Double montage SCI à l'IS et SCI à l'IR pour optimiser l'investissement locatif ?

Bonjour,

C’est effectivement un montage d’optimisation fiscal pour lequel il faut bien blinder les deux structures afin d’éviter les problèmes d’abus de droit.

Ce type de montage peux s’envisager avec une SCI Is pour Mr et Mme et une SCI IR pour les enfants majoritairement.
La SCI Is détiendrait l’usufruit pour un cout de 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans et la sCI Ir détiendrait la nue propriété.

Pour optimiser au mieux , vous pouvez faire un apport à la SCI IS en compte courant pour acheter l’usufruit de la SCI Ir , les revenus locatifs de la SCI Is seront annulés fiscalement par l’amortissement.

Seule la CRL ( 2,5 % ) sera due , les revenus peçus permettront de rembourser les comptes courants  sans fiscalité sur les dividendes ni impact fiscal dans l’IRPP.

AU bout de 10 à 20 ans suivant votre choix , le remembrement sera faite au sien de la SCI IR et le bien sera majoritairement aux enfants.

Dans votre exemple de 12 ans cela correspond à 46 % de la valeur du bien pour la valeur de l’usufruit.

Il faut quand même penser à rembourser l’emprunt de la SCI IR …..   

Philippe

Invest35 n’a rien écrit sur l’objectif de ce montage. Or c’est un point important !

Si le montage de l’opération n’a pas un objectif clairement justifiable et différent de "éviter l’impôt" (ce qui sera an particulier difficile si les 2 SCI ont les mêmes associés), ou si le prix de l’usufruit (de la nue-propriété) n’est pas justifiable et calculé en fonction de sa valeur économique, le risque d’avoir des ennuies avec le fisc est important.

Par ailleurs, avec la fiscalité actuelle (exonération après 30 ans seulement pour les personnes physiques, donc pour les biens détenus via une SCI IR), dans de nombreux cas  il n’est pas du tout évident qu’un tel montage ait un réel intérêt financier.

En outre, il ne sera pas facile du tout de faire financer un tel montage avec des emprunts (essayez, bon courage !).

A mon avis, il n’y a d’ailleurs pas une grande différence avec un montage SCI IR + SARL. Pour vous (Invest35) ça semble très différent, et je serais bien curieux que vous expliquiez pourquoi ça le serait.

PS : Pour récupérer un ancien pseudo, un email à IH doit être suffisant….

Bonjour, je n’ai pas creusé le montage SCI à l’IR détenue par une société à l’IS plus que ça depuis, mais je vous invite à lire la file suivante où j’avais soulevé cette solution, et j’avais eu des réponses très pertinentes qui démontraient les limites de la possibilité d’exonération de la plus-value avec ce montage (qui nécessite d’ailleurs un démembrement de propriété, qui d’après ce que j’ai compris, pose un un problème de plus-value lors du démembrement en lui-même):

https://www.investisseurs-heureux.fr/t10271

Bonjour,

Pour être soumise à l’IR, votre SCI fille doit avoir au moins un associé personne physique.
En outre, le régime mère-fille ne fonctionne, toutes autres conditions remplies, qu’entre deux sociétés soumises à l’IS; donc il est impossible de faire remonter en franchise d’impôt les bénéfices de la SCI IR: votre société mère IS paiera de l’IS sur sa quote-part de résultat de votre fille IR.
De même, l’intégration fiscale ne fonctionne qu’entre sociétés IS.

Enfin, je vous invite à réfléchir sur le coût de tout ça: sans parler de la constitution des sociétés et des frais de comptabilité, la tenue d’une liasse d’intégration fiscale est éminemment plus complexe que celle d’une simple liasse fiscale.

Concernant la domiciliation de votre holding hors de France, j’imagine que vous pensez par exemple au Luxembourg: sans parler du coût d’une telle opération pour "substantier" votre holding, il faut vraiment étudier de manière détaillée votre situation.

Manarea

Les 2 réponses ci-dessus de Xa et Manarea expliquent de façon très juste l’intérêt très limité d’avoir des filles à l’IR, en tout cas sans démembrement. Je maîtrise assez mal le sujet, mais en y réfléchissant, le seul intérêt semble être la possibilité de céder les parts de la SCI IR au lieu du bien immobilier. Est-ce que ça peut permettre une optimisation des droits de mutation en cas de capital faible ? Est-ce que la plus-value de cette cession est taxée différemment au niveau de la holding à l’IS (je ne sais pas du tout !) ? Y a-t-il un autre intérêt ?

Vous pouvez multiplier les filles à l’IS avec une holding à l’IS afin d’essayer de bénéficier au maximum des 15% sur les 38 premiers milliers d’Euros de bénéfices. A priori ça marche, mais je n’ai aucune idée si à un moment ça peut vous attirer une requalification pour abus de droit.

Un message avec plus de questions que de réponses, mais c’est dans l’idée de vous faire avancer dans vos réflexions. Peut-être (sûrement !) que d’autres intervenants ont les réponses à ces questions.

"Est-ce que ça peut permettre une optimisation des droits de mutation en cas de capital faible ?"

La valeur de la SCI IR sera directement liée à son actif immobilier, donc à moins d’avoir un bien de valeur nulle, je ne vois pas a priori d’intérêt fiscal ici.

Reste 2 intérêts :
- revendre une SCI IR fille est plus facile, puisque sans dette fiscale (l’acheteur peut revendre le bien en bénéficiant de la transparence, donc sans PV). Il y aura tout de même une décote, pour compenser les frais de l’acheteur dans une optique de revente.
- si on remplace la SCI mère par une holding, la hosding peut soutenir une autre filiale via les revenus de la SCI IR, et permet de fixer la fiscalité globale de ces revenus (cas particulier pour un gros patrimoine et des gros revenus : les revenus fonciers restant dans une structure IS, ils sortent de l’imposition personnelle).

Mais on parle de cas très particuliers et pour ces cas très particuliers, il y a une palanquée d’autres solutions à regarder avant de dire si ce montage présente un intérêt ou non.

Sur le montage avec démembrement, l’intérêt fiscal devient évident, mais le minimum pour que ca soit défendable, c’est que les associés de la "structure mère" ne soient pas exactement les mêmes que la structure fille pour un montage SCI uniquement, et si Sarl + SCI, que l’activité de la Sarl ne soit pas possible avec une SCI (typiquement, un fond de commerce qui acquiert l’usufruit de la SCI détenant les murs), ce qui est le montage denos classique.

Note : attention, je schématise, je simplifie, n’allez pas croire que c’est aussi simpliste que ca.

Tssm a écrit :

L’intérêt que la sci qui porte l’immeuble ne soit pas à lIS est que quand je souhaite céder l’immeuble, je peux éventuellement et préalablement me céder les parts pour bénéficier de la fiscalité IR

Oui mais n’oubliez pas de dire que cette cession de SCI sera considérée au sein de la maison mère aussi, avec la constatation de la différence entre le produit de cette cession et sa valeur comptable

Bonjour,

Je m’éloigne un peu des discussions en cours mais est-il possible avec ce montage SC à l’IS (ou autre) + SCI à l’IR de faire du conventionnement ANAH (Borloo 30%, 60% ou 70%) sur les locations?
Le conventionnement ANAH est impossible si le bien est directement possédé par une SCI à l’IS.

Cela permettrai d’avoir le beurre (amortissement du bien) et l’argent du beurre (déduction -30%, 60% ou 70% sur les loyers imposables).

Tssm a écrit :

La valorisation de parts peut se faire plus librement, avec décote éventuelle … Et est beaucoup moins contrôlée, assez peu lisible par rapport à la vente d’un immeuble en direct

Décote ? oui, dans une certaine mesure. Moins lisible ? Aussi, quoiqu’avec le FEC, ca risque de devenir assez visible tout de même.

Donc à manier avec précaution tout de même, parce que dans un tel schéma, un redressement est beaucoup plus douloureux qu’un controle fiscal personnel.

C’est comme tout, ca se calcule.

Je rappelai surtout que cette cession entre, comptablement, au niveau de la société mère, parce que ca ne paraissait pas évident et qu’un lecteur un peu vif aurait pu en déduire que c’était complètement net de tout.

"Je m’éloigne un peu des discussions en cours mais est-il possible avec ce montage SC à l’IS (ou autre) + SCI à l’IR de faire du conventionnement ANAH (Borloo 30%, 60% ou 70%) sur les locations?"

Il me semble que la réponse est dans la question : comment déduisez vous, sur une compta d’entreprise (IS), une déduction applicable sur une déclaration de revenus des personnes physiques (IR) ?