Vente de biens immobiliers dans une SCI à l'IS : quelle imposition ?

La SCI à l’IS n’est pas faire pour la revente, sauf à avoir un gros capital, qui minore un peu l’amortissement
Mais bon l’essentiel n’est pas là. Pour moi et du niveau faible où j’en suis, c’est parfait pour la succession, et pour générer des revenus fonciers type dividendes
A partir du moment où faut vendre, i faut trouver un moyen de compenser d’une autre manière sinon on s’en rappelera

Retour d’expérience après un peu plus de 10 ans d’exploitation sur un local commercial, chiffres arrondis :

Achat 150 ke en 2009 VNC à date 100ke Estimation à 250 ke en janvier.

PV de 150 ke donc 38 ke a taux réduit 15% soit 6ke en gros puis 112 ke a 28% soit 31 ke, donc resterait 213 ke en gros dans ma holding propriétaire des parts (je fais grâce des 1% chacun avec mon épouse) qui seront réinvestis dans un autre projet.

S’agissant d’un bien ou j’ai apporté 10 ke initialement, cela me semble donner un TRI très acceptable.

L’essentiel des travaux conséquents qui amènent cette PV étant payés par le locataire (Société nous appartenant) et amortis également depuis intégralement.

Ma BMW en panne- private joke à B2K- à toutefois connu un couac : le confinement qui a vu mes deux acquéreurs Pro potentiels se désister en domino = retour à la case départ, j’ai retiré le bien de la vente le temps d’y voir plus clair, mais la « seconde vague » de RJ à suivre ne m’incite pas à remettre à la vente Pour griller le bien s’il traîne comme je le pense.

Édit // précision j’ai soldé le prêt en anticipé en début d’année pour un CRD de 26 ke sans penalìte a ce moment

Dernière modification par serenitis (28/08/2020 20h24)

Les inconvénients de restitution sous la forme de dividende sont taxés à la CSG comme les revenus foncier.

La CSG sur les revenus foncier en nom propre est dû chaque année sur le montant du capital remboursé d’un emprunt sans lien avec la trésorerie.
Si vous avez des bonnes rentabilités sur un bien ( + 10 % )  , vous disposez de trésorerie ou cash flow qui permettent  d’amortir la fiscalité par contre sans une bonne rentabilité vous serez confronté au coup de ciseaux qui est une masse fiscale très importante çà payer sans revenu réel suffisant.
Donc il faut emprunter plus , faire des travaux pour créer un déficit mais ce n’est pas toujours possible et c’est une fuite en avant non contrôlée.

Dans la SCI IS , elle paye son impôt et par le jeu des amortissements , intérêts d’emprunt , travaux etc …. vous n’aurez pas d’impôt IS à payer pendant 10 à 12 ans.
Bien sûr pas de CSG sur la SCI IS.

En fait le gros problème est devenu la CSG à 17.2 % ,cette CSG est dû sur les revenus foncier en nom propre sans alternative.

Elle est due quand vous vous versez des dividendes  issu d’une SCI.
Dans tous les cas il faudra la payer mais avec la SCI vous contrôlez les versements et vous ne payez pas pendant la capitalisation.
Imaginez 10 K€ de revenu imposables cela fait 1.700 € de CSG annuelle en nom propre
Au terme de 10 ans , nous arrivons à 17.000 €  , voila ce que la SCI IS vous permet d’économiser sans compter l’IRPP des 10 K€ qui restent hors fiscalité personnelle.

Suite à votre question

Un montage holding IS et SCI IR induit que la holding soit associé dans la SCI IR , cette part détenue 10 % par exemple fait remonter les revenus vers la holding.
Si vous détenez 90 % des autres parts  cela relève des revenus foncier de SCI IR.
Pour la revente du bien , 90 % en plus value des particuliers et 10 %  qui remontent vers la holding.

On doit pouvoir faire de l’amortissement du bien comptablement pour 10 % sur ce que détient la holding mais là il faut voir avec un comptable car je ne suis pas trop au courant.

Après des montages plus scabreux qu’il faut valider impérativement avec un expert comptable car on approche de l’abus de droit, c’est une piste que je vous indique , ils peuvent se faire  avec des démembrements de parts provisoire entre la SCI IR et la holding.

La SCI IR achète le bien. 

La holding achète un usufruit temporaire , ce qui permet de faire remonter  les revenus vers la holding et d’éviter revenus foncier sur la personne physique détentrice des parts sociales.

Ensuite remembrement au terme de 10 ou 15 ans et revente du bien par la SCI IR  en appliquant la plus value des particuliers.

Hormis l’aspect très limite et pointu de ce montage , se pose la question financière de l’achat du bien avec emprunt via un SCI IR et démembrement de l’usufruit  ce qui conduit les revenus à remonter vers la holding donc comment se rembourse le prêt de la SCI IR ?

Personnellement , je reste dans les montages SCI IS et holding IS qui sont bien suffisant sans chercher la ligne rouge.
Des achats effectués dans le passé , je procède à des reventes de biens immobiliers et j’utilise les fonds pour faire des apports à la holding qui va ensuite faire des prêts rémunérées aux SCI pour créer une charge sur la SCI et pour faciliter des achats et des remboursements d’emprunt.

Ces apports en compte courant associé que je fais à la holding me permettront  ensuite de récupérer mes fonds sans fiscalité puisque c’est un apport personnel.

Actuellement je ne retire par les fonds mis dans la holding , je développe ses revenus en partant sur des SCPI et des actions à dividende via un CTO société que j’ai ouvert.

La holding centralise les fonds , prête et génère progressivement des revenus.

Ce montage induise un comptable pour chaque SCI et holding , la déclaration des bénéficiaire effectif tous les ans pour chaque structure  , des comptes sociétés en banque pour chaque entité, un numéro LEI pour l’activité bourse et SCPI de la holding.
Ces différents éléments ont un cout  qui doit être justifiés par un volume financier traité sinon c’est de l’usine à gaz qui coute cher.

Vous pouvez monter une SCI IS , ensuite ajouter une autre SCI IS et seulement ensuite monter une holding et pour par le biais d’augmentation de capital dans les SCI faire prendre des parts à la holding.
5  % de détention de parts par la holding dans la SCI IS permettent  d’adopter le régime mère fille ,c’est à dire de permettre la remontée des dividendes vers la holding sans double imposition SCI IS et holding.

Philippe30 a écrit :

La SCI IR achète le bien. 
La holding achète un usufruit temporaire , ce qui permet de faire remonter  les revenus vers la holding et d’éviter revenus foncier sur la personne physique détentrice des parts sociales.
Ensuite remembrement au terme de 10 ou 15 ans et revente du bien par la SCI IR  en appliquant la plus value des particuliers.

Hormis l’aspect très limite et pointu de ce montage , se pose la question financière de l’achat du bien avec emprunt via un SCI IR et démembrement de l’usufruit  ce qui conduit les revenus à remonter vers la holding donc comment se rembourse le prêt de la SCI IR ?

Merci Philippe30 pour cet éclairage.
Probablement que ce montage SCI IR personne physique pour la nue-propriété et holding avec usufruit est plus adapté à un usage pro pour éviter l’abus de droit.
Via l’IR, l’intérêt c’est de pouvoir effectivement opter pour la plus-value des particuliers, moins douloureuse.

Bonjour à tous,

Après lecture de cette file et de différentes sources je n’arrive pas avoir de réponse concernant les points ci-dessous, je vous partage donc mes interrogations, les réponses pourraient en intéresser d’autres.

Pour le calcul de le plus value lors d’une cession d’un bien immobilier dans une SCI IS on détermine le montant de la plus value de la manière suivante : PV = Prix de cession - (Prix d’achat - Amortissements).

Mes questions / points de validation sont les suivants :

- Prix de cession : cela correspond au prix de revente diminué des frais liés à la vente comme les diagnostics ? Quels sont les autres frais liés à la cession que l’on peut déduire du calcul ?

- Prix d’achat : Si l’on considère que les frais d’acquisitions sont passés en charges (donc exclus ici), comment sont intégré les travaux et éventuellement coûts d’achat de meubles qui ont été amortis ? Doivent-ils être ajouté au prix d’achat "brut" ? Ou doit-on prendre uniquement le prix d’achat brut brut sans ajouter le coût des travaux et d’éventuels meubles ?

- Amortissements : Au delà des amortissements liés directement au bâtiment (basés sur le prix d’achat brut), doit-on ajouter ici les amortissements liés aux travaux réalisés et meubles achetés ?

Exemple en partant du principe que les travaux sont intégrés aux prix d’achat et que les amortissements des travaux sont intégrés aux amortissements pour le calcul de la PV :

Revente après 10 ans
Prix d’achat : 150k€
Travaux : 20k€
Prix de cession : 200k€
Amortissement sur prix d’achat (environ 3% par an) : 10*0.03*150k = 45k
Amortissement sur travaux (environ 7% par an) : 10*0.07*20k = 14k

PV = 200k - ((150k + 20k) - (45k + 14k)) = 89k€

Sans prendre en compte les travaux, dans le prix d’achat et les amortissements, on obtiendrait une PV de 95k€ = 200k - (150k - 45k) donc plus élevé dans cet exemple.

Si vous voulez bien m’éclairé.

Bonjour 77PourCent,

Merci pour votre retour mais je connais ces notions.

Comme expliqué (désolé si ça n’était pas suffisamment clair), mes questions portent surtout sur la définition des 3 valeurs reprises dans le calcul et en particulier sur la partir travaux et meubles.

De la même manière, mon exemple de calcul a pour objectif d’illustrer mes questions concernant l’intégration ou non des travaux et non d’être exacte sur la partie amortissement.

Au plaisir

@77PourCent

77PourCent a écrit :

Il est possible de ne pas payer de pv, si par exemple la sci a beaucoup de déficit, ou si l’année comptable de la vente elle a beaucoup de dépenses.
Acheter un autre bien durant le
Même exercice comptable

Donc si je reprends les chiffres de Ribeiro si il achète un nouveau bien au cours de l’année fiscale d’une valeur de 150k€ (par exemple) il ne devra pas s’acquitter d’un impôts sur la PV?

Cela fonctionne t-il également pour l’achat de SCPI?

JR a écrit :

@77PourCent

77PourCent a écrit :

Il est possible de ne pas payer de pv, si par exemple la sci a beaucoup de déficit, ou si l’année comptable de la vente elle a beaucoup de dépenses.
Acheter un autre bien durant le
Même exercice comptable

Donc si je reprends les chiffres de Ribeiro si il achète un nouveau bien au cours de l’année fiscale d’une valeur de 150k€ (par exemple) il ne devra pas s’acquitter d’un impôts sur la PV?

Cela fonctionne t-il également pour l’achat de SCPI?

Il faut raisonner résultat comptable. La PV vient s’ajouter à votre résultat comptable qui déterminera, après établissement du résultat fiscal votre IS à payer.

Vous pouvez effectivement prévoir dans le même exercice de compenser pour avoir un résultat nul.

L’achat d’un nouveau bien, générera des charges sur les frais d’acquisition + amortissement.
(pas 150ke dans l’exemple, mais les frais de notaire, frais d’hypothèque et autre)
C’est aussi valable pour l’achat de SCPI, mais cette fois, cela se fera par l’écriture d’une dépréciation.
Cela permettra en gros d’inscrire en charge cette année là, le montant des frais de souscription.

Ribeiro a écrit :

Bonjour Cyril440,

Les travaux ne sont donc pas ajouté au prix d’achat pour le calcul de la Plus-Value ? Comme c’est le cas pour le calcul des PV en LMNP par exemple.
Si ils ne sont pas ajouté, cela veut dire que pour un bien acheté très peu chère mais avec un montant très important de travaux on pourrait se retrouver avec un Valeur Net Comptable négative et donc une PV servant de base pour la calcul de l’impôt IS supérieure au prix de vente ?!

Il n’y a pas de calcul de PV à faire, juste des écritures comptables, qui vont venir majorer votre résultat comptable. C’est ce qui vous embrouille je pense.

L’ensemble de votre "bien" immo, est décomposé dans des comptes de classe 2 (terrain, constructions : bâtiment, aménagement), avec une valeur brut et des amortissements sur chaque composant.

A la fin de l’amortissement (sauf terrain), la valeur nette est de 0. Lors de la vente, le montant correspondant à ce composant, par exemple le bâtiment, sera entièrement comptabilisé en produit et viendra majorer votre résultat comptable.

Dernière modification par Cyril440 (08/10/2020 16h17)

Ribeiro a écrit :

Est-ce correct ?

Oui.

Tout à fait.

Je prenais ici le cas simple ou il n’y a aucun autres bénéfices ni charges mais nous sommes bien d’accord sur le fait que si la société a un montant de charges élevées à déduire ou à contrario a d’autres bénéfices imposables à ajouter, l’impôt se portera sur le montant imposable final de la structure à l’IS.

Merci à tous pour votre aide