Acheter des SCPI en usufruit comme alternative aux fonds Euros ?

Bonjour,

@Enterite, avez-vous pris en compte les frais à la souscription des Scpi ? L’impact étant significatif, pouvez-vous svp expliciter votre calcul en précisant ces frais ? Merc.i.
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Cordialement,

Eric

Bonjour Enterite,

il faudrait définir ce que veut dire "alternative aux fonds en euros" et "relativement sécurisé". Tout le monde n’a pas la même perception du risque.

Cela étant, comme l’usufruit est une forme de produit à effet de levier, vous pourriez faire un graphe qui représente le rendement prévu (net de frais, et d’impôt) à échéance en fonction de l’évolution du dividende.
Vous avez commencé à le faire en disant "si le dividende de la SCPI chute sous les 3.2%, le rendement de l’opération devient négatif" ; je trouve que faire un graphique par pas de 0,1% serait parlant.

J’imagine que vous ne trouvez pas ça risqué, car vous l’avez mis en note.

Cependant, à mon sens on ne peut pas dire qu’un investissement qui a une performance négative "aussi facilement" (passage du taux de distribution de 4% à 3,2% en 10 ans) est équivalent à un fonds en euros.

Bonjour,

Effectivement c’est très différent en terme de risque et de fiscalité.

De plus les frais à la souscription de SCPI (parfois 8 ou 10%) font que vous commencerez à amortir votre investissement au bout de plusieurs années seulement, ce point est à vraiment considérer en terme de liquidité et d’engagement du capital.

Edit - erratum : ma remarque concernait la NP, désolé

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (28/01/2020 16h40)

J’ai créé un petit tableau excel pour visualiser et calculer rapidement la rémunération d’usufruit de SCPI (ici corum XL) à revenu 100% étranger dans une SCI IS.

Finalement pour mon cas (faire travailler de la trésorerie) je ne trouve pas le risque suffisamment rémunéré

Voici le tableau avec un résultat à 5% de rémunération après impôts étrangers et souhaitant utiliser 65000 euros de trésorerie (qui correspond à 344 parts de 189€).

Je pars du principe que j’économise 15% d’IS dans ma société sur l’amortissement de l’usufuit
et que l’apport en CCA porte intérêt au taux maximum fiscalement déductible. (ici 1%)

la première partie du tableau en orange concerne une seule part
la deuxième partie en vert prend en compte la somme à utiliser



À aujourd’hui c’est très bien minimum de gains 7% toutes durées confondues

Par contre pour corum XL le taux de distribution (5% net pour 6,26% brut n’est pas la cible, il vise à terme 5% brut soit moins de 4% net) et en plus les distributions des plus-values sont réservées au nu-propriétaire …

Voici le tableau avec un résultat à 3,85% de rémunération aprés impôts étranger et souhaitant utiliser 65000 euros de trésorerie (qui correspond à 344 parts de 189€).



Ci-dessous le fichier (il ne faut modifier que les cases en rouge % rentabilité et somme à investir)

calcul_demembrement_scpi.xls

Picsou, je n’ai pas l’impression que vos tableaux tiennent compte du délai de jouissance. Sur les durées courtes, cela impacte beaucoup le résultat (en repoussant la date de fin de démembrement d’autant).

picsou83 a écrit :

J’ai un peu de mal à voir, comprendre l’impact …

Mise à part le manque à gagner (6 mois d’intérêt de la trésorerie) et que potentiellement le rendement va baisser …

Picsou83, vous l’écrivez vous-même l’impact : flux de trésorerie différé donc TRI du placement en baisse.

picsou83 a écrit :

Je pars du principe que j’économise 15% d’IS dans ma société sur l’amortissement de l’usufuit
et que l’apport en CCA porte intérêt au taux maximum fiscalement déductible. (ici 1%)

Vous gagnez plus que ce que vous écrivez puisque les revenus étrangers de Corum XL, déjà taxés, ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’IS.
L’amortissement de l’US va alors s’imputer sur les autres bénéfices de la société pour le calcul du résultat imposable.

Bien à vous,
cat

Votre exemple chiffré me convient tout à fait.

Votre dernière phrase est par contre plus difficilement compréhensible (même si avec l’exemple je comprends le sens). Pourquoi notamment parlez-vous des revenus étrangers dans celle-ci (l’amortissement de l’US n’a pas de lien avec l’origine des revenus)?

Je pense que l’on est d’accord… mais on a des difficultés à s’accorder.

Bien à vous,
cat

picsou83, le 28/01/2020 a écrit :

- les revenus étrangers de Corum XL, déjà taxés, ne sont pas pris en compte dans le résultat comptable de la SCI
- l’amortissement lui est pris en compte dans le résultat comptable et permet de faire baisser mécaniquement le montant de l’IS de 15% par rapport à la valeur ajoutée de l’amortissement.

J’ai besoin d’un petit éclaircissement sur ce point.

L’Usufruit s’amorti si détenu via une société soumise à l’IS.

Quid des scpi investi à l’étranger (comme CORUM XL, ORIGIN, NOVAPIERRE, PIERVAL) ?

Pouvons nous avoir le beurre et l’argent du beurre c’est à dire déduire fiscalement les revenus des scpi étrangères (car déjà imposé dans le pays etc …) ET amortir l’Usufruit ?

J’ai eu un CGP au tel qui me disait qu’à partir du moment ou l’on ne prend pas en compte les revenus des parts de scpi étrangères on ne déduit pas non plus l’amortissement.
Comptablement ça s’amorti mais pas fiscalement.

C’est un petit détail qui a tout son importance.

Dernière modification par SamyInvest (27/08/2020 10h20)

Excellent Spot !

Enfin un texte qui permet de lever le voile sur cette ambiguïté. On peut donc amortir les usufruits temporaires de SCPI avec revenus étrangers imposés à la source.

Est-ce qu’un expert du droit pourrait définitivement confirmer ce point qui tiraille un certain nombre d’entre nous ?

@brisepif

Je comprends votre frustration mais étant donné que nous ne possédons aucune instruction de l’administration fiscale, aucun rescrit et aucune jurisprudence, on est obligés d’utiliser le "matériel" juridique et fiscal à notre disposition.
Je pense même qu’il y a aucune doctrine sur le sujet, on est quand même sur du micro sujet, que ce soit en volumes et en valeur/montants.

Ce que j’ai détaillé c’est le raisonnement qui permet de justifier que l’amortissement comptable et fiscal d’un bien en usufruit soit autorisé.
On a une décision du Conseil D’État qui explique en quoi un droit usufruitier soit fiscalement amortissable, peu importe qu’il soit viager ou temporaire, c’est le raisonnement qui compte.
Que le bien en usufruit soit détenu à l’étranger, qu’il génère ou pas des revenus, que ses revenus soient taxés en France ou à l’étranger par le jeu des conventions fiscales ont à mon avis aucun impact sur le raisonnement. On ne peut pas mélanger fiscalité des revenus et prise en compte de la réduction de valeur d’un droit immobilisé (je fais référence aux arguments d’Adrien55 sur l’autre fil que vous avez mentionnée).

En tout cas, j’ai dû faire le même argument pour un de mes clients auprès d’un cabinet affilié KPMG, et ils n’ont pas retoqué cette position.

Il faut "juste" ne pas oublier que les TRI en question sont obtenu avec un calcul qui part de l’hypothèse que le montant des distributions à venir sera égal aux distributions actuelles. Si on partait de l’hypothèse que les distributions futures seraient en baisse par rapport aux distributions actuelles (ce qui n’est pas une hypothèses farfelu, car c’est même la tendance à long terme pour la plupart des SCPI, depuis plus d’une décennie) on arriverait à un TRI bien plus faible, et même un TRI négatif si la baisse des distributions était conséquente.

Donc, si l’acquisition d’usufruit de SCPI au sein d’une société à l’IS, éventuellement en apportant le cash en CCA, peut être une bonne idée, c’est assurément beaucoup plus risqué que le fond euros d’un contrat d’assurance-vie. Donc à réserver à ceux qui ont la surface financière permettant d’encaisser d’éventuelles pertes…