Indemnité de départ d'un locataire avant transformation du logement en bureau ?

L’achat ayant eu lieu pendant les trois premières années de votre bail, il sera reconduit d’office 3 ans de plus.
Vous pouvez encore bloquer son projet 4 ans…

Avez-vous réellement envie de vous y opposer ? Certes vous y êtes bien mais les travaux sont une plaie. Et j’ai aucun doute sur la "malveillance" que mettra le propriétaire pour vous en faire baver. Poussière et bruit peuvent être un enfer.

La prime est de combien ? Ça peut être intéressant quand même.

Bernard2K a écrit :

Il est trompeur de parler de fin du bail. En pratique, un bail d’habitation type loi 1989 n’a PAS DE FIN ! Il a une échéance, tous les 3 ans si le bailleur est un particulier, 6 ans pour une personne morale (hors SCI familiale). A cette échéance, le propriétaire peut donner congé 6 mois avant, pour l’un des trois motifs. Là, il n’y a aucun des trois motifs, comme le relève fort justement notre ami. Qui plus est, notre ami précise que le bailleur n’est ni personne physique, ni SCI familiale, donc le motif "pour habiter" disparaît, et l’on sait que les juges seront d’autant plus pointilleux envers un tel bailleur. "Vouloir gagner plein de thune en faisant des bureaux" ne sera jamais reconnu par un juge comme un "motif légitime et sérieux" ! A l’échéance du bail, le renouvellement sera donc tacite. Vous ne recevrez jamais de congé, et si vous en receviez un, il serait caduc.

Autrement dit : vous restez aussi longtemps que vous voulez ! La limite, c’est le décès. Mais le conjoint survivant a le droit de rester. Si chaque locataire, âgé, se marie avec une personne jeune, qui à son tour, etc., le bail pourrait durer plusieurs siècles ! Donc, dites-vous bien que vous êtes à peu près indélogeable.

Par ailleurs, il faut effectivement une autorisation pour transformer des bureaux en logements, et même une compensation. La mairie de Paris est redoutable pour cela.

Tous les droits sont de votre côté. A vous de les faire respecter. Vous pouvez motiver les autres locataires aussi, ça aura plus de force.

A votre place, je dirais à l’agence : "Si je reçois un congé, il est caduc. D’ailleurs ça ne sera pas moi qui répondrai, mais mon avocat. Si des travaux de transformation de logement en bureaux commencent, même des tout petits travaux qui ne sont pas à mon étage, je ne manquerai pas de faire vérifier avec la mairie de Paris que cette transformation est autorisée, ce qui m’étonnerait bien. Notez que je viens de vous donner ma réponse, DONC c’est la dernière fois que nous en parlons. Si vous ou le propriétaire revenez à la charge, je porterai plainte pour harcèlement moral. Et j’alerterais bien sûr les associations de consommateurs et les médias, pour faire bonne mesure. Et bien sûr, si le propriétaire se venge d’une quelconque autre façon, comme de ne pas faire les réparations qui lui incombent, je porterai également l’affaire devant la justice. La protection du locataire, vous connaissez ? Si vous ne connaissez pas, mon avocat se chargera de vous l’apprendre.".
Ensuite, je raccrocherais le téléphone, je soufflerais un grand coup, et je dirais à ma conjointe "ça y est, nous sommes à nouveau chez nous, pour aussi longtemps que nous le voulons ! Les nuages ont disparu à l’horizon. La vie est belle."
(et je me garderais sous le coude, sans rien en dire, d’autres façons de bloquer les travaux, comme l’absence probable de diagnostic amiante avant travaux…).

En fait, l’investisseur veut faire des bureaux, mais il acheté des logements. Il a donc pris ses envies pour des réalités. A mon sens, c’est un hurluberlu qui n’a tenu aucun compte du droit, à commencer par la protection des locataires. Sa rencontre avec la réalité risque d’être pénible.

Mais je suis un chieur patenté. Il peut très bien tomber sur des locataires ignorant de leurs droits qui acceptent de partir sans compensation ou avec une compensation ridicule.

Merci !

Mes cours de droits étaient lointains mais c’est à peu près ce que j’avais en tête sur la partie purement juridique. Je pense que l’analyse, que vous faite est très bonne d’autant plus que là l’intermédiaire a voulu tâter le terrain pour voir quelle était la réaction (et donc voir le degré de réticence).

Maintenant nous nous projetions dans un déménagement d’ici 1 à 2 si on doit partir plus vite moyennant (bonne) compensation cela se regarde mais plutôt à notre main et non l’inverse. Tout l’enjeux est donc de chiffrer cela et d’avoir une position bien définie : c’est une négo.

Dr Minimal : ce que vous dites est vrai, sauf si l’acheteur s’est engagé à proroger les baux pendant 6 ans. Si les locataires n’ont effectivement pas reçu de proposition de vente, et si le notaire qui a rédigé l’acte n’est pas un manche, cet engagement de proroger pour 6 ans figure dans l’acte de vente.

Dans ce cas, le propriétaire qui a pris un tel engagement dans l’acte, mais qui fait dire par son agence que les locataires voudraient bien se barrer très rapidement, c’est vraiment un malpropre.

Bon allez, cette fois-ci j’y vais.

Bernard2k & DrMinimal je me reconnais parfaitement dans le côté "chieur patenté" et mon approche, passé la surprise, est tout à fait en ligne avec la vôtre.

DrMinimal, le 23/09/2020 a écrit :

Bonjour,

l’immeuble dans lequel vous habitez dispose-t’il de plus de 5 logements, et a-t’il bien été vendu en un seul bloc?

Si oui, le vendeur aurait dû vous adresser une option d’achat vous permettant d’acquérir votre appartement au prix exercé par le nouveau propriétaire (prix sûrement très avantageux).

Bonjour DrMinimal, merci pour ce retour argumenté et plein de bon sens.
Tout à fait, l’immeuble a été vendu en bloc et dispose de plus de 5 logements. Nous n’avons pas eu de proposition d’achat et j’imagine bien que le prix payé est en deçà du prix de marché..

DrMinimal a écrit :

en prenant mon air le plus naïf lors de toutes mes discussions avec le propriétaire et ses intermédiaires pour leur faire dire ce que je veux entendre

C’est un peu l’objectif, j’ai pensé enregistré la conversation d’hier mais pris de cours je ne l’ai pas fait. Il va falloir que je travaille ce côté naïf avec eux j’ai peut-être été un peu trop direct hier…

DrMinimal a écrit :

Les preuves accumulées, je demanderais oralement une coquette somme en l’échange de mon départ éventuel, mentionnant sans plus de détails que mon avocat a des traces de tous mes échanges avec le propriétaire et ses représentants.

Pour le moment je pense que beaucoup de choses vont être à l’oral mais je compte bien accumuler ce genre d’éléments. L’intermédiaire a déjà évoqué une indemnisation et c’est un peu l’enjeu (la problématique c’est que si nous allons sur cette pente, nous devons trouver autre chose et l’offre correspondante n’est pas du tout au même niveau de prix mais ça c’est un sujet plus personnel).

J’ai lancé un certain nombre de contacts dans mon réseau pour avoir une fourchette de montant pour ce genre d’indemnité (dont je n’ai strictement aucune idée si ce n’est de chiffrer un "différentiel de loyer" pendant une période de temps).

Je suis en train de prendre contact également avec un avocat pour être accompagné également.

Bonjour à tous,
Merci pour vos retours.

La situation a pas mal évoluée avec un intérêt pour moi de finalement partir assez rapidement.
Je cherche toujours un bon avocat en immobilier pour avoir un avis juridique.

Première approche de l’intermédiaire : 30k€ avec départ d’ici 6 mois.
Cela représente 2 ans de loyer, et c’est plus que ce à quoi je m’attendais en première approche.

En y réfléchissant j’imagine que cela sera imposable à l’IR et donc en net cela représente 23k€ compte tenu de mon taux, pas inintéressant mais pas game changing.

Les avis que j’ai eu d’avocats pour le moment (un dans le contentieux immo, un autre moins spécialisé) me disent que le montant proposé est déjà conséquent, qu’il y a possibilité de négocier (en relevant les mêmes points que ceux évoqués ici) mais attention à ne pas trop tirer car il y a plein de moyens de faire partir un locataire légalement.

J’ai pris l’information et montrer que je n’étais pas ravi. Je vais revenir vers eux en début de semaine en leur annonçant que nous ne sommes pas intéressé à ce niveau de prix avec le discours suivant : nous voulions constituer notre apport en restant 6 - 8 ans dans cet appartement et la somme proposée ne nous permet pas cela, de plus vous n’avez pas de moyen légaux de nous faire partir.

Je ne suis pas encore au congé non-valide. Pour le moment dans mon cas nous sommes en train de contempler une transaction amiable pour quitter le logement donc je serais peu à même de vous renseigner malheureusement.

Je suis assez peu au fait des procédures en immobilier mais si votre bail a été prolongé suite à une décision de justice vous devez avoir également la partie dommages et intérêts non ?

Le cas m’inspire les réflexions suivantes :

Le propriétaire a deux options si le congé est nul (et non pas caduc) : négocier le départ ou alors attendre l’échéance suivante (6 ans). Par ailleurs, vous ne connaissez pas exactement ses motivations (hébergement d’un tiers, rénovation..).

A vous de voir si :

- vous vous découvrez à l’aveugle en indiquant que vous être ouverts à un départ rapide, moyennant une indemnisation des frais liés à votre changement de domicile

- vous contactez l’ADIL locale, vous obtenez un avis sur la validité du congé et vous le transmettez au propriétaire en l’invitant à vous contacter

- vous indiquez qu’a votre avis, le congé est nul et que le bail est reconduit en l’invitant à vous contacter

Les 2 dernières options vous permettent, à mon sens, de mieux percevoir la position du propriétaire et à instaurer un rapport de force à doser au mieux.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (08/10/2020 22h29)

Bonjour, félicitations tout d’abord. Deux questions cependant : quel était votre loyer ? et savez-vous comment seront fiscalisés ces 50 K ?