Zouzou007 : étude de cas immobilier (1er investissement immo)

PRE-REQUIS

Lecture du livre L’investissement immobilier locatif intelligent de Julien Delagrandanne

VOTRE PROFIL

Cadre en CDI
24 ans
TMI à 30% (revenus 27 000€)
1er investissement immobilier

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyen
- Fiscales : moyen
- Artisanales : bonne
- Sociales : bonne
- Temps disponible : les soirs à partir de 19h et les weekends

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison mitoyenne de 90m² avec jardin T3 avec possibilité d’aménager une chambre dans les combles pour faire un T4, type de bien demandé dans le secteur
- Année de construction : 1960
- RDC R+1 et combles aménageables
- Inhabité. Bien vendu dans le cadre d’une succession
- Chauffage chaudière au gaz de ville
- MEXT avec volets roulants
- Espaces verts : jardin de 30m²
- Compteurs d’eau et d’électricité
- Décoration très vieille, remise au goût du jour à prévoir

LOCALISATION DU BIEN

- Grand-Est Lorraine
- Village de 4500 habitants à côté d’une ville de 10000 habitants
- Emplacement proche d’un axe autoroutier, bassin d’emploi stable. La demande locative est présente.
- Le bien ne va pas forcement prendre de la valeur avec l’emplacement, mais les travaux qui seront effectués et la demande pour ce genre de bien feront que la revente sera facile. Prix moyen au m² 1468€/m²

RENTABILITÉ DU BIEN

Revenus :

- Loyer mensuel HC 950€ *11,5 mois = 10 925€ annuel (sachant que je pense pouvoir louer aux alentours des 1 000€/1 100€). Pour le loyer, je me suis basé sur les offres LBC et j’ai également fait une fausse annonce où j’ai eu 13 demandes en 24h.
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans soit un taux d’occupation de 11,5 mois/an

Achat du bien :

- Prix d’achat : 63 500€
- Frais de notaire : 7,5% * 63 500 = 4 762,50€
- Travaux immédiats : travaux de rénovation (sol, peinture) + cuisine équipée + 5 menuiseries à changer + 1 Sdb à refaire complètement + 1 volée d’escalier + réfection complète de la couverture + isolation des murs et des combles = 40 000€ soit 450€/m²
- Total : 108 262,50€

Rentabilité locative brute : 11,09%

Dépenses d’exploitation :

- Taxe foncière hors TEOM : 750€/an
- Assurance PNO : prévision 200€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : y a-t-il vraiment une nécessité à la prendre ?
- Frais d’entretien (1% du prix d’achat) : 635€/an
- Frais liés aux imprévus (1% du prix d’achat) : 635€/an
- Pas de gestion locative envisagée pour le moment. Je souhaite apprendre la phase de gestion locative (mise en ligne de l’annonce, choix du locataire, rédaction des baux, états des lieux entrée/sortie, exploitation du bien)

Rentabilité locative nette : 8,02%

FINANCEMENT DU BIEN (simulation faite sur meilleur taux.com)

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,27% + 0,36%
- Mensualité de crédit : 469€
- Durée du crédit : 25 ans. Stratégie de faire passer cette achat en résidence principale
- Frais de tenue de compte : ?
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 60 000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue au foncier réel me semble être la meilleure solution compte tenu :
-    de ma TMI
-    de ma stratégie d’effectuer des travaux de réparation, entretien et amélioration
-    il n’y a pas forcement beaucoup de demande pour des maisons en meublé dans le secteur et je ne pense pas forcement louer beaucoup plus cher, sachant qu’il faut prendre en compte le cout des meubles

- en simulation, au micro-foncier, je serai à 199,50€ + 80,07€ d’impôts (TMI + PS) = 279,57€

CASH FLOW

Au foncier réel, je ne payerais pas d’impôts pendant 3 ans en comptant les charges d’exploitation et le montant des travaux. Tréso positive de 256,42€.

Au micro-foncier, tréso négative de 23,15€. Je préfère donc choisir le foncier réel.

Après 3 ans, deux solutions s’offre à moi :
- Revendre le bien et engranger une PV après taxe sur la PV déduite. Environ 17 000€
- Acheter un immeuble avec travaux pour créer du déficit

Les travaux de création de pièces dans les combles ne peuvent pas être déduis fiscalement au foncier réel. Étant un peu bricoleur, je pourrai effectuer les travaux moi-même.

Pour moi le projet tient la route :
- la demande locative est présente (confortée par les demandes suite à la fausse annonce)
- le projet dégage un résultat positif de 250€
- c’est mon 1er investissement, il se situe à côté de chez moi donc facile pour le suivi des travaux et la gestion locative
- il n’y a pas de gros gros travaux de gros-œuvre et je suis sur une rénovation à 450€ ce qui n’est pas tellement déconnant pour ce projet

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D’avance merci à la communauté !

Mots-clés : immobilier, investissement, premier