Kyaneos Denormandie : vos avis sur cette SCPI (Kyaneos AM)

Le rendement visé devrait plus avoisiner les 4% que les 3,50% vraisemblablement. Sachant que s’ils communiquent sur un tel taux de rendement, c’est qu’ils savent qu’ils pourront le remplir (avis purement personnel).

Je n’adhère pas à la défiscalisation en règle générale ni aux SCPI fiscales mais le dispositif Denormandie permet une souplesse plus sympathique que le Pinel. La société de gestion est habituée à effectuer des travaux sur les immeubles qu’elle achète et il se trouve que ce dispositif s’y prête bien.

Vu l’évolution de la valeur de reconstitution de leur première SCPI, ça me laisse penser qu’ils arrivent à valoriser leurs acquisitions (bon après les performances passées ne présagent pas….).

Votre message m’inspire les réflexions suivantes :

1 - Les SCPI fiscales n’ont pas bonne presse..
SCPI fiscales: un produit de très long terme décevant
Les SCPI fiscales ne tiennent pas toutes leurs promesses

2 - Il est instructif de regarder les rapports des SCPI fiscales anciennes et de comparer :
- d’une part la valeur de réalisation avec le prix de souscription
- les prix au m2 des biens tels qu’ils figurent dans le rapport annuel avec les prix de marché par ville ou par quartier
Dans certains cas, les prix de revient (foncier + travaux pour les SCPI de rénovation) sont complétement déconnectés avec les prix de marché et les valeurs de réalisation ne semblent pas ajustées (à tel point que certains CS le soulignent dans le rapport annuel).
Les données figurent sur les sites des sociétés de gestion qui commercialisent actuellement des SCPI fiscales

3 - Il convient de bien prendre en compte les différents aspects de la fiscalité : réduction d’impôt mais aussi imposition des revenus et plus value éventuelle à la revente…
Dans le cas d’une TMI à 30 %, réduction d’impôt de 2% par an, mais 3,50%*47,2/100 = 1,65% d’imposition en plus…(en dehors de la déduction des intérêts d’emprunt). Cela sera d’autant plus douloureux à partir de la 10ème année.

4 - Tenir compte de l’empilement des frais qui exigeront (même si les prix de revient sont corrects) une augmentation de la valeur des biens conséquente pour retrouver la valeur de souscription.
Extrait de la plaquette de la SCPI :
Commission de souscription 11% TTI, soit 110€ par part
Commission de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux sur les actifs immobiliers
3% TTI max. du montant des travaux immobilisés hors taxe.
Commission de cession et d’actifs immobiliers 2% TTI max. du prix d’acquisition

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (10/10/2020 13h38)

Voici un extrait des statuts de la SCPI :
"En cas de revente de l’immeuble par la Société, le montant de la plus-value correspondra à la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition de l’immeuble. Pour la détermination de la plus-value, le prix d’acquisition du bien cédé est majoré des frais d’acquisition pour leur montant réel ou du montant forfaitaire de 7,5% si celui-ci est favorable, ainsi que d’un montant forfaitaire de 15%, pour les travaux effectués sur le bien à la condition que le bien cédé soit détenu depuis plus de cinq ans par le contribuable. La plus-value brute ainsi déterminée est diminuée d’un abattement progressif"

En réponse au dernier message :
1 - Le régime fiscal de la SCPI est détaillé dans le chapitre 5 de la note d’information disponible sur le site de la société de gestion.
Les revenus fonciers nets de la SCPI (non nécessairement égaux à la distribution) sont imposés selon le régime réel à hauteur de votre TMI + prélèvements sociaux (17,2 %). Si votre achat est adossé à un emprunt, les intérêts sont déductibles.

2 - Les frais de souscription des SCPI sont de l’ordre de 10%, sauf très rares exception.
La plaquette commerciale fait état, page 3, d’un "Objectif de rendement NON GARANTI 3.5% par an hors avantage fiscal", sans que cette notion soit explicitée. En revanche, page 4, "Objectif de TDVM de 4-4,5%" pour les années 2022 à 2029, le TDVM étant calculé, par définition, sur le prix de souscription.

Plus globalement :
3 - Il convient de prendre en compte les contraintes des SCPI fiscales :
- illiquidité totale du placement pendant toute la durée, sauf forte décote (les entrants ne bénéficiant pas de la réduction d’impôt)
- baisse rapide du rendement en fin de vie de la SCPI, liée à la non occupation d’une partie du patrimoine entre le départ des locataires et la vente et aux frais fixes de la SCPI
- problématique de l’étalement de la libération des logements : les baux sont de 6 ans-bailleur personne morale, libération pour vente que lors d’un renouvellement du bail (soit à 12 ans pour les locataires initiaux) - la liquidation en un an me laisse dubitatif sauf achat par une autre SCPI des logements (a quel prix ?).
- plus globalement, mise sur le marché de tous les biens au cours de la même période (risque de marché non favorable, d’absence de demande)

4 - Il convient donc d’intégrer les contraintes précédentes et le plus faible rendement par rapport à une SCPI classique quand on considère l’avantage fiscal.
Le fichier ci-dessous compare un investissement dans une SCPI fiscale, une SCPI classique française et une SCPI avec des biens en Allemagne (délai de jouissance : 6 mois), sur la base des données figurant dans la plaquette. Les hypothèses retenues (en bas du tableau) peuvent être modifiées.

comp_scpi_2011.ods

5 - Le BT3 donne 3 exemples d’acquisition : villes de province, coûts de revient assez cohérents avec les prix moyens tels que disponibles sur un site spécialisé, rendements corrects, pas de copropriété, dans des départements dont l’évolution des prix sur 10 ans est négative

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (22/11/2020 12h34)

Je ne suis pas d’accord avec presque tout ce qui figure dans le dernier message (de fabulon). En effet :
    - le dividende (moyen) de 3.5%/an brut n’est nullement garanti, et de plus il faudra payer des impôts (IR+PS) dessus, sachant que le TMI IR des personnes ciblées par ce genre d’investissement est plutôt élevé (donc ça va sérieusement amputer les 3.5% brut).             
    - la "revente" sera après bien plus de 12 années, et ça ne sera pas une "revente" (qui voudrait acheter des parts de cette SCPI ?) mais une liquidation, laquelle permettra de récupérer du cash au fur et à mesure de la revente des biens, chacun au moins 12 ans après son acquisition (toutes les acquisitions ne se feront par le lendemain du jour de votre souscription), et quand la vente du bien (occupé ou libre) sera conclue avec un acheteur. Relire parmi les facteurs de risque : "Risque de liquidité". Compter plutôt 15 ans en pratique.
    - rien ne garantit que le prix de cession sera celui anticipé par fabulon : ça va dépendre de la pertinence des investissements et travaux qui seront faits, et de l’évolution des prix du marché immobilier. Est-il réaliste d’anticiper qu’il sera aisé de vendre ce type de bien (souvent "occupé") avec une rentabilité d’un peu plus de 4.5% (si la SCPI distribue 4-4.5% pendant la période où elle loue tout son patrimoine) sans avantage fiscal ?
    - si certains biens sont vendus en plus-value, et d’autres en moins value, il faudra subir l’impôts sur les plus-values pour les biens vendus en plus-value (sans rien récupérer des moins -values), avec un faible abattement pour durée de détention.
    - on ne peut pas évaluer un rendement en additionnant et divisant des pourcentages, comme l’a fait fabulon (c’est une erreur mathématique qui donne un résultat d’autant plus erroné que la période est longue). 

Mon avis est que ce type d’investissement aura sans doute un rendement modeste (qui sera sans doute juste "voisin de l’inflation").
C’est à réserver à ceux qui veulent déjà faire un investissement Denormandie en délégant à peu près tout : au moins avec cette SCPI,  le montant investi sera facilement ajustable, il y aura un certaine diversification, un minimum de transparence, et le gestionnaire aura quelques compétences  (Autant de caractéristiques que n’aura pas forcément l’investissement en direct avec délégation de tout).

fabulon a écrit :

Si j’ai bien compris:
…
Donc, sur ces 12 années: 9 x 2% + 10,5 x 3,5% -11 %= 43,75 % soit du 3,65% par an sur 12 ans.

GoodbyLenine a écrit :

- on ne peut pas évaluer un rendement en additionnant et divisant des pourcentages, comme l’a fait fabulon (c’est une erreur mathématique qui donne un résultat d’autant plus erroné que la période est longue).

GBL vous dit avec une certaine bienveillance que votre calcul est complètement à côté de la plaque, personnellement voir ça me fait peur, vous devriez sérieusement retourner à vos formules car cette addition de pourcentages est grotesque, en plus des autres erreurs et approximations énumérées.