Garantie hypothécaire : coût des inscriptions hypothécaires…

Notariat76 · #1

Bonjour à tous,

Il me semble à la lecture du forum immobilier que peu de gens connaissent le coût exact et le mode de calcul des taxes de ce que l’on appelle les prêts hypothécaires c’est pourquoi je souhaite faire un peu de pédagogie sur ce sujet souvent ignoré mais qui mérite d’être connu car un investisseur a de grande chance d’y être confronté.

Souvent le terme de « prêt hypothécaire » inquiète un peu, le grand public imaginant que l’on hypothèque sa maison quand on a des difficultés financières. (ça peut être le cas mais dans la grande majorité des cas ça ne l’est pas !)

Peut être avez vous déjà eu un banquier vous disant « pas de souci pour le prêt » puis prenant une voix sombre vous dire « par contre on prendra une hypothèque », sous-entendu votre dossier est risqué (trop pour l’organisme de caution) ce sera donc ceinture et bretelles donc hypothèque au profit de la banque.

Pour obtenir des fonds il faut des garanties, en plus de l’assurance emprunteur la banque obtient une ou des garanties en choisissant :
- soit un cautionnement par un organisme de caution (souvent une filiale de la banque) gare au conflit d’intérêts
- soit en prenant une ou des inscriptions (s) hypothécaire (s).

Je vais passer rapidement sur l’organisme de caution, il s’agit d’une société privée dont le fonctionnement est de se porter caution du remboursement d’un prêt en contrepartie du versement d’une somme. Cette somme peut être partiellement récupérée à l’issu du prêt suivant des conditions qui diffèrent selon les banques.
Aucune publicité de ce cautionnement n’est fait, seule la banque, l’organisme de cautionnement et l’emprunteur savent qu’il y a un cautionnement.

Passons maintenant au prêt dont la garantie est hypothécaire.
Les garanties hypothécaires sont de deux types :
- le privilège de prêteur de deniers (ppd)
- l’hypothèque conventionnelle (le but de ce post n’est pas de décrire le fonctionnement des hypothèques judiciaires, légales ect…)

Beaucoup de gens imaginent que le versement à un organisme de caution est moins coûteux que de prendre un PPD ou une hypothèque.
D’après ce que l’on peut observer, cela n’est plus aussi vrai qu’avant. Avant quoi ? Avant la baisse des taux à un niveau historiquement bas.
Les banques attirent le client lambda par des taux bas et essaye de récupérer de l’argent a coté… frais de dossier, coût d’assurance, frais de cautionnement via la filiale.

De plus en plus souvent on constate que le coût du cautionnement du crédit dépasse largement le coût de la prise d’inscription(s) hypothécaire(s), le tout au profit du banquier (enfin la filiale détenue à 99% par la banque).

Les inscriptions hypothécaires PPD et Hypothèque sont publiques, elles sont publiées à la conservation des hypothèque ; cette publication entraîne le paiement de taxes dont nous verrons le détail plus loin.

Le fait d’emprunter pour acquérir un bien et le payer cash le jour de la signature est un fonctionnement relativement moderne.
Il y a encore quelques dizaines d’années, c’était le vendeur qui faisait crédit (en totalité ou partiellement) en vendant le bien le jour de la signature mais en ne percevant qu’une partie du prix, le solde faisant l’objet d’un ou plusieurs versements. La prix de vente était alors payé partie comptant, partie à terme.
Il suffit de se pencher sur des archives notariales et on va très souvent trouver des ventes ou licitations dont le prix est payé en partie comptant et en partie à terme.

Dans ce cas de figure le vendeur fait office de banquier, il supporte bien souvent un risque qu’une banque n’a pas souhaitée prendre.

Le privilège de prêteur de deniers c’est quoi ?
Pour résumer on peut dire qu’il s’agit d’une subrogation dans le privilège de vendeur au profit de la banque. (pour simplifier car juridiquement la doctrine est divisée sur ce sujet mais le but de ce post est de faire un peu de pédagogie)

Vous empruntez pour payer la totalité du prix le jour de la signature. Dans ce cas le vendeur est entièrement payé, il n’a plus de privilège de vendeur à exercer, la banque avec le privilège de prêteur de deniers inscrit à la conservation des hypothèques va avoir une garantie sur le bien.

Le privilège de prêteur de denier ne peut être inscrit qu’à hauteur du montant du prix net vendeur (sauf exception que nous verrons plus loin).

Exemple, vous achetez un bien 100 000€ net vendeur + 5 000€ de frais d’agence +7 000€ de frais de notaire.
Cela fait un total de 112 000€ à verser à la signature de l’acte.
Vous obtenez un financement pour la totalité du projet, la banque vous fait un prêt hypothécaire : elle ne pourra prendre un privilège de prêteur de deniers qu’à hauteur de 100 000€, le surplus de prêt (12 000€) sera soit garanti par l’inscription d’une hypothèque conventionnelle, soit cette partie du prêt ne sera pas garantie.
En pratique la banque demande très très souvent une hypothèque conventionnelle complémentaire.

Prenons le même exemple mais ajoutons en plus dans le financement 10 000€ de travaux, vous obtenez un prêt de 122 000€ pour financer la totalité de votre projet :
La banque prendra un privilège de prêteur de deniers à hauteur de 100 000€ et une hypothèque conventionnelle complémentaire à hauteur de 22 000€.

Exemple avec PPD uniquement (sans hypothèque conventionnelle complémentaire)
S’agissant d’une inscription prise par acte notarié les frais sont de deux type :
1°) frais formalités effectuées par le notaire et de rédaction (on ne rase pas gratis J)
2°) frais fiscaux, le notaire est toujours percepteur pour le trésor public

Les formalités son les suivantes :
Vérification de l’identité et de la capacité juridique = demande de pièces d’état-civil, extrait Kbis.
Vérification de la disponibilité du bien = demande d’état hypothécaire
Vérification et obtention des pouvoirs = procuration de la banque, obtention des dates exactes de 1ère et de dernière échéance du crédit.
Déblocage des fonds = demande de virement total ou partiel du prêt à l’étude
Frais de copie = délivrance de copie exécutoire à la banque
Notification de la signature = en pratique c’est l’envoi d’un fax au pôle crédit
Edition des bordereaux de prise des inscriptions à la banque,
Notification de la prise des inscriptions chez l’assureur. (voilà pourquoi on demande une attestation d’assurance)

On peut grossièrement estimer le coût de ces formalités entre 150€ et 200€ TTC.

Emolument de rédaction :
Il s’agit de la rémunération du notaire pour dresser l’acte de prêt (ou pour intégrer l’acte de prêt dans un acte de vente) :
Cette rémunération est un pourcentage ici indiqué TTC, ce taux est identique pour un PPD et une hypothéque :
Sur la fraction de prêt de :
0€ à 6500€ : 1,60%
6500 à 17 000€ : 0,66%
17 000€ à 30 000€ : 0,44%
au-delà de 30 000€ : 0,33%

Précision, cette rémunération est calculée sur le montant de l’inscription en principal.

Reprenons notre exemple du dessus : prêt de 112 000€ avec un prix net vendeur de 100 000€ et l’inscription d’un privilège de prêteur de deniers, le notaire va percevoir TTC en émolument de rédaction :
0€ à 6500€ : 104€
6500 à 17 000€ : 69€
17 000€ à 30 000€ : 57€
au-delà de 30 000€ : 231€
Total TTC : 461€ soit hors taxe 385€

Le coût hors fiscalité s’élève donc à 461€ de frais de rédaction et environ 175€ de frais de formalités = 636€

Quel est le coût fiscal ?
Le coût fiscal est relativement faible car le taux est de 0,05% du montant inscrit en totalité(avec un minimum de 8€).
Il faut bien distinguer entre le montant du PPD en principal (dans notre exemple 100 000€) du montant des accessoires qui sont inscrits.
Les taxes hypothécaires se calculent sur le montant en principal ET accessoire !

Et oui, peu de gens le savent mais les banques considérant que faire jouer la garantie hypothécaire aura un coût elle demandent (dans 99,99% des cas) que l’on prenne à son profit un inscription non pas sur le montant du prêt mais sur 120% de ce montant.
Dans l’exemple présent il sera pris les inscriptions suivantes :
PPD en principal à hauteur de 100 000€
PPD accessoire de 20 000€

La taxe de 0,05% sera prélevée sur 120 000€ soit dans l’exemple : 60€

En plus de cette taxe il existe un droit fixe de 125€ à payer lorsque le prêt est établi par acte séparé. Si le prêt est constaté dans l’acte d’acquisition vous n’aurez pas ce droit fixe à payer.
Si le jour de votre acquisition vous signez 2 actes (1 constatant le prêt et 1 constant l’acquisition) vous aurez ce droit fixe de 125€ à payer.

Le coût total de la prise d’un privilège de prêteur de deniers s’il est constaté dans l’acte d’acquisition sera dans le cas présent de :
Frais de formalités : 175€ TTC
Frais de rédaction : 461€ TTC
Taxes : 60€

Total TTC : 696€

Donc dans l’exemple ci-dessus, si le banquier vous indiquer que le prêt sera garanti par un organisme de caution et que le coût est de 850€ et bien vous aurez intérêt à lui demander d’opter plutôt pour une garantie hypothécaire que pour le cautionnement de la filiale dudit banquier.

Exemple avec PPD + Hypothèque conventionnelle complémentaire :
Maintenant reprenons notre exemple : achat 100 000€ net vendeur + 5 000€ de frais d’agence +7 000€ de frais de notaire.
Si la banque veut une garantie sur le tout elle prendra :
PPD à hauteur de 100 000€
Hypothèque conventionnelle complémentaire : 12 000€

Dans ce cas de figure le coût total sera le suivant :
Emoluments de formalités : identique (entre 150 et 200€ TTC) on va dire 175€ TTC.
Emolument de rédaction : on cumule dans ce cas le montant du PPD et de l’Hypothèque ce qui nous fait un émolument de rédaction calculé sur… 112 000€

0€ à 6500€ 1,6%: 104€
6500 à 17 000€ 0,66% : 69€
17 000€ à 30 000€ 0,44% : 57€
au-delà de 30 000€ 0,33%  : 270€
Total TTC : 500€

La banque prendra (comme toujours) des inscriptions sur 120% du prêt soit dans l’exemple sur 134 400€.
La taxe de 0,05% sera à payer sur ce montant soit 67€

L’hypothèque elle est soumise à une taxe spécifique au taux de 0,715% sur le montant total (principal et accessoires) soit dans le cas présent :
Hypothèque conventionnelle complémentaire : 12 000€
Accessoires 20% de ce montant : 2 400€
Total taxable au taux de 0,715% : 14 400€
Taxe à payer : 103€.

Dans le cas d’un PPD + Hypothèque conventionnelle complémentaire le coût de la prise des garanties (déductible fiscalement dans les revenus foncier) sera de

Frais de formalités : 175€ TTC
Frais de rédaction : 500€ TTC
Taxes : 170€ (67€ + 103€)

Total TTC : 845€

Espérant que ce long post pourra vous être utile pour arbitrer entre cautionnement par une filiale de la banque et garanties hypothécaires.

Si vous avez des questions n’hésitez pas.

Maxime

Mots-clés : coût, hypothèque, privilège de prêteur de deniers

Philippe30 · #2

Merci Notariat76 pour votre contribution

Philippe

Kool31 · #3

Merci beaucoup sur ces explications sur un sujet qui est souvent oublié.

Boubouka · #4

Excellent et très pédagogique. Merci pour cette vulgarisation.

Dommage qu’il n’existe pas de méthode simple ou de simulateur en ligne permettant de faire la comparaison.

En effet, la difficulté de l’arbitrage vient souvent du fait que l’information existe et est accessible "facilement" pour les organismes alors qu’elle est moins accesible pour le prêt hypothécaire.

Si cette information existe, il serait judicieux de compléter cet excellent fil par les liens.

Aussi, à mon sens, pour que l’analyse soit complète, il convient d’intégrer les coûts de la levée d’hypotheque, qui interviennent en cas de vente avant le remboursement du prêt ou de la levée "automatique" de l’hypothèque.

Notariat76 · #5

Bonjour BOUBOUKA,

Je vais faire ensuite un post sur le coût des mainlevées et sur comment prendre un PPD sur d’avantage que le prix net vendeur.

Bonne lecture,

Maxime

GoodbyLenine · #6

Notariat76 a écrit :
Donc dans l’exemple ci-dessus, si le banquier vous indiquer que le prêt sera garanti par un organisme de caution et que le coût est de 850€ et bien vous aurez intérêt à lui demander d’opter plutôt pour une garantie hypothécaire que pour le cautionnement de la filiale dudit banquier.

Ne faut-il pas relativiser cette affirmation ?

En effet, dans le cas de vente du bien alors que l’hypothèque est encore en place (jusqu’à 2 ans après la date d’échéance initiale du prêt), il faudra faire lever l’hypothèque, ce qui génèrera à nouveau des frais non négligeables (vous n’avez pas détaillé le coût de la main-levée d’une hypothèque)…. alors qu’avec une caution il n’y aura pas de tels frais, sans compter que lors du remboursement du prêt l’emprunteur récupèrera généralement une partie (indéterminée au départ) de la somme qu’il aura payé lors du cautionnement (certes en € dévalorisés par l’inflation).

Si l’emprunt concerne une RP, il me semble avoir lu que plus de la moitié des biens sont revendus avant que le prêt n’ai été complètement remboursé (et cette statistique devait se baser sur des durées d’emprunt de 10-15 ans, et pas de 25-30 ans comme on en vu fleurir depuis une dizaine d’années, donc ça pourrait/devrait encore augmenter).
Si l’emprunt concerne un bien locatif que le bailleur envisage de conserver très très longtemps, on peut peut-être moins tenir compte de ces frais de main-levée d’hypothèque et le remboursement partiel de caution.

Enfin, il y a peut-être un autre argument à prendre en compte : si la banque fait une partie de sa marge sur le cautionnement, alors, peut-être proposera-t-elle un taux un petit peu moins avantageux en cas d’hypothèque…. (un peu comme ça se passe bien souvent pour l’assurance)

Despe44 · #7

Bonjour à tous,

Merci à Notariat76 pour ce post. Je me joins volontiers aux commentaires de certains relatifs à la levée de l’hypothèque… On veut le coût !

De mon côté, je me permettrais une contribution sur le niveau de garantie octroyé par une hypothèque ou par un cautionnement dans une hypothèse précise :

L’emprunteur est en difficulté de paiement, alors que le bien acheté vaut moins cher au jour de la survenance des difficultés, par rapport au prix payé par l’emprunteur.

Autant être clair : cette situation est à ce jour encore rare, mais à l’avenir, elle pourrait être de plus en plus fréquente, au regard du contexte du marché immobilier.

Pour en avoir discuté avec Notaires et Banquiers, dans cette hypothèse précise, alors l’hypothèque pourrait être plus protectrice des intérêts de l’emprunteur.

Je m’explique rapidement (et merci de rectifier mes propos si je me trompe) :

En prenant une garantie hypothécaire, le banquier s’engage indirectement à être payé par le fruit de la vente du bien immobilier, si l’emprunteur avait du mal à respecter ses engagements (remboursement des échéances d’emprunt).

Par un cautionnement bancaire, l’organisme de caution va se charger de rembourser le capital emprunté à la banque. Par la suite, ce même organisme de caution va demander le remboursement à l’emprunteur initial. Dans cette configuration, la caution pourra demander le remboursement sur tout le patrimoine du débiteur.

Avez vous vu la nuance ?
Avec une hypothèque, seul le bien objet de cette hypothèque permet de rembourser la créance bancaire. Donc, si ce bien vaut moins cher que le prix initialement payé, alors la banque est "perdante". La priorité est donc la préservation du patrimoine de l’investisseur.
Avec une caution, l’investisseur est redevable de sa dette (vis à vis de l’organisme de caution) sur tout son patrimoine, ce qui peut conduire à de lourdes conséquences patrimoniales.

Exemple :

Prix du bien à l’achat : 500 000 €
Frais divers : 40 000 €
Emprunt : 500 000 € (on présumera que l’emprunteur à apporter le montant des "frais divers")

Baisse de l’immobilier de - 5 % par an sur une période de 4 années (hypothèse pessimiste, mais loin d’être improbable).
4 ans après l’emprunt, le bien ne vaut plus que 405 000 € environ.

Cas de l’hypothèque : Si l’emprunteur rencontre des difficultés, alors la banque demandera le remboursement du crédit en actionnant l’hypothèque. Ce faisant (et sous réserve que le bien arrive à être vendu), elle recevra le prix de vente, soit 405 000 €.

Il n’empêche que le capital restant dû est peut être encore de 450 000 € (je n’ai pas fait de simulation de crédit parallèle), il reste donc une créance de 45 000 €, dont la banque pourrait demander le paiement.
Sauf qu’en présence d’une hypothèque, cela serait difficile. Et beaucoup plus facile avec une caution.

Cela étant, d’après mes échanges avec Notaires et Banquiers, le régime légal des créances permettraient tout de même aux banquiers de se faire rembourser, mais plus difficilement, car des procédures judiciaires doivent alors être engagés, ce qui coûte du temps, et surtout de l’argent à la charge de la banque.

Même ci cette procédure permettrait aux établissements bancaires de récupérer le reliquat de leur créance sur les autres actifs patrimoniaux de l’investisseur, il semblerait que ce genre de procédure soit rarement engagé.

Le débat est ouvert.

Cordialement,

Despe

ZeBonder · #8

Bonjour Notariat76, dans le case d’une caution, la banque ne risque pas de voir l’acheteur revendre le bien immobilier, prendre l’argent et ne disparaitre ? N’est-ce pas un risque financier élevé ?

frontalier57 · #9

GoodbyLenine a écrit :
En effet, dans le cas de vente du bien alors que l’hypothèque est encore en place (jusqu’à 2 ans après la date d’échéance initiale du prêt), il faudra faire lever l’hypothèque, ce qui génèrera à nouveau des frais non négligeables (vous n’avez pas détaillé le coût de la main-levée d’une hypothèque)…

Il me semble que le délai a été réduit à 1 an pour les inscriptions hypothécaires à partir de 2008.

Quel que soit le délai, cela m’a toujours paru scandaleux que l’inscription hypothécaire susbiste alors que la créance a été intégralement remboursée au prêteur. C’est une aberration juridique.

Siocnarf · #10

Effectivement cher voisin frontalier (mon pseudo aurait pu être frontalier54…), le délais a bien été réduit à un an après la date du remboursement anticipé du prêt, non plus comme c’était le cas avant (date de fin initiale).

Concernant le comparateur de prix, le site de CreditLogement en propose un. Il n’est pas facile à trouver, il faut faire une simulation et en bas du tableau de résultat, cliquer sur le lien : "Comparatif avec le coût estimé de l’hypothèque"

Elodie01 · #11

Merci Notariat pour toutes ses précisions fort utiles à connaitre.

Quelques précisions sur la caution : bien souvent les offres de prêt précise qu’en cas de caution par un organisme, l’emprunteur s’engage à inscrire une hypothèque à première demande.

A mon sens, si la banque voit le vent tourner, elle actionnera cette clause afin d’éviter que l’emprunteur ne puisse vendre le bien sans son accord.

Effectivement, la caution me semble plus risquée pour la banque, car il est possible pour l’emprunteur de vendre le bien sans en avertir la banque. Tant qu’il continue de payer son prêt, la banque n’a aucun moyen de savoir que le bien est vendu. A moins que les banques ne se mettent à demander les taxes foncières à chaque emprunteur bénéficiant d’un prêt avec caution, ce qu’aucune banque ne fait à ma connaissance.

Enfin, concernant la durée de l’hypothèque: d’un premier abord il peut sembler "injuste" que l’hypothèque soit inscrite sur la durée du prêt + 2 ans (ou un an maintenant d’après ce que je lis). Il faut quand même prendre en compte que la plupart des prêts ont des clauses de modulations des mensualités, celles ci peuvent être augmentées ou diminuées, ralongeant mécaniquement la durée du prêt. Cela permet à la banque de se couvrir sur cette durée.

Enfin, dès que la créance est remboursée, il ne me semble pas qu’on soit obligé de payer pour obtenir une mainlevée. Il me semble qu’il est possible de laisser courir l’hypothèque sur la durée prévue, elle tombera d’elle même le jour prévue sans frais. Vu que la créance est éteinte, l’hypothèque ne sert plus à rien au prêteur. Ce n’est gênant que si le bien doit être vendu.

Par contre, il me vient une question. Imaginons la situation suivante:
M X a fait un prêt immobilier avec une hypothèque. Son prêt est remboursé. Il a laissé courir l’hypothèque pour ne pas payer les frais. M X a fait un prêt conso sans garantie de 40000€ dans la même banque. Il ne le rembourse pas. La banque peut -elle utiliser l’hypothèque du crédit immobilier remboursé pour se faire payer sa créance sur le crédit conso réalisé sans garantie?

frontalier57 · #12

Je ne pense pas car la sûreté que constitue l’hypothèque est un accessoire de la créance.

Elle s’éteint donc avec la créance (même si l’inscription hypothécaire, elle, subsiste) et ne pourrait dès lors être actionnée en garantie d’une nouvelle dette de nature différente, même avec le même débiteur.

cristalline · #13

Donc si j’ai bien compris l’ensemble des éléments ce montage ne présente pas plus de risques que la caution credit logement.

Je confirme pour le taux pas très compétitif GBL.

Qui rédige l’IPDD le notaire de la banque ou celui de l’acheteur?

Doit on mentionner ce montage au moment de l’achat du bien?

Peut on demander directement ce montage à la banque.

redbee · #14

Quels sont les documents nécessaire pour prétendre à la réduction fiscal sur le coût de la mise en place de l’hypothèque ?
L’acte de vente suffit il ?

GoodbyLenine · #15

De quelle "réduction fiscale" parlez-vous ?

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Notariat76 a écrit :

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#8 11/06/2013 15h53

#9 14/06/2013 11h21

GoodbyLenine a écrit :

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