Gestion d'une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité, écritures, bons plans…

Bonjour,

En "déambulant" sur le forum pour essayer d’améliorer ma compréhension de la comptabilité d’une SCI IS, je suis tombé sur un message très intéressant de GoodbyLenine (message #71) dans la file SCPI internationales : quel intérêt pour le patrimoine et quelle fiscalité ? qui a soulevé quelques interrogations. Voici le message en question  :

GoodbyLenine, le 02/12/2019 a écrit :

Je vais clore ces échanges avec un exemple concret, avec des chiffres plausibles  (j’ai une SCI de ce type depuis 10 ans), en espérant que ça vous aidera à comprendre mieux (entre autres pourquoi acheter de la SCPI étrangère dans une SCI a l’IS peut être un très bon plan pour optimiser la fiscalité, les montants associés aux revenus d’immeubles à l’étranger sont en gras) :

Hypothèses (pour une année donnée) :
  - la SCI a investi 100k dans de l’US 10 ans de SCPI générant 15k de recettes à l’étranger (quote part des recettes de la SCPI correspondant aux parts detenues par la SCI) cette année, et distribuant 14k à la SCI.
  - la SCI a investi 200k dans de l’US 10 ans de SCPI générant 28k de recettes en France (quote part des recettes de la SCPI correspondant aux parts detenues par la SCI) dans l’année, et distribuant 29k à la SCI (on suppose qu’un peu de RAN ou de plus value est distribué).
  - la SCI a investi 100k dans des foncières ou d’autres actions générant cette année des dividendes de 7k.
  - durant l’exercice dont on étudie la comptabilité, la SCI a revendu une partie de ces foncières ou autres actions, qui avaient un prix de revient de 10k, pour un total de 16k (dont une plus-value de 6k), et par ailleurs a acheté pour 17k d’autres titres.
  - durant l’exercice dont on étudie la comptabilité, la SCI a des charges diverses (frais de fonctionnement, etc.) de 3k, et des charges financières (intérêts d’emprunts, etc.) de 9k.

Voici ce que comportera le Compte de résultat (simplifié) de la SCI pour cet exercice :
    Produits comptables = 15k + 28k + 7k + 6k = 56k
    Charges comptables = 10k + 20k + 3k + 9k = 42k  (10k et 20k sont les amortissements)
    Evolution de la trésorerie = 14k + 29k + 7k + 16k -17k - 3k -9k = 37k 
        (…dont il faut retirer la part de capital des éventuelles échéances d’emprunt ou remboursements de CCA)
        (Notez que ce ne sont pas toujours les mêmes montants que ceux des Produits et Charges !)   
    Résultat comptable = 56k - 42k = 14k
    Résultat fiscal = 14k - 15k = -1k   (sur lequel il faudrait payer de l’IS s’il était positif)
         (Ce résultat fiscal négatif sera reporté, sans limite de temps, sur les exercices ultérieurs.)
    IS = 0
    Résultat distribuable de l’exercice = 14k

On pourrait ajouter des SCPI détenues en pleine proprité (ça augmenterait les Produits, et sans doute les Résultats), mais je pense que ça n’aiderait pas à comprendre mieux comment tout ceci est comptabilisé.

A force de réflexions, j’en suis venu à la conclusion que ce message contenait quelques imprécisions.

Je vous avoue que suis extrêmement mal à l’aise pour affirmer ceci dans la mesure où
   - mon expérience dans la SCI IS est beaucoup plus faible que celle de GoodbyLenine
   - le message de GoodbyLenine a reçu de nombreux points de remerciement. J’imagine que cela signifie que les personnes ont validé les calculs.
   - dans le message #74 Skarklash a essayé de pointer ce qui semble être une erreur mais GoodbyLenine a malgré tout confirmé son message.

Néanmoins toutes mes recherches (aussi bien sur Internet qu’en comparant avec la liasse fiscale de ma SCI IS) m’incitent à penser qu’il y a quelques problèmes dans le calcul (qui, étant donné les chiffres choisis par GoodbyLenine, ne changent pas les différents résultats mais c’est c’est une coïncidence).

Je vous serais donc reconnaissant de bien vouloir apporter vos lumières pour me confirmer/m’infirmer ma vision des choses.

Si je reprends l’exemple et les chiffres du cas de GoodbyLenine.

Selon moi, pour le résultat comptable on s’intéresse aux distributions reçues par la SCI. 
Donc compte de résultat (simplifié) de la SCI pour cet exercice :
    Produits comptables = 14k + 29k + 7k + 6k = 56k
    Charges comptables = 10k + 20k + 3k + 9k = 42k  (10k et 20k sont les amortissements)
    Evolution de la trésorerie = 14k + 29k + 7k + 16k -17k - 3k -9k = 37k 
        (…dont il faut retirer la part de capital des éventuelles échéances d’emprunt ou remboursements de CCA)
    Résultat comptable = 56k - 42k = 14k

Pour le résultat fiscal, on s’intéresse aux recettes de la SCPI (puisqu’il faut bien que ces recettes soient imposées un jour), et plus précisément à celles qui n’ont pas encore été imposées. On part donc du résultat comptable (14k), on retire les distributions reçues (14k+29k) et l’IS (0k) mais on rajoute les recettes non imposées c-à-d les recettes françaises (28k).
    Résultat fiscal = 14k - (14k+29k) + 28k = -1k   (sur lequel il faudrait payer de l’IS s’il était positif)
    (Ce résultat fiscal négatif sera reporté, sans limite de temps, sur les exercices ultérieurs.)
    IS = 0
    Résultat distribuable de l’exercice = 14k

Encore une fois, toutes mes excuses si je dis des bêtises mais cette histoire m’occupe l’esprit et j’aimerais réellement savoir si je suis dans le vrai ou si je fais erreur (le cas échéant où).

Bonjour Adrien55

Je vous remercie pour votre réponse rapide.
Néanmoins je me suis probablement mal exprimé car ce n’est pas sur ces sujets (revenus étrangers non imposables en France et amortissement de l’usufruit) que portait ma question. Il est vrai qu’étant donné que la plupart des résultats sont identiques (mais je le répète, cela est une coïncidence due aux valeurs choisies par GoodbyLenine), les différences entre nos messages ne sautent pas aux yeux.
Je vais donc essayer de reformuler ma demande.

Un lecteur attentif pourra constater que le détail des calculs de mon message est légèrement différent de celui de GoodbyLenine.
e.g.

moi a écrit :

Produits comptables = 14k + 29k + 7k + 6k = 56k

GoodbyLenine a écrit :

Produits comptables = 15k + 28k + 7k + 6k = 56k

Je souhaiterais donc savoir lequel d’entre nous a raison.
Encore une fois, il me semble peu vraisemblable que ce soit moi mais bon…

@FoxSierra
Mon expert-comptable procède exactement de la manière que vous avez décrite : ce sont bien les distributions reçues qui sont utilisées pour calculer les produits comptables et donc le résultat comptable qui s’ensuit.

La quote-part sur les résultats des SCPI sera utilisée pour le calcul du résultat fiscal.

Bien à vous,
cat

Je vous remercie pour vos différentes réponses qui me rassurent quelque peu quant au fait que je ne suis pas complétement "à côté de la plaque".

En revanche je suis un peu surpris par la réponse de GoodbyLenine : par la méthode différente utilisée par son comptable mais surtout par le changement de méthode en cours de vie de la SCI. Je concevais la comptabilité comme une "science dure" mais je suis en train de prendre conscience que c’est vraisemblablement beaucoup plus "mou" que ce que je n’avais envisagé (probablement un biais personnel dû à mes études scientifiques).
Quoiqu’il en soit, comme GoodbyLenine l’indique lui-même très bien, les enjeux de recherche de LA doctrine semblent faibles dans son cas. Il est donc probablement plus sage de ne rien changer.

Bonjour je suis en train de passer l’écriture de l’acquisition de parts de SCPI au sein d’une SCI à l’IS.

Je le passe au débit du compte 271 et au crédit de la banque 512, c’est bien cela ?

Aussi l’acquisition totale porte sur 50.020 euros avec comme valeur de retrait 44.718 euros, l’écriture la plus juste est donc bien :
Débit compte 271 : 44.718 euros
Débit compte 627 (frais bancaires et assimilés) : 5.302 euros (50.020 – 44.718)
Crédit compte 512 : 50.020 euros

Je vous remercie par avance pour votre retour,

Bien à vous.

Pour  les parts. 273
Prov depre des titres immobilisés pour les frais de souscription.  297300

La différence est minime pour nos SCI IS mais en effet le 271 est réservé aux titres que l’on doit acquérir (notion de "subi") dans le cadre de son activité (en cas de souscription de crédit, part de sociétés demandant d’être actionnaire / porteur pour accéder aux services …)

Le 273 me semble plus indiqué : retenu quand on détient des titres en vue d’en dégager une rentabilité sans immixtion dans la gestion

Pour ma part j’ai ouvert un sous-compte par SCPI pour que ce soit plus facile à suivre.

Idem en 208 pour les usufruits (et aussi les comptes d’amortissement) afin de suivre facilement la fin de l’usufruit : amortissement = valeur d’acquisition à terme

Hello, voici ce que j’ai mis dans mon petit mémo compta :

L’entreprise qui achéte des actions, obligations, parts sociales, parts de fonds communs de placement, OPCVM etc. (elles sont toutes qualifiées de titres) doit les comptabiliser dans 3 comptes différents en fonction à la fois de la nature des titres, de sa volonté de les conserver ou non et du fait qu’elle exerce ou non, une influence dans la société qui les a émis.

1) Les valeurs mobilières de placement ou VMP (compte 50 )
(les titres achetés pour être revendus rapidement)
Les valeurs mobilières de placement sont des titres acquis dans le but de placer les excédents de trésorerie de la société. Le but est de gagner de l’argent rapidement au moment de leur revente.
Seuls les titres négociables ou pouvant être revendus rapidement sont classés dans cette catégorie.

2) Les titres immobilisés (compte 261)
( les titres acquis pour influencer ou contrôler une autre société)
Acquérir suffisamment de titres pour obtenir un pouvoir dans la société émettrice suppose d’en acquérir au moins 10%. Il y aura alors une présomption d’influence.
De la même manière, sont en principe des titres de participation, les titres acquis par voie d’offre publique d’achat ou d’offre publique d’échange. L’objectif de ces opérations est généralement d’obtenir le contrôle de la société cotée en bourse.

3) Les titres de participation (compte 271)
-( des titres acquis pour être conservés durablement)
Cette troisième catégorie de titres, les titres immobilisés, accueille les titres qui n’entrent dans aucune des deux catégories précédentes. Ils sont comptabilisés en compte 271 les titres qui :
ne sont pas acquis dans un but spéculatif ou de placement de trésorerie ;
ne peuvent pas être revendus rapidement ;
ne permettent pas de prendre le contrôle ou d’exercer une influence minimale sur la société émettrice.
Les différentes subdivisions du compte 27 peuvent accueillir des titres de propriété (actions, parts sociales en compte 271) ou des titres de créance (obligations, bons du trésor en compte 272).
Le compte 273 accueille les titres de portefeuille, acquis comme les VMP dans un but de revente ultérieure mais conservés durablement (plusieurs exercices), le temps de leur permettre de prendre de la valeur.

4) Les frais d’acquisition des titres
Les titres ont souvent la particularité de s’accompagner de frais d’acquisition. Ces frais d’acquisition des titres peuvent être comptabilisés en charges ou incorporés au coût d’acquisition des titres immobilisés.
Les comptes de charges à utiliser dépendent de la nature des frais engendrés :
le compte 6227 sera utilisé en présence d’un acte notarié par exemple ;
le compte 6271 « frais sur titres » concerne les droits de garde, frais de courtage ;
le compte 6226 permet d’enregistrer les honoraires ;
le compte 6354 « Droits d’enregistrement et de timbre » concerne les droits de mutation réglés au Trésor Public.

source: au moins Comptabiliser l’achat d’actions, d’obligations, de parts sociales…

Cyril440, le 24/09/2020 a écrit :

Pour moi cela ne s’applique pas pour l’achat de part de SCPI.

Cela s’appliquerai pour les frais de courtage pour des titres cotées.

Voir le message : (8/20) Investir en SCPI au travers d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés : cas pratique

En tout cas c’est ce que j’ai toujours entendu.

Moreira a écrit :

Cyril440 a écrit :

Bonjour,

Pour moi pour des SCPI, c’est plutôt le compte 273.

Mais attention, la valeur au débit est bien celle d’acquisition donc : 50 020€
Vous ne pouvez pas mettre les frais de souscriptions en frais bancaire.

En revanche en fin d’exercice, vous passerez une dépréciation de vos titres basée sur la valeur de retrait. (compte 296 - 6866).
Il faudra le faire tt les ans, et donc faire une reprise comptabilisée en "produit" si il y a une augmentation de la valeur.

Lisez la file, vous trouverez beaucoup d’informations.

A priori Cyril on peut les mettre les frais d’acquisition en charge ou les garder dans les coûts d’acquisition :

Cas comptable: Acquisition de TIAP -  273|512

Qu’en pensez vous? C’est quand même plus simple cela évite d’avoir une dépréciation à passer tous les ans non?

Bien à vous

Bonjour Cyril,

Merci pour le lien je n’avais jamais vu cette discussion extrêmement intéressante.

Cela m’arrangeait de comptabiliser les frais d’acquisition à part afin de ne pas avoir à passer les écritures annuelles de dépréciation, sont elles difficiles à passer? C’est juste une ligne en double saisie? Avec un montant qui est toujours le même année après année (dans le cadre où la valeur des parts elle ne bouge pas) ?

Bien à vous

Si en revanche vos parts ont été réévaluées à la hausse, il faudra faire une reprise sur provision et débiter le 297 au profit d’un compte de classe 7. Cela viendra majorer votre résultat comptable

Cela signifie qu’on paye de l’IS sur une ré appréciation latente (bon je comprends que ce n’est pas sur une PV latente mais juste sur le montant d’IS économisé par la provision des MV passées ?)

Cyril440, le 28/09/2020 a écrit :

Bonjour,

Un test de dépréciation doit être fait à la fin de chaque exercice sur vos titres.

La première année, vous constaterez le besoin de faire une provision : c’est une écriture dans le journal OD au crédit du compte de classe 2 (297 ) qui sera en face (débit) du compte charge 686.

La deuxième année, si pas d’évolution sur la valeur de vos parts, il n’y aura pas besoin de passer une nouvelle provision. Donc pas d’écriture, le solde de 297 aura été reporté lors de l’ouverture.
Si en revanche vos parts ont été réévaluées à la hausse, il faudra faire une reprise sur provision et débiter le 297 au profit d’un compte de classe 7. Cela viendra majorer votre résultat comptable.

Vous m’avez l’air moyennement à l’aise avec la gestion de la compta. Je vous conseillerai de vous faire aider au moins au début.

Cordialement

Bonjour Cyril,
Merci pour vos réponses.
Ce n’est effectivement pas évident mais ma SCI à l’IS ne possède que 50 keuros de parts de SCPI et je ne peux pas sur d’aussi faible montant ronger à ce point ma rentabilité avec 600 à 1000 euros de frais fixe annuel de comptable.
Aussi il n’y a qu’une seule ligne de SCPI, la complexité de l’exercice est relative.
J’avance lentement mais surement, notamment grâce à l’aide si précieuse de gens tels que vous,
Bien à vous.

Bonjour,

Oui au 31/12 dans le journal OD. C’est précisément cette écriture qui matérialise vos MV latentes.

Elle entraîne mécaniquement une diminution de votre résultat comptable sur cette année. Car comptabilisée sur un compte de classe 6 (charge).
Pas d’autre écriture à passer pour ce sujet.

En revanche, j’attire votre attention sur le cas du T4 de vos SCPI :

Votre exercice clôturant j’imagine au 31/12, il ne pourra pas comptabiliser la réception sur votre compte bancaire le versement du T4, qui interviendra fin janvier.

En revanche pour le principe d’indépendance des exercices, vous devrez passer une écriture le 31/12 en OD pour matérialiser ce montant constaté d’avance.
Il faut débiter le compte : 4687 Divers - produit à recevoir vs au crédit le compte produit 762.

Sur le prochain exercice, à réception fin janvier du montant du T4 sur votre compte bancaire, vous apurer le compte 4687 en débitant le 512.

Voilà j’espère que ça vous aidera.

Bonjour,

Je passe les écritures d’acquisition des titres (Débit 273 et crédit 512) mais c’est dans quel journal?
Idem pour leur dépréciation (Débit 6866 et crédit 296) c’est dans quel journal?

Merci d’avance pour vos réponses.