Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Je n’ai pas lu l’article et vous avez peut être raison mais dans ce cas, quel serait l’intérêt de garder des actions à  30 euros si elles doivent être à 26 après l’AK? Les détenteurs d’actions auraient tout intérêt à vendre pour racheter plus tard.

L’AK ne se fera pas obligatoirement au cours de bourse

En principe, on retient divers critères tels que la rentabilité de la société, sa situation financière et ses perspectives ainsi que la valeur boursière du titre, …

Comme il y aura maintien du DPS, le prix de l’AK importe peu pour l’actionnaire actuel car toute différence de valorisation de la société avant / après AK sera compensée par le-dit DPS (c’est son principe) pour maintenir les droits des actionnaires anciens et futurs. L’intérêt de vendre avant et de racheter après est minime de ce fait car on perd le DPS qui représente justement cette perte de valeur.

Là où le risque subsiste, c’est que plus le prix d’émission sera bas, plus il y aura d’actions nouvelles émises pour arriver à la cible de 3 500 M€ d’AK et donc une dilution plus importante des résultats futurs et des dividendes à venir.

Norman, le 29/09/2020 a écrit :

Confirmation que l’AK aurait lieu en 2020.

Ils n’ont pas d’autre choix que de la faire en 2020. Fin d’année = révision des valeurs d’expertise = chute du LTV en-dessous des covenants bancaires = prise de pouvoir par les prêteurs.

Cette AK préserve les quelques rares intérêts encore existant des actionnaires actuels.

Pas d’AK = rinçage total pour les actionnaires actuels (et le management évidemment)

Je ne sais pas si c’est pour la postérité mais je partage complètement votre analyse.
C’est la raison pour laquelle je me débarrasse avec régularité de mes foncières et SCPI.

En parallèle, on peut estimer que la consommation habituellement faite dans les centres commerciaux continuera d’exister et donc que les gagnants sont à chercher vers la vente en ligne et tout ce qui la soutient.
Amazon n’a pas encore retrouvé le cours auquel je l’ai vendu mais c’est une question de temps… et je m’interroge en racheter quand j’aurai des fonds disponibles (en gros je n’aurais pas dû vendre…) !

Je ne veux pas alourdir cette file avec une discussion sur les SCPI.
Mais j’en sors depuis bien avant la COVID et des foncières depuis.
Un débat très intéressant ici SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?

L’AGE du  11/10/2020 09:00 AM votera pour donner délégation au management pour :
    - AK jusqu’à 3 500 M€ avec DPS   (le prix d’émission sera choisi par le management)
    - AK jusqu’à       2 M€ sans DPS   (pour le PEE des employés)   (impact assez négligeable)

source en anglais, avec notamment quelques explications sur la raison de la seconde résolution, mais contenu similaire à celui (en français) déjà cité ici (et qu’il me semble utile de rappeler).

BulleBier, le 01/10/2020 a écrit :

Kiwijuice d’accord sur votre analyse. Par contre, je ne pense pas que vous avez fait une erreur a l’achat puisque ces points négatifs n’auraient pas causé ces soucis énormes sans le covid. Cette situation est exceptionnelle.

Je pense que l’erreur fut de ne pas vendre quand le covid a débarqué en Europe

Erreur à l’achat oui! Il ne fallait pas  s’embarquer dans cette galère.
Puis  ne pas vendre en effet - mieux couper ses pertes.

C’est un "shit show"

Il n’en est pas fait mention, mais l’impossibilité éventuelle de maintenir les conditions d’endettement compatible avec les prêts court terme accordés à Unibail, déclencherait une exigibilité immédiate de la dette, qui pourrait alors être payée en actions.

Cela aurait le même effet sur votre investissement qu’un dépôt de bilan. Votre part serait tellement diluée qu’elle pourrait se rapprocher de zéro. Par exemple, si Unibail vaut 4 milliards en bourse, mais qu’elle doit immédiatement 3.7 milliards à un créancier sans pour voir payer en cash, le créancier prendrait 90 % des parts du capital pour solder la dette. Il ne resterait donc que 10% aux actionnaires historiques.

Noisegate si vous voulez un exemple de ce qu’il se passe quand une société cotée est trop endettée, regardez SoLocal. C’était y’a 6 mois. Le DG (viré depuis) avait "oublié" de faire de la tréso juste avant le Covid. Résultat en plein Covid impossible de trouver du cash,résultat = prise de pouvoir des obligataires = liquidation quasi totale des actionnaires au premier rang desquels le Président, Pierre Danon. Qui a passé sa rage sur le DG mais ne l’a pas écrasé avec sa voiture, preuve qu’il devient plus conciliant.

URW a du cash donc ils n’ont pas de problème de trésorerie immédiat. Leur problème est lié à la valeur du patrimoine. Celle-ci est majoritairement calculée aujourd’hui sur ce qu’ont payé les locataires dans l’année et sur leur capacité à payer la même chose l’année suivante. Le prix au m2 c’est fini depuis longtemps. C’est ce qu’a parfaitement compris Corum (et pourtant je ne les aime pas) depuis longtemps. La valeur d’un bien c’est combien ça rapporte hier et est ce que ça rapportera demain la même chose. Donc un immeuble de merde loué à Apple avec un bail ferme de 12 ans ça vaut plus qu’une boutique au centre de Paris louée à Alinea. Au global pour URW avec des loyers massacrés en 2020 et des locataires pour certains au bord du gouffre, la valeur du patrimoine va en prendre un gros coup.

Ce peut être suffisant pour exploser les covenants bancaires de ratio dette / valeur du patrimoine. Auquel cas, toute la dette devient exigible immédiatement. Et là y’a un problème de trésorerie car URW n’a évidemment pas de quoi rembourser toute la dette d’un coup.

Renégocier un covenant qui n’a pas pété c’est dur mais pas impossible. En général ça consiste à expliquer aux banquiers qu’on va brader les plus beaux actifs avant l’explosion du covenant et qu’on va leur laisser toute la merde sur les bras ; ça les motive à entendre un réaménagement de la dette. En revanche, renégocier un covenant qui a pété, c’est la négo avec le flingue sur la tempe. Autrement dit, c’est impossible.

maxicool a écrit :

L’action URW était aux alentours de 120/140€ avant crise, disons 130€, même avec une vacance de 20% en moyenne, et je prends ça comme valeur haute car leurs centres les moins rentables, ils viennent de s’en débarrasser (aeroville…) et avant covid, j’ai négocié un emplacement à velizy 2 il y avait à peine 2 ou 3 locaux vides, soit rien du tout… et admettons un taux de récupération des loyers de 75% cela donnerait sur les 2 ans à venir : 100% x 80% x 75% = 60%.
Alors c’est un calcul bête et méchant mais pour moi, l’action URW en tout cas d’ici fin 2021 vaut au moins 130 * 60% = 78€

Ce témoignage est intéressant mais reste à mon opinion celui d’un commerçant vu depuis ses galeries commerciales.
Il est loin de refléter la complexité des engagements financiers pesant sur le groupe, des risques associés à la financiarisation de son environnement, dont cette file c’est déjà fait écho..

Sur "l’interview" proposé par Maxicool :
- si le retail au sens large souffre, les bailleurs en subiront les conséquences, emplacement prime ou pas
- ce n’est pas parce que les plus petits bailleurs feront faillites que cela profitera aux majors du secteur (Klepierre, Unibail) car les emplacements physique resteront, la propriété étant simplement transférée aux créanciers. Cela ne règle pas le problème des surcapacités d’offre sur le marché.
- le raisonnement de : URW va récupérer 60% de ses loyer l’année prochaine donc le cours doit revenir à 60% de son niveau pré-crise est une totale ineptie car cela ne prend pas en compte le levier et la structure capitalistique. Lorsque d’une baisse, ce sont d’abord les actionnaires qui perdent TOUT, ensuite ce sont les créanciers. Si la valeur du patrimoine brut baisse de 40%, l’ANR des actionnaires devrait tomber à 0 lorsque le gearing est proche de 40%.
- Les baux ne sont qu’un équilibre de rapport de force entre bailleur et locataire. Même si le locataire est solide financièrement, il peut demander (1), a CT, des remises s’il juge que son activité à été pénalisée pendant le confinement (2) , a LT, renégocier à la baisse son loyer lors de l’échéance du bail. Il me semble qu’apple a demandé des remises de loyer à ses bailleurs…

-> le "retour de terrain" me semble totalement déconnecté de l’analyse financière sur la santé des bailleurs.

@Asn540,
- difficile de timer les crises et prévoir un matelas de cash pour les coups durs. Les entreprises les plus fragiles sont simplement les premières à faire les frais lors des crises. On peut difficilement leur demander d’avoir plus de liquidité car cela implique soit qu’elles empruntent plus (et payent des frais), soit qu’elles lèvent des capitaux Avant la crise.
- la rupture des convenant rend la renégociation bancaire plus difficile mais il ne faut pas oublier la situation totalement exceptionnelle. Les banques sont quand même plus compréhensives…
- la valeur des locaux s’ajustera à la baisse en fonction des prix de marchés. Il peut bien sûr y avoir un risque de contrepartie sur les baux qui sont à des prix plus importants que la valeur de marché. Pour les emplacements prime, les enseignes locataires sont quand même en général plutôt solides ce qui doit en théorie limiter le risque de défaut. Par contre, lorsque le bail arrivera à échéance, le nouveau bail s’ajustera à la baisse en fonction des prix de marché.