Corum XL : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

La réponse de la banque me parait étonnante.

De ma compréhension, la banque ne doit autoriser que les prélèvements qui bénéficient d’un mandat SEPA. Si un prélèvement est fait sans mandat SEPA, pour moi, la banque est en faute et devra rembourser et faire son affaire de la perte car elle n’aurait pas du autoriser le prélèvement. Pour prélever sur un compte, elle doit avoir notre accord préalable.

Question
SCPI Corum XL, les dividendes étant imposés à l’étranger, au final , ça revient à combien d’imposition (mon TMI est à 41 %
Me concernant , je me demande si en prenant des parts de SCPI Corum XL en nom propre, et donc en étant imposé sur l’IR (mais de manière partielle vu qu’une part est imposée à l’étranger), je n’obtiendrai pas une taux réel d’imposition sur ces parts, proche de ce que j’aurais si je montais une SCI à l’IS avec ma conjointe, sans tous les complications que ça génére.

Oui effectivement ça parait très clair.  Mais je n’avais pas saisi qu’une SCI à l’IS allait être imposé à l’IS.. allemand . si SCPI allemand.. C’est encore mieux que ce que je croyais !
Donc faire du CORUM XL en SCI à l’IX c’est maximiser totalement la rentabilité. Mais toute la difficulté est de savoir si l’IS est plus important dans d’autres pays que la France

Je continue à tenter de comprendre les dividendes perçus.

Dans l’annonce du bulletin T3 2020 il est annoncé  : "9,45€ de dividendes prévisionnels pour 2020"

Pour les habitués de la communication Corum, est ce du brut (sans déduction de la fiscalité étrangère) ou du net perçu?

Si brut, cela signifierait que le dividende brut du T4 prévisionnel serait de 1,5 euros = 9,45 -3,03 (T1)-2,58 (T1)- 2,44 (T3)
=> pas rassurant

Si net cela signifierait que le dividende net du T4 prévisionnel serait de 3,17 euros = 9,45 -2,4 (T1)-1,96 (T1)- 1,92(T3)
=> rattrapage de distribution au T4 par rapport au T2 &T3.

Par ailleurs, si je comprends les bulletins et les rapports de gestion:
- les revenus annuels 2020 devraient être de 44,5M€.

- une partie significatifs des loyers 2020 ont été encaissés au T4 2019 : 12,5M€ encaissés  mais seulement 3,6M€ ne semblent concerner 2019. Pour arriver à ce chiffre, j’ai pris le revenu loyer 2019 annoncé a 20M€ et déduit les encaissements  des 3 autres trimestre avec le même type de correctif pour 2018 d’environ 0,5M€.

- nous aurions donc des revenus 2020 encaissés de 38.2M€ soit un reste à encaisser de 6,3M€ pour atteindre les 44,5M€ attendus.

=> un peut de mal à comprendre la vision pessimiste que les 9,45€/ part soit du brut.

Le 10/12, on aura confirmation que l’objectif sera supérieur ou pas :

1) soit on reçoit le même montant et nous sommes déjà  à 9,57€ part :
3,03 (T1) +2,58 (T1)+2,44 (T3)+2.44×2/3 ( 2 mois )
Le mois payé en janvier est soit identique (dividende 10.39 brut / 189 € = 5,5%) soit soit nul (9.57 /189 = 5,07%)

2) soit le dividende s’effondre sur les 3 prochains : 0,5€ / mois / part au lieu de 0,81 €/ mois / part.

Soit la communication est prudente et une bonne nouvelle (5,5% brut au lieu de 5%) relative (inférieur au 6,26% de 2019) ou soit il faut s’attendre.

Une difficulté majeure de la communication est de déterminer le nombre de parts en jouissance de dividende et de déterminer le total des dividendes déjà distribués sur les 44.5 M€ x (1 -25% de frais exploitation et gestion) = 33,4M€ attendus.

En cherchant à simuler les loyers puis les dividendes distribués en fonction des acquisitions et des souscriptions, j’arrive aux tableau suivants  :

sans investissements au T4 :


Avec investissements au T4:


hypothèses prises:
loyer des acquisitions sont de 50% lors du trimestre initial ( c’est pas juste mais c’est une approximation).

parts en jouissance = moyenne des parts de 6 mois plus tôt.

25% de frais de gestion pour passer des loyers aux dividendes bruts versés.

La baisse du dividende sur 2020 semble correspondre à une croissance plus rapide des parts en jouissance par rapport aux loyers perçus.

pour 2020, on arriverai au 5.6% et pour 2021 à  4.8%.

Cependant, il reste environ 135M€ d’investissement à faire sur le T4 pour réduire l’effet de dilution des revenus.
Avec ses investissements,  nous serions pour 2021 à  5%. de rendement brut.

Bien sûr cela n’est qu’une simulation et l’avenir nous dira si cela est réaliste ou pas.

Il faudrait que je regarde sur Corum origin comment la dilution de dividendes a été maitrisée  ou si nous avons le même phénomène.

Pour compléter ce qui précède, j’ai consulté les BTI de cette année.

- celui du T3 2020 fait état d’une collecte nette de 289 270 parts, soit 54,67 M€
- celui du T2 2020 fait état d’une collecte nette de 264 853 parts, soit 50,06 M€
- celui du T1 2020 fait état d’une collecte nette de 485 979 parts, soit 91,85 M€

Pourquoi ne pas passer par une société de gestion ? Ce n’est pas plus cher au final.

Dividende versé ce jour, pour octobre : 0.6582€/part net

Je n’ai pas pu assister au webinaire, mais voici des nouvelles fraîches de Frédéric Puzin :

3 Questions à Frédéric PUZIN

"Ainsi, nous dépasserons nos objectifs de rendement cette année pour nos 3 SCPI diversifiées (6% pour CORUM Origin, 5% pour CORUM XL et 4,5% pour EURION)".

Yvan

Distribution décembre (versée ce jour) : 1.0020€/part net

GBL a écrit :

Dividende versé ce jour, pour juin : 0.6310€/part net. (soit 1.9638€ pour T2/2020 et 2.3982€ pour T1/2020)

Dividende versé ce jour, pour juillet : 0.6430€/part net.

Dividende versé ce jour, pour août : 0.6540€/part net.

C’est 0.6299€/part net plus précisément. (septembre)

Dividende versé ce jour, pour octobre : 0.6582€/part net

Dividende versé ce jour, pour novembre : 0.6962€/part net (0.88€ brut).

décembre (versée ce jour) : 1.0020€/part net

=> Ca donne 8,6453€ versés en 2020 soit 4,57% nets d’imposition à l’étranger, en baisse de 10,78% par rapport à 2019, elle-même déjà en baisse de 22,67% par rapport à 2018.
On sait ce qui attend Eurion et ses 10% annoncés fièrement …
La différence entre le dividende brut annoncé par Corum AM et le net d’impôts à l’étranger est de 19,19%, correspondant donc aux impôts versés à l’étranger.