SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ?

Je me permet de me répéter, mais

Le RAN n’est absolument pas un gage de liquidité, il correspond à des bénéfices passés non distribués. Mais le montant correspondant peut avoir été utilisé pour payer diverses charges, pour acquérir de nouveaux biens, … en somme ne pas être dans les caisses de la société.

Vous pouvez avoir un RAN important avec zéro trésorerie en face, tout comme vous pouvez avoir une trésorerie importante avec zéro de RAN en face… Pour savoir si une société pourra -ou non- maintenir un niveau de distribution équivalent aux mois précédents, c’est la trésorerie (ou la capacité à en dégager) qu’il faut regarder, pas le RAN.

Message édité par l’équipe de modération (04/04/2020 15h09) :
GBL : lire (3/4) Achat de SCPI sur le marché secondaire : tout ce qu’il faut savoir ! pour plus de détails sur ce point.

Picsou24 a écrit :

Peut être faudrait il envisager une pause dans l’achat des scpi?
Avec cette crise et les soucis locatifs actuels et à venir, quid de la valeur des parts, du rendement et des possibilité de financement des scpi?
La précédente crise des scpi, de 1993 à 1997 avait été très très violente.

Attendre et voir venir me paraît être une sage précaution dans le contexte actuel, où le plus grand nombre commence seulement à prendre conscience de la gravité de cette crise, d’une importance historique et qui marquera l’ Histoire.
De crise sanitaire à l’origine, elle devient une crise systémique mondiale.
Par ailleurs, j’ adhère à l’analyse nuancée de GBL sur les SCPI en date du 4/04 : il paraît probable que certaines (immobilier de loisir, de commerce…) vont souffrir plus que d’autres (immobilier de santé par exemple…).

Je me pose quelques questions sur les relations à venir avec les locataires.
L’état prend des mesures pour limiter un peu la casse. Il est donc difficile de dire je demande - et j’obtiens - une aide d’un côté, et de l’autre je ne paie pas ce que je dois.
Cependant la SCPI n’a, évidemment, aucun accès possible de son propre chef à la comptabilité d’un locataire déclarant ne pas pouvoir payer. En plus, elle ne se rendrait pas très populaire, en cette période, en entamment une action juridique, du moins envers les "petits" locataires.
Alors voilà, je ne sais pas trop quels arguments crédibles consentiront à donner ceux qui, réellement, ne peuvent pas payer (croire sur parole ouvrirait la porte à un comportement… viral de la part de tous les locataires).

Bonjour à tous,

jeune investisseur de 31 ans avec des revenus très limités, je fais modestement mon entrée sur le marché des SCPI après avoir diversifié mon petit patrimoine sur PEA, PEE , compte titres. Il manquait de l’immobilier pour rééquilibrer mon "profil investisseur" , j’ai donc décidé de franchir le pas. Me voici donc avec un crédit conso de 15 000 € avec TAEG DE 1,6 % sur 10 ans affecté à l’achat de parts de SCPI. J’envisage, bien sur, un horizon de placement très long 10 ans, 20 ans 30 ? Avec des renforts ponctuels suivant les aléas de ma vie personnelle et professionnelle. Taux d’imposition actuel : 14% , 11% l’an prochain sauf revenus exceptionnels, je ne devrai pas changer de tranche dans les 2/3 ans à venir.     

Je n’ai pas encore arrêté totalement mes choix et les événements actuels font tout pour brouiller les signaux de long terme. Pour l’instant j’ai acquis des convictions de long terme sur le choix de deux SCPI, soit 2 tiers de mon investissement

- PIERVAL SANTE:  5000 €
- PERIAL  PF GRAND PARIS:  5320 €

Il me reste grosso modo 5000€ à arbitrer pour une 3 ème SCPI. Pour équilibrer j’avais pensé à la SCPI EPARGNE PIERRE , qui est diversifiée, me donnerait une ouverture sur la dynamique des régions, elle est plutôt faiblement endettée et pourrait être opportuniste pour se renforcer dans le commerce ces prochaines années avec les futures baisses dans ce secteur à prévoir. Je peux aussi différer l’achat de la 3ème SCPI pour y voir plus clair, mais quitte à y voir vraiment très clair il faudrait attendre au moins 2022…  pas génial. Beaucoup d’entre vous ont du Corum mais leurs SCPI ne me "parlent pas" , sur le long terme je ne trouve pas de visibilité.

En tout état de cause je suis preneur d’arguments pour trouver un point d’équilibre avec ce dernier tiers à investir.

Merci pour votre lecture et votre participation

Bonjour Sbalos,

merci pour votre retour.
Je trouve Activimmo trop thématique si j’ai déjà du Pierval Santé ( d’ailleurs le ticket d’entrée est un peu élevé pour moi) , mais le segment est clairement intéressant. Je rechercherai plutôt une SCPI diversifiée avec un rendement un peu élevé que la moyenne. Je note pour Corum Eurion, mais nous n’avons pas trop de recule sur la SCPI. Mon choix penche plus sur Epargne Pierre pour la diversité géographique, diversité des biens , faible endettement, et rendement supérieure à la moyenne. Je poursuis mes recherches.

Au plaisir de vous lire,

Bonjour Hadrumetum,

en effet IMMORENTE a l’air bien positionné et c’est une SCPI ancienne, gage de robustesse. je vais l’analyser plus en détail.

@Tomalegrand:
Pour votre projet, il suffit de mettre des chiffres en face, je vous laisse modifier les hypothèses :
=>Hypothèse de 4.3% de rendement pour la SCPI (Donc pas Rivoli AP)
=>Hypothèse crédit de 25k€ sur 4ans à 1% (assurance comprise)

Cas 1 avec crédit :
Mensualité de 530€ et cout total du crédit 600€ (hors éventuels frais de dossier)
Revenu mensualisé de 90€ (après 6mois par exemple de délais de jouissance)
=>Bilan : Gain = 25’000*4.3%*3.5ans - 600€ = 3760€ -Impots (14%+17.2%) = 2589€ Net

Cas 2 sans crédit :
Achat de 595€ (25k/42mois) par mois de SCPI pendant 3.5ans
=> Bilan : Gain (42*(1+42)/2)*595*4.3%/12= 1925€ -Impots (14%+17.2%) = 1324€ Net
(Formule pour la somme des revenus sur 42 mois (délais de jouissance 6mois))

Bonjour Arna….

C’est justement un quesrionnement que j’ai en ce moment.
Mais cela dépend de la scpi .
Je pense à pierval qui ne risque absolument pas de baisser.

J’ai aussi sélectionné :

Eurovalys 
Immorente
Efimmo
Vendome région
Corum origin

Et la je me demande quand est-ce qu’on aura vraiment de la visibilité.

Bonjour,
Avez-vous encore confiance dans les SCPI de commerce et d’entrepôt (dans une optique de conservation) ?
J’ai 107 parts d’Acimmo Pierre (entrepôts) et 10 parts de Pierre Sélection (boutiques).
Je me renseigne depuis deux mois pour revendre, a minima les Pierre Sélection (moins value de 15%) et, éventuellement, les autres (moins value de 3%).
Je pense que les boutiques vont continuer à dévisser mais pas les entrepôts.
En sachant que j’ai aussi des Scellier dont je suis sûre de récolter des moins values à la sortie dans trois ans ;-(
Donc mon objectif en vendant aujourd’hui est de limiter la casse. Je pensais réinjecter les sommes chez Veracash.

Petite réflexion de néophyte sur les SCPI…

Qui dit baisse des parts dit baisse de la valeur du patrimoine de la SCPI, soit.
Mais comme pour les actions tout est affaire de sélection. Sélectionnez la SCPI qui vous semble la mieux à même de gérer une crise. Une baisse des parts dans plusieurs SCPI peut tout simplement dire que le prix de l’immobilier sur tel ou tel secteur est en baisse. Peut être que la plupart des secteurs seront impactés et alors ? Le but de votre SCPI n’est-il pas de dénicher un bien immobilier au meilleur prix pour servir de meilleurs rendements futurs ? Si il y a un trou d’air et que ma SCPI est faiblement endettée elle ira saisir des opportunités. Si par chance ma SCPI est ancienne et doit faire quelques arbitrages , peut être que ce sera l’occasion de vendre des actifs qui se sont valorisés avec le temps  et de réinvestir ces plus values dans de nouveaux projets.   

Ce que je veux dire , c’est que comme en bourse vous n’aurez jamais le bon timing. En janvier 2020 on pouvait penser que c’était risquer d’investir dans les SCPI , on parlait de bulle. Dans quelques mois si il y a des baisses de parts, on dira que c’est pas le bon moment d’acheter et qu’il faut attendre. Donc on fait quoi ?  Comme pour la bourse soyez sélectif et diversifié. Le plus dur ce n’est pas l’achat , c’est la vente et de toute façon il est acté qu’il faut détenir ses parts au minimum 8 ans. Peut être  6 ans, ou 15 ans suivant la conjoncture , qui sait ? Si vous êtes pressé ou souhaitez vendre vos parts à une date prédéfinie, alors prudence….

contraryo a écrit :

Dans les points faibles dans notre cas, c’est que dans l’immédiat, je vois mal notre premier projet d’acquisitions de parts de SCPI aller au-delà de 150 K€. Aussi, est-ce vraiment utile de créer pour le moment cet outil avec des frais supplémentaires (constitution de la SCI, rédaction des statuts, comptabilité…). De la même façon, la taxation pour sortir l’argent de la SCI à terme paraît rebutante, tout comme la non-exonération des PV après plusieurs années de détention.

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Bonjour contraryo

Toujours difficile de conseiller les autres.

J’ai repris le tableur de mon projet sur 15 ans (mes SCPI, US 15 ans, mon taux d’emprunt, assurances au prorata, frais expert comptable …) en y insérant 33k€ en US (25 k€ fonds € + 8 k€ liquidités) car il est très difficile d’obtenir un crédit pour de l’achat US.
L’équilibre est aux alentours de 117 k€ empruntés. Dividende annuel à terme ~ 5 k€ après IS et compte tenu des revenus étrangers.

Le total des revenus SCPI PP et US sur 15 ans = 145 k€
A mettre en regard avec une poche globale de frais de 15 k€ (~1k€/an)

Point positif : je calcule à 15 ans un retrait des parts en PP à 110 k€ et un TRI > 7% grâce au cumul des effets de levier du crédit et de l’amortissement de l’usufruit.

Taxation pour sortir l’argent de la SCI : si apport de cash pour l’US, les premiers versements ne seront pas taxés si ils viennent en remboursement de l’apport en compte courant soit environ pendant 6 ans

Non exonération de la plus-value
Effectivement point faible du montage mais pour le relativiser pour avoir de la plus value il faudra que la valeur de retrait (= valeur de souscription au moment de la vente - frais de souscription de 9 à 12%) soit supérieure à la valeur de souscription initiale.

Globalement à vous de voir si un TRI de 7 - 7,5% vaut une certaine illiquidité, une prise de risque et un taux de frais de l’ordre de 10% (hors frais des SCPI).

Bonjour à toutes et à tous,
Après avoir longtemps parcouru ce forum et notamment la partie SCPI, je voudrais votre avis sur un montage d’achat de SCPI à crédit.
L’acquisition se ferait en nom propre sans montage quelconque.

J’ai 2 propositions de crédit qui sont les suivantes :

100k - 25 ans - TAEG 2.16% FDD 450€, aucun nantissement des SCPI et choix libre dans les SCPI, ADI comprise
100k - 20 ans - TAEG 1.88% FDD 450€, aucun nantissement des SCPI et choix libre dans les SCPI, ADI comprise

Le choix des SCPI

Meilleur-placement me propose le panachage suivant :
- SCPI Novapierre Allemagne 2
- Pierval Santé
- PF Grand Paris
- PFO2

J’aurais aimé connaître votre avis, sachant que je souhaite diversifier un peu mon épargne tout en préparant la transmission à ma fille.