Bail commercial : boutique qui ne paye plus son loyer, que faire ?

crashray · #1

Bonjour,
Je loue un local commercial avec un bail commercial de 9 ans signé en 2017. J’ai des problèmes d’impayés. J’aurais besoin de conseils sur la marche à suivre. Nous avons échangé par téléphone et par mail. Voici les mails :
Suite au confinement de mars, j’ai eu un mail du 2 avril:

Chère Madame, Cher Monsieur,
Nous espérons que vous et vos proches vous portez bien. Là est le point essentiel.
La période que nous traversons tous, nous amène à venir vers vous.
Nous avons dû fermer notre boutique mi-mars et ce afin de nous conformer strictement aux mesures imposées par l’arrêté ministériel du 15 mars 2020.
Comme vous pouvez l’imaginer, nous subissons, dès lors, une perte importante en termes de chiffres d’affaires et devons mesurer les impacts économiques de cette crise dont nous ne maîtrisons pas l’issue.
Nous avons décidé de mobiliser nos meilleurs efforts pour protéger en priorité nos employés, nos fournisseurs et nos clients. Il nous est en effet apparu important de définir une politique solidaire afin que ces événements imprévisibles les impactent le moins possible.
C’est dans cet esprit que nous nous tournons vers vous afin de pouvoir trouver un accord sur le montant des loyers dus pendant cette période de fermeture imposée car les locaux ne sont désormais plus conformes à l’usage auquel ils sont destinés. Nous vous remercions donc de bien vouloir effectuer l’annulation des loyers dus depuis cette date et ce jusqu’à la réouverture de notre magasin.
Nous sommes conscients de la gêne que cela peut occasionner pour vous mais nous n’avons malheureusement pas d’autre choix dans l’immédiat.
Comptant sur votre esprit solidaire dans cette période bousculée, nous vous prions de croire, Chère Madame, Cher Monsieur, en l’expression de nos sincères salutations.

Ma réponse du 3 avril :

Madame …bonjour,
J’accuse réception de votre email du 2 Avril 2020. J’ai conscience de votre désappointement, mais j’attire votre attention sur le fait qu’il s’agit d’un bail mixte et que même en cette période de fermeture des commerces imposée par l’Etat, vous disposez d’un logement convenable avec deux chambres.
Compte-tenu de l’importance de vos établissements en France et à l’International, et selon la baisse de votre chiffre d’affaires, vous pourrez certainement bénéficier d’aides à la reprise d’activité, ce que je souhaite.
Ainsi, je ne peux accéder à votre demande et vous demande de bien vouloir honorer le loyer du magasin ….
Je vous souhaite une bonne santé ainsi qu’à vos proches.

Puis le 30 avril :

Bonjour,
J’espère tout d’abord que tout va pour le mieux pour vous et vos proches.
Je reviens vers vous suite à notre précédent message concernant le loyer de notre boutique en cette période de fermeture imposée. En effet, compte-tenu des dernières annonces du gouvernement, nous vous proposons de revenir vers vous à partir du 11 mai, une fois que les modalités exactes de réouverture des commerces seront connues, avec nos propositions quant au traitement des loyers sur la durée de l’interdiction d’ouverture.
Merci encore pour votre compréhension.

Et ma réponse du 23 septembre:

Madame, Monsieur,
Pourrions-nous faire le point sur les versements qui me sont parvenus et qui se sont interrompus par un virement du 26 Juin 2020 de 1737,26 euros ?
Quelles sont vos intentions, compte-tenu du fait que le magasin est ouvert depuis le déconfinement ?
Une régularisation s’impose.

Ils ont arrété de payé en avril. Ils ont repris le versement du loyer de juin et une régularisation suite à négociation téléphonique des mois de avril-mai (demi moi avril et le mois de mai).
Mais depuis plus de loyer. Ils n’ont pas payé juillet/août/septembre/octobre alors que le magasin était ouvert.
Je n’ai pas de réponse par mail pour le moment, ni par téléphone. Je pense envoyer un commandement de payer au locataire. Qu’en pensez-vous ?
Merci

Mots-clés : boutique, commercial, local

kiwijuice · #2

Depuis le début vous êtes passif.
Dès le confinement, il fallait agir et négocier quelque chose.
Ensuite pas de contact entre avril et septembre : ils ont du se dire que vous acceptiez de ne pas recevoir de loyer…

Quel est votre plan? Vos objectifs?

Macaxeira · #3

Effectivement il aurait fallu être plus présent pour au moins que votre locataire se rappelle que vous existez.

A première vue votre locataire a décidé unilatéralement de cesser les paiements et n’a pas manqué de vous expliquer très clairement que vous, vilain propriétaire capitaliste, étiez tout en bas de sa liste de priorités.
Il ne me semble pas qu’il ait le droit de procéder de la sorte. Le paiement des loyers est dû quelle que soit la santé de ses affaires (à moins d’une clause d’indexation prévue au bail).
Si j’étais vous j’essayerais de rencontrer la personne pour négocier de vive voix. Si rien n’est possible par la voie amiable, alors un commandement de payé délivré par exploit d’huissier serait le premier pas vers la procédure d’expulsion.
Suivant l’emplacement de votre local, allez-vous trouver meilleur candidat si votre locataire venait à partir?

serenitis · #4

Quand vous écrivez que le locataire a des établissements en France et à l’international, je suppose que vous avez comme locataire soit un commerce intègre soit un commerce franchisé.

Tout dépend de votre bail, peut être avez vous inséré une clause de solidarité de l’enseigne, une caution du groupe, une disposition à ce que l’enseigne se porte ducroire ?

Avez vous regardé les bilans du locataire avant la crise ? Si l’affaire était florissante, peu de risques que le locataire prenne le risque de la résiliation du bail !

En tous les cas, dès le premier mois de retard cet été, à votre place, je me serai protégé D’une situation qui ne fait qu’empirer.

Vous devriez déjà avoir missionne un huissier, ne traînez pas…

crashray · #5

Merci pour vos réponses. Je vais de nouveau téléphoner cette après-midi pour demander la reprise et le rattrapage des loyers impayés et leur préciser qu’en cas de non exécution je leur enverrai un commandement de payé.
L’objectif est de récupérer les loyers. Concernant un repreneur possible, il y a la question du fond de commerce qui lui appartient.

En espérant qu’il accepte de rattraper.

Merci

kiwijuice · #6

Quel genre de local est-ce? Pourquoi mixte? Depuis quand est le locataire? Bon payeur depuis le début?
Secteur d’activité? Région d’activité? Franchise? Filiale?

Puis sur votre coup de bigophone.
C’est idéaliste votre raisonnement.
Avant d’appeler, il faut avoir un plan:
- chiffrage du manque à gagner. A comparer avec les périodes de confinement.
- que souhaitez-vous obtenir: 100% des loyers? Sur quelle période? Prévoyez-vous un échéancier au cas échéant?
- dans quel état est le commerce? Quels soutiens a-t-il pu bénéficier? Quel risque pour le commercçant à se voir résilier le bail?
- pouvez-vous trouvez rapidement de nouveaux locataires?
- comme dit Serenetis, clauses de soutien du franchiseur / maison mère?

Avec tous ces éléments, vous bâtissez un plan robuste, avec plan A, B, C.
Vous apparaissez résolu à faire valoir vos droits.

Bernard2K · #7

Concernant le droit :
- le loyer reste dû.
- du fait de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 et notamment de son article 4, les voies d’exécution forcée et les clauses de résiliation ou autre du même genre sont suspendues. Est-ce encore en vigueur ? A vérifier.
- d’une manière générale, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. En application de cette exigence de bonne foi, les parties sont tenues de vérifier si les circonstances exceptionnelles rendent nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

Vous trouverez notamment des choses très intéressantes dans la lecture de ce jugement : Coronavirus : exigibilité des loyers commerciaux échus durant la période de fermeture administrative - Bail | Dalloz Actualité

Sur la méthode :
- échanges de mail c’est bien gentil, mais si on veut des preuves à pouvoir porter devant le juge, la LRAR est beaucoup mieux.
- mail du commerçant du 30 avril, votre réponse du 23 septembre : vous n’êtes pas sérieux.

Ce qu’il aurait fallu faire :
- une LRAR rappelant que le loyer reste dû, que la dette cumulée atteint tant, et que le commerçant doit la payer, ainsi que les échéances de loyer à venir.
- une invitation à négocier l’étalement du paiement de cette dette. Soit en proposant un échéancier, soit en demandant au commerçant de fournir un échéancier.

Ce qu’il faut faire maintenant :
- vérifier l’état du droit (l’ordonnance suscitée est-elle toujours en vigueur ? A-t-elle été remplacée ou complétée) ?
- envoyer une LRAR disant que le loyer reste dû, que la dette cumulée atteint tant, et que le commerçant doit la payer, ainsi que les échéances de loyer à venir.
- cette LRAR doit contenir une invitation à négocier l’étalement du paiement de cette dette. Soit en proposant un échéancier, soit en demandant au commerçant de fournir un échéancier. Par contre, ès lors que le commerce est ouvert, il ne faut pas transiger sur le paiement des échéances actuelles, seulement étaler la dette passée.

crashray · #8

Bonjour,
Merci pour ces conseils.
J’ai préparé un courrier que je vais envoyer en LRAR aujourd’hui. J’ai téléphoné hier au siège pour prévenir de ma démarche, j’ai pu avoir le directeur. En fait, il souhaite sortir de manière anticipée car d’après lui le magasin n’est pas rentable. Normalement en février le bail a été reconduit pour 3 ans donc il doit rester au minimum 3 ans.
J’ai compris sans qu’il le dise clairement qu’il ne payait plus pour faire pression et convenir d’un accord global sur sa sortie anticipée avec par exemple une exonération de la dernière année.

Je suis resté sur le principe qu’il se mettait déjà en règle au niveau des loyers et que l’on discuterait d’une sortie anticipée après. Il doit me rappeler lundi.

Que puis-je lui proposer à votre avis ? Qu’il me trouve un repreneur ? Que se passe-t’il si j’accorde une sortie anticipée de son fond de commerce ? Il est perdu pour lui ? Je pensais lui proposer de rechercher conjointement un repreneur et quand une personne sera prête à reprendre le bail, il pourra arrêter le sien.

Le risque est qu’il ne veuille rien et que je sois obligé de partir sur du juridique (commandement de payer et la suite). C’est une grosse enseigne de vêtement (Bensimon) et je pense qu’ils ont des facilités pour avoir des avocats. Trouver un accord amiable serait le plus simple.

Merci

Bernard2K · #9

Le groupe, le magasin… On erre dans le noir, là. Quelle est la nature juridique du "groupe" et du "magasin" ? Quelle relation existe-t-il entre "le groupe" et "le magasin" ? Avec qui avez-vous signé ? Qui paie le loyer ? Qui est propriétaire du fonds de commerce ? Le bail comportait-il une caution du groupe ? La première des choses à faire est de clarifier la situation contractuelle et juridique, comme serenitis vous y engageait plus haut.

serenitis · #10

D’un coup d’œil sur le web, il y a 50 magasins intégrés et un affilié.

Statistiquement, il paraît donc très probable que vous ayez donc Bien affaire à un établissement secondaire du groupe, certes en perte de vitesse régulière depuis plusieurs années tant en ÇA qu’en résultat devenu négatif. Ce point n’augure pas Pour autant d’une quelconque fragilité financière du groupe existant depuis 40 ans…

En clair, de mon point de vue (sans doute brutal), votre locataire vous prend pour un âne et pense obtenir la résiliation gratuite contre le paiement de sa dette actuelle.

A votre place, je rentrerai directement en commandement de payer via huissier et surtout avocat spécialisé en immo en faisant la sourde oreille totale à une sortie anticipée du bail. Vous allez bien sûr avancer des honoraires, mais serez sans grand doute cette fois vite pris au sérieux par la partie adverse.

Pour rappel, dans une confrontation frontale, la seule porte de sortie du locataire (qui en est bien conscient si vous ne l’êtes pas…)est le dépôt de bilan…et aucune chance qu’il y joue en commerce intègre au vu du peu d’enjeu pour eux,

Je ne résiste pas à vous recommander de revoir la vérité si je mens… on baigne en plein dedans ! 😉

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