3 pièces locatif acheté en 2007 : vendre ou continuer à louer ?

C’est compliqué de répondre, mais je crois que vous avez vraiment posé tout votre questionnement ce qui un signe de pondération, et donc de rationnalisation.

Si vous pouviez nous dire de quelle ville il s’agit, nous pourrions vous guider pour savoir si la tendance est haussiére ou pas, car vendre à perte est toujours une déconvenue qu’il vaut mieux éviter. D’un autre côté il vaut mieux se couper la main que le bras…

Quels sont vos revenus ?

Bonjour,

votre situation est l’exemple typique de ce que certains sur le forum, dont je fais partie, déconseille vivement.

Vous avez un bien qui n’a pas été valorisé depuis 5 ans et qui vous coute plus de 500e par mois, sans parler des impôts.

A mon avis, les erreurs commises sont :
- achat neuf et cher
- crédit court
- pas d’apport pour avoir un cash flow positif.

Votre situation aujourd’hui n’est pas fantastique, vous avez "perdu 5 ans".

Je vous invite à lire les différents posts ici. L’idée générale est d’acheter pas loin de chez soi en centre ville à un prix inférieur au marché (si possible avec travaux), valoriser ce bien, le louer en meublé pour réduire la pression fiscale (on peut louer 3 ans nu pour défiscaliser 10700€ par an puis passer meublé ensuite)

Si vous n’avez ni le temps, ni le courage de vous en occuper et qu’en plus ceci vous stresse, je vous conseille vivement de vous séparer de votre bien et de placer le cash sur un support type assurance vie.

Pour gagner avec de l’immo, il faut être prêt à suer car cela demande de nos jours beaucoup de travail.

entidonu a écrit :

Une autre leçon: les prêts immobiliers sont vendus part les banquiers comme un moyen de s’enrichir ("vos le revendrez plus cher"). Je pense qu’une vente après achat devrait s’évaluer sur la base du prix auquel on l’a acheté. Tout le reste est fortement spéculatif et donc hasardeux.

Faux , vous ne gagnez pas parce que vous le revendez plus cher mais parce que la locataire à payer le bien d’où l’intérêt d’avoir un cash flow positif ou au pire que votre bien ne vous coute rien.

Rien de spéculatif puisque vous achetez en empruntant de l’argent pour un crédit qui est payé par la location …où se trouve la spéculation puisque dans 15 ou 20 ans , votre bie nsera payé et soit vous le revendez soit vous percevez les revenus locatifs …

Ou est la spéculation ? 

Parce que vous l’avez achetez 200.000 et qu’il ne vaut plus que 150.000 et alors vous auriez pu économisez 150.000 en 20 ans ? oui mais surement mais si vous achetez 10  bien cela fait 1.500.000  €

Philippe

Avec un prêt amortissable (ce qui semble votre cas), il n’est pas possible que le montant des intérêts soit le même en 2016 et actuellement. Revoyez (et comprenez) votre tableau d’amortissement….

Il est clair que cette acquisition a été une mauvaise opération, mais c’est du passé et vous ne pouvez plus le changer.

Il vous faut à présent raisonner sur le futur, uniquement, et donc de comparer les deux scénarios suivants, pour déterminer lequel est préférable :
-> conserver ce bien (avec tout ce qui va avec : bail, emprunt, etc.);
-> céder ce bien (remboursant le prêt) et d’investir le peu que vous en retirerez ailleurs.

A vous de faire vos simulation sur ce que chacun de ces scénario donnera pour vous, comme valeur d patrimoine résultant, dans 10, 15 ou 20 ans.

Il me semble clair que, si vous êtes persuadé que la valeur de ce bien va continuellement baisser et que vous pourrez employer mieux vos fonds ailleurs (mais est-ce réaliste ?), mieux vaut le céder.

entidonu a écrit :

Je ne suis pas sur de vous comprendre Philippe. J’ai refait mes calculs. Pour clarifier mon avis, j’ai décidé de faire fi des années passées.

Je souhaite votre avis sur ma vision, sur la façon dont je calcule.

Le capital étant immobilisé et sujet à réévaluation selon la revente du moment, je le ocnsidère comme mis de côté

Sur un prêt amortissable fixe , le montant de la mensualité ne change pas  , c’est la part entre le capital et les intérêts qui varie , la part des intérêts est basé sur le capital restant à payer et comme tous les mois vous rembourser un peu de capiatl cela fait baisser le montant des intérêts du mois suivant donc vous rembourser un peu plus de capital le mois suivant.

Donc pour poursuivre le raisonnement , petit à petit vos intérêts d’emprunt diminue et votre fiscalité augmente car le résultat est calculé sur les revenus locatif - charges - intérêt d’emprunt = montant à déclarer

Quel capital est immobilisé ? Rien n’est immobilisé car le bien ne vous appartient pas mais il appartient au 3/4 à la banque , si vous le revendez vous devrez rembourser votre emprunt et il ne devrait pas vous restez grand chose entre la levée d’hypothèque , les frais de remboursement ….

Philippe