Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD

J’en avais trouvé au moins un en 2014, quand j’ai eu (avec un autre exploitant) ce type de problématique (qui semble être un grand classique des investissements en location meublées avec pour locataire un exploitant), avec les moteurs de recherche sur internet et en consultant divers forums où des investisseurs se plaignaient d’être dans une situation un peu similaire à la votre. Je vous transmets ses coordonnées en MP.

C’est un sujet de droit assez intéressant !

Quelques commentaires :
- déjà, "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits." Le contrat a été signé des deux parties, donc les deux parties doivent l’appliquer. Si l’une des parties pense qu’une clause est illégale, elle doit l’attaquer devant le juge. Elle ne peut pas, bien évidemment, en faire la lecture qui l’arrange au moment qui l’arrange. Donc, la demande de restitution du trop-perçu est totalement abusive. Cette dette n’existe pas tant qu’un juge ne l’a pas prononcée.
- si l’exploitant doit attaquer chaque bailleur au tribunal avant d’avoir raison, vous voyez l’ampleur du chantier et des frais de justice pour lui ! Ah ah, l’exploitant s’est cru malin en atomisant la propriété du bâtiment entre des centaines de bailleurs. Mais il s’est, du même coup, mis un boulet au pied, s’il doit attaquer chaque bailleur pour que la justice lui donne (peut-être) raison.

Ensuite, sur l’annulation de la clause :
Il y a certes cette jurisprudence de 2016. Mais la grande question qui persiste est de savoir ce que le juge va juger :
- est-ce que la clause d’échelle mobile va être déclarée nulle dans son ensemble ?
- ou bien est-ce qu’elle va être déclarée nulle seulement en ce qu’elle impose un plancher. Auquel cas il faut recalculer la vraie évolution du loyer, à la hausse comme à la baisse, en appliquant l’indice toutes les années, que cela résulte en une hausse ou une baisse.

Or, des cours d’appel ont commencé à juger que c’était cette seconde solution. Source :
Bail commercial : attention aux clauses d’indexation stipulant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ! Par Alexandre de Lorgeril, Avocat.

Mon analyse juridique est donc :
1) Pour le moment, le bail continue à s’exécuter normalement, donc :
-  La tentative de l’exploitant de récupérer un trop-perçu est sans fondement et doit être traitée par le mépris.
- Tout versement de loyer inférieur à ce que la rédaction actuelle du bail détermine doit être traitée comme un impayé partiel de loyer et, comme tout impayé de loyer, doit donc être traitée sévèrement (vous envoyez d’abord une LRAR, puis un commandement de payer de l’huissier).
2) Si l’exploitant veut changer quoi que ce soit, il doit attaquer le bail au tribunal ; ça va être drôle, car ça n’a pas fini de lui coûter (à vous aussi, ça va coûter !). Il y a une probabilité assez élevée que le juge considère que seul le plancher doit sauter, donc qu’il faut recalculer le loyer en appliquant l’indexation en tous les cas, que ça conduise à une hausse de plus de 1,5 %, ou de moins de 1,5 %, ou une baisse. Mais il y a aussi une probabilité non nulle que le juge considère que la clause soit non écrite dans sa totalité, auquel cas vous aurez effectivement 5 ans de trop-perçu à rembourser.

Tenez-nous au courant !

GoodbyLenine a écrit :

Ce n’est pas forcément aussi simple dans la vraie vie. Si le locataire paie un autre montant que celui que le bailleur réclame, ou rien du tout, c’est au bailleur d’entamer une procédure assez longue (sauf à avoir un bail notarié) avant de faire intervenir un huissier

Ah, mais oui ! J’avais bien dit : "ça n’a pas fini de vous coûter !". Notre ami semblait décidé à se défendre ; je lui disais donc qu’il y avait de quoi, mais que ça allait lui coûter une blinde.

Dans la vraie vie comme vous dites, il est clair que c’est une procédure longue et coûteuse. De plus, réclamer le loyer fait de vous un propriétaire "récalcitrant", donc vous êtes marqué d’un point rouge, donc cela motive l’exploitant à vous attaquer en justice pour obtenir l’annulation de la clause d’indexation. Or, autant l’exploitant ne peut guère se permettre d’attaquer tous les bailleurs car c’est long, cher et compliqué, autant, lorsqu’il a identifié les bailleurs récalcitrants, si ceux-ci sont peu nombreux (peut-être 1 ou 2 par Ehpad, voire moins), il peut alors se permettre le luxe de les attaquer, pour l’exemple (pour passer l’envie aux autres bailleurs).

Quant à laisser l’exploitant attaquer cette clause, sur le mode "si vous voulez vraiment annuler cette clause, attaquez au tribunal, je suis prêt"…. Comme je l’ai dit, il y a un risque non nul que la clause entière soit invalidée, et qu’on doive alors rembourser le trop-perçu, soit 5 ans d’augmentation, puisque cette augmentation a été jugée indue. On n’est pas dans un cas où l’on est sûr de gagner. A vrai dire, on est même dans un cas où l’on est à peu près sûr de perdre, puisqu’il est à peu près sûr que cette clause sera annulée par le juge ; toute la question étant de savoir si elle est annulée en totalité (aucune indexation, donc on doit rembourser toute la hausse), ou seulement par suppression du plancher (indexation systématique, à la hausse comme à la baisse, donc on ne doit rembourser qu’une petite partie de la hausse).

Enfin, c’est le genre de démarche qui a plus de chance de faire de l’effet si plusieurs bailleurs font front, voire une majorité de bailleurs de la résidence. Sauf que, motiver les autres propriétaires à se rebeller, alors même qu’on est pas sûr de gagner, et qu’on est même quasiment sûr de perdre, ça ne serait vraiment pas sympa d’entraîner les autres propriétaires à sa suite…

en sachant que la déchéance du bail n’est pas une issue très satisfaisante (essayez de trouver un autre locataire pour des locaux d’un EHPAD, au même niveau de loyer… ou d’expulser les occupants…).

C’est clair ! Contrairement à un bail d’habitation où l’on vise la clause résolutoire, là, on ne veut surtout pas l’annulation du bail.

GDP-Vendome, entre autres.

D’un autre côté, le locataire qui ne respecterait pas le bail, et serait condamné par un tribunal, pourrait risquer de perdre son fond de commerce, et dans le cas d’un EHPAD ca vaut très cher (regardez la valeur par lit d’un Orpea ou Korian, bien plus que 1 ou 2 années de loyer…).

Donc, sous réserve que le bailleur ne reste pas isolé, mais réussisse à regrouper une bonne partie des personnes dans la même situation que lui pour un établissement donné (ce qui reparti aussi le coût du conseil qui les aidera), on a un certain équilibre des forces, et un intérêt pour tous à trouver un accord raisonnable.

Bien qu’étant un investissement bien particulier, je commencerai dans votre situation par mesurer le risque réel que l’exploitant s’en aille :

l’emplacement : j’ai lu plus haut que votre chambre était dans le 95. Cherchez auprès de l’ARS et du département des éléments comme le plan gérontologique, le nombre de lits d’Ehpad (hors unité spécialisée ALZ) ramené à la population de plus de 60 ans. C’est barbant, mais cela vous donnera des indicateurs très fiables sur la qualité réelle de l’emplacement selon les critères des financeurs tripartites.

le bâtiment et son adaptation aux spécificités : loin du petit chantage au changement de mobilier de la chambre lu précédemment, je pense à la corrélation du bâtiment aux normes actuelles pour ce type d’établissement. Schématiquement, un bâtiment ayant besoin d’une grosse remise aux normes va traîner ainsi jusqu’à un évènement majeur de son exploitation (et souvent un financement qui va avec..). Les chantiers lourds peuvent être cuisine, blanchisserie, climatisation…

sa capacité à changer de destination : après une politique du tout-ehpad au détriment d’autres concepts comme le foyer logement dans les années 80, on voit renaître ce dernier modernisé sous la forme village seniors. Selon la volonté première des politiques locaux, dont bien sûr je ne présage pas dans votre cas propre, je ne serai pas surpris que des ehpad en bout de course normatives deviennent des résidences avec services, administrativement beaucoup moins lourdes et bien plus libres à créer.

pour avoir dans mes relations un propriétaire exploitant d’ehpad, il me dit souvent être sollicité plusieurs fois par an pour vendre son fonds à différents groupes à des prix stratosphériques ayant peu de rapport avec la rentabilité de l’établissement hors immo, mais il se situe dans une zone où les décideurs publics n’encouragent (plus) la création de lits supplémentaires contrairement au début de ce siècle où j’ai souvenir de plusieurs ehpad en construction en même temps à quelques encablures. Clairement, les parts de marché (où les lits c’est idem) se paient très cher sur ce critère.

Dans des zones rurales, je rejoins l’analyse de Range 19 où la volonté politique a fait monter des établissements au double ou presque du besoin local réel, à mon sens dans le but de créer de l’emploi avant tout, sous l’appellation parfois d’ hôpital local. Dans ma région natale, j’ai un cas tout récent collant à cela, de gaspillage d’argent public,  à moitié vide qui a été transformé pour le compléter en "suite de soins" après 2 ans d’échec et où les assistantes sociales des hôpitaux du coin poussent très fortement à des séjours en sortie d’hospitalisation plutôt qu’en retour direct au domicile des personnes âgées, et pas toujours à bon escient sur ce que j’en ai vu. Cerise sur le gâteau, pendant la crise Covid, la direction cherchait des bénévoles dans la presse pour aider à la désinfection préventive des communs, par manque de personnel, en lien direct avec le taux d’occupation restant bas des lits.

Pour peut-être plus de sécurité vous pouvez aussi investir dans des scpi spécialisés dans la santé du genre primovie ou pierval santé qui sont investi en parti sur des EPHAD

Vous avez vraiment eu des difficultés à trouver la réponse à ces questions sur ce site monsieur le webmaster?

Jms00713 a écrit :

… les variations de tarif des prestations des maisons de retraite publié par l’ETAT tous les 1er janvier et qui n’a cessé de monter depuis plus de 10 ans….

Vous avez bien de la chance que l’indexation soit sur cet index.
Pouvez-vous publier l’évolution de ces dernières années ?

Pour ma part, un de mes loyers pour des chambres d’une clinique de soins de suite est en partie indexé sur le "Tarif SSR", publié par le ministère en vertu de l’article L 162-22-1, et cet index a eu les évolutions suivantes :
    -0.64% en 2020 (cf JO RF n° 0053 du 03 mars 2020)
    -0.62% en 2019 (cf JO RF du 18 avril 2019)
    -1.10% en 2018 (cf JO RF du 7 mai 2018)
    -2.65% en 2017 (cf JO RF du 7 mai 2017)
    -2.30% en 2016
    -0.40% en 2015
    -0.55% en 2014
    +0.24% en 2013   (la dernière année où ça a augmenté)
    +0.61% en 2012
    +0.50% en 2011
Cette évolution semble en tout cas confirmer que certains tarifs de la sécurité sociale sont correctement "sous contrôle"…

D’autres exploitants d’Ehpad semblent suivre la démarche de DomusVi.

Coup de bluff de certains exploitants d?Ehpad pour imposer des baisses de loyers à leurs particuliers investisseurs - Capital.fr

“Par le jeu de cette clause d’indexation automatique, les sociétés d’exploitation (…) ont financé pendant plusieurs années une augmentation constante et mécanique des loyers sans véritable lien avec la réalité économique, explique DomusVi à Capital. Or, une clause d’indexation doit pouvoir varier à la hausse ou à la baisse, en lien avec la dynamique générale de l’économie.

Ce n’était pas le cas.” Et de poursuivre : “Le choix d’appliquer la jurisprudence de la Cour de Cassation de 2016 permet de revenir à un loyer raisonnable.”

La société justifie ensuite sa démarche, avançant qu’elle est conforme à la pratique du marché : “Lorsque la Cour de cassation est venue mettre un terme à la pratique (…), tous les grands bailleurs institutionnels se sont spontanément rapprochés des utilisateurs (dont DomusVi) pour tirer les conséquences de cette nouvelle jurisprudence.”

C’est sur la base de cette décision de justice que DomusVi et d’autres exploitants imposent aujourd’hui des baisses de loyers à leurs bailleurs

Dernière modification par Oblible (03/09/2020 14h35)

Il manquait une partie, je viens de la rajouter :

C’est sur la base de cette décision de justice que DomusVi et d’autres exploitants imposent aujourd’hui des baisses de loyers à leurs bailleurs

Bonjour,
Je rejoint cette discussion fort interessante avec cette offre d’investissement proposé par ORPAVIMOB :

Cet investissement offre une visibilité de rendement à moyen terme sur une offre sécurisée, celle-ci consiste en la souscription d’une ou plusieurs parts auprès d’un fond immobilier Ehpad, l’objectif n’est pas directement d’acheter l’Ehpad mais de pouvoir détenir des parts. Cet investissement permet de conserver une disponibilité de vos fonds immédiate en cas de besoin.

Détails de l’investissement :
- Durée de détention : Minimum 12 mois
- Minimum d’investissement : 39 400.00 euros
- Localité des résidences : Zone Euro
- Frais de souscription : Aucun
- Frais de gestion : Aucun
- Frais de cession : Aucun
- Fiscalité : Revenus perçu net d’impôt
- Rentabilité : Entre 7% et 10% annuel net
- Garantie : Assurance comprise, garantie du capital

Qu’en pensez vous ?