Projet de fusion des SCPI Épargne Foncière, Multimmobilier 2, Eurofoncière 2 , Pierre Privilège ?

Est-ce que dans le cadre de la valorisation de la Future "Epargne Foncière" regroupée,  les anciens détenteurs de la SCPI Epargne Foncière, pourraient être "avantagés", pour prendre en compte ses meilleurs ratios ?  ( Meilleure valeur de reconstitution, taux de distribution…). La question est le mode de calcul de conversation des 3 autres SCPI entrantes.  ( Intéressant mais pas simple. Merci)
 
Bien à vous,

De mémoire, au niveau de la précédente, l’absorption de Multicommerce par EF (intervenue le 26/11/2012, approuvée en AGE du 15/11/2012) :
    - l’impact avait été faible pour les associés EF  (qui avaient cependant récupéré des actifs de commerce avec une bonne rentabilité, vs le marché)
    - pour les associés de Multicommerce, l’impact avait été négatif, au niveau du résultat et du dividende, et assez neutre au niveau de la valeur de reconstitution, et le seul "avantage" avait été que le marché secondaire était redevenu liquide (mais ça n’avait de valeur que pour fort peu d’associés, ceux voulant vendre dans années suivant la fusion) (avant fusion il restait 6188 parts MC en attente de vente). Ainsi, à fin 2011, on constatait que personne n’acceptait d’acheter des parts au prix proposé de 690€ (soit 105% de la valeur de reconstitution), quand pour EF il y avait plein d’acheteurs à 750€ soit 89.5% de la valeur de reconstitution (prix passant à 755€ peu après). La situation (pas d’acheteurs pour MC, plein pour EF) durait depuis des années. De toute évidence, le prix de part de MC, décidé par la société de gestion, était trop élevé (à mon avis : la SdG avait refusé de le baisser, quand c’était nécessaire), et celui de EF proche du minimum de 90% de la valeur de reconstitution.

En chiffres, pour 1 part de MC :
     Résultat 2009-2010-2011 =37.00€ - 27.77€ - 30.58€
     Dividende 2009-2010-2011 =34.53€ - 30.00€ - 30.39€
     Valeur de reconstitution 2009-2010-2011 = 655.12€ - 650.05€ - 656.64€
     Prix de vente/achat sur le marché secondaire géré par la SdG (illiquide car pas d’acheteur) : 627.90€/690€
La parité de fusion était de 0.78432 parts de EF par part de MC, et pour ces 0.78432 parts de EF on avait :
     Résultat 2009-2010-2011 (2012-2013) = 31.90€ - 28.67€ - 30.04€  (29.99€ - 29.00€)
     Dividende 2009-2010-2011 (2012-2013) = 31.44€ - 36.14€ - 31.43€  (31.44€ - 31.44€)
     Valeur de reconstitution 2009-2010-2011 = ? - ? - 657.13€  (655.16€ - 656.06€)
     Prix de vente/achat sur le marché secondaire géré par la SdG (liquide) : 547.75€/592.16€ (698.37/755€ pour 1 EF)

AMF : j’étais associé de MC lors de la fusion (les ayant acheté en gré à gré bien moins que le prix officiel du marché secondaire, vers 551€ en 2011), et peu satisfait de cette fusion.

Note : Je n’ai aucun doute sur le fait que la fusion sera adoptée, car en général le résultat des votes des résolutions d’AG de ces SCPI est déjà connu avant l’AG (juste avec les votes de qqs institutionnels -assureurs- et des pouvoirs en blanc au président de l’AG (= la SdG)).

EDIT 11/12/2020 : Ajout des "Prix de vente/achat" avant et après fusion.

Une discussion plus générale sur les fussions de SCPI figure déjà ici : Fusion de SCPI : impacts, avantages, inconvénients, déroulement, parité

Je n’ai pas de réponse précise aux questions de Flavius, mais je peux faire quelques remarques :
     - ce ne sont pas les "distributeurs" qui votent en AG (même si certains peuvent conseiller, voire représenter, leurs clients);
     - le plus gros distributeur d’EF est sans doute … La Française  (et certains de ses "partenaires", par ex d’autres sociétés du même groupe, même si en ce moment il y a un peu de tensions cf cet article);
     - les commercialisateurs (= distributeurs ?) perçoivent une rétro-commission (une partie des frais de souscription de la SCPI) dont l’ordre de grandeur est de 5% du montant investi (variable selon le contrat entre le commercialisateur et La Française), qui leur permet sans doute de bien vivre  (donc pas évident que le rapport de force soit en leur unique faveur);
     - les assureurs achètent en général leur part à une valeur plus basse que celle du grand public (j’ignore le détail du mode opératoire, peut-être une autre forme de rétrocession en considérant un peu l’assureur comme un commercialisateur à lui-même; s’ils paient plus que la valeur de liquidation, il semblerait que ça ait un impact comptable désagréable pour eux)  (par ex. CORUM AM a indiqué en AG éviter que des assureurs n’achètent des parts, entre autres en refusant qu’ils puissent les obtenir à un autre prix que le grand public);
     - quel pourrait être l’inconvénient de cette fusion pour les distributeurs ou assureurs ? Les assureurs sont  sans doute associés de plusieurs des (voire toutes les) SCPI concernées; la parité ne sera sans doute pas pénalisante pour EF (et sera "certifiée correcte" par des tiers); la liquidité meilleure qui en résultera pour les parts des autres SCPI ne peut avoir que des avantages pour un assureur (qui assure une partie de la liquidité pour ses clients) et pour un distributeur (qui n’aura pas à annoncer à un client que ce qu’il lui a conseillé d’acheter est un peu illiquide).

Pour le traitement des rompus de MC (en décembre 2012), la paperasse avait été minimale : juste un coupon réponse à signer/retourner avec le choix de faire un versement complémentaire ou de recevoir la soulte, avec un chèque pour le versement complémentaire. J’avais choisi le versement complémentaire, et j’avais reçu un peu après l’attestation de parts EF et la facture pour ce que j’avais versé.

Je suppose que pour cette fusion ce sera assez similaire.

Là où ça peut se compliquer, c’est quand on a juste l’US ou la NP de parts fusionnées, et que ce cas n’a pas été prévu dans la convention de démembrement. De mémoire, pour l’absorption de Sélectipierre1 par Sélectipierre2, mes US ont été convertis sans qu’on ne me propose rien pour les rompus, qui ont été traités comme "perdus" pour l’usufruitier. L’enjeu était faible, et je ne m’étais pas lancé dans des réclamations.
EDIT : à la lecture du petit livret sur la fusion, que La Francaise vient de diffuser à tous les associés des 4 SCPI concernées, ce sera ici aussi pareil, et les usufruitier perdront tout ce qui correspond aux rompus. Gŕŕrrrrrrrrrr (c’est surtout pénalisant pour ceux qui ont de petites lignes d’US).

Bonjour,

Détenteur de 76 k€ de parts d’Epargne Foncière à la fois en direct et via un contrat d’assurance-vie Spirica/Linxea Spirit, j’ai pris connaissance du projet de fusion de la Française, qui vise à faire absorber les SCPI Pierre Privilège, Eurofoncière 2 et Multimmobier 2 par EF.

La brochure du projet de fusion est assez complète mais passe sous silence des points essentiels pour apprécier l’intérêt des associés des différentes SCPI.

J’ai donc fait le tableau suivant qui inclut les éléments « oubliés » dans la brochure et qui ne sont pas des moindres, à savoir le RAN, le PGE, la décote (sur la valeur de reconstitution) et le DVM 2019 :



J’ai mis respectivement en vert et orange clairs les points forts et faibles relatifs des SCPI (en fonction de mes critères qui ne sont pas forcément universels).

Il apparaît clairement que les actionnaires de Pierre Privilège et Multimmobilier 2 ont intérêt à la fusion. Ce n’est pas le cas de ceux d’Eurofoncière 2 et encore moins de ceux d’Epargne foncière, SCPI qui possèdent un meilleur DVM, un meilleur RAN, une plus forte proportion de locaux parisiens et une moindre exposition aux commerces.

Pour les associés actuels d’EF, la décote théorique sur valeur reconstitution sera réduite de 9,1 à 8,3% par la fusion, tandis que le DVM/an diminuera de 0,04%, compte tenu des tailles respectives des SCPI.

Rien de catastrophique donc, mais je voterai contre le projet de fusion, même si je n’ai aucun doute sur le fait qu’il sera approuvé, notamment du fait du poids des assureurs qui restent détenteurs des parts figurant dans les contrats distribués.

En conclusion, il s’agit tout de même là d’une dilution de la meilleure performance d’EF pour soigner des canards boiteux et d’une communication de la Française biaisée par omissions.

Le message de MartinGall (#11) m’inspire les commentaires suivants :
1 -  La valeur de reconstitution est une valeur obtenue par un calcul à partir de la valeur de réalisation en ajoutant les couts d’acquisition du patrimoine et les frais de souscription.
Il se trouve que les frais de souscription des 4 SCPI concernées s’étagent entre 9 et 10.8 %, et donc les ratios valeur de reconstitution / valeur de réalisation ne sont pas égaux et s’étagent entre 16.5 et 18.4 % (voir tableau).


Il me semble donc beaucoup plus pertinent d’analyser la sur-côte par rapport à la valeur de réalisation, les souscripteurs des SCPI les plus sur-côtées risquant d’être pénalisés lors de la fusion…

2 - Il convient de garder à l’esprit que le RAN et la PGE se retrouvent dans la valeur de réalisation. La décision de ne pas distribuer l’intégralité du résultat en affectant le surplus soit au RAN soit à la PGE conduit à augmenter la valeur de réalisation d’autant. La seule différence est d’ordre fiscal : le RAN a déjà été imposé et la PGE a donné lieu à une réduction de l’imposition. C’est totalement neutre quand les parts sont possédées dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.

3 - Le DVM dépend de la politique de distribution de la SCPI. Il convient, à mon sens, de considérer le résultat de la SCPI avant dotation à la PGE. Dans ce cas, on dispose véritablement des revenus générés par la SCPI avant dotation/utilisation du RAN, dotation à la PGE, distribution de PV.

Canyonneur 75

GoodbyLenine a écrit :

Je ne comprend pas comment voys pouvez arriver a de telles conclusions, sans même connaître les parites d’échange. Ça me semble irrationnel.

Vous faites bien de rappeler cela. Mon raisonnement se base en effet sur les seules informations dont je dispose aujourd’hui, notamment la valeur des parts et la capitalisation des SCPI.

Les parités d’échange et la méthode de calcul ne seront communiquées que fin décembre, dans l’un des documents relatifs aux AGE. Espérons qu’elles prendront bien en considération les différents RAN, valeurs de reconstitution ou de réalisation et tout autre critère pertinent, même si cela n’est pas mentionné dans le projet de fusion reçu.

Les valeurs d’échange indiquées sont assez proches des valeurs de réalisation au 31/12/2019 :
- 791,71€ contre 781,34€ pour Epargne Foncière (+1,33%);
- 731,74€ contre 736,92€ pour Multimmobilier2 (+1,07%);
- 807,92€ contre 799,46€ pour Pierre Privilège (+1,06%);
- 256,80€ contre 244,21€ pour Eurofoncière2 (+5,16%).

Sont elles annonciatrices des valeurs de réalisation au 21/12/2020 de ces SCPI ?
Si tel est le cas il y a t’il une explication au gain de 5% en valeur d’Eurofoncière2 ?

Après lecture de ce qui précède, et réception du dossier complet sur cette fusion, je me demande comment voter, même si je suis sans illusion sur le résultat final.
Je suppose que les avis peuvent dépendre de la SCPI actuellement détenue ; perso c’est Multimobilier.
J’hésite, d’un côté j’ai horreur que l’on me force la main, mais d’autre part, au vu du coefficient de conversion et du dividende attendu, je n’ai pas le sentiment d’être lésé.
Quels sont vos avis ?
Je trouve tout de même un peu gonflé le délai de réponse exigé (12 janvier).

Je suis actionnaire d’Epargne Foncière (EF) et je vais voter contre la résolution d’approbation du principe et des modalités de la fusion proposée à l’AGE de la SCPI. Pour moi, cette fusion n’a d’intérêt que pour la Française qui rationalise ainsi son portefeuille en faisant absorber par EF ses SCPI moins bien positionnées pour l’avenir. Les actionnaires d’EF n’ont à mon avis aucun intérêt stratégique à une telle fusion, EF ayant déjà atteint une taille très importante.

D’un point de vue comptable, il n’y a probablement rien à dire sur les modalités de la fusion. Mais d’un point de vue plus fondamental, je note que les valeurs d’échange reposent à 50% sur les valeurs de rendement projetés alors qu’EF détient une part d’immobilier parisien plus importante que les SCPI absorbées. La résilience intrinsèque du patrimoine immobilier parisien, contrepartie d’un rendement inférieur à celui de province, n’est peut-être pas suffisamment valorisée dans cette fusion.

D’un autre côté le dividende va être meilleur, semble-t-il, alors cela dépend si l’on avait l’intention de vendre, et dans combien de temps.

Après analyse du projet de fusion, et avec mon biais d’associé Epargnne Foncière, j’ai noté quelques manques de transparence :

- les hypothèses de nombre de parts Epargne Foncière pour 2020, au 31/12/20 et pour 2021 ne sont pas indiquées ;

- absence des modalités de calcul pour les valeurs de réalisation 2020
Pour les 3 SCPI absorbées la valeur résulte de la division de la valeur patrimoniale par le nombre de parts : ex . 249 842 898€ / 1 015 609 parts = 246€ pour Eurofoncière2.
Le calcul inverse pour Epargne Foncière donne  3 630 754 parts pour une capitalisation de 2 822 M€ (valeur de réalisation de 777,33€).
Or le nombre de parts Epargne Foncière est de 3 540 671 au T3 2020.
Je comprends que l’hypothèse retenue est la création de 90 000 parts au T4.
Cela me semble difficilement possible vu la dynamique de création de parts : 123 872 au T4 2019, 168 293 T1 2020, 82 655 T2 2020 et 19 549 pour le T3 2020.

- les dividendes 2020 indiqués sont annonciateurs d’une baisse de distribution T4 de 30% pour Epargne Foncière et Pierre Privilège et des rendements suivants sur prix de souscription (hors utilisation du RAN ?) : Epargne Foncière 3,7%, Multimmobilier2 3,68%, Pierre Privilège 3,54% et Eurofoncière2 3,95%

- peu d’explications sur les dividendes 2021 et les taux de rendement associés
Je calcule les rendements suivants sur hypothèses de maintien des prix de souscription : Epargne Foncière = 3,87%, Multimmobilier = 4,00%, Pierre Privilège = 4,22% et Eurofoncière 4,38 %.
Je ne comprends pas cette excursion max de 0,5% alors qu’elle était par exemple de 0,22% sur les rendements 2019

- pas d’indication sur une valorisation de la prime de fusion

- avec les taux de conversion et pour le détenteur de 100 parts de chacune des SCPI, il y a une disparité forte sur la valeur de retrait : étal pour Epargne Foncière, - 3300€ (-4,5%) pour Multimmobilier, + 405€ (+0,52%) pour Pierre Privilège et + 835€ (+3,53%) pour Eurofoncière

Je pense la quote part Epargne Foncière sous évaluée en atteste les hypothèses de baisse de valeur de réalisation 2020 comparée à 2019, et les taux de rendement retenus pour 2020 et 2021.

Je rejoins MartinGall sur les qualités des actifs des uns et des autres, et les gains pour La Francaise sans retour vers les associés (il y aurait pu y avoir une proposition de baisse des frais par exemple).

Je vote donc non à ce projet de fusion.

Dernière modification par Talondort (05/01/2021 22h01)