Convention d'occupation temporaire pour cause de COVID 19 ?

Aggie · #1

Bonjour,

(Déjà pardon à ceux qui ont déjà lu ce post qui faisait suite à ma présentation et que je déplace ici)

Dans le contexte d’un bien acheté loué l’année dernière, je suis confrontée maintenant au problème suivant:

Mon locataire actuel était censé partir fin mai.
Son préavis date du moment de l’achat de la maison (2019) donc il avait de quoi se préparer.

En février, je lui demande de confirmer pour la bonne forme son départ fin mai. Pas de réponse.

Fin mars, il m’appelle pour me dire qu’avec le confinement - qui n’a commencé que le 16 mars - il n’avait pas pu trouver à se reloger (!).

Il me demande à rester encore quelques mois le temps de se retourner. Ça ne m’arrange pas du tout, vu son faible loyer, mais je lui propose fin juillet, en lui faisant comprendre que fin juin m’arrangerait beaucoup mieux. Il est d’accord.

Je lui envoie sur ce en 2 exemplaires une convention d’occupation temporaire pour cause de COVID19 avec cette date butoir de fin juillet.
Plusieurs semaines se passent, pas de retour de son exemplaire signé. Je téléphone. Il avance quelques prétextes pour ce retard puis me propose de venir chercher mon exemplaire qu’il signera. Heureusement que je n’habite pas loin, aussitôt dit aussitôt fait. Complètement indélicat de sa part mais je ne dis rien.

Aujourd’hui, comme il n’a pas envoyé de préavis fin mai pour un départ fin juin, il restera donc jusqu’à la fin du délai.

Vu ses atermoiements répétés, j’appréhende le dénouement de cette fin de bail.
Je vous demande conseil sur la marche à suivre:

Dois-je lui écrire de nouveau pour lui rappeler qu’il devra partir fin juillet - quoi qu’il en soit -, et faire comme si je voulais par ce courrier m’entendre avec lui pour une date précise, 30 ou 31 juillet?, quel moment de la journée?, ce qu’il laisse dans la maison, etc…? Ou bien une autre technique?

Je ne voudrais pas de nouvelles surprises, je redoute sa force d’inertie!

Merci de m’avoir lu.

Mots-clés : bail, confinement, départ locataire

dav13 · #2

Bonjour
Oui a votre place je le relancerai, vous pouvez même aller sonner pour faire le point.

Ça sent l’occupation sans titre a la fin du bail précaire….

bibike · #3

S’il vous faut un prétexte pour le relancer et lui rappeler ses obligations, c’est le moment de caler avec lui la date et l’heure de l’état des lieux de sortie.

Aggie · #4

Merci. Donc vous pressentez comme moi que je dois faire quelque chose maintenant, plutôt que d’attendre la fin officielle de son occupation des lieux…

Aller sonner, s’il me répète que oui, oui, il partira bien fin juillet, difficile de lui demander plus de garanties que sa signature au bas de la convention.

J’avais pensé à une lettre d’avocat pour marquer les esprits et lui faire prendre conscience qu’il n’y aura pas de prolongation.

sven337 · #5

Non surtout pas. Vous venez simplement pour prendre RDV pour l’état des lieux de sortie.

Aggie · #6

Bien. Je vais faire ça. Prétexter une mise au point sur la date précise de son départ.

(Il n’y aura pas d’état des lieux de sortie car il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée. Le bail est très succint, le locataire ne paie aucune charge, c’est moi qui devrai régler par ex. la TEOM)

sven337 · #7

Il doit quand même vous remettre les clés. Qu’est-ce que c’est que ce bazar de locataire sans état des lieux d’entrée, sans dépôt de garantie (j’imagine ?), et avec une "convention d’occupation temporaire" dont je n’ai pas encore bien saisi la valeur juridique ?
Je pense que vous êtes coincé pour 3 ans de plus (minimum), que votre locataire le sait, et qu’il a l’intention de rester…

Aggie · #8

sven337, je panique quand je vous lis. Le locataire a eu un traitement de faveur au moment du bail il y a 9 ans (pas trop compris si ami ou membre de la famille des vendeurs).

Non, pas de dépôt de garantie. Et, oui bien sûr, il devra me remettre les clés.

La convention d’occupation temporaire pour cause de Covid 19, je l’ai trouvée sur internet et reformulée pour la situation précise. Il était dit qu’il était d’usage de le faire pour la période exceptionnelle de confinement.

Vous pensez que cela n’a pas de base juridique?

Je n’avais acheté la maison justement qu’à la condition d’avoir le préavis écrit du locataire pour un départ au printemps 2020, comme lui même l’avait envisagé de toute façon. Il n’avait eu aucune réticence à le fournir à l’époque.

Aggie · #9

Aggie a écrit :
Vous pensez que cela n’a pas de base juridique?

Je réponds à ma propre question.
Loi du 6 juillet 1989 art. 15 encadrant les loyers: le préavis donné par le locataire a un caractère irrévocable, nul ne peut revenir dessus unilatéralement.

La convention d’occupation précaire donnant un titre d’occupation à caractère exceptionnel avec date de fin et signée par l’occupant ne peut en aucun cas être assimilé à/ ou déboucher sur/ un renouvellement de bail.

Trahcoh · #10

Moi je lui proposerais des dates pour l’état des lieux de sortie. En absence de réponse, vous seriez fixé.

Tchouikov · #11

Aggie,

Si cela peut vous rassurer un peu, vous avez le droit pour vous :
- La résiliation de son bail par votre locataire lui est opposable et elle est irrévocable (sauf accord contraire du bailleur) : si cette résiliation a été faite dans les règles (LRAR), le bail n’est plus valide.
- La convention d’occupation précaire, si elle a correctement été ficelée, prendra automatiquement fin à la date que vous avez convenue avec votre locataire qui devra donc quitter les lieux fin juillet (je parle en connaissance de cause car j’ai déjà pratiqué ce type de convention : elle n’est pas régie par la loi de 1989 mais par le code civil ; vous ne rempilez donc pas pour 3 ans si vous l’avez rédigée précautionneusement).

Voilà pour ce qui est de la théorie.

Maintenant, pour vous inquiéter un peu, il faut savoir que votre ex-locataire peut, en pratique, décider unilatéralement de se maintenir dans les lieux au-delà du 31 juillet. Il deviendra alors un occupant sans droit ni titre (c’est-à-dire un squatteur en langage courant) : pour vous en défaire, il vous faudra alors engager une procédure d’expulsion ce qui reste long, coûteux et fastidieux. J’avoue ignorer si, dans ce cas de figure précis, l’ex-locataire bénéficie d’une protection particulière par rapport à un authentique squatteur qui se serait introduit par effraction dans le logement.

Ceci dit, inutile de vous mettre martel en tête : vous ne serez définitivement fixée qu’à la récupération du logement et des clés. En attendant, vous pouvez maintenir une aimable pression sur les épaules de votre ex-locataire en insistant pour fixer une date pour l’état des lieux de sortie et la remise des clés.

serenitis · #12

Suggestion après lecture de la file, un peu gonflée mais qui je pense va faire réagir votre locataire :

Dans la mesure où vous avez l’écrit de son départ, que le confinement est bien fini, et surtout qu’en face le locataire semble prendre tout son temps et se moquer de vos contraintes…à votre place je le joindrai en lui annonçant que comme il le sait il devrait être parti depuis longtemps et que les entreprises viennent de vous confirmer les gros travaux à la date du X juillet : vous enchaînez en lui disant que eau gaz et électricité sont coupés à cette date par les gestionnAires de réseau, en gros que le bulldozer arrive dans son salon…. tout le monde n’étant pas juriste, et si vous avez affaire à un nonchalant comme beaucoup, comme vous n’aurez rien écrit, la probabilité que votre tortue déménage à la vitesse du tgv n’est pas exclue.

Une dose de bluff et d’insistance est parfois très efficace et au pire elle ne vous aura rien coûtée !

Aggie · #13

Tchouikov a écrit :
La convention d’occupation précaire, si elle a correctement été ficelée

Vous n’imaginez pas à quel point j’ai accueilli votre explication avec bonheur! Je me sens moins seule :-)

Je ne pense pas que ce monsieur de bientôt 70 ans se transforme en squatteur hors-la-loi, il met un point d’honneur à virer son loyer le 5 du mois. Mais à chaque occasion il court voir les juristes de l’ADIL pour faire contrôler si telle ou telle chose est bien dans les règles et quels sont ses droits.

La prolongation d’occupation des lieux n’est pas le seul service que je lui ai rendu:
- Réfection générale de l’installation électrique l’an dernier avec réalisation de toutes les prises et
éclairages supplémentaires qu’il souhaitait.
- Deux déplacements d’artisans pour aller contrôler son cumulus d’eau chaude soit-disant en panne - pour rien! Et les frais de déplacements ont été pour ma pomme.
Après il jure ses grands dieux qu’il n’a dit jamais ça. Heureusement pour moi j’avais encore son message vocal sur mon téléphone. Mais je ne lui ai rien réclamé, tellemnt impatiente de son départ!
- enlèvement dès son appel d’un nid de frelons à proximité par une entreprise.

Je pense avoir été un bailleur réactif répondant sans délai à toutes ses demandes.

Tchouikov, je peux poster ici une version anonymisée de la convention d’occupation précaire qu’il a signé, si d’autres membres sont aussi interessés?

serenitis a écrit :
viennent de vous confirmer les gros travaux à la date du X juillet : vous enchaînez en lui disant que eau gaz et électricité sont coupés à cette date par les gestionnAires de réseau, en gros que le bulldozer arrive dans son salon….

Je crains qu’il ne morde à l’hameçon, pour les raisons indiquées plus haut.

sven337 · #14

Aggie a écrit :
Je ne pense pas que ce monsieur de bientôt 70 ans se transforme en squatteur hors-la-loi,

Vous accumulez les ennuis Une personne de plus de 70 ans est pratiquement inexpulsable.
Je suis sûrement parano mais ça sent pas bon votre histoire. Reprenez contact dès que possible et convenez d’un RDV pour la remise des clés.
Vous mentionnez l’ADIL, moi je pense que votre locataire sait parfaitement ce qu’il fait. Et c’est de rester dans ce logement jusqu’à sa mort (il est là depuis longtemps et il est vieux -> aucune intention de partir), éventuellement en payant le loyer, mais pas forcément.

serenitis · #15

A la lumière de vos dernières explications, je rejoins l’avis de Sven :

Vous n’avez peut-être pas affaire à un mou, mais à un procédurier, ce qui rend mon premier post caduque.

Il me semble un très bon investissement de prendre d’urgence un avocat spécialisé en immobilier, afin qu’il écrive à votre locataire que la récréation est terminée.

Pour avoir vécu une situation similaire sur des bureaux pro, bien que le droit soit différent, j’avais fait constaté par huissier que le locataire se maintenait dans les lieux, que ceux ci étaient bien meubles (Le petit inventaire des biens par huissier fait toujours son petit effet)et nous avions assigné pour obtenir une indemnité d’occupation pour surtout empêcher le locataire d’établir son fonds de commerce pour à suite.

Le fait que votre locataire ait presque 70 ans est un risque non négligeable qui justifie à mon sens ce juridisme. Vous passerez en charges les honoraires et progresserez dans vos connaissances en droit au passage, c’est donc un excellent investissement si je puis positiver ainsi.

Bon courage et racontez nous la fin de l’histoire surtout

Aggie · #16

Cette personne qui a donné son préavis pour fin mai (préavis qui est même mentionné par le notaire dans l’acte de vente du bien) a le projet de rejoindre ses enfants dans le Sud.

Et, d’autre part, il a plus ou moins conspué la maison à plusieurs reprises en me disant que de toute façon il ne voudra pas continuer à habiter là (grimace condescendante). Charmant… comme si cette location était le dernier taudis, alors que tout est absolument correct et propre. Mais en fait, ses déclarations me réjouissaient, cela corroborait son intention de partir.

Mais bon, c’était l’an dernier.

Je sais que les locataires de cet âge sont des clients sensibles. Seulement nous ne sommes pas encore au 31 juillet pour faire constater quoi que ce soit par huissier.

Et je ne peux pas lui faire non plus de procès d’intention.

Il s’est peut-être vraiment préparé à partir à la date convenue. Simplement je ne veux pas être prise de court le jour J et me demandais comment me prémunir pour verrouiller le processus dans le sens du respect contractuel de l’accord passé.

Oui, je vous tiens au courant.

sven337 · #17

Allez je vous fais un pari. Vous avez acheté la maison louée, à un prix avantageux dans des conditions complètement inhabituelles, mais en consentant une petite rallonge sur ce que vous auriez normalement été prêt à payer, parce que le vendeur vous a dit que le locataire allait bientôt partir. Jusque là j’ai bon ?
On vous a présenté un préavis, qui a été remis au vendeur, pas à vous, car vous n’étiez pas encore propriétaire, et le locataire vous a tenu le discours rassurant dont vous aviez besoin.
Et maintenant vous vous rendez compte que le locataire est un procédurier parfaitement au courant de ses droits, et vous commencez à réaliser que le préavis était peut-être de la poudre aux yeux destinée à vous faire monter le prix.

Votre locataire ne veut pas partir, il vous a raconté des salades. La preuve c’est que s’il voulait partir il serait parti. Il est de mèche avec votre vendeur (même famille) et a accepté de raconter quelques petites choses pour vous faire monter les prix.

Je vous fais un peu peur parce que je pense que vous avez été naïf à plusieurs étapes dans le processus, et que vous continuez à l’être. Vous vous faites endormir. Les vieux ne sont pas moins bêtes ou malhonnêtes que les jeunes, et souvent l’expérience de l’âge leur apporte des capacités de nuisance insoupçonnées.

Je me range à la suggestion de serenitis, il est temps de vous préparer à un vrai conflit juridique, vous allez avoir besoin de montrer sérieusement les dents avec ce genre de personnage.
Cela n’empêche pas de lui demander à quelle date il vous rend les clés, le silence sur ce point étant une preuve de l’intention de se maintenir dans les lieux.. pour l’instant, en payant, mais peut-être pas à moyen terme.

Un point plus général : l’expérience de la lecture des cas tordus sur ce forum me fait dire que dès qu’un locataire bénéficie de conditions inhabituelles (loyer anormalement bas, pas de DG, etc.), il dégage *avant* l’acquisition et cela en condition suspensive, sous peine d’embêtements.

Oblible · #18

sven337 : je suis de votre avis : locataire protégé, procédurier, pas de garantie locative ni de garant, loyer deux fois moins cher que le marché, bien venu avec une ristourne de 30% … ça sent l’arrangement avec l’ancien propriétaire pour "gruger" le futur proprio.

Bien estimé à 90 000 € par le notaire (il s’agissait d’une succession), mis en vente à 85 000 € (les héritiers étaient pressés, dettes), négocié à 61 000 €. Loyer actuel, c’est un loyer de faveur, un ami de la famille: 350. Il part cet été. Loyer possible - fourchette basse: 600 €. Le test a été fait avec des photos du bien dans une annonce l’an dernier. Résultat: beaucoup de demandes en 48 heures.

Tchouikov · #19

(re)bonjour,

Pour vous rassurer quelque peu, je vous livre quelques éléments un peu moins alarmistes que ceux relayés dans les précédents messages qui vous ont été adressés (même si ceux-ci méritent bien naturellement d’être pris en compte) :

1/ Il existe effectivement une forte protection du locataire âgé (+65 ans) mais celle-ci est conditionnée au fait que ses ressources ne dépassent pas un certain plafond (de l’ordre de 20 K€ annuels si le logement est situé hors IDF). Si les revenus de votre ex-futur (ou futur-ex…) locataire dépassent ce seuil, il ne bénéficie pas de mesures de protection particulières.

2/ De toute façon, votre "locataire" n’en est plus un au sens de la loi de 1989 : il est une personne avec laquelle vous avez conclu une convention, régie par le code civil, d’occupation précaire d’un logement. Sauf erreur de ma part, il ne pourra pas valablement se prévaloir de la protection offerte par la loi (de 1989) en dépit de son âge.

3/ Rien ne sert de vous affoler avant d’en savoir davantage sur les intentions réelles de votre interlocuteur. Occupez-vous plutôt de lui mettre la pression pour organiser son départ. Il sera toujours temps de revenir nous voir s’il manifeste son intention de se maintenir dans les lieux.

Pour finir, n’hésitez pas à partager (après anonymisation) la convention d’occupation précaire que vous avez conclue : certains pourront vous dire si celle-ci vous est favorable ou bien l’est à votre interlocuteur.

Dernière modification par Tchouikov (23/06/2020 23h25)

sven337 · #20

Tchouikov a écrit :
2/ De toute façon, votre "locataire" n’en est plus un au sens de la loi de 1989

Vu le fumet qui se dégage de ce que notre ami nous décrit, je vous parie que le congé initial n’a même pas été remis dans les formes et n’est donc pas valable. Il ne faut pas s’affoler, mais il ne faut pas être naïf non plus, et notre ami semble l’avoir été jusqu’à présent.

Bernard2K · #21

Parce que vous avez omis de le faire jusqu’à présent, pourriez-vous nous confirmer que le bail initial est un bail loi 1989, pour une location d’habitation nue (= sans meubles), signé avec le propriétaire personne physique, et d’une durée initiale de 3 ans, qui s’est ensuite renouvelé tacitement de 3 ans en 3 ans ?

Avez-vous son courrier de congé, rédigé dans les formes, et adressé au propriétaire en LRAR ?

Je me permets d’insister sur le fait qu’il doit être en LRAR, et que vous devez en avoir une preuve :
- le courrier lui-même mentionne-t-il qu’il est recommandé ?
- l’enveloppe a-t-elle été conservée avec le courrier comme il est d’usage ?

Dernière modification par Bernard2K (24/06/2020 08h09)

Aggie · #22

Bernard2K a écrit :
pourriez-vous nous confirmer que le bail initial est un bail loi 1989, pour une location d’habitation nue (= sans meubles), signé avec le propriétaire personne physique, et d’une durée initiale de 3 ans, qui s’est ensuite renouvelé tacitement de 3 ans en 3 ans ? … Avez-vous son courrier de congé, rédigé dans les formes, et adressé au propriétaire en LRAR ?

Je confirme. Mention en est même faite par le notaire dans l’acte de vente.

Sans doute l’horizon s’est-il un peu dégagé aujourd’hui. Je ne vais pas en dire davantage puisque rien n’est encore certain et que je ne veux pas tenir une chronique au jour le jour en mobilisant ainsi toutes les Cassandre du forum

Mais c’est promis, je vous donne des nouvelles à l’issue de ce mini-suspens. Et remercie vivement tous les membres qui ont bien voulu s’intéresser à ce cas.

sven337 · #23

Si ça se règle positivement, tant mieux pour vous. Mais n’en sortez pas en vous disant "ohlàlà décidément ce sont des paranos sur ce forum qui prennent plaisir à prédire le pire en permanence".
Dites vous "j’ai été naïf, j’ai fait des erreurs, et cette fois-ci ça ne m’a pas envoyé dans le mur parce que j’ai eu de la chance".

Et tant que vous n’avez pas les clés en main et l’occupant dans la rue, rien n’est réglé.

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Convention d'occupation temporaire pour cause de COVID 19 ?

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#8 23/06/2020 14h11

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Aggie a écrit :

#10 23/06/2020 16h25

1 #11 23/06/2020 17h20

1 #12 23/06/2020 18h17

#13 23/06/2020 18h44

Tchouikov a écrit :

serenitis a écrit :

#14 23/06/2020 19h44

Aggie a écrit :

#15 23/06/2020 20h25

#16 23/06/2020 20h52

1 4 #17 23/06/2020 21h02

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#19 23/06/2020 22h35

#20 23/06/2020 23h29

Tchouikov a écrit :

#21 24/06/2020 07h50

#22 24/06/2020 22h10

Bernard2K a écrit :

#23 25/06/2020 08h28

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