Investissement immobilier pour non résident fiscal en France : une synthèse !

Pour le Pixel,  j’ai lu que le non résident n’était pas éligible
L’option 10) permet de générer des bénéfices fonciers d’un côté et du déficit foncier de l’autre avec la nue-propriété.
Il y a donc moyen de faire une opération blanche fiscalement et ne pas être imposé.

J’ai une question sur l’imposition des bénéfices fonciers pour le non résident fiscal.
On parle de minimum 20%. Mais quelqu’un dans la tranche à 41%, sera imposé à 41% ou à 20%?

A priori si il s’agit d’un bailleur social,  les intérêts d’emprunt sont déductibles.

Ça limite en effet le choix mais c’est trouvable et je pense même que les promoteurs vont se concentrer sur des bailleurs sociaux.

J’ai déjà trouvé des programmes sur Paris,  Nice etc.

Bonjour à tous,

Je vis à Singapour et m’intéresse pour un investissement long terme, à l’immobilier résidentiel car je pense que les taux bas durables vont permettre aux prix de continuer d’augmenter et de faire un investissement rentable grâce à l’effet de levier.

Problème : je ne vis pas en France ce qui rend un investissement (en tout cas en France) plus compliqué :
- imposition très élevé si investissement non meublé
- gestion à distance compliqué si achat en direct
- accès au crédit plus complexe car pas résident français, mais reste possible.

J’ai donc réfléchi à d’autres formes d’investissement dans l’immo résidentiel :

- Société qui propose des investissement LMNP clés en main avec pourquoi pas du coloc/coliving
Est-ce que des personnes ont des retours d’expériences sur ce genre d’investissement ? Si oui avez-vous des societés à conseiller.

- Foncière résidentielle côté pour avoir de l’effet de levier sans emprunter moi-même.
Problème ici : les 45% d’impôt Français si foncière française. Y-aurait -il des pays moins taxés avec des bonnes foncières résidentielles ? UK ? Allemagne ? US ?

Merci d’avance pour vos éclairages

Stefdev

Dernière modification par stefdev (27/08/2020 18h33)

Je peux peut être vous renseigner un peu, j’investis dans l’immobilier et j’ai été expat (à Singapour d’ailleurs!) quelques années.

Mes conseils seraient :
- N’investissez pas dans quelques choses qui demande du "temps", je m’explique : studio, colocation, coliving, Location courte durée, etc … : Vous êtes loin, vous ne pourrez rien gérer en direct et vous passerez toute votre renta en prestataires X ou Y pour faire ce que vous ne pourrez faire par vous même.
Si vous avez de la chance, vos partenaires seront bons et ça ne vous coutera que quelques points de rentabilité, si vous tombez sur des clampins, votre expérience sera amère.
J’avais des colocs avant de partir à l’étranger et la gestion pendant 3 ans a été assez compliqué mais est restée gérable car je connaissais plusieurs personnes de confiance sur place (plombier, gestionnaire, artisans, colocataires qui étaient dans les lieux depuis longtemps, etc …)
- L’investissement en direct, en nue n’est pas si imposé que ça, aujourd’hui c’est 20% d’impôts + 7,5% de charges seulement pour les expats. Des bruits de couloir parlent d’une augmentation à 30%+7,5% mais pour le moment rien n’est fait. 1 quart (à 1 tiers) d’imposition, ce n’est pas si mal !
Pour un investissement "one-shot" si vous trouvez des investissement en maison de village dynamique à louer en nue relativement rentable, vous ne feriez pas une si mauvaise affaire à mon avis. Et puis pas d’usine à gaz avec montage de société, pas de comptable, pas de souci de plus value professionnelle à la revente.
Par contre si vous investissez sur très longtemps et pour des sommes significatives, il pourrait être intéressant de regarder plus en détail l’intérêt d’une SCI à l’IS.
- Les foncières en ce moment ne sont pas vraiment au top de leur forme (surtout commerce). Et historiquement les foncières résidentielles n’ont pas un rendement énorme (avant impôts). Il reste les foncières singapourienne, rendement pas forcément incroyable (j’en ai eu), mais par contre pas d’impôt pour vous, ça peut beaucoup compter en rendement final.
- Oui le souci principal quand on est expat, c’est le financement; mais ça reste toujours possible quand on cherche vraiment. J’ai fait plusieurs emprunts en étant expatrié. Par contre, souvent, soit on obtient des conditions moins intéressantes, soit on a des obligations différentes (20% minimum à amener en cash ou 30% à laisser sur un compte bloqué dans la banque ou prendre une assurance vie pour un montant significatif)

La réponse est "aucun" pour le physique. Effectivement, choisir et gérer le bien est plus difficile à distance, la fiscalité sera punitive, le financement un problème, etc.

Étant à Singapour (j’y suis aussi) vous avez un régime fiscal idéal sur place : pas d’impôt sur les intérêts, les plus values, les revenus de l’étranger et généralement les dividendes. Comme le suggère Liberty84, investissez sur des supports financiers et regardez en particulier les nombreux REITs de Singapour qui sont en ce moment valorisés de façon attractive et payent de bien meilleurs rendements (3 à 8%). Nets d’impôt, avec peu de frais et une excellente liquidité, achetés et vendus en un clic.

stefdev, le 27/08/2020 a écrit :

Problème ici : les 45% d’impôt Français si foncière française.

Ce n’est pas le cas pour les foncières côtés : le traité franco-singapourien prévois un plafonnement de l’impôt français à 15% sur les dividendes. Et comme c’est un revenu étranger, il n’y a rien côté Singapourien. C’est au contraire un régime assez avantageux.

Pour les reit, le seul emprunt possible sera un prêt conso, pas un prêt immobilier, donc peu approprié, même si certains ici l’ont fait.

Sinon une autre manière serait d’utiliser la marge sur votre cto, par exemple chez Interactive Brokers.

Merci pour vos retours, je ne pensais pas que d’autres ici étaient aussi expat à Singapour !

A propos des S-REIT, j’y vois 3 inconvenients mais je suis preneur de vos avis:
1/ Risqué de s’exposer fortement à une si petite économie et sa monnaie.
2/ Si je suis très confiant que les US et la zone Euro seront à taux 0 pendant encore 5 ans, je n’en suis pas sur pour Singapour qui me semble n’a même pas vraiment de taux directeur.
Savez-vous si les S-REIT s’endettent à taux fixe sur des long horizons ?
3/ Impossible à acheter sur IBRK car pas reconnu comme a broker local, mais c’est un détail, je peux ouvrir un compte sur Saxo.

J’étais particulièrement interessé par l’immo en Europe (voir US) car j’anticipe en plus d’investissment particulier, un movement des Assurance Vie investies en obligations d’états vers de l’immo pour continuer d’avoir un rendement > 2% qui legitimise les frais de gestion.
Mon hypothese est que personne ne continuera d’accepter de payer des 1% de frais si un fond dont la perf avant frais est de 0.5% je vois pas d’autre alternative pour les fonds euros).

Pensez-vous que ce phénomène est crédible ? Va t’il être plus intense sur des zones particulières (EURO > US > Singapour ?)

Merci pour l’info du traité franco-SG et des dividendes taxés à 15%, je ne savais pas. Est ce que IBKR applique automatiquement ce traité ou il faut le réclamer pour pas se faire prendre 30% à la source qui est le taux sans traité il me semble ?

Quid des pays à forte croissance démographique à venir comme les Philipinnes ? J’ai vu qu’il était prévu d’y voir des Philipinnes Reit (P-REIT) mais j’ai seulement trouvé de l’immo commercial

Un des avantages des S Reit est au contraire de vous permettre d’investir sur des marchés différents tout en utilisant une monnaie stable, avec un rendement élevé et sans retenue à la source.

La cible géographique est souvent dans le nom. Pour vous donner mes préférées : Cromwell European, Ascendas India, Capitaland Retail China, Mapletree North Asia.

Mais vous avez aussi plusieurs S reit centrées sur les US :  Manulife US, Ara US, Prime US. En Asie du Sud Est vous avez Lippo Indonesia, Ascott investit aussi aux Philippines, au Vietnam et en Thailande (et aux US, Japon, Chine, Europe, …).

C’est moins centré sur le résidentiel par contre (quoique Ascott  par exemple soit spécialisé dans les condos, y compris aux Philippines)

J’ai regardé attentivement les S-REITs mentionnés et 3 ont attiré mon attention (je previens je suis pas calé sur les metriques financières propres aux REITs, donc je me base sur des intuitions simples pour l’instant):

1/ Ascott
+ : Exposition à l’Australie, la France et l’Asie : 3 zones qui me semblent favorables à l’immobilier (j’ai juste un doute sur le Japon, même si Tokyo s’en sort bien).
- : Beaucoup d’Appart Hotel Citadines qui sont probablement fortement touchés par le COVID étant donné que les voyages d’affaires sont souvent remplacés par de la vidéoconf, mais sans doutes moins affectés que des hotels.

2/ First Reit
+ : Forte baisse du cours, sans doute amplifiée par des vendeurs qui ont du vendre car trop de leverage, je le vois donc comme une opportunité.
   : Le secteur de la santé me semble bon à long terme, même si paradoxalement le covid affecte les revenus à court terme.
-  : Concentration des revenus dans un client (80% des loyers versés par une chaine d’hopital) qui va très mal
    : Risque de negotiation du loyer

3/ EC World REIT
+ : REIT logistique, exposé à l’ecommerce chinois
- : jeune REIT, pas trop d’historique pour evaluer sa gestion.

A priori il me semble interessant d’investir sur ce type de REIT, avec un effet de levier d’environ 3 (50kE cash + 100kE empruntés).
Les taux IBKR sont de 1% si emprunt de plus de 150kSGD (92kEuro) si je comprends bien (j’ai un compte cash pour l’instant donc je suis pas sur de bien interpreter ces taux)

Qu’en pensez-vous?

En SGD. OK, je n’avais initialement pas compris que c’était des taux marginals comme les tranches d’impots,

Ascott REIT est un REIT solide (adossé au géant CapitaLand) mais c’est de l’hôtellerie, donc en ce moment ça ne va pas très bien. Mais du coup il y a une décote.

First REIT a un soucis avec son principal locataire qui tente de renégocier tout ses baux (indexés sur le SGD, ce qui pose de gros soucis en ce moment pour le locataire indonésien déjà mal en point avant la crise et qui n’avait pas besoin d’un problème de change en plus). Donc très spéculatif, il y aura forcément une baisse brutale du dividende à venir même si les locataires étant des hopitaux, ils vont probablement rester dans les murs.

EC World est un dossier que je regarde (la logistique c’est un secteur porteur en ce moment)

J’ai les deux premiers en portefeuille.

Si on ne veut pas se lancer dans des choses compliqués il faut regarder les dossiers qui offrent une croissance régulière du dividende et de la NAV, qu’on trouve typiquement sur les grosses capi. Les REITs de la galaxie CapitaLand (ce qui inclue les Ascendas), MapleTree ou Frasers sont les mieux gérés - mais les plus chers aussi…