Immobilier : investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ?

Bonjour à tous,
Je vous propose un retour d’expérience sur un investissement immobilier US.
Il y a quelques années, je me suis laissé séduire par l’offre d’un intermédiaire français spécialisé dans ce domaine et qui dispose d’une bonne visibilité internet et presse.

Le produit : un pavillon des années 2000 dans la banlieue d’Atlanta, acheté via une LLC créée localement, avec beaucoup d’attraits sur le papier : équilibre rendement/perspective de plus-value, solidité de l’économie locale, démographie, absence de risque climatique important, législation en faveur du propriétaire, faible imposition…etc
Pour info, un site très pratique et détaillé pour connaitre toutes les données économiques et démographiques aux USA : http://www.census.gov/quickfacts/table/.

Le rendement estimé par l’intermédiaire qui m’a proposé le bien : 8 % net.
Le schéma d’investissement : pavillon saisi par une banque suite à un défaut de paiement. Un fonds associé au property manager local achète ce bien aux enchères pour le revendre à un investisseur après travaux et/ou recherche de locataire.

La première erreur a été de ne pas se déplacer pour rencontrer le property manager et visiter le bien. Nous avons choisi la facilité en faisant confiance à l’expérience de l’intermédiaire et en ne s’appuyant que sur les données vérifiables à distance.

Le bien nous a finalement été vendu sans travaux de rénovation : d’après le property manager et le rapport d’expertise indépendant, tout était en bon état.

Un locataire, présenté comme ayant un très bon profil, était déjà dans les lieux.

Les choses que j’avais mal appréhendées :
-    Frais d’expert-comptable : 1000 USD/an, obligatoire pour les déclarations fiscales US mais non intégrés dans le calcul de rendement à 8 %,
-    Property tax de plus de 2 000 $ vs 1 250 $ estimé dans la fiche d’investissement. En fait, la taxe est automatiquement revalorisée à chaque transaction avec une valeur plus proche du marché.
-    J’ai dû trouver moi-même une banque susceptible de m’ouvrir un compte courant aux US pour éviter les frais de virement internationaux et simplifier la gestion. Pas de solution donnée par l’intermédiaire.
-    Les revenus fonciers ne sont pas imposés en France (convention fiscale) mais ils viennent en compensation des éventuels déficits fiscaux issus de revenus fonciers français.
-      Les locataires recherchés par le property manager ne sont à priori pas des profils premiums. Il aurait été utile de vérifier les annonces de locations publiées en local aux US, j’aurais pu voir sur nombre d’entre elles "Bad Credit OK"… Outre les problématiques d’impayés, cela peut aussi induire des profils peu "soigneux"…

Au bout de quelques mois, les premières (mauvaises) surprises :
-    Frais de copropriété (HOA) de 450 USD/an pour le lotissement non mentionnés au moment de l’achat,
-    Problèmes d’impayés de loyers récurrents jusqu’à l’arrêt complet des paiements au bout de 18 mois. Et là surprise, pas aussi simple d’expulser le locataire contrairement à ce qui m’avait été dit. Il suffit au locataire de se mettre en faillite personnelle ou de prendre un avocat pour geler toute procédure (pratique assez répandue aux US). Il a finalement fallu 10 mois pour l’expulser. Aucun loyer n’a été récupéré…
-    Au moment de l’expulsion, nouvelle surprise : le locataire avait fortement dégradé le bien avec pour résultat 12 K$ de travaux pour remettre le bien en location… Le property manager devait contractuellement faire une visite trimestrielle pour s’assurer de l’état du bien mais rien n’avait été fait…

Autre élément perturbant : un ancien employé du property manager envoie à tous les investisseurs français un mail pour nous avertir que leur patron a déjà été condamné pour escroquerie. Information qui s’est avérée vrai mais relativisée par l’intermédiaire français s’agissant d’une « très vielle histoire ». En tout cas, rien de tel pour vous faire perdre toute confiance

Pour me rassurer en quelque sorte, je demande au property manager de me confirmer la valeur de la maison, qui d’après Zillow avait augmentée de 35 K$ en 2 ans (cohérent avec marché local).
Ce dernier m’explique que le bien ne peut être vendu en l’état qu’à un investisseur mais pour le même prix que j’ai acheté le bien. Pour vendre sur le marché du retail à un meilleur prix, je devrais faire encore 15 000 $ de travaux supplémentaires.
J’en déduis alors que la valeur d’achat de cette maison était nettement surévaluée. Les informations étant actualisées sur Zillow, je m’aperçois que la maison m’a été vendue près de 30 K$ de plus que sa valeur de reprise aux enchères par le fonds local. Voilà ou s’est faite la seule plus-value dans l’histoire.

Ayant totalement perdu confiance dans tous les intermédiaires, je me décide à proposer la maison à la vente dans le listing de l’intermédiaire français, sans meilleure solution à ma portée.
Mais là encore, on me dit que je dois afficher un prix nettement inférieur à la valeur de marché pour intéresser un investisseur… La vente s’est finalement faite avec la seule offre reçue en 18 mois.

Dernière surprise 1,5 mois avant le closing : la commission de vente initialement discutée est doublée. On m’explique que j’avais mal compris et que les conditions ont changé… On me demande de signer un nouveau mandat. Las de toute cette histoire, j’accepte pour ne pas rester dans cette galère.

Bilan de l’opération sur 3,5 ans :
-    Moins-value de 10 K$, sachant que les commissions d’achat & vente m’ont coûté 11 K€…
-    Revenus fonciers cumulés nets de charges : 10 K$, soit un rendement net réel de 2,2 %/an.
-    Honoraires payés au property manager, expert-comptable, avocat… : 9 K$
-       L’intermédiaire français a été de mauvaise foi jusqu’au bout de l’opération, ne reconnaissant aucune erreur et déficit de conseil. Bien sûr aucun sacrifice sur ses honoraires.

En conclusion, un mauvais investissement dans mon cas qui n’a finalement profité qu’aux différents intermédiaires. Des regrets de m’être laissé griser par la perspective de rendement.

Dans l’absolu, cela peut être une bonne idée d’investissement pour rechercher de la diversification mais à condition, à mon avis, de n’y consacrer qu’une part réduite de son patrimoine et de ne travailler qu’avec des intermédiaires (France et local) avec une réputation solide et vérifiée. Aller sur place pour prendre la température est également important. Tout comme s’assurer que sont les profils de locataires recherchés et le vérifier.

Je ne le referais pas personnellement car j’ai trop mal vécu l’absence de maîtrise sur l’opération et la législation ainsi que le manque de recours en cas de problème. Le rapport de force n’est clairement pas en faveur de l’investisseur étranger.

Dernière modification par Aiolia (09/02/2020 23h49)

Bonjour à tous,

inspiré par le témoignage d’Aiolia, je peux présenter mon retour d’expérience également.

J’ai acheté un pavillon dans une banlieue américaine début 2014. J’avais 28 ans et cela constituait une part relativement importante de mes économies, j’étais locataire à Paris et terrifié d’avoir pris la mauvaise décision et de ne pas avoir continué à amasser pour finalement avoir les moyens d’acheter ma résidence principale à Paris. Je suspecte d’être passé par les mêmes intermédiaires que Aiolia, et je me reconnais à certains endroits du témoignage, même si pour moi l’opération a été bien plus positive.

J’ai passé 2 semaines à lire tout ce que je pouvais trouver en ligne sur la ville, les quartiers, les statistiques de crime, démographiques, etc… Il y a effectivement énormément de données disponibles contrairement à ce qu’on trouve (du moins fin 2013) en France.

Pour les chiffres:
- achat ~60k€, estimation actuelle Zillow et Trulia ~120k€: j’ai été chanceux, les taux de change et la hausse du marché ont tous les deux joué en ma faveur, ce qui fait un doublement de valeur en euros alors que j’estimais faible le potentiel de plus-value à terme
- rentabilité brute: 13.5%, rentabilité effective très variable d’une année à l’autre…
- bilan: environ 32k$ de gain nets de toutes dépenses (travaux, taxe, impôts, comptable) en 6 ans, très positif pour moi: cela fait un peu plus de 6% de rendement moyen net de toute dépense par rapport au prix d’achat
- seulement 1 mois de vacance locative en 6 ans et les loyers toujours payés, même s’il peut y avoir des relances parfois.

Concernant les mauvaises surprises:
- des travaux important à payer dès les premières années de l’investissement, mais couverts par les loyers (sans avoir à réinjecter des euros), et récemment la couverture de la toiture à refaire. Pour les premiers travaux, j’ai contacté l’intermédiaire français, qui n’a fait que témoigner de sa "surprise". Pour les travaux importants, je demande toujours des photos et des devis supplémentaires (le prix baisse alors…). J’ai eu un changement de locataire après 2 ans, et le property manager m’a proposé quelques menus travaux de remise en étant, photos à l’appui, et surtout de repeindre tout l’intérieur. Je voyais pas la nécessité sur les photos, ils ont insisté (vous trouverez pas de locataire blabla), mais je suis resté ferme en disant que la maison avait été rénovée 2 ans avant. Un locataire a pu être trouvé immédiatement…
- frais de comptable: 425$/an, j’ai changé après 2 ans pour un autre à 300$/an
- frais de copropriété: 120$/an
- la maison avait été achetée avec un locataire déjà dedans, normalement. Une fois la maison achetée, on me fait payer des frais de changement de locataire tout de même. Soit la maison était vide, soit on me faire passer à la caisse…
- le parcours du combattant pour ne pas payer d’impôt en France. J’ai changé 2 fois de département de résidence, donc il a fallu avec 3 caisses d’impôts différentes, pour avoir les avis d’impôts rectificatifs. Pour les procédures aux US, j’étais obligé de passer par des intermédiaires, mais en France, j’ai tenu à traiter les choses moi-même.

Concernant les bonnes surprises:
- le property manager a monté des dossiers à tous ses propriétaires pour faire baisser les taxes foncières: la mienne a baissé de 11%
- le directeur du property manager m’a contacté 2 fois en me disant qu’il souhaite acheter ma maison, sans que j’ai à payer aucune commission ni frais de vente (la commission représente 7% du montant dans mon contrat avec eux si je leur confie la vente)

Pour rebondir sur le témoignage d’Aiolia:
- effectivement sur l’historique de prix sur Zillow, j’avais remarqué avant d’acheter que le prix promo de foreclosure ne m’avait pas profité à moi. Mais je me doutais bien qu’en bout de chaîne et loin de tout, c’est les locaux de l’étape qui font un gros gain instantané, ce que je trouve assez normal. Je l’ai quand même achetée 2.3 fois moins cher que son premier prix de vente en 2001 listé sur Zillow. Personnellement, je cherchais juste un actif pour me payer une grosse partie de mon loyer parisien.
- début 2014, l’intermédiaire français proposait d’ouvrir un compte à BOA. Mais il y a eu des problèmes: de nombreux comptes de français ont été fermés par la banque, je n’ai pas su pourquoi et j’étais passé entre les mailles du filet…
- la sensation de rapport de force en défaveur forte de l’investisseur étranger, je l’ai ressenti plusieurs fois, surtout quand on a cherché à me faire payer des travaux importants. J’ai essayé à chaque fois de regarder de façon objective les chiffres et le rendement important couplé à la fiscalité quasi nulle ont fini de me rassurer à chaque fois.

En conclusion je suis très content de cet investissement dans sa globalité. Je réfléchis à en faire un 2ème à la suite d’une plus-value immobilière en France, même si les gains en hausse de marché et taux de change sont beaucoup moins intéressant en 2020, et le témoignage d’Aiolia m’a un peu refroidi.

Aiolia a écrit :

Ayant totalement perdu confiance dans tous les intermédiaires, je me décide à proposer la maison à la vente dans le listing du cabinet français, sans meilleure solution à ma portée.
Mais là encore, on me dit que je dois afficher un prix nettement inférieur à la valeur de marché pour intéresser un investisseur… La vente s’est finalement faite fin 2019 avec la seule offre reçue en 18 mois.

Dans le cadre de vos déclarations américaines, j’imagine qu’un amortissement à été calculé: étiez-vous en plus-value fiscale à terme ? Si oui, j’aimerais savoir quelle a été la fiscalité sur la plus-value côté américain et française.