Quel avenir pour les SCPI en 2021 avec le COVID-19 ?

Asn540, le 23/10/2020 a écrit :

…/…
- le risque de liquidité. …/… Le problème n’est pas la : dans une SCPI à capital variable la société de gestion a l’obligation de vendre des biens.

- le risque d’endettement. …/… Deux problèmes sur la dette : les échéances et les covenants. Les échéances : si elles sont proches et que la collecte se tarit, la SCPI ne pourra y faire face. Les covenants ensuite : c’est un contrat signé entre le prêteur et l’emprunteur qui impose à ce dernier de maintenir certains ratios comme la valeur du patrimoine sur la valeur de la dette. Si les ratios ne sont pas maintenus le covenant saute et la dette devient exigible. Dans les deux cas cela signifie cession de patrimoine à la casse.

Objections :
    - une SCPI à capital variable n’a aucune obligation de vendre des biens, même s’il y a plein de vendeurs de parts et aucun acheteur de part sur le marché secondaire. Relisez les statuts de vos SCPI, les avertissements explicites sur le fait que nul ne garanti le rachat des parts qui est conditionné à l’existence d’associé voulant en acheter, la réglementation des SCPI, et constatez ce qui se passe sur quelques SCPI à capital variable avec un marché secondaire encombré (relisez par exemple ceci et celà).
    - je ne connais aucune SCPI qui ait des "covenants" tels que ceux que vous décrivez (vous confondez avec les foncières, SIIC, REIT, etc. qui en ont, comme certaines autres entreprises actives dans des domaines bien différents de l’immobilier). La plupart des SCPI ont apporté en garantie de leurs emprunt des garanties associées à certains de leurs biens (en général … ceux financés par l’emprunt en question), typiquement sous forme d’hypothèques. C’est en tout cas ce qu’on peut lire dans un certain nombre de Rapports Annuels de SCPI, ou entendre lors des AG annuelles.

Pouvez-vous citer des exemples concrets de SCPI à capital variable qui auraient du vendre une partie de leur patrimoine pour ces raisons ?   
(Je connais juste quelques SCPI à capital fixe qui ont du largement suspendre leurs dividendes pour consacrer la majeure partie de leur trésorerie au paiement de leurs échéances, comme Cifocoma et Cifocoma2 récemment, mais pour ces deux ça semble surtout résulter d’erreurs de gestion -au niveau de la structure de la dette-, et elles ont d’ailleurs toutes les deux décidé de leur mise en liquidation, les associés escomptant récupérer du cash en ligne avec la valeur de réalisation, bien plus élevée que le prix de vente sur un marché secondaire où il n’y a quasiment aucun acheteur, et où il n’y en avait déjà presque aucun avant la crise du Covid-19.).

Donc : je ne suis pas du tout convaincu avec vos arguments, et je pense que ces "raisons" ne vont pas du tout obliger une SCPI à vendre une partie de son patrimoine.

Ceci ne signifie pas qu’il ne faudrait pas vendre de parts de SCPI à capital variable qui présenteraient de mauvaises perspectives, mais pour des raisons bien différentes des arguments de Asn540 (et sous réserve d’être en mesure d’investir "mieux" le produit de ces ventes) :
  - le marché secondaire peut se bloquer (les parts deviennent invendables);
  - la valeurs des parts peut (significativement) baisser si la valeur du patrimoine de la SCPI diminue (ce qui arrivera si les loyers qu’elles en retirent diminuent, ou si les taux de rendement exigés par le marché augmentent), même si je ne connais que fort peu de SCPI à capital variable dont le prix de la part ait baissé
  - le montant des dividendes peut baisser : à ce niveau, on a une pléthore d’exemples, depuis la crise du Covid-19 (lire ici), comme bien avant (lire ici);
  - une SCPI (souvent avec une problématique de liquidité du marché secondaire) peut être absorbée par une autre SCPI, avec pour conséquence une diminution des dividendes perçus par l’associé et/ou une baisse de la valeur de cession de ses parts, une majorité des associés acceptant ceci en AG (on se demande pourquoi, la plupart des associés n’ayant nul besoin d’une liquidité des parts avant des décennies); Il y a eu plusieurs exemples de ceci par le passé (lire ceci).

Cette étude renforce les conclusions de cabinets indépendants sur l’évaluation de l’impact marqué du Covid 19 sur le rendement des SCPI. Certains sites spécialisés comme PierrePapier semblent dans le déni le plus complet.

Cette baisse globale moyenne attendue de 10% n’est probablement que le début d’une baisse plus généralisée.
Les entreprises diffèrent à juste titre leurs investissements immobiliers ou réduisent la voilure.
Le télétravail sera préconisé au moins jusqu’à la fin de l’été 2021 et renforce le changement d’état d’esprit déjà à l’oeuvre avant le Covid19.

Quand on voit le rendement attendu, d’après leur étude, sur Corum XL ou Origin, cela fait réfléchir.

Quand je regarde globalement les rendements des SCPI de ces dernières années (mis a part les jeunes pousses offensives étrangères), j’ai l’impression de voir la même courbe descendante que celles des fonds en euros d’assurance-vie.
A ce rythme là, certaines passeront sous la barre des 3% en 2022. Avec 10% de frais d’entrée, ça commence à faire beaucoup de points négatifs.

GoodbyLenine a écrit :

- une SCPI à capital variable n’a aucune obligation de vendre des biens, même s’il y a plein de vendeurs de parts et aucun acheteur de part sur le marché secondaire. Relisez les statuts de vos SCPI, les avertissements explicites sur le fait que nul ne garanti le rachat des parts qui est conditionné à l’existence d’associé voulant en acheter, la réglementation des SCPI, et constatez ce qui se passe sur quelques SCPI à capital variable avec un marché secondaire encombré…

Ceci est évidemment archi- faux. Une SCPI à capital variable dont les demandes de retraits excèdent les achats doit créer un fonds de remboursement. Et si elle n’y arrive pas, elle doit soit baisser le prix de la part soit céder du patrimoine. Le code monétaire et financier est très clair sur ce point.

Je vous encourage à lire les statuts des SCPI par exemple de Corum Origin dont vous êtes actionnaire je crois.

Corum Origin a écrit :

La SCPI étant une société à capital variable, tout associé a le droit de se retirer de la société totalement ou partiellement. À l’effet de procurer à la société une souplesse de gestion suffisante, l’Assemblée Générale peut créer un fonds de remboursement des parts et en fixer la dotation. Lorsque la société de Gestion reçoit une demande de retrait, et en l’absence de fonds de remboursement, deux cas peuvent se présenter :
1. Il existe des demandes de souscription pour un montant équivalent ou supérieur : remboursement sur la base du prix de souscription en vigueur diminué de la commission de souscription versée à la Société de Gestion,
2. La Société de Gestion constate que les demandes de retrait inscrite sur le registre, représentant au moins 10 % des parts émises par la société n’ont pas été satisfaites dans un délai de 12 mois, conformément aux dispositions de l’article L.214-93 du CMF, elle en informe sans délai l’Autorité des Marchés Financiers, et convoque, dans les deux mois de cette information, une Assemblée Générale Extraordinaire en vue de proposer soit la diminution du prix de la part, soit la cession d’un ou de plusieurs immeubles, conformément aux dispositions de l’article L.214-114 du Code monétaire et financier. Le remboursement s’effectue alors selon les conditions de souscription en cours offerte au public. Dans ce dernier cas, les associés sont informés par la Société de Gestion du nécessaire report de l’opération de retrait.

GoodbyLenine, le 24/10/2020 a écrit :

Pouvez-vous citer un seul exemple concret où on en serait arrivé là

Il n’y en a bien évidemment aucun. Et votre question montre bien que vous ne voulez pas dialoguer mais imposer vos arguments.

Est ce que le fait que cela ne se soit jamais passé veut dire que cela ne se passera jamais ?

La question d’origine impliquait un cas exceptionnel, celui de la Covid. Je lui ai répondu avec des éléments d’anticipation qui sont les miens. Avec un message très détaillé et vous baissez ma réputation sur des arguments comme "si ça c’est pas passé ça se passera jamais".

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, êtes-vous au courant ?

Je pense que ce type d’aveuglement est la raison pour laquelle tant de personnes sont engluées dans des foncières US en dépôt de bilan ou dans de grandes foncières européennes dont la valeur a été divisée par 5 en 18 mois.

GoodbyLenine, le 24/10/2020 a écrit :

- je ne connais aucune SCPI qui ait des "covenants" tels que ceux que vous décrivez (vous confondez avec les foncières, SIIC, REIT, etc. qui en ont, comme certaines autres entreprises actives dans des domaines bien différents de l’immobilier). La plupart des SCPI ont apporté en garantie de leurs emprunt des garanties associées à certains de leurs biens (en général … ceux financés par l’emprunt en question), typiquement sous forme d’hypothèques. C’est en tout cas ce qu’on peut lire dans un certain nombre de Rapports Annuels de SCPI, ou entendre lors des AG annuelles.

Déjà la plupart des SCPI évitent les hypothèques mais font plutôt du PPD qui est moins cher que l’hypothèque. Mais ça coute de l’argent voyez vous. Et comme les rendements sont à la baisse et que les gérants ont du mal à les maintenir, ils essaient de faire des économies là où ils peuvent (sauf sur leurs frais de gestion bien entendu). Vous constaterez en lisant de plus en plus de rapports annuels que de nombreuses SCPI ont des lignes de crédit type "compte courant". Pour certaines ça se monte à 100ME voire plus. Vous croyez que des banques accordent ce type de ligne sans covenant ? On plaisante j’espère.

Bref je ne dirai rien de plus, j’ai donné mes arguments et je me les suis appliqués à moi-même en arbitrant les SCPI qui ne répondaient plus aux critères que j’ai donnés. La personne qui a posé la question a eu deux sons de cloche différents. Nous vivons dans un pays libre, elle pourra entendre celui qu’elle trouve le plus censé. Pour moi "censé" ne veut pas dire "ça s’est jamais passé jusqu’à présent" ou "vous avez employé un mot au lieu d’un autre" pour disqualifier un raisonnement qui ne vous convient pas.

Dernière modification par Asn540 (25/10/2020 12h45)

Asn540, le 25/10/2020 a écrit :

Bref je ne dirai rien de plus, j’ai donné mes arguments et je me les suis appliqués à moi-même en arbitrant les SCPI qui ne répondaient plus aux critères que j’ai donnés. La personne qui a posé la question a eu deux sons de cloche différents. Nous vivons dans un pays libre, elle pourra entendre celui qu’elle trouve le plus censé. Pour moi "censé" ne veut pas dire "ça s’est jamais passé jusqu’à présent" ou "vous avez employé un mot au lieu d’un autre" pour disqualifier un raisonnement qui ne vous convient pas.

Je suppose que vous vouliez dire "sensé" plutôt que "censé" ?
Pour le coup, il semblerait bien que vous avez employé un mot au lieu d’un autre…

gandolfi, le 23/10/2020 a écrit :

- Si je réinvesti c’est sur un ETF world ou Nasdaq pour renforcer ma part monde et US par rapport à mon PEA.

-- Bien sur que je voudrais garder mes SCPI car je les ai acheté en mars 2019. J’ai à peine rentabiliser les frais d’achats. J’avais pris des SCPI pour diversifier mais je suis refroidi avec une perte de 10k sur les foncieres (URW, kleierre, Mercialys). Je ne voudrais pas faire 2 fois la meme erreur de conserver à tout prix et voir la valeur des mes actifs baissée.

Bonjour Gandolfi,

La question du ré-investissement, post vente des SCPI, si vous le faites, est à mon sens effectivement centrale.

La difficulté de l’exercice est que les diverses actions des banques centrales avec maintenant la covid ont eu pour conséquence un engouement et une augmentation de la valeur des actifs dans un contexte sanitaire qui complique maintenant encore davantage les tentatives de relance économique.
Selon les paramètres considérés, certains estiment les valorisations des marchés très élevés, d’autre "pas tant que cela", il n’en est pas moins vrai que certaines valeurs qui pèsent dans les indices et donc dans les ETFs que vous citez ont des valorisations considérables (cf la lettre d’IH ce de jour qui souligne bien l’hétérogénéité des marchés actuellement).

L’avenir (court/moyen/ long terme ?) des SCPI ou de certaines SCPI peut interroger. Mais que cela conduise à investir sur un ETFs word ou Nasdaq pose dans ce contexte également d’autres questions compte tenu de l’hétérogénéité des marchés actions qui pourrait/devrait mener à une approche un peu différenciante. Exercice difficile…

Crown

Bonjour,

Ton sujet tombe à pic car j’avais peu ou prou les même interrogations.

J’en profite pour poser une petite question par rapport à la revalorisation annuelle des parts.

Y a-t-il une date précise chaque annnée ou ça peut être vraiment variable en fonction de la date à laquelle ils terminent leur bilan et l’audit ?

En tout cas, difficile de trouver une date précise pour 2021.

Il n’existe pas de "revalorisation annuelle des parts".

Le prix des parts de certaines SCPI (à capital variable) n’est quasiment jamais revalorisé (certaines que je connais ne l’ont pas été depuis 5 ans ou plus, comme Pierval Santé depuis  plus de 6 ans), et d’autres pourraient voir leur prix varier plusieurs fois durant une année (mais je n’ai pas d’exemple en tête).

C’est la société de gestion qui décide. Elle doit, soit fixer le prix des parts entre 90% et 110% de la dernière valeur de reconstitution (qui change une fois par an), soit justifier auprès de l’AMF si elle souhaite fixer le prix en dehors de cette fourchette.

Accessoirement la société de gestion peut aussi tout à fait décider d’un prix de part en baisse par rapport au prix précédent. C’est peu fréquent (car, commercialement, assez désastreux), mais ça peut arriver, et ça arrivera peut-être pour certaines SCPI (celle dont le patrimoine est particulièrement impacté…) à cause de la crise du Covid-19.

GoodbyLenine a écrit :

Il n’existe pas de "revalorisation annuelle des parts".

Le prix des parts de certaines SCPI (à capital variable) n’est quasiment jamais revalorisé (certaines que je connais ne l’ont pas été depuis 5 ans ou plus, comme Pierval Santé depuis  plus de 6 ans), et d’autres pourraient voir leur prix varier plusieurs fois durant une année (mais je n’ai pas d’exemple en tête).

C’est la société de gestion qui décide. Elle doit, soit fixer le prix des parts entre 90% et 110% de la dernière valeur de reconstitution (qui change une fois par an), soit justifier auprès de l’AMF si elle souhaite fixer le prix en dehors de cette fourchette.

Accessoirement la société de gestion peut aussi tout à fait décider d’un prix de part en baisse par rapport au prix précédent. C’est peu fréquent (car, commercialement, assez désastreux), mais ça peut arriver, et ça arrivera peut-être pour certaines SCPI (celle dont le patrimoine est particulièrement impacté…) à cause de la crise du Covid-19.

Merci pour vos réponses.

Et du coup le fixement de la valeur de reconstitution ne se fait pas à une date fixe chaque année et elle peut donc en plus varier entre les SCPI ?

Par exemple certains peuvent l’annoncer au Q1 2021, d’autres au Q3…

Chaque année, l’AG Ordinaire approuve une valeur de reconstitution (la date de l’AG n’est pas la même pour toutes les SCPI, c’est entre mars et juin, plus tard l’année de la crise Covid-19), sur la base des expertises les plus récentes (en général à  jour à la fin de l’année d’avant).
Note : les expertises ne concernent que les biens immobiliers. Quand une SCPI détient des biens via par exemple une SCI (ça n’est autorisé que depuis quelques années, mais certaines SCPI en font un gros usage), l’expert refuse en général de donner une valeur à la SCI (qui peut détenir des liquidités, avoir des dettes, des droits ou des engagements, etc), et c’est la société de gestion qui prend seule (je doute que le CaC se mouille la-dessus) la responsabilité de lui attribuer une valeur. Je n’ai jamais vu d’étude creusant les impacts potentiels (mais ça réserve peut-être des surprises).

Je présume que c’est la dernière valeur approuvée en AG qui fait référence.

Ceci dit,  entre 90 et 110% de cette valeur, ça laisse pas mal de lattitude….