’argent en nom propre.

Sinon il faut faire un rachat en nom propre  des parts sociales de la structure IS
et ensuite procéder à la revente du bien qui bénéficiera de la plus value des particuliers car structure IR

C’est un bon montage fiscal mais probablement limite voir très limite

Toutefois cela ne solutionne pas la présence dans la structure Is de 99 % de la valeur du bien en SCI IR que ce soit par revente des parts ou revente du bien.
C’est juste que la fiscalité peut etre différente entre une remontée de fonds par la vente d’un bien et la vente de parts.

Dernière modification par Philippe30 (21/10/2019 16h30)

@Xavier AM :

* si vous avez plusieurs sci IR détenues par la même holding, les résultats se cumulent pour les seuils. pour isoler les sci, il faut un schéma de groupe différencié.

* vendre une sci plutôt que le bien est une bonne idée sur le papier : mais aucune banque ne suivra un acheteur avec un compromis en ce sens, dans la mesure où ils ne peuvent pas prendre de garantie physique sur le bien avec ce type de compromis.

* Pouvez vous nous en dire plus sur ce qu’évoque votre présentation en ce projet de SCPI que vous montez ? en retour de notre petite contribution collective sur la fiscalité, ce serait intéressant…

@Philippe 30 :

pour les amortissements : 100% des amort sont pris en compte dans le calcul du résultat pour l’entité détentrice dans la mesure où les personnes physiques elles n’amortissent rien bien sûr et sont imposées hors cette notion,  donc pas de quote-part : c’est plutôt la notion de transfert entre résultat comptable et résultat fiscal.

bien d’accord avec vous sur le fait que ce montage ne solutionne pas tout, mais pour ma part, je n’ai encore rien trouvé de plus efficace à ce jour.

@Carignan et serenitis

Si une SCI IR détient un bien , elle ne peux pas faire d’amortissement.
Si la structure IS détient des parts sociales est-ce qu’elle peux amortir un actif financier ?
Si oui sur quelle base ? la je ne sais pas trop

La finalité de ce montage est de reporter la fiscalité en nom propre vers une structure IS , si elle amortit se pose alors le problème de la plus value professionnelle à la revente et si elle ne peux pas alors aucun intérêt.

Autant rester sur une structure IS pur et dur sans passer par une SCI IR car le bénéfice de la plus value des particuliers se perd.

Dans la notion de rachat de parts , j’entends  remettre les parts sociales dans des mains d’associés particulier assujetti à la plus value des particuliers.

Mais comme je l’ai indiqué plus haut les 99 % des parts que ce soit par rachat ou par vente du bien  retournerons dans la structure IS sauf que la plus value de revente des parts sociales est moindre.

Dans ce cas toutefois si il n’y a pas d’amortissement alors la plus value professionnelle sera allégé.

Le cas est complexe comptablement et fiscalement , je suis pas certain que ce montage soit si intéressant par contre il peux facilement attiré l’œil du fisc.

Philippe30 a écrit :

Si une SCI IR détient un bien , elle ne peux pas faire d’amortissement.

A ma connaissance, une SCI IR peut tout à fait amortir un immeuble, sans que ça ne soit une obligation. Ça réduira le résultat comptable mais pas le résultat fiscal (le résultat imposable à l’IR réintègre les amortissements).

La différence avec une SCI IS : cette dernière est obligée d’amortir (comptabilité BIC). [source]

Mais là, on parle d’une sci dont un des associés est une personne morale. Et apparemment, amortir l’immeuble dans la SCI devient une obligation (source : guide pratique de la sci, p. 243).

Philippe30 a écrit :

Si la structure IS détient des parts sociales est-ce qu’elle peux amortir un actif financier ?

En principe, non. On peut constater une dépréciation mais à ce moment là, il faudrait aussi faire des reprises sur provisions si l’immeuble reprend de la valeur. Et puis comment justifier une dépréciation? Schéma un peu olé olé.

Et encore faut-il que le capital social soit d’un montant significatif (dans mon cas, 200€ de capital social contre valeur d’immeuble de 145k€…).

Philippe30 a écrit :

La finalité de ce montage est de reporter la fiscalité en nom propre vers une structure IS , si elle amortit se pose alors le problème de la plus value professionnelle à la revente et si elle ne peux pas alors aucun intérêt.

Oui, la problématique de la PV en cas de revente demeure. Mais la finalité d’une holding à l’IS n’est pas à ma connaissance liée à une problématique de fiscalité de PV de cession d’immeuble détenu dans une sci. Le cas ’classique’, c’est de constituer un groupe, pour 1) investir les profits d’une activité pré existante dans d’autres activités, 2) bouger le cash entre les entités sans formalités particulières (et sans fiscalité, via les comptes courants d’associés) et 3) capitaliser en évitant la friction de l’IR (qui, bien évidemment, me rattrapera néanmoins un jour…mais comme disait un économiste célèbre, à long terme, nous serons tous morts).

Dans le cas de XavierAM, je ne suis pas certain de pourquoi on lui a conseillé ce montage. Il doit y avoir d’autres raisons, qui m’échappent (mais je ne suis pas CGPI donc beaucoup de choses m’échappent).

Dernière modification par carignan99 (21/10/2019 22h54)

@Carignan99 et @Philippe30

Philippe30 a écrit :

Il est possible que XavierAm n’est pas perçu la subtilité du montage ou que ceux qui l’ont conseillé réservent le clou du montage après paiement d’honoraires.

Je ne peux que confirmer cette affirmation, c’est d’ailleurs pour cela que j’en suis venu à poser la question sur le forum. Mon sentiment était que c’était le montage mis en avant dans Fiscal’Mag, édition spéciale immobilier mais que mes interlocuteurs ne comprenaient pas vraiment pourquoi. Et sur ce point, je ne suis pas plus avancé :-)

carignan99 a écrit :

Dans le cas de XavierAM, je ne suis pas certain de pourquoi on lui a conseillé ce montage. Il doit y avoir d’autres raisons, qui m’échappent (mais je ne suis pas CGPI donc beaucoup de choses m’échappent).

Possible. Pour vous résumé le cahier des charges que j’ai donné aux fiscalistes, nous avons évoqué les points suivants :

- Détention longue de biens immobiliers
- Associés qui ont des TMI élevés
- Garder la possibilité à un moment de devoir revendre des biens pour dégager de la liquidité, et assurer la sortie de l’un des associés

Et, c’est particulièrement sur le point de la cession que ce montage est revenu. Je cite : " il est beaucoup plus avantageux de vendre la SCI que de vendre un bien détenu en propre par la SAS".

Bref, je vais creuser et je vous fais signe si je trouve quelques éléments probants.

Philippe30 a écrit :

Vendre la SCI , c’est vendre les parts sociales mais si elles sont détenues à 99 % par la SAS alors vous ne vendez pas grand chose.

Comment cela? Si vous vendez les parts sociales de la SCI qui possède le bien (les parts détenues par la SAS), vous vendez en fait le bien. De la même facon que si vous achetez toutes les parts sociales d’une société, vous êtes propriétaire de tous ses actifs. 

Il n’est pas question dans ce cas de vendre des parts de la SAS, mais uniquement d’arbitrer entre deux options :
- vendre une SCI contenant un bien immobilier et détenu par la SAS
- vendre un bien immobilier faisant partie de l’actif de la SAS

La vente de parts de la SAS s’apparentait à une augmentation de capital, ou à un rachat de l’ensemble du parc par un autre acteur.

Philippe30 a écrit :

Si vous vendez les parts de la SAS alors on retombe dans le travers de la fiscalité sur la cession de parts et surtout comment ressortir d’une structure IS le produit de la vente.

J’avais mal lu votre message, oubliez mon message précédent, nous sommes d’accord :-)

Bonjour,

Cette file m’intéresse tout particulièrement, je suis dans la même démarche d’aller apporter mes parts de SCI IS à une holding SAS à l’IS mais pour l’instant je bute sur une finesse. J’ai des Sci avec des bâtiments industriel et artisanal et je souhaiterai acheter un appartement pour le louer en meublé en saisonnier et je n’arrive pas à savoir si l’intégration de la SCI IR sous la SAS IS qui fait qu’on amortit ce qui est dans la SCI IR peut également donner le droit de faire du meublé du coup ? L’idée étant une fois que les la SAS à l’IS est monté ne peut plus faire de SCI à l’IS mais uniquement à l’IR.

Depuis la loi de finances rectificative 2012, la première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire est soumise à l’impôt sur le revenu et non plus au titre des plus-values immobilières selon l’article 13-5 du Code général des Impôts (CGI)

Cela peut sensiblement changer l’intérêt fiscal.

Par ailleurs, il vaut mieux trouver d’autres arguments que fiscaux pour justifier son acte.

La fiscalité (avantageuse)  doit être  une conséquence "malencontreuse" de l’objectif principal.

Un moyen pour "contourner" l’article 13.5 du CGI, et sa taxation de la cession de l’usufruit temporaire à l’impôt sur le revenu est de céder un usufruit viager sur sa tête, ou celle de son conjoint.
L’usufruit viager n’est plus temporaire (confirmé et consacré par la cour de cassation), par suite sa cession à la société à l’IS est parfaitement possible sans la taxation rédhibitoire sur le revenu.
Accessoirement, on peut estimer le prix de l’usufruit à sa valeur économique (donc supérieure à la valeur estimée par le barème fiscal, qui n’est obligatoire qu’en cas de cession à titre gratuit), ce qui rend l’opération encore plus intéressante.
La société amortit en fonction des tables publiques et reconnues de durée de vie de la personne.

et le montage décrit par COBRA redevient possible sans constituer un abus de droit.

Par contre, il faut attendre le décès pour "récupérer" l’usufruit, ce qui peut être embêtant…

Ou alors, on peut penser à l’extrême que la société à l’IS cède l’usufruit après plusieurs années, possible notamment sans problème si on souhaite revendre le bien immobilier. L’usufruit ayant alors perdu une grande partie de sa valeur. Il y aura répartition du prix entre nu-propriétaire (vous ou vos enfants) et usufruitier (la société à l’IS). L’essentiel de la plus value se fera sur la nue-propriété, avec les abattements qui vont bien. Attention, néanmoins, en cas de cession, que cela présente un intérêt pour la société à l’IS.

Après la cession des parts de la SCI IR par la Sas à  l’IS, vous aurez certes le loisir de vendre le bien immobilier selon la plus value des particuliers (exonération apres 30 ans achat du bien).

Encore faut-il le cash pour faire l’opération de rachat des parts.

Mais reste dans la SAS à  l’IS la plus value des parts sociales soumise à l’IS et le cumul des résultats annuels à  soumettre à  la flat taxe pour récupérer les capitaux dans votre patrimoine personnel.