Nono1081 [68] : étude de cas immobilier (achat et rénovation d'un immeuble de rapport)

Bonjour,

nono1081 a écrit :

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Composition du bien -  2 bâtiments de 1920
1. Bâtiment principal sur 4 niveaux, 400m² au sol :
- Niveau 0 :  100m², local professionnel. Potentiel locatif 900-1 000€ mensuel
- Niveau 1 : Serait divisé en 2 appartements. F3. (60 m² et 64m²). Potentiel locatif 650€ + 700€
- Niveau 2 : 1 F2 de 44m² + 1 F3 de 60 m². Potentiel locatif 500€ + 650€
- Niveau 3 : Combles de 100m². Serait aménagé en appartement F4. 3 chambres/cuisine ouverte sur salon cathédrale. Potentiel locatif 850€-900€

2. Annexe
Serait aménagée en logement indépendant de 127m² au sol
- Niveau 0 : Garage de 40m² (création de logement --> stationnement obligatoire)
- Niveau 1 : Suite parentale de 25 m² +  cuisine/séjour 49m²
- Niveau 2 : Salle de bain + 2 chambres sous combles + terrasse en rooftop de 25m²

Sur le plan technique a vérifier :
Bâtiment Principal
Création surface professionnel en RDC = accès PMR (handicapé) obligatoire, donc vérifier la faisabilité.
Combles, si 100m² de surface sol impossible d’avoir 100m² en comble si toit en pente.

Annexe
Votre parking est trop petit si vous voulez une place conformément à la règlementation (voir PLU).  En général
Soit = 1 place pour 50m² d’appartement 
- 5 places mini mais un T4 avec 1 seule place !  difficile a obtenir, un T4 c’est 2 places en général.
- 2 places handicapés nécessaires.
- Il vous faudra environ entre 90 et 150m² de parking.

Des dérogations sont possibles, mais faudra payer. Comme par exemple, l’achat de places aux concessionnaires de la ville. règlementation

nono1081 a écrit :

- Inhabité depuis 1 ans
- Tout est à refaire, on garde les murs, on refait tout
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels à prévoir
- Pas de concierge
- Sera mis dans chaque appartement une chaudière individuelle au Gaz

RENTABILITÉ DU BIEN / STRATEGIE

Travaux : 400 000-450 000€

Difficile de répondre car 1 000€ du m² est beaucoup et peu a la fois suivant les travaux. Mais là trop d’inconnu pour budgétiser.
Gaz = pourquoi ?
GAZ de ville à proximité ?

"On garde les murs" = sous entend que vous refaite la toiture ?

nono1081 a écrit :

- Ce qui me fait le plus peur c’est la quantité/sommes des travaux et de tomber sur des surprises
- Le logement professionnel, je n’ai jamais loué ce type de logement, je pars dans l’inconnu.

Trop souvent les futurs propriétaires sous-estiment le montant des travaux, et des frais associés (Architecte car permis de construire, bureau étude, bureau de contrôle, base de vie obligatoire car Covid, ect …).
La surface Professionnel vous demandera une mise aux normes en fonction de l’exploitation du local. La norme sera différente si c’est un bar tabac, une poissonnerie, une laverie…
La nome handicapé est obligatoire dans tous les cas.

Pascal

nono1081 a écrit :

Bonjour,

A priori, le maire tient a garder le local commercial car l’IDR se trouve en centre ville sur la route principale. Les kinés de la ville (sponsorisé par le maire ?)  et un dentiste seraient déjà intéressés.
Pour ce qui est des places de parking, le maire serait (selon l’agent immobilier) ouvert, à la discution.

Son seul but est de vous vendre alors les conseils des agents immobiliers  , moi je les mets de cotés.
Un maire ne peut pas être ouvert à la discutions,  y a un PLU et ne peut en déroger aux risques d’être accusés de favoritisme par ces contradicteurs et voir sa décision annulée par le tribunal administratif.

nono1081 a écrit :

Nous avons fait venir un maitre œuvre spécialisé dans ce type de chantier (un bon qui à l’expérence de ce type de chantier), il nous indique un budget à la louche de 450K€. Nous allons visiter le bien avec encore deux autres cabinets d’architecte.

Choisissez votre partenaire en fonction de vos affinités avec lui, les architectes c’est un très petit monde, et se connaissent (comme les avocats)

nono1081 a écrit :

Concernant le budget, c’est une bonne question de savoir si le budget inclus le permis de construire… Merci de m’avoir sensibilisé à cela.

Les frais annexes peuvent monter vite. Parfois jusqu’à 30% du prix des travaux sur des petites surface.

nono1081 a écrit :

Concernant le local professionnel, l’idée serait de trouver avant/pendant les travaux un locataire et lui laisser décider des aménagements voulus en fonction de ses envies/contraintes.

D’accord,  mais les Pro s’arrangent pour négocier les travaux ou une partie des travaux…. dans le cadre de la négociation du bail.
Dans le tertiaire on est habitué à des baux fermes de 9 ans + franchise de x mois, contre des travaux financés par le bailleur.

nono1081 a écrit :

Par contre, un local professionnel se loue plus cher, mais de combien ? Auriez-vous des expériences à partager ?

Désolé ce n’est pas ma compétence, mais le forum va vous aider sur ce que vous souhaitez savoir

Pascal

bed43fr a écrit :

J’ai compté 800m² à rénover depuis zéro ("on garde les murs") et vous prévoyez 400k€ de travaux soit 500€/m².
A mon avis il est urgent d’affiner l’estimation des travaux surtout que vu les loyers prévus vous êtes dans une grande ville donc ils seront plus chers que dans des petits villages de provinces.

Bonjour,

Non il a 400m² (100m² sur 4 niveaux) soit 1000€ du m², d’ailleurs ,  il parle de 400m² sol donc sur 4 niveau ca ferait 1600m², comme quoi les ratio !
De toute façon un budget de 500, 1000, ou 1500 peu importe, ne veux rien dire a partir du moment où l’on ne sait pas ce que l’on met dedans.
Les ratios, c’est bon pour les pros qui font les mêmes travaux sur les mêmes type d’immeubles.

Pascal

Vous indiquez : Taux du crédit avec assurance : 1% (aucun frais de dossier ou frais de garanties, aucun frais de remboursement) sur 20/25 ans.

ça me semble optimiste hors assurance.

nono1081, le 01/11/2020 a écrit :

- Ce qui me fait le plus peur c’est la quantité/sommes des travaux et de tomber sur des surprises

C’est une peur très raisonnable.

Sans expérience, c’est tout simplement une folie furieuse que de vouloir se lancer dans un projet d’une telle ampleur !

Bonjour,

Fin de phase d’opportunité. Je ne vais pas me lancer dans ce projet. En effet le montant de se projet est énorme et me mettrait en difficulté à la moindre surprise.

Enfin d’un point de vu stratégique, je pense qu’avoir deux où trois IDR plus petit est plus judicieux qu’un seul (gros).

Merci pour vos remarques/conseils.