Vente de biens immobiliers dans une SCI à l'IS : quelle imposition ?

Philippe30 a écrit :

3°) Comment les associés et le fisc vont interpréter  une cession d’usufruit à 380 € pour 15 ans avec remonter de l’ensemble des revenus vers une autre structure ?
En tant que gérant c’est plus que limite en terme de requalification d’abus de confiance car vous appauvrissez drastiquement la SCI IR et ça c’est pas bon du tout pour un gérant et le fisc ne va pas aimer du tout non plus.

Le prix de 380 se justifie dans le démembrement d’une SCI avec un capital de 1000 € pour une durée de 15 ans.
Pour justifier ce prix il convient que la SCI n’ait pas d’activité, c’est à dire que ce démembrement se fasse avant le premier achat (et même avant la signature du compromis). 
Dès la signature du compromis, une rentabilité espérée vient faire croître la valeur de l’usufruit.

Dans ce schéma, si l’administration considère que l’usufruit temporaire a été sous valorisé, la personne qui s’appauvri est l’associé personne physique. Car c’est bien l’associé personne physique qui vend son usufruit temporaire à la holding et se prive du revenu pendant 15 ans.
Il n’y a pas de risque d’abus de confiance sur cette opération, aucune des sociétés n’est lésée. La SCI à l’IR n’est pas dans l’obligation de distribuer son résultat, elle n’est pas donc lésée par cette opération.

La risque sur la cession est la remise en cause de la valeur de l’usufruit, et une éventuelle taxation en revenus fonciers chez la personne physique du complément de prix  (+ pénalités).

Philippe30 a écrit :

4°) Si la SCI IR ne distribue pas le résultat comme j’ai pu l’apercevoir dans ce cas il va se constituer soit une réserve qu’il faudra remonter vers la SCI IS d’ici quelques années à l’issue de la revente des biens , fait le plus probable.
Dans ce cas la SCI IS devra payer de la fiscalité lors de cette remonté de fonds. et il se posera le traitement comptable et fiscale la SCI IS devra payer de l’IS sans disposer de trésorerie même si l’amortissement va occulter la fiscalité pendant quelques années.

Je me permet d’ajouter une précision sur l’imposition des revenus.
Une société à l’IR est considérée comme fiscalement transparente. L’imposition est due pour les associés dès la constatation du résultat fiscal qu’il y ait distribution où non.
Pour les associés personnes physiques, je pense que c’est clair pour tout le monde.
Pour les associés personnes morales à l’IS (Holding), cela se traduit par réintégration fiscale du résultat imposable dans la société mère. Les distributions réelles font l’objet d’une déduction fiscale afin de ne pas avoir une double taxation du revenu.
Ainsi l’impôt se paiera au fur et à mesure de la constatation des résultats, distribués ou non.

L’idée du schéma, est de ne pas revendre avant la fin de l’usufruit.

Il se pose la question des réserves constituées les 15 premières années.
Il n’est pas obligatoire, juridiquement, de les distribuer à la holding avant la fin de l’usufruit mais cela apporte un risque fiscal car :
Il s’agit d’un revenu qui a été taxé à l’IS par la holding.
Ce revenu n’est pas distribué à la holding mais le sera à la personne physique après le démembrement et cela sans imposition.
Par cette opération on évite donc la distribution de résultat de la holding vers la personne physique, qui implique une imposition (flat tax).
Pour limiter le risque fiscal, il est donc conseillé de distribuer la totalité des reserves constituées lors du démembrement, avant la fin de celui ci.
La distribution juridique sera possible, mais la SCI n’aura pas les moyens de remonter la trésorerie dont elle ne disposera pas.

Concernant l’emprunt bancaire, une société démembré rend le schéma plus complexe. Certains banquiers peuvent être plus réticents a accorder un prêt lorsque l’on ne rentre pas dans des cases bien définies.
Avec un banquier compétant et conciliant, cela ne posera pas de problème.

Schakleton : Concernant les "deux comptabilités différentes pour la SCI", vous aurez une comptabilité classique d’engagement avec amortissement du bien. Celle si servira de base pour l’imposition de la holding.
Et vous ferez une 2072 pour votre fiscalité perso.
Je pense que c’est clair pour vous, mais il n’y a bien qu’une comptabilité à réaliser.

Pour résumer, c’est un schéma qui existe, qui peut fonctionner avec les règles en cours (il ne serait pas compliqué à l’administration fiscale de créer un système d’imposition à la date de la fin de l’usufruit temporaire : Flat tax sur les réserves non distribuées, imposition dans la holding l’IS de la PV latente du bien détenu par la SCI à l’IR, etc…).

Il présente cependant un risque fiscal qui nécessite de réaliser ce schéma avec un professionnel (Avocat Fiscaliste, Expert comptable, CGP, … ) qui possède des compétences pointues sur ce sujet.

carignan99 a écrit :

Pourquoi ce serait compliqué?

La question qui se pose est la suivante : est-ce que la structure à l’IS a été créée uniquement (ou plutôt principalement) pour atténuer la charge fiscale?

En effet, il me semble nécessaire que la holding ait d’autres "activités".

Cependant, dans le cas où les associés sont les mêmes (Holding et Nue propriétaire de la SCI), quel est l’intérêt, de faire détenir la NP à la personne physique plutot qu’a la holding. Patrimonialement cela revient au même, la personne s’enrichit de la même façon.
Pour rappel, l’intérêt doit être "supérieur" à l’intérêt fiscal qui est plutôt élevé dans ce schéma.
L’un des intérêts possible est de pouvoir faire une donation de la NP de la SCI à ses enfants. Une holding ne peut pas faire de donation, et il n’est pas préférable, en fonction des biens détenus par la holding, de transmettre la holding.

Les arguments à avancer sont différents en fonction de chaque cas. Et seront appréciés différemment en fonction de l’inspecteur des impôts en face en cas de contrôle.

carignan99 a écrit :

L’apport d’usufruit à une structure à l’IS est un schéma bien connu de l’administration fiscale. Vous avez une SCI X à l’IR et vous créez une SCI J à l’IS juste pour y apporter l’usufruit des parts de X et ainsi bénéficier d’une fiscalité plus clémente (IS plutôt que IR) > alors là, c’est effectivement un abus de droit en bonne et due forme (source : commentaires administration fiscale de la décision du Comité d’abus de droit fiscal, affaire 2014-33, janvier 2015).

Il s’agit bien de la situation à éviter.

carignan99 a écrit :

Cette affaire est intéressante parce que le CADF (lui même!) rappelle que :

- le choix de l’IS n’est pas constitutif d’un abus de droit, alors même que ce régime d’imposition est plus favorable au contribuable (vs IR)
- Que par conséquent, l’assujettissement de revenus fonciers (sic) à l’IS n’est pas constitutif d’un abus de droit, même si ce régime d’imposition est plus favorable au contribuable (vs IR)

Nous sommes d’accord, je ne vois aucun risque avec une option à l’IS pour un SCI, ou pour la détention d’une SCI à l’IR par une holding en pleine propriété.

carignan99 a écrit :

Cela étant, le CADF a trouvé à redire au fait que la SCI J n’a aucune substance économique et n’a été créée que pour payer les impôts de la SCI ‘opérationnelle’, selon une fiscalité plus clémente. Les indices sur lesquels le comité s’appuie : la SCI J n’avait même pas de compte bancaire, pas de trésorerie, les remontées de dividendes de la SCI X étaient limitées et au mieux égales aux charges de J (ces charges étant essentiellement fiscales…). Bref, un montage dédié exclusivement à atténuer la charge fiscale.

Lorsque l’on réalise ce type de schéma, il convient de faire les choses le plus proprement possible. (Tenue d’une comptabilité pour la holding / compte bancaire réel, distribution de résultat suivi de la remontée de la trésorerie etc..)

carignan99 a écrit :

Après, si une holding IS a effectivement une utilité (« substance ») économique, il ne devrait pas y avoir de problèmes.

Par exemple (liste non exhaustive, purement illustrative), une convention de trésorerie avec ses filles, plusieurs actifs, des remontées significatives de dividendes dans la holding, permet une organisation plus efficace du patrimoine etc. Si en plus elle n’a pas été créée a posteriori mais à priori, c’est j’imagine encore mieux.

C’est toute la problématique du schéma, il est envisageable, mais doit être piloté avec précision, lors de la mise en place et pendant toute la durée.

carignan99 a écrit :

GoodByLenine a écrit :

Moins on en remonte, plus le montage semble avoir comme but principal (unique ?) de minimiser l’impôt…

Exactement. C’est l’un des points relevé dans l’avis du CADF, mentionné ci-dessus.

Nous sommes d’accord, sachant qu’il est toujours compliqué d’appuyer sur le bouton qui va déclencher un impôt supplémentaire.

Dernière modification par LeComptable (17/10/2020 12h32)

sur ce sujet voici quelques liens :

L?évaluation de l?usufruit temporaire de parts sociales : Des précisions bienvenues - NovalfiNovalfi

Apport de l’usufruit de parts de S.C.I. à une société IS : précautions à prendre pour éviter l’abus de droit - Aurep

VHAvocats - Le démembrement de parts sociales de SCI  - Cabinet Avocats Conseils - Paris

Dans le montage de Shackleton, je vois plusieurs risques :

1) faire la cession l’usufruit des parts avant l’acquisition d’un immeuble rentable (dégageant un cash flux positif une fois les charges d’exploitation et l’emprunt comprenant nominal et intérêts): puisque que la valeur des parts doit se faire selon la valeur économique actualisée des flux et que cette dernière est inexistante.
Comment justifier que le fait de ne pas le faire après n’est pas dans un objectif fiscal? Quel est l’intérêt économique de l’achat de parts sociales sans revenu en dehors d’un but fiscal?

A contrario, en ayant un bien rentable, cela conduit à une valeur d"usufruit des parts sociales supérieures à  la valeur comptables et génère une imposition au titre des revenus fonciers art 13.5 CGI.
=> accepter de payer des impôts pour au final en payer moins.

2) durée d’usufuit égal à la durée  d’emprunt

Sauf à  avoir un cash flux très positif dès le début, le montage ne pourra pas être positif soit une valeur de parts sociales négative et donc structurellement négatif pour la société  à  l’IS.
=> il faut donc que la durée l’usufruit soit supérieure à la durée du prêt.