Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Tssm · #1651

Effectivement cette nouvelle de presse n’est guère surprenante vu le déséquilibre du bilan au 30/06 qui devrait s’aggraver au 31/12 du fait de la baisse probable des valorisations, des performances opérationnelles très médiocres et de la hausse de la Ltv. Voir mon message précédent post semestriel qui explique mon opinion sur le dossier

C’est toujours guère surprenant puisque le management l’a annoncé en creux dans sa communication semestrielle " toutes les options sont sur la table" (toujours indiqué dans mon message précédent), donc personne ne peut l’ignorer

Mais je suis surpris par le timing, j’imagine (toujours) que cela serait plus lointain (post annuel 2020) car la société a une liquidite confortable avec quelques nouvelles positives en plus pour éventuellement retrouver une fourchette 75/90e sur le titre du type
- réalisation du programme de cession d’actifs
- accord avec les locataires sur période de confinement et baisse des " recoverables"
- ouverture totale des centres commerciaux
- maîtrise covid (hors de la zone compétence du management)

Vous le savez peut être, mon portefeuille principal est composé de titres de créances. Au fil de mes années d’expériences (dont certaines douloureuses) , avec les défauts subis, ceux évités et ceux que je pressens, j’ai constaté qu’une société n’atteint jamais le dernier moment pour agir. Donc il faut se détacher d’un travail en chambre sur la LTV donné dans le rapport annuel que unibail attendra gentiment les 60% pour agir et restructurer son bilan. D’ailleurs, dans la communication d’unibail 40% est le niveau à ne pas dépasser (la société est au dessus au 30/06)

Bon apparement la situation est pire qu’imaginee puisque le timing semble s’accélérer du fait de cette rumeur bien informée
La rumeur est probablement issue des banques de financement (car très précise) qui veulent mettre le management sous pression et qu’il lance l’opération rapidement
Beaucoup de banques seraient mobilisées pour une augmentation de cette taille, donc les fuites sont forts probables de ce côté
Un échec de la cession annoncée comme imminente est peut être la cause de cette accélération?

Bon, pour les actionnaires actuels (je n’en suis plus depuis ma précédente intervention, merci à la belle hausse du début de semaine), vous êtes mal partis
Les hedges vont se déchaîner puisqu’ils savent qu’ils pourront se racheter beaucoup moins cher, ce sont les alliés des banques qui garantissent le placement

Ak sans dps
Le pire et le meilleur
Le pire car vous êtes totalement dilué car vous ne participez pas mais le meilleur car très rapide et les nouveaux investisseurs peuvent être qualitatifs. La décote est aussi limitée en droit FR si celui ci s’applique à unibail. La reprise du titre peut être très rapide

Ak avec dps
Très long…. Surtout qu’une AG sera nécessaire car les autorisations sont insuffisantes actuellement
La décote moyenne ex droit constatée est d’environ 25%. Cette decote moyenne augmente avec la volatilité du titre, imaginez pour unibail. Elle est là pour garantir que le cours du titre ne passera jamais sous le prix de souscription pendant la durée de l’opération de souscription. Elle serait très élevée pour unibail vue la situation.
Entre l’annonce et le détachement du dps, le titre baisse souvent, les fameux Hedge fund shortent (et Lopazz aussi..) , ils ferront le succès de l’AK en souscrivant
Une AK avec Dps n’est jamais neutre pour l’actionnaire, c’est de la pure théorie…., on oublie toujours la phase boursière entre l’annonce de l’AK (ou les rumeurs, déjà 6% de perdu ce vendredi par exemple) et le détachement

Aujourd’hui, avec le séance qui nous attend lundi, au mieux on serait à 28 par action nouvelle, soit probablement 125m de nouveaux titres, un quasi doublement du nombre de titres par rapport au montant de l’augmentation de capital indiquée dans la depeche Bloomberg

Vu la depeche de presse de Bloomberg et son caractère très influençant sur le cours du titre, je ne vois pas la société ne pas communiquer avant l’ouverture de lundi pour préciser ses options. Je ne la vois pas ni confirmer, ni démentir l’information de presse mais plutôt qu’elle répète que toutes les options sont sur la table… ce qui reviendra à confirmer pour plutard

GoodbyLenine · #1652

AK sans DPS : il faudra aussi une AG, les autorisations étant très insuffisantes

Alex25803559 · #1653

jardinier, le 14/08/2020 a écrit :
Dans la news ils disent quand même que cette augmentation de capital pourrait être plus forte pour "profiter des opportunités". J’ai du mal quand même à croire qu’unibail veuille grossir encore après l’achat de Westfield et l’environnement actuel, mais si c’était le cas, on peut comprendre qu’il le fasse sans nouvelle dette, et ce serait soit un signal que le management a perdu l’esprit, soit qu’ils croient très fort à leur bizness à long terme.

Une des explications serait qu’ils lorgnent sur le Trafford Center d’Intu Properties qui a fait faillite

Ce centre attirait 30 millions de visiteurs par an avant le Covid, est localisé à Manchester, sa taille et sa localisation correspondrait au positionnement d’Unibail…

Dans cette interview https://www.bisnow.com/london/news/reta … ss-104990, Jaap Tonckens dit que les propriétaires de centres commerciaux doivent être réalistes et ne pas être bloqués sur "ce que valait un centre auparavant", en citant comme exemple le Trafford Center…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

NicoZ · #1654

Je ne vois pas comment cela pourrait justifier une dilution massive des actionnaires actuels.

Westfield a été acheté à un prix trop élevé.
La crise du Covid ne leur a pas laissé le temps de l’absorber.

Le fait d’avoir de la liquidité seulement signifie qu’il n’y a pas de risque de faillite.
Cependant les risques sur les notations de dette existe.

Ils doivent d’ailleurs avoir une grille de lecture sur la note attribuée à la dette en fonction du niveau d’endettement / activité estimée post covid.

2 questions: post COVID, quel sera le niveau d’activité normal, le nouveau normal? et quel endettement supplémentaire - improductif - aura été nécessaire pour faire face à la période de transition.

Et s’il est acté que l’acquisition de Westfield a été fait à des valorisations trop importantes, je ne vois pas comment le management pourra rester en place. Il serait peut être bénéfique pour la société de changer le management aussi vite que possible, afin d’avoir une vue objective de la situation, et non un management qui tente de défendre son bilan (peu glorieux).

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Zenattitude · #1655

Source : Unibail-Rodamco-Westfield (?URW?) responds to market rumours Paris Stock Exchange:URW

Unibail-Rodamco-Westfield (“URW”) responds to market rumours

URW refers to recent market rumours in relation to a potential rights issue.

As detailed in its H1-2020 results communication, as at June 30, 2020, URW had €12.7 Bn of cash and undrawn credit facilities at its disposal. URW has taken a number of steps in response to the COVID-19 pandemic to strengthen its liquidity and balance sheet, including the cancellation of the second dividend instalment, deferring non-essential capital expenditures, a further reduction of the development pipeline and the completion of the disposal of five French shopping centres.

As previously communicated, deleveraging is a priority for URW, starting with asset disposals as evidenced by its intention to sell €4 Bn of assets in the next couple of years, on top of the €4.8 Bn of disposals the Group completed since June 30, 2018. In addition, the Supervisory Board and Management Board continue to weigh the merits of all potential strategies to strengthen URW’s financial profile in line with their respective fiduciary duties. However, no decision has been made yet on any of the available additional deleveraging options. Announcements on relevant decisions, if any, will be made as appropriate.

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Crown · #1656

Bonsoir, la même chose « En francais »

Publication de la société, ce soir

Pas d’info nouvelle notable » : Conformément à leurs obligations fiduciaires, le Conseil de Surveillance et le Directoire continuent par ailleurs à évaluer la pertinence de toutes les stratégies à leur disposition pour renforcer la situation financière du Groupe. Toutefois, aucune décision n’a encore été prise sur ces options supplémentaires de réduction de l’endettement. Toute annonce relative à une telle décision, si elle devait être prise, serait faite en temps voulu.

URW répond aux rumeurs du marché

delta · #1657

Kepler Cheuvreux change d’opinion et passe d’achat à neutre sur le dossier. L’objectif de cours est modifié à la baisse et passe de 90 EUR à 53 EUR. Je publie ci-dessous le commentaire d’aujourd’hui auquel j’ai accès :

Kepler Cheuvreux a écrit :
17/08/2020

Une augmentation de capital de 3 milliards d’euros ?

Selon Bloomberg, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) envisagerait de lever EUR 3 md pour se désendetter. La foncière a ensuite confirmé qu’elle envisageait toutes les options pour réaliser son désendettement. En n’excluant pas une augmentation de capital, le management souhaite peut-être recréer une spirale positive pour le titre qui souffre depuis plusieurs mois, en mettant ainsi de côté les craintes des investisseurs sur le niveau de dettes excessif. Comme nous l’avons indiqué dans notre commentaire du 2/06, URW pourrait éviter une opération aussi « désespérée » et dilutive pour les actionnaires compte tenu de ses liquidités actuelles (EUR 12.7 md au 30/06) et de sa marge de manouvre importante par rapport à ses covenants (ratio LTV de 41.5% soit une dette nette de EUR 24 md vs 60% pour ses covenants). Selon nous, cette décision pourrait refléter : 1) des perspectives de loyers moins bonnes que ce que nous avions envisagé jusqu’à présent et/ou 2) la pression exercée par le marché (forte baisse du cours de Bourse). En termes de chiffres, une augmentation de capital de EUR 3 md représente la moitié de la capitalisation boursière actuelle de URW, ce qui obligerait le groupe à créer 100 m d’actions supplémentaires à un prix de EUR 30/action. La valeur des actifs (ANR) serait ainsi diluée à EUR 102/action (vs EUR 154 m fin juin) et le ratio LTV devrait se situer entre 32% et 47% (en incluant le plan de EUR 4 md de cessions) en fonction de la baisse de la valorisation des actifs. Pour nous, le scénario d’une augmentation de capital était le pire scénario possible pour le titre. Cette information est donc très décevante par rapport à notre thèse précédente. Aussi, tant que URW n’aura pas clarifié au cours des prochains mois ou exécuté cette augmentation de capital, le cours de l’action restera selon nous sous pression. Même si la valorisation du titre reste très attractive (4.3x les FFO 2021E, décote de 72% par rapport à l’ANR et rendement du dividende de 13%), cette potentiel opération, qui aurait un fort impact négatif sur le titre, laisse planer de trop grandes incertitudes. Au global, nous avons mis à jour nos estimations pour 2020-22E, en prenant en compte une augmentation de capital de EUR 3 md à EUR 20/action ainsi qu’une potentielle baisse de l’ANR de 20%.

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malenimi · #1658

Bonjour,

Le rendement semble garantie sur quelques temps, donc est il envisageable de revenir sur la position dans une réflexion ’’rentier’’ avec un investissement régulier( mensuel) sur 36 mois?

source : Unibail-Rodamco : 8,8% de rendement garanti trois ans, qui dit mieux ? | Le Revenu

Par avance merci

Michel

serenitis · #1659

Malenimi,

votre article est "périmé" :

Publié le 13/02/2020 à 19:45 - Mis à jour le 13/02/2020 à 19:45

malenimi · #1660

L’article est serte ancien, mais la ’’promesse’’ est elle encore valable?

Michel

Smad · #1661

Tout à fait, au cours de 40€ il est fort possible que le rendement de 8% puisse durer.

wulfram · #1662

En plus de vous baser sur un article périmé, vous n’avez pas pris la peine de lire les derniers échanges (plus ou moins) enrichissants. Si le rendement était effectivement garanti, il ne serait probablement pas ce qu’il est aujourd’hui.

Sauf qu’en bourse, aucun gain à venir n’est garanti. Vous devriez vraiment lire plus d’études et discutions sur ce forum avant de vous lancer, mais aussi avant d’envoyer 190 mails pour des questions de quelques mots…

Trahcoh · #1663

Malenimi, le rendement, au sens où il est entendu ici, c’est-à-dire le dividende, n’a aucune pertinence. Ce qui compte, c’est le cumul du retour sur investissement constitué par le dividende et la progression du cours de l’action.

Autant dire qu’avec l’endettement d’Unibail en temps de crise commerciale, et les shorters qui ont les moyens de publier des articles au conditionnel sur Bloomberg pour descendre le titre en flamme, le retour sur investissement est mal parti.

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gustou · #1664

Je me suis résolu à liquider ma ligne ce matin en moins-value de 71%, ce qui n’est pas très glorieux mais m’évite néanmoins de perdre la totalité de ma mise comme avec Intu Properties ; voici ce qui a fondé ma décision :

- le dernier communiqué de la société qui confesse "réfléchir" encore aux voies et moyens pour renforcer les fonds propres ; à mon sens, ils sont surtout incapables de prévoir à quel prix s’effectueront les fameuses cessions d’actifs et ce faisant le besoin de nouveaux fonds propres ;

- plus Unibail attend pour effectuer cette fameuse augmentation de capital, plus elle sera dilutive pour les actionnaires et avantageuses pour les créanciers qui convertiront les créances en actions nouvelles ; il arrivera même un moment où les actionnaires ne possèderont plus grand-chose et les créanciers presque tout.

- avec la crise sanitaire qui se prolonge, la fréquentation des centres commerciaux restera atone pendant encore de nombreux mois.

Ce n’est jamais agréable de vendre en moins-value : il faut pour cela admettre de perdre de l’argent et reconnaître que l’on s’est fourvoyé, mais cela permet de récupérer un peu quelque chose qui pourra être mieux employé ailleurs.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Betcour · #1665

gustou a écrit :
plus Unibail attend pour effectuer cette fameuse augmentation de capital, plus elle sera dilutive pour les actionnaires et avantageuses pour les créanciers qui convertiront les créances en actions nouvelles ; il arrivera même un moment où les actionnaires ne possèderont plus grand-chose et les créanciers presque tout.

Ce n’est absolument pas les scénarios "sur la table", ce que vous décrivez est un groupe qui serait en défaut de paiement et, faute de pouvoir rembourser les dettes, on les converti en actions.

Une augmentation de capital telle qu’envisagée serait une souscription d’actions nouvelles offerte probablement aux actionnaires via des droits de souscription. Si vous ne souscrivez pas, vous êtes effectivement dilué, mais vous pouvez contrer cet effet en souscrivant.

Unibail n’a aucun soucis pour payer ses dettes (ses obligations se traitent autour de 1% d’intérêt, la notation reste Investment Grade, il y a plein de cash) et le seul soucis de capital, c’est les "covenants" (des obligations contractuelles avec les créanciers qui oblige à respecter un certain niveau de dette sur actif)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

JesterInvest · #1666

Sur une SIIC, la métrique c’est ANR/action ou cash-flow/action. Donc avec une augmentation de capital, DPS ou pas, on est dilué.

carignan99 · #1667

Betcour a écrit :
Une augmentation de capital telle qu’envisagée serait une souscription d’actions nouvelles offerte probablement aux actionnaires via des droits de souscription. Si vous ne souscrivez pas, vous êtes effectivement dilué, mais vous pouvez contrer cet effet en souscrivant.

Là vous me perdez. J’ai relu cette phrase 2-3 fois et je n’arrive toujours pas à comprendre ce que vous voulez dire.

Vous détenez 10 actions URW et il y a une augmentation de capital > vos 10 actions sont diluées.

Que vous souscriviez de nouvelles actions n’y change rien. En quoi cela permettrait-il de ’contrer’ la dilution?

J’ai du rater un truc?

EDIT : ajout mention AMF

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par carignan99 (18/08/2020 14h58)

OnclePicsou · #1668

Pour les débutants qui souhaitent/souhaitaient faire du "buy&hold" avec une stratégie dividende sur ce titre, quels conseils nous donner ?

En effet cette foncière semble en mauvaise situation mais que faire avec une décote actuelle de 50% sur le PRU ? Faut il prendre ses pertes, récupérer l’argent et le placer ailleurs ? Ou bien rester sur sa stratégie initiale, en imaginant que l’action chute encore et que les dividendes s’amenuisent.. avec peut être un regain sur cette action d’ici 5, 10, 20 ans ?

Edit suite à la remarque de Tracoh.

Dernière modification par OnclePicsou (18/08/2020 14h52)

gustou · #1669

Je comprends que la souscription permet à l’actionnaire de maintenir constante sa fraction du capital, dans le cas d’une AK réservée aux actionnaires avec DPS. En revanche pour une AK sans DPS avec transformation de dette en actions nouvelles ce n’est pas le cas.

Avec ou sans DPS, ce qui me contrarie dans l’AK c’est qu’il faut souscrire ! En d’autres termes remettre de l’argent au pot !

Quand on a perdu comme moi 71% sur la ligne URW, on n’a pas envie de souscrire quoi que ce soit mais juste de vendre ce qui peut encore l’être.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Trahcoh · #1670

@Oncle Picsou

Je vous conseille de prendre un conseiller en gestion de patrimoine. Ce n’est pas le forum Boursorama ici.

Al25 · #1671

Là vous me perdez. J’ai relu cette phrase 2-3 fois et je n’arrive toujours pas à comprendre ce que vous voulez dire.

Vous détenez 10 actions URW et il y a une augmentation de capital > vos 10 actions sont diluées.

Que vous souscriviez de nouvelles actions n’y change rien. En quoi cela permettrait-il de ’contrer’ la dilution?

J’ai du rater un truc?

Dans le cadre d’une AK avec DPS, des droits de souscriptions sont offerts aux anciens actionnaires et payables par les nouveaux, en achetant moins chère les nouvelles actions qu’un nouvel actionnaire (qui doit payer le prix de la nouvelle action+le droit de souscription) cela vient contrer (enfin plutôt réduire) l’effet de la dilution (mais pas la dilution en soit)
Un exemple ici : https://www.bforbank.com/bourse-pea/les-dps.html

Chris78740 · #1672

c’est marrant de voir un peu partout la manière que l’on a de s’escrimer sur un sujet qui n’en est pas un pour le moment….. ce n’est qu’une rumeur au mieux une piste de réflexion.

en tout état de cause si cela devait se faire attendons les modalités et le but qui sera forcément (vu le montant envisagé) discuté en AGE, donc chaque actionnaire aura le loisir de se mobiliser et donner son avis pour ou contre. et AMHA pas avant 2021

arrêtons les calculs infondés et les conclusions hâtives sur cette entreprise, je suis actionnaire depuis longtemps, avril m’a permis et revenir à un PRU acceptable, les récentes baisses sont pour ma part infondées et totalement spéculatives, sans compter qu’elles interviennent en août quand tout le monde est en congés.

on verra bien le T3 voir le T4 et les décisions du management à la fin de l’exercice (rien ne se passera avant sauf s’ils veulent racheter des actifs à bon compte). de toute manière les REIT c’est du long terme, et entre nous si URW coule toutes les REIT US et FR auront couler avant…

pour le moment j’ai suivi les chiffres ils sont loin d’être catastrophiques, certes pas beaux, mais on le savait… c’est pour cela que le cours a pris -70% depuis mars.

mais de là à dire que la boite est en faillite ou contrainte de tout vendre, ou que les banques vont prendre le contrôle et nous foutre dehors, c’est juste du fantasme à date.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Betcour · #1673

Je pense aussi qu’il n’est nul besoin de s’agiter sur une rumeur, ce d’autant qu’à part le rachat discutable de Westfield, le management a été plutôt bon par le passé.

gustou, le 18/08/2020 a écrit :
Avec ou sans DPS, ce qui me contrarie dans l’AK c’est qu’il faut souscrire ! En d’autres termes remettre de l’argent au pot !

Je comprend la frustration mais c’est le lot commun des REITs : comme elles ont l’obligation de distribuer le gros de leurs loyers, les augmentations de capital sont fréquentes car c’est la seule façon d’augmenter significativement les fonds propres (ça et la dette hybride, une solution que Unibail n’a d’ailleurs apparemment pas encore exploité).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Beginner · #1674

Bonjour à tous,

Si je peux me permettre une analyse plutôt simpliste de la situation.

Sauf cas de force majeure (et encore…) la France ne sera plus confinée, et l’Etat et les collectivités mettront tout en oeuvre pour éviter un nouveau "shutdown" de l’économie.

Actuellement les commerces sont en cours de réouverture, ça et là.
La pratique du port du masque tend à se généraliser (arrêtés préfectoraux imposant le port du masque dans les villes touristiques, mise en application du port du masque en entreprise pour la reprise…) et devrait permettre (permet même déjà, compte tenu de ce que j’ai pu constater dans les centres commerciaux que j’ai cotoyé) aux consommateurs de reprendre leurs habitudes pré-CoVid.

Le bilan touristique, initialement annoncé comme catastrophique, n’est finalement pas si désastreux que cela et ce dans plusieurs régions de France (principalement le Sud qui a été très peu touché par l’épidémie CoVid19).
Si la reprise du mois de Juin s’avérait délicate, les bars et restaurants font salle comble depuis début Juillet et bénéficient de politiques d’assouplissement diverses et variées (extension de terrasses, suppression de charges…)

Compte tenu de ces éléments et de la tendance actuel de l’humanité a oublier ce qui s’est passé il y a plus de 3 mois, il me semble qu’évoquer "la fin" pour URW semble très prématuré.

Au contraire, si je ne m’abuse, à l’instar des propos d’un membre sur la file "Nouveau krach […]", l’agitation autour de la fil URW m’inspire la classique citation évoquée en mars "Acheter au son du canon, revendre au son du clairon"

Sans prodiguer de conseils quels qu’ils soient, mais ne serait-on pas dans une situation du type, si [nous] n’achetons pas ou ne renforçons pas maintenant, [nous] ne renforcerons ou n’achèterons finalement jamais ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Beginner (19/08/2020 10h52)

Iqce · #1675

NB : URW est un groupe qui n’est pas Franco Français, loin de là (sans refaire les 10nes de pages sur le sujet) : Actifs en Europe continentale
Et au hasard Le reconfinement strict à Melbourne est-il un avant-goût de ce qui attend le reste du monde ?

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3 #1651 15/08/2020 15h39

1 #1652 15/08/2020 21h36

#1653 16/08/2020 16h47

jardinier, le 14/08/2020 a écrit :

#1654 16/08/2020 17h51

1 #1655 17/08/2020 00h44

1 #1656 17/08/2020 00h49

1 #1657 17/08/2020 21h45

Kepler Cheuvreux a écrit :

#1658 18/08/2020 09h28

#1659 18/08/2020 09h32

2 #1660 18/08/2020 09h39

#1661 18/08/2020 09h42

#1662 18/08/2020 09h42

#1663 18/08/2020 09h55

3 #1664 18/08/2020 11h35

1 #1665 18/08/2020 13h51

gustou a écrit :

#1666 18/08/2020 14h11

#1667 18/08/2020 14h28

Betcour a écrit :

#1668 18/08/2020 14h31

#1669 18/08/2020 14h34

1 #1670 18/08/2020 14h41

#1671 18/08/2020 15h00

#1672 19/08/2020 01h08

#1673 19/08/2020 04h14

gustou, le 18/08/2020 a écrit :

2 #1674 19/08/2020 09h51

#1675 19/08/2020 10h28

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