SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ?

Au final, il faudrait avoir une boule de cristal et savoir quand le bien sera revendu. A priori plus la durée de conservation est longue, plus l’option IS est avantageuse…

Le calcul n’est pas tout à fait juste car dans une SCI à l’IS la plus-value vient s’ajouter au résultat imposable (taxation à 15% à hauteur de 38120€ de résultat, 33,33% au delà).

Par ailleurs une fois le bien amorti, l’IS peut se réveler toujours le plus avantageux (15% d’IS + taxation des dividendes) que l’impôt sur le revenu mais cela dépend bien entendu du taux d’imposition de chacun (imposition en revenus fonciers + CSG 15.5%).

Après deux ans, il s’agit effectivement de PVLT imposées à 16%. Avant deux ans, il s’agit de PVCT qui entrent dans la base imposable avec possibilité d’étalement sur 3ans.

Pour les biens amortissables les plus values réalisées sur biens possédés depuis moins de 2 ans sont à CT ainsi que la part de plus value correspondant aux amortissements fiscaux réalisés sur le bien. La part de plus value sur la partie non amortie et à plus de 2ans est à LT.

Bonjour,

J’aurais une question. Dans le cas de création d’une SCI avec plusieurs associés sur option IR (transparence fiscale), 1) a quels regimes fiscaux peut on souscrire ?

2) peut on louer en meublé par exemple a une société qui va exploiter les locaux ? (il s’agit d’une location de bureaux)

3) Y a t il un regime qui permet aux associés d’amortir la valeur du bien dans leurs revenus ?

Merci par avance de vos réponses

Edit : apres lecture sur le net il semblerait que des investisseurs louant des locaux équipés à travers une SCI transparente sont soumis :

- aux régime des BIC / régime réél possible ?
- doivent facturer la TVA (qui est récupérable ?)
- peuvent amortir tous leurs frais (cout des locaux, fdn travaux etc)

Pouvez vous également me confirmer ce point ?

Merci

Dernière modification par roudoudou (29/10/2012 16h20)

"Les sociétés civiles immobilières" par Thierry Andrier chez Litec. Moins de 300 pages, et couvre je pense tous ces aspects en détail, et de manière pratique.
Sinon "Les sociétés civiles", Mémento pratique chez Francis Lefebvre, 1300 pages.

Mon conseil, lire au moins un bouquin avant de demander conseil à un pro, afin de pouvoir poser les bonnes questions, et d’éviter de se faire fourguer une solution bateau pas forcément adaptée.

PS : Les bouquins ci-dessus, seulement pour les SC, pour les SARL de famille, voir le Lefebvre "Sociétés commerciales".

Philippe30 a écrit :

Bonjour Freesas,

Quand avez-vous acheter le premier immeuble ?

Je pense qu’il faut laisser un peu de temps pour voir le retour fiscal de votre premier immeuble.

Votre premier immeuble permet d’amortir donc vous ne devriez pas payer d’impôts.

Votre deuxième achat est constitué de revenus fonciers à 19.000 sur lesquels il faudra déduire les intérêts d’emprunt , les charges etc mais il vous restera forcement un solde positif sur lequel  il faudra payer la CSG à 15,5 % et intégrer le solde dans vos revenus IRPP.

La solution d’une SCI à l’IR ne changera rien au niveau fiscal.

La solution d’une SCI à l’IS présente d’autres aspects fiscaux au niveau de la plus value professionnelle.

Le mode de constitution d’un patrimoine dépend aussi de la finalité que vous poursuivez , revenus locatifs , transmission , achat puis revente.

Votre question n’est pas facile

Philippe

Je reviens sur une réponse de Philippe concernant l’achat d’un immeuble en SCI. Il propose soit de faire une SCI avec un impot sur le revenu soit une SCI avec l’impot sur la société.

Quelqu’un pourrait-il faire une présentation de ces 2 SCI avec les avantages et les inconvénients suivant les finalités que nous souhaitons avoir.

Personnellement, j’ai créé un SCI car n’étant pas marié et papa d’une petite fille, ca me facilité la chose la constitution d’une SCI pour la transmission de biens, plus tard, pour ma fille.
La SCI me sert aussi à faire du locatif et constituer un patrimoine, l’achat revente ne m’intéresse pas plus que ca.
Par contre, je n’ai tjrs pas fait le choix entre l’IS ou l’IR. Peut être pouvez-vous m’éclairer.

Le sujet et intéressant car dans un autre sujet, une personne parlait de la SCI "comme une usine à gaz"

Francois.

Francois80 a écrit :

une personne parlait de la SCI "comme une usine à gaz"

Constituer une SCI, quand on n’a pas identifié des bonnes raisons concrètes (des avantages) pour le faire, n’apportera pas d’avantages, mais génèrera un certain nombre de complications (désavantages) à ne pas sous-estimer : besoin de statuts, de comptabilité (avec une SCI IS la compta sera un peu plus compliquée), de tenue d’AG, de déclarations au fisc, avec les frais associés et le temps à y passer.

Donc, de manière générale, si on ne sait pas POURQUOI on constitue une SCI, autant s’abstenir.

(Sans vouloir rentrer dans le détail, la constitution d’une SCI apportait presque systématiquement des avantages au niveau fiscalité, il y a un certain nombre d’années. Mais ce n’est plus le cas à présent, même si la légende urbaine est toujours vivante…)

Dans votre cas, avec vos objectifs (pas marié et papa, pour faciliter la transmission de biens plus tard à votre fille, et pour faire du locatif et constituer un patrimoine), il n’est pas du tout évident que constituer une SCI soit pertinent, mais ça pourrait l’être :  en achetant en propre vos biens, vous pourrez aussi les transmettre à votre fille. La différence est qu’il faudra transmettre le bien en une fois (ou en le démembrant, ou en transférant une partie en créant une indivision avec votre fille), sous forme de cession immobilière, alors qu’avec une SCI il sera possible de faire une cession de parts (bien mobilier de société à dominante immobilière) taxée différemment (mais pas forcément nettement avantageuse) en plusieurs fois si vous voulez, et que la SCI offrira (si ses statuts le prévoient) des possibilités adaptées à votre situation, par exemple vous laissant le contrôle sans les revenus ou sans la majorité des parts.

Ce qui est indiqué pour la location de bureau équipés est exact si vous les possédez en nom propre.

Via une SCI, comme c’est une activité commerciale, si ça représente plus de 10% des recettes de la SCI, la SCI passera d’office à l’IS, et ça ne sera plus du tout "imposés au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC". Ceci a déjà été maintes fois indiqué sur ce forum, et est confirmé par l’article 206.2 du Code Général des Impôts (lisez Code général des impôts, CGI. | Legifrance , et parmi les nombreuses jurisprudences par exemple Cour administrative d’appel de Nancy, du 3 octobre 1991, 90NC00234, inédit au recueil Lebon )

J’ai lu et en effet, vous avez raison , je pense que le pro ne voulait pas parler du véhicule juridique et si c’est une SCI elle sera requalifiée.

Pour la TVA, vous avez aussi raison : on m’a indiqué que c’était plus un choix et lié a ce qu’on fournissait dans les bureaux et également au locataire.

En fait toute la difficulté réside dans les contraintes que j’ai pour le choix : je souhaite choisir une structure ou l’on peut amortir le bien en réél (comme le régime réél sur une habitation) mais transparente ou ils seraient imposés à l’IR. Un peu comme la location de bureaux en meublés en fait, mais au sein d’une structure car on sera plus de 10 associés.

Mais je ne sais pas si ca existe

Vous ne pourrez pas avoir le beurre, l’argent du beurre, et la crémière en plus !

Avec vos contraintes (transparence à l’IR et 10 associés), vous n’avez sans doute que :
   - si les associés sont tous de la même famille proche : SARL de famille
   - indivision, avec ses inconvénients (pas de statuts, mais les règles standards de la Loi).
   - SNC (Société en Nom Collectif), avec ses inconvénients (responsabilité solidaire et indéfinie en particulier).

Le livre de Me.LeBoulc’h (sur la location meublée) comporte tout un chapitre sur le choix de la structure juridique, et ses impacts.

roudoudou a écrit :

3) eventuellement avec il me semble le defaut d’avoir des charges sociales à payer

Je ne pense pas qu’il y ait une différence notable entre les structures No 1 et No 3 au niveau des charges sociales, puisque dans tous les cas elles sont administrées par des gérants, minoritaires ou non.

GoodbyLenine a écrit :

- indivision, avec ses inconvénients (pas de statuts, mais les règles standards de la Loi).

Il est tout à fait possible de rédiger une convention d’indivision, qui n’a de différent que le nom mais reprend les mêmes sujets que des statuts : répartition, gérance, règles d’entrée/sortie des indivisaires, règles de majorités au assemblées, cas de décès, etc. la seule chose qui change c’est qu’il n’est pas question de capital social et de tribunal de commerce.

@roudoudou
Le fait qu’il y ait 10 personnes dans une indivision ne doit pas être un frein si c’est la structure qui s’avère être la plus pertinente eu égard à vos objectifs.

Sky a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

- indivision, avec ses inconvénients (pas de statuts, mais les règles standards de la Loi).

Il est tout à fait possible de rédiger une convention d’indivision, qui n’a de différent que le nom mais reprend les mêmes sujets que des statuts : répartition, gérance, règles d’entrée/sortie des indivisaires, règles de majorités au assemblées, cas de décès, etc. la seule chose qui change c’est qu’il n’est pas question de capital social et de tribunal de commerce.

@roudoudou
Le fait qu’il y ait 10 personnes dans une indivision ne doit pas être un frein si c’est la structure qui s’avère être la plus pertinente eu égard à vos objectifs.

Bonjour,

En fait c’est >>10 peut etre au moins une 50aine avec des participations plus ou moins larges.

Bah je n’ai pas encore recu le livre que je vais creuser mais il semble que la situation fiscale la plus avantageuse soit quand meme la location de bureaux meublés avec imposition à l’IR dans le régime des BIC. Cela permet d’être imposé à l’IR et d’amortir la valeur du bien.

Si il est possible de gerer cette indivision comme une SCI alors pourquoi pas mais ca me semble perilleux.