Etat des lieux de sortie qui ne se passe pas bien, avec menaces du locataire ?

wulfram · #26

Comme conseillé, commencez par faire un décompte réel, factuel et non délirant.
Avant cette étape, vous ne savez pas où vous en êtes. Vous semblez convaincu que vous auriez pu demander plus, mais est-ce vraiment le cas ?

julien62 · #27

Dans mon premier décompte j’ai compter uniquement une plaque de cuisson avec pose, une porte de placard sans pose, un pot dec2,5l de peinture et la regul eau taxe ordure ménagère.
Je n’ai rien compter d’autre, ni entretien de chaudière ni ménage ni main d’œuvre pour la peinture ou encore l’abattant de toilette.
Pareil pour les carrelages fissure ou avec impact ou pour le bâti de porte d’entrée abîme.

L’idée n’était pas de leur dire vous me devez 1000€…

Maintenant vue la tournure que sa prend je me renseigne un maximum.
Surtout vue leurs ton et leurs mails.

Je viens de recevoir 3 mails de leurs part, après m’avoir accusé avant même d’avoir reçu mon décompte de leur fournir de fausse facture puis de faux devis j’ai eu droit a " nous avons vue notre avocat " un dimanche a 20h bien-sûr " il va contacter l’agence pour faire constaté par huissier avec les nouveau locataires "
…

Dernière modification par julien62 (29/04/2018 20h53)

perecastor · #28

Juste un commentaire concernant la saisie éventuel d’un avocat par vos locataires : contrairement à ce que certains ont écrit, nul besoin d’être riche pour s’en assurer les services sans avoir à avancer de frais.

Au contraire il suffit, soit d’avoir une bonne assurance avec protection juridique, soit de pouvoir bénéficier de l’aide juridictionnelle (sous conditions de revenus).

Mes parents ont malheureusement pour voisin un couple dans ce cas, qui semblent avoir pour seul loisir de lancer des contentieux pour n’importe quel motif : haie trop haute, prétendues dégradations sur le mur mitoyen, bornage des terrains… semble-t-il sans qu’ils aient eu à débourser un centime.

Greenwich · #29

Je ne vois pas où est le problème quant au fait que votre locataire consulte son avocat, jusqu’à preuve du contraire les avocats ne juge pas, donc si vous êtes dans votre droit, c’est à dire si vous respectez la loi et les procédures dans votre décompte et que votre locataire vous doit effectivement de l’argent, allez devant le juge.
Donc préparez un décompte clair et justifié avec photocopie de l’EDL d’entrée et sortie, ajoutez une mise en demeure de régler la somme que vous aurez calculé sous peine sous 10 jours d’un recours devant le tribunal. Déjà vous verrez bien ce qu’il se passe.
Si pas de paiement, faites une demande au greffe, la procédure est gratuite.
Les procédures sont simples et pas trop longues contrairement aux idées reçues, on vous proposera une médiation de toutes les façons.
ps: gardez tous les mails de votre locataire etc pour le dossier au cas où, ne lui parlez plus au téléphone: tout par écrit.

Bernard2K · #30

julien62 a écrit :
Dans mon premier décompte j’ai compter uniquement une plaque de cuisson avec pose, une porte de placard sans pose, un pot dec2,5l de peinture et la regul eau taxe ordure ménagère.

Plaque de cuisson, porte de placard et peinture doivent être diminuées d’un coefficient de vétusté.

Il est à noter qu’une grille de vétusté n’est valide que si :
1) elle a fait l’objet d’un accord (par exemple les grilles des offices HLM) cf. Location : une grille de vétusté introuvable | De Particulier à Particulier - PAP
2) le propriétaire et le locataire avaient convenu dans le bail d’utiliser celle-ci.

Or, ces grilles sont essentiellement axées sur les élements immobiliers, et pas sur le mobilier. Elles ne disent rien sur le mobilier (votre plaque de cuisson, votre porte de placard).

A défaut donc de grille de vétusté applicable, il faut appliquer la notion de vétusté de façon raisonnable, et d’une manière qui soit recevable par les tribunaux si vous devez en arriver là.
Dans cet article Travaux, caution, état des lieux: que faire en cas de litige au moment de quitter son appartement? | FranceSoir , un avocat nous dit :
"Les tribunaux estiment généralement la durée de vie des peintures et tapisseries à environ dix ans, celle des moquettes à environ sept ans et de l’électroménager (micro-ondes par exemple) à environ cinq ans."

Je n’ai rien compter d’autre, ni entretien de chaudière ni ménage ni main d’œuvre pour la peinture ou encore l’abattant de toilette.

Dommage pour l’entretien de la chaudière et le nettoyage sont de la responsabilité du locataire donc pouvaient lui être imputés à 100 %.

Votre décompte aurait donc dû faire paraître quelque chose comme :

plaque de cuisson cassée, comme constaté par l’état des lieux contradictoire. Devis de remplacement 1000 €. Compte tenu de la vétusté (4 ans d’âge), je retiens 4/5x1000= 200 €.
Entretien de la chaudière non réalisé par le locataire, à faire : devis d’entretien de 150 €. L’entretien de la chaudière relevant des obligations du locataire, 100 % doivent être retenus soit 150 €.
Ménage à faire car appartement rendu sale comme constaté par l’état des lieux contradictoire. Devis de la société Toupropre, 200 €. Le ménage relevant des obligations du locataire, 100 % doivent être retenus soit 200 €.
etc.

Total : 1004,50 € (par exemple). Dépôt de garantie 600 € (par exemple). Vous me devez la somme de 404,50 €, à régler par tout moyen à votre convenance d’ici quinze jours à compter de la date de réception de la présente.

Je répète que vous avez manqué de précision et de rigueur. Etre cool, c’est envoyer ce courrier puis, si le locataire appelle pour essayer de transiger, finir par céder : "ok, vous pouvez oublier les 404,50 €, on va en rester au dépôt de garantie. Je m’assoie sur plus de 400 €, je suis trop sympa". Mais cela, seulement à l’oral ; à l’écrit il n’y a aucune trace que vous renoncez à cette somme, comme ça il a cette épée de Damoclès de 404,50 € au-dessus de sa tête et ça l’aidera à se tenir tranquille.

Maintenant que vous avez envoyé un premier décompte, ça va être délicat d’en envoyer un deuxième.
Sur des choses "oubliées" par vous, à la rigueur ça pourrait se défendre ; vu que le proprio a 2 mois pour envoyer le décompte, vous pourriez envoyer un décompte "correctif" réparant des "oublis" pourvu que ça reste dans les 2 mois, et pourvu bien sûr que cela soit sur des défauts constatés dans l’état des lieux. Mais sur les éléments que vous avez déjà chiffrés (peinture), ça me semble très difficile de revenir dessus avec un chiffrage plus élevé.

En envoyant un premier décompte imprécis et mal foutu (trop compté sur certains points car vous n’avez pas tenu compte de la vétusté ; autres points oubliés), vous avez affaibli votre position.

Greenwich a raison de dire qu’il n’y a pas à avoir peur de la justice quand on est sûr de sa position. Le problème c’est qu’avec votre premier décompte approximatif, vous avez terriblement affaibli votre position.

j’ai eu droit a " nous avons vue notre avocat " un dimanche a 20h bien-sûr " il va contacter l’agence pour faire constaté par huissier avec les nouveau locataires "
…

Ce constat, s’il est fait, ne devrait pas avoir grande valeur. Il est réalisé plusieurs semaines après le départ du locataire, alors que le nouveau locataire est entré, alors que vous avez possiblement déjà fait des réparations, et surtout, l’état des lieux de sortie est contradictoire (signé du locataire) donc il ne peut pas être dénoncé par le locataire qui l’a signé.

sven337 · #31

Je ne suis pas sûr de souscrire à votre analyse mais je n’ai pas forcément une très bonne source à opposer non plus.
La prescription en matière civile est de 5 ans et je n’ai pas connaissance que celle-ci soit expressément écartée par le texte sur les baux d’habitation. Donc, je pense que le propriétaire peut réclamer n’importe quelle somme supplémentaire justifiée par la différence entre l’état des lieux d’entrée et de sortie (vétusté et responsabilité du locataire prises en compte, bien sûr), et ce pendant 5 ans. Il n’y a pas de limitation de la dette à 2 mois.
Un bailleur m’avait réclamé la TEOM 3 ans après et j’avais payé en appliquant ce raisonnement.

Iqce · #32

julien62 a écrit :
.. il va contacter l’agence pour faire constaté par huissier avec les nouveau locataires "
…

Bonjour,

Juste une observation, pour les biens de mes parents, je fais systématiquement faire l’EDL par huissier (du coup on a un "tarif" remisé). C’est le B A BA pour clore une bonne partie des débats, avant même qu’ils aient lieux (ce qui ne change rien aux observations des collègues, mais le locataire comprend que si l’on va devant le juge, il va lui falloir de vrais arguments).
Son assistance juridique ne va pas lui payer l’huissier, vu le tarif "non remisé" je doute que cette histoire soit effectivement bien sérieuse, cela vise surtout à vous impressionner. D’autant que ce genre de frais ne doit pas se récupérer au tribunal ?

Surin · #33

B2K ne parle pas de la dette mais de "2 mois pour envoyer le décompte".
Voici un blog qui résume bien les devoirs de chacune des parties:
Dossier : tout ce qu’il faut savoir sur le dépôt de garantie - Blog LocService

sven337 · #34

Surin a écrit :
B2K ne parle pas de la dette mais de "2 mois pour envoyer le décompte".

Sauf que c’est faux :

article 22 loi du 6 juillet 1989 en vigueur en 2018 a écrit :
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Le texte de loi ne mentionne même pas "l’envoi d’un décompte" dans le cadre de la restitution du DG.
Le propriétaire a 2 mois pour restituer le dépôt de garantie, déduction faite des retenues éventuellement opérées qui doivent être "dûment justifiées". Je pense que la justification n’a même pas à être communiquée dans les 2 mois (elle pourrait n’être envoyée qu’à la demande du locataire).
Je ne vois rien qui justifie que la dette disparaîtrait magiquement au bout de 2 mois ou qu’elle serait caduque. Pour moi tout ce qui relève de la responsabilité civile du locataire (code civil 1240) reste réclamable pendant 5 ans, par contre il faudra avoir rendu le DG ou en tout cas le reliquat qui fait suite aux retenues dans les 2 premiers mois.

Donc, rien n’empêche, à mes yeux, de réclamer des sommes qui sont justifiées par "(état des lieux de sortie - état des lieux d’entrée) * vétusté" (parce que ça relève de la responsabilité civile du locataire), cela après les 2 mois.
Les recouvrer, c’est une autre histoire évidemment. Mais dans le cas qui nous intéresse je pense qu’il n’est pas du tout impossible de rajouter des demandes, passés les deux mois, en cas de procédure judiciaire.

Bernard2K · #35

Effectivement, j’avais fait un raccourci, c’est 2 mois pour restituer le dépôt de garantie, diminué des retenues.

Les retenues n’ont pas à être justifiées (par des devis ou factures) au moment même de la restitution (ou non restitution) dépôt de garantie ; elles doivent l’être ultérieurement en tout cas, "dans un délai raisonnable".

Résumé de la jurisprudence à ce sujet ici : Retenue sur le dépôt de garantie et dédommagement du bailleur, restitution du dépôt

Il n’empêche que si l’on veut restituer une somme exacte, il faut bien avoir fait un décompte. Décompte appuyé sur des devis ou factures.

Donc, je ne disais pas que la loi oblige à avoir fait le décompte sous 2 mois. Je dis juste que, en pratique, si l’on veut restituer (ou non restituer…) la somme exacte des dégradations, on a intérêt à avoir fait ce décompte, appuyé sur des devis, sous moins de deux mois.

A la rigueur, si vous êtes certain que le montant total dépasse le dépôt de garantie, vous pouvez effectivement dépasser les 2 mois, puisque vous êtes certain de ne pas restituer le dépôt.

Mais comment en être certain sans avoir fait le décompte, en tenant compte de la vétusté ? C’est le serpent qui se mord la queue : la seule façon d’être sûr de ce qu’on fait, c’est de compter juste dès le début !

lachignolecorse · #36

Pour ma part, j’estime dès l’état des lieux de sortie le montant des travaux AVEC le locataire en prenant de la marge pour les surprises. J’indique sur l’état des lieux les travaux et le montant qui a été décidé. Je rends de suite au locataire le montant de la caution moins l’estimation (tout cela indiqué sur l’état des lieux).s’il n’est pas d’accord, je lui propose de lui rendre la caution dans 2 mois conformément à la loi (ça calme…)

Généralement, les travaux sont rapides (1 a 3 semaines) et je renvoie un courrier avec la liste des travaux, les factures et le chèque pour le "Trop estimé".

Cette façon de faire n’est pas tres reglementaire, mais c’est assez bien perçu par le locataire sortant.

De même, si c’est un appartement que je sais mal entretenu, je propose de faire un pré état des lieux quelques jours avant l’état des lieux final.

Ernest · #37

Bonjour,
Dans le cas où le coût de réparation des dégradations dépasse le montant du dépôt de garantie, il pourrait être utile de passer par un constat d’huissier pour constater l’état de lieux de sortie.
Surprise en consultant les tarifs de la profession (surface entre 50m² et 150m²) !
Tarif service-public.fr : 128.70€ HT
Huissier 1 : 250€ HT
Huissier 2 : 300€ HT ("j’aime pas ça")
Huissier 3 : 450€ HT ("exclusivité VISALE sur le département")
Après recherche les tarifs "légaux" sont pourtant mentionnés dans l’article 16 de l’arrêté du 28 février 2020.
Il existe même une Réponse Ministérielle datant de 2008 sur ces surfacturations.
D’où ma question : auriez-vous constater des dérives similaires dans vos recours à huissier ?

Tlaloc · #38

Surin, le 29/04/2018 a écrit :
On vous dit que ce sont les factures qui sont à la charge du locataire. Un devis ne vaut rien, il vous faut effectivement effectuer les travaux et en présenter les factures. Vous serez alors tranquille pour affronter leur soi-disant avocat.

Ce n’est pas vrai.

Un devis suffit, et cela même si les travaux ne sont pas réalisés par la suite.

edit : la réf. : Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 2 octobre 2007, 06-18.142, Inédit - Légifrance

JohnC · #39

Bonjour,

J’ai un état des lieux à venir et j’ai besoin de conseil. Ma locataire d’un meublé en LMNP m’a donné congés avec fin de préavis au 12/01.

Elle souhaite déménager avant la fin du mois de décembre et faire arrêter son contrat d’électricité car elle pense qu’elle peut éviter la taxe d’habitation 2021 ainsi :
- Savez vous si elle devra tout de même s’en acquitter si elle n’est plus dans le logement mais que le bail court toujours ? Des précautions à prendre de mon côté vis à vis des impôts si elle ne paye pas ?
- Si elle arrete son contrat, savez vous si avec les nouveaux compteurs linky, l’électricité est coupée plus rapidement ? J’aimerais éviter de faire un EDL de sortie dans le noir… Ai je le droit de refuser qu’elle arrête son contrat avant la fin du bail ?

Par ailleurs, elle a eu l’an dernier un dégât des eaux venant du voisin du dessus qui a refait son appartement entre temps. Elle a déclaré le sinistre à son assurance mais n’a pas fait la remise en état et certains murs sont marqués. Je ne sais pas qu’elle est la marche à suivre idéale dans ce cas : lui demander de faire les travaux avant son départ ? faire une déclaration à mon assurance PNO après l’EDL et faire les travaux ? faire les travaux et retenir le montant sur son dépôt de garantie.

Je précise que j’ai eu de bonnes relations avec elle et je cherche surtout à bien cadrer sa sortie.

potterthekiller · #40

Bonjour.
À moins qu’elle ne gagne plus que bien sa vie ou que ce n’est pas sa résidence principale, elle ne doit plus payer de taxe d’habitation.
Par contre, elle sera redevable de la redevance TV car son bail se terminera bien le 12/01/2021.
Le seul fait d’éviter cette redevance viendra à vous de déclarer si oui ou non vous aviez quelqu’un au 1er janvier 2021 dans l’appartement.
je dirais aucune précaution particulière, l’état ne vous ne réclamez pas une taxe à vous si vous déclarez personne car vous signalerez une remise en location.
-Concernant l’électricité, EDF ne coupe plus totalement sur un délai court.
Dans le pire des cas le fait d’appuyer longtemps sur un des boutons, vous donne droit à 1 KW pendant
24 h.
Cela suffit amplement pour les lumières.
-Concernant les dégâts des eaux, si la déclaration a été faites, elle a dû se faire dédommager pour les travaux.
Elle doit pour moi, remettre en état l’appartement. Je pense qu’il vaut mieux la prévenir avant son départ qu’elle ne soit pas surprise.

Bernard2K · #41

Je pense que vous vous posez trop de questions.

L’EDL de sortie se fait à la fin du bail, contradictoirement et avec restitution des clés. Lors de l’EDL, on note ce qui ne va pas. Les murs sont marqués, donc vous le marquez sur l’EDL.

Les histoires de dégât des eaux, travaux pas faits etc, vous n’en avez rien à faire. Vous décrivez ce que vous voyez, point final. Un EDL est un descriptif aussi précis et objectif que possible à un instant T. L’historique ne rentre pas en ligne de compte.

JohnC · #42

Oui je partage votre vision de l’objectif de l’EDL de sortie. La question est plus sur l’après dans le cas où aucune action n’a été menée avant le départ de la locataire : Ai-je un intérêt à faire une déclaration de dégât des eaux à mon assurance PNO ou je prends directement sur le dépôt de garantie le montant de travaux ?

lemouz · #43

Je suis surpris de l’absence de gestion du dégât des eaux de votre part.
En effet, en location meublée, un dégât des eaux provoqué par un voisin, votre logement étant la "victime" , est traité par l’assurance du propriétaire et non du locataire.
Votre assurance aurait donc du casser les pieds de l’assurance du voisin pour que les travaux de remise en état soient fait.

J’avoue ne pas trouver de sources satisfaisante mais c’est en tout cas ce qui a été fait par 2 de mes assurances quand le cas s’est présenté.

Bernard2K · #44

Je pense effectivement que vous avez eu tort de pas déclarer le sinistre à votre assurance quand il est arrivé. Maintenant, après plusieurs mois, et alors que la locataire s’en va, c’est un peu tard pour vous en occuper.

La suite logique de ce que je disais : vous relevez les défauts sur l’EDL. Vous chiffrez les réparations au moins par un devis. Puis vous retenez ce montant, diminué d’une vétusté correspondant à l’ancienneté des éléments endommagés, sur le dépôt de garantie. C’est en tout cas une application stricte des règles en vigueur.

Dez67 · #45

potterthekiller, le 20/12/2020 a écrit :
Dans le pire des cas le fait d’appuyer longtemps sur un des boutons, vous donne droit à 1 KW pendant
24 h.

Désolé de venir "polluer" cette discussion avec ma question, mais je suis intrigué par cette information…

Quel bouton? Ca marche pour tous les logements/fournisseurs d’électricité?

(je me suis déjà retrouvé à faire des EDL dans le noir, alors si on peux avoir de un peu d’électricité alors que le contrat a été résilié, ça m’intéresse)

leportois · #46

HS :
essayez la manip de ce lien :
Réarmer un compteur linky

JohnC · #47

Bonjour,
Pour le dégâts des eaux, je viens juste de découvrir le sujet et l’historique avec la réception du préavis de départ…
Je vais suivre vos conseils !

Bernard2K · #48

JohnC a écrit :
Pour le dégâts des eaux, je viens juste de découvrir le sujet et l’historique avec la réception du préavis de départ…

Si vous venez juste de découvrir, ça veut dire que la locataire ne vous avais pas prévenu ? Dans ce cas, je vous conseille encore plsu, comme je le faisais au-dessus, d’être bête et discipliné : vous constatez les dégâts et vous les imputez au locataire. Ces histoires de dégât des eaux, dans la mesure où elles ne vous pas été communiquées, ne vous concernent pas, et seraient une charade à tiroir sans fin : ah oui, mais c’est la faute à untel, ah mais non, mais c’est la faute à l’assurance, etc : aucun moyen de savoir le fin mot de l’histoire et risque élevé de passer pour le dindon de la farce, par exemple si la locataire a reçu de l’argent de son assurance mais l’a gardé pour sa poche au lieu de faire les travaux.

La locataire doit vous rendre le logement en bon état, si ce n’est pas le cas elle vous doit de l’argent que vous retenez sur le dépôt de garantie, point final. Soyez poli mais borné. Au moment de l’EDL, soyez aussi vague que possible dans vos propos, n’annoncez surtout aucun montant pour les réparations. Aussi vague que possible à l’oral et aussi précis que possible dans l’EDL !

lemouz · #49

Je me permets de poster sur cette file même si le sujet n’est pas strictement identique, car il y a deja pas mal d’infos dessus.

Pour le calcul de la vétusté en sortie d’EDL, je me pose la question suivante : comment calculer ?
Exemple : un locataire reste 4 ans dans mon logement et rend le canapé lit HS (matelas KO, lattes cassées….).
Admettons que la vétusté sur ce type de meuble soit de 10 ans.
La valeur à neuf est de 300€
Le canapé avait 5 ans en début de location.

Calcul 1 : Valeur a neuf - vétusté sur la durée d’occupation
Donc 300 - 4x10% = 360€ dus par la locataire.

Calcul 2 : Valeur à neuf - age final du meuble
Donc 300 - (5+4)x10% = 30€ dus

J’aurais tendance à dire le calcul 2 mais cela implique qu’il faut tenir une liste précise de chaque meuble… Le 1er a l’intérêt de la simplicité à mettre en œuvre, surtout pour justifier le prix en prenant un bien équivalent sur le site web de Confo par exemple.

Sur le sujet des grilles de vétusté, j’en avais trouvé une il fut un temps sur laquelle il restait une valeur "plancher" quelle que soit l’age. En gros même au bout de 15 ans, le locataire qui rend un élément complètement hors d’usage contrairement à son entrée prend à sa charge 5 ou 10% de la valeur.
Quand j’y pense, c’est quand même fou qu’il n’y ait pas de grille de vétusté qui fasse foi alors qu’on a des modeles de bail dans la loi…

Iomipom · #50

Il existe des grilles de vétuseté qu’on trouve assez facilement sur internet. Le mode de calcul y est expliqué, et les taux changent d’une grille à l’autre.
On peut décider en début de bail de mettre une de ces grilles en annexe et de se baser dessus lors des EDL.
Du coup, prenez une de ces grilles et faites le calcul, qui sera évidemment bien plus proche de votre version 2.

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Etat des lieux de sortie qui ne se passe pas bien, avec menaces du locataire ?

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#27 29/04/2018 20h37

#28 29/04/2018 21h17

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1 #30 02/05/2018 07h54

julien62 a écrit :

#31 02/05/2018 08h24

#32 02/05/2018 09h05

julien62 a écrit :

#33 02/05/2018 09h13

2 #34 02/05/2018 09h31

Surin a écrit :

article 22 loi du 6 juillet 1989 en vigueur en 2018 a écrit :

#35 02/05/2018 13h26

1 #36 02/05/2018 15h09

#37 26/10/2020 21h53

1 #38 30/10/2020 13h58

Surin, le 29/04/2018 a écrit :

#39 20/12/2020 08h46

1 #40 20/12/2020 09h14

#41 20/12/2020 09h37

#42 20/12/2020 15h45

#43 20/12/2020 22h18

#44 20/12/2020 22h47

#45 21/12/2020 08h29

potterthekiller, le 20/12/2020 a écrit :

#46 21/12/2020 08h50

#47 21/12/2020 09h13

#48 21/12/2020 13h55

JohnC a écrit :

#49 15/07/2022 10h19

1 #50 18/07/2022 09h51

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