InterPierre France : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

InterPierre France : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

Sondage

#51 30/04/2020 14h52

#52 20/05/2020 19h56

#53 07/06/2020 11h25

#54 19/06/2020 13h10

#55 28/07/2020 15h11

#56 18/08/2020 11h04

#57 28/10/2020 20h48

#58 07/01/2021 20h35

#59 07/01/2021 21h55

3 #60 16/01/2021 10h17

#61 16/01/2021 11h17

#62 17/01/2021 00h24

1 #63 17/01/2021 19h52

#64 17/01/2021 21h03

#65 27/01/2021 10h22

#66 27/01/2021 12h00

#67 02/02/2021 17h02

#68 02/02/2021 17h24

#69 02/02/2021 17h59

#70 04/02/2021 08h22

#71 04/02/2021 09h26

#72 04/02/2021 11h58

#73 04/02/2021 13h39

#74 08/02/2021 11h58

2 #75 11/04/2021 19h20

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GoodbyLenine, le 30/04/2020 a écrit :

GoodbyLenine, le 30/04/2020 a écrit :

loulou75015 a écrit :

maxicool a écrit :

Yvan, le 28/10/2020 a écrit :

GoodbyLenine · #51

Distribution T1/2020 : 12.6€/part (vs 12.90€/part au T1/2019). (Source : email de la SdG).

Htc33 · #52

GoodbyLenine, le 30/04/2020 a écrit :
Distribution T1/2020 : 12.6€/part (vs 12.90€/part au T1/2019). (Source : email de la SdG).

ils avaient accusé la même légère baisse sur le 1er T 2019 vs 1er T 2018. En espérant qu’ils augmentent le dividende du 4ème Trimestre 2020.

Htc33 · #53

Je viens de recevoir le rapport annuel 2019, examinons pourquoi le résultat baisse malgré des indicateurs en hausse….

L’ensemble des indicateurs étudiés :

- Capitalisation qui passe de 135M€ à 178M€

- Taux d’occupation financier : > 96%

- Acquisitions sur 2019 : 48,6M€

- La dette qui passe de - 11,9M€ au 31.12.2018 à - 4,6M€ au 31.12.2019

COTE ACQUISITIONS :
- Acquisition d’un portefeuille de 28M€ (en Novembre et Décembre et 2 actifs au 1er T 2020)

COTE CESSIONS :
- Arbitrages d’actifs pour un montant de 14,2M€
Je note également de fortes moins values de cession d’immeubles :

au 1er Janvier 2019 - 3 408 786
au 31.12.2019, nous sommes à - 4 238 972€

Le prix de reconstitution augmente du coup faiblement : 1056 (2018) à 1076 (2019)

---

Selon moi, la cause principale de la baisse du résultat de cette SCPI est due à une gestion médiocre du CASH lié à la collecte abondante des capitaux en 2019 : 40M€ et le timing des acquisitions. En effet, plus de 70% de ce cash a été investit en fin d’année : Novembre, Décembre et le reste 1er trimestre 2020. J’ajoute d’ailleurs qu’à chaque fin d’exercice il reste plus de 13M€ sur les comptes, ce qui est non négligeable..

Deux techniques sont utilisées par les sociétés de gestion pour pallier à ce problème :

1° Utiliser l’effet de levier pour acheter des actifs en avance de la collecte ; jouer sur le sur investissement
2° Rallonger le délai de jouissance s’ils ne peuvent "gérer" l’afflux de capitaux

maxicool · #54

Rapport annuel 2019 en ligne

GoodbyLenine · #55

Distribution T2/2020 : 12.30€/part (vs 13.50€/part au T2/2019). (Source : email de la SdG).

GoodbyLenine, le 30/04/2020 a écrit :
Distribution T1/2020 : 12.60€/part (vs 12.90€/part au T1/2019).

BrisePif · #56

Bonjour,

Je suis étonné des clés de demembrement de cette SCPI : la décote augmente sensiblement au niveau de la 10ème année (la propulsant parmi les SCPI les plus intéressantes en nue-propriété sur cette durée).

Il ne me semble pas voir un tel écart de décote d’une année à l’autre sur d’autres SCPI (en tous cas, pas aussi prononcé).

L’un d’entre-vous s’est-il déjà posé la question du motif de cette décote à 10 ans et aurait des éléments d’explication ?

Source : http://www.linxea.com/document/scpi-ren … -a-20-ans/

Yvan · #57

Versement de 12,18 EUR par part ce trimestre.

Après 12.6 et 12.3 depuis le début de l’année.

Cela fait donc 37,08 EUR depuis le début de l’année.
Pour rappel la distribution des années passées était de 52.5€/part pour 2019 contre 55.20 en 2015, 2016, 2017 et 2018.

Pour situer, sur ces années, la répartition du dividende était :
13.50€ / part au 1T, 2T et 3T + un complément de 14.70€ / part au 4T.

maxicool · #58

Si l’on remonte 10 ans en arrière, on constate que :

1/ le dividende distribué est souvent supérieur au résultat courant (ces dernières années)
2/ le RAN a été massivement utilisé pour soutenir le dividende à un niveau stable (il est maintenant presque inexistant : 2,2 € / part)
3/ l’endettement a été fortement réduit (de 39% en 2013 à 2% actuellement)

2009
RC : 57,00
Div : 36,00
Ratio : -36,84%

2010
RC : 58,00
Div : 39,00
Ratio : -32,76%

2011 :
RC : 59,50
Div : 42,00
Ratio : -29,41%
RAN : 50,5 € / part (= 14 mois)

2012 :
RC : 65,40
Div : 45,00
Ratio : -31,19%
RAN : ?

2013 :
RC : 73,60
Div : 53,10
Ratio : -27,85%
RAN : 71,91 (16 mois)

2014
RC : 53,10
Div : 54,60
Ratio : 2,82%
RAN : 46,3

2015 :
RC : 51,40
Div : 55,20
Ratio : 7,39%
RAN : 31

2016 :
RC : 56,03
Div : 55,20
Ratio : -1,48%
RAN : 17,97 (le RAN en € par part n’est plus indiqué, il faut le calculer)

2017 :
RC : 48,96
Div : 55,20
Ratio : 12,75%
RAN : 8,8

2018 :
RC : 53,97
Div : 55,20
Ratio : 2,28%
RAN : 2,1

2019 :
RC : 46,50
Div : 52,50
Ratio : 12,90%
RAN : ?

--

Vu que la capitalisation a fortement augmenté ces 4 dernières années (+50% en 2016, +60% en 2017, +40% en 2018, +30% en 2019), vu que le RAN est dorénavant inexistant, vu que les cessions de 2019 ont été faites en MV de 4,2M€, pensez-vous que le TDVM pourra se maintenir au niveau des dernières années (à +- 5%) ?

Personnellement, même si les dernières acquisitions ont des taux AEM de 6,50% / 7,00%, je ne vois pas trop comment ça pourrait être possible…
J’ai peut-être loupé quelque chose. Merci de vos avis !

Canyonneur75 · #59

Le RAN par part arrondi à l’euro le plus proche peut être trouvé dans un tableau à la page 33 du rapport annuel 2019.

La fiche dédiée à cette SCPI du site primalliance contient un tableau équivalent pour la période 2011 - 2019.

La baisse du RAN par part est aussi due à la dilution induite par l’augmentation du nombre de parts.

Pour répondre à la question de Maxicool, il me semble que l’exercice 2019 a été pénalisé par un retard d’investissement, 33 M€ (portefeuille Lumière) ayant été investis en fin d’année. Le résultat 2019 (46,50€) est il représentatif ou alors convient il de retenir celui de 2018 (53,97€) ? Quel sera l’impact de la pandémie sur l’exercice 2020 ?
En tout état de cause, le montant des loyers collectés sur 3 trimestres en 2020 (11,7 M€ - source BT3-20) semble équivalent à celui collecté sur toute l’année 2019 (11,9 M€ - source RA19 page 21) si tant est que les 2 chiffres puissent être rapprochés.

Par ailleurs la collecte 2020 sera sans doute beaucoup plus faible ce qui limite les risques de sous-investissement.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (08/01/2021 12h43)

maxicool · #60

J’ai relu les derniers BT et le RA 2019.
Finalement, je suis peut-être allé un peu trop vite dans mes conclusions !

BT T1 2020

Trésorerie fin 2019 : 13 M€
Capitalisation : 187,30 M€ (collecte 8,80 M€)
Vente lot à Labège
Achat 2 actifs Lumière à Charges (37) et Compiègne (60) : 12 M€ - rendement AEM : 6,20%
Acquisition Bureaux à Nantes (St Herblain) : 5,3 M€ - rendement AEM 6,15%
Donc achat > collecte > TRESORERIE : 13 + 8,80 – CS 12% (soit 7,8) – 12 - 5,3 = 4,5 M€
TOF 96,70%

BT T2 2020

Capitalisation : 191,30 M€ (collecte 4 M€)
Vente lot à Labège
Taux de recouvrement des loyers T2 : 90%
Endettement 6% - 9 M€ - durée 8.2 ans

BT T3 2020

Capitalisation : 194,90 M€ (collecte 3,60 M€)
TOF 96,60%
Recouvrement des loyers du T2 2020 = 94%
Recouvrement des loyers du T3 2020 = 88% (à la date
Achat bureaux Marseille : 22,1 M€ (baux 6.5 ans) – rendement ?
Endettement : 6% - 8,87 M€ - durée 7,95 ans

TRESORERIE : 4,5 + 4 - CS 12% (soit 3,5) + 3,60 – CS 12% (soit 3,2) – 22,1 = - 10,88 M€ (?)
La trésorerie devrait donc être nulle…

Patrimoine au T3 2020
40 immeubles – 84 baux (durée résiduelle 3,20 ans)
Bureaux 50% - Activités 35% - Logistique 15%
IDF hors Paris 33,1% - Métropoles régionales 47,1% - Autres régions 19,8%

--

Interpierre a soldé des emprunts qui avaient été contractés à des taux fixes (très) élevés.
Le RA 2019 (p. 26) évoque des taux fixes situés entre 4,50% et 5,40% pour 1,96 M€.

Et si l’on remonte un peu plus loin…

On peut donc espérer que le poids des charges financières (en forte baisse) atténuera la baisse du résultat courant par part, d’autant plus que les dernières acquisitions affichent des rendements AEM (à la louche, par une simple moyenne) de 7,00% en 2018, de 6,81% en 2019 et de 6,20% en 2020.

L’utilisation quasi-totale du RAN ne me semble donc finalement pas si grave.

loulou75015 · #61

Merci Maxicool pour le travail d’étude.

J’aime bien aussi cette SCPI pour son mix bureau et logistique. En revanche quel regret que Paref est créé interpierre Europe centrale au lieu d’élargir la politique d’acquisition de cette SCPI pour diversifier à l’international le patrimoine. Surtout que l’idée de l’Europe centrale me plaisait bien. Quand on achète sur aliXpress et consort on voit toujours son colis faire une halte dans les pays d’Europe centrale. Analyse un peu simpliste de ma part mais ça me plaisait bien.

Sisco2117 · #62

Espérons que le versement du dividende du T4 2020 dans quelques semaines soit plus élevé et rattrape un peu les précédents.
et

Il est vrai que cette SCPI s’est beaucoup désendettée et a bien investit ces derniers mois, cela devrait porter ses fruits.

loulou75015 a écrit :
J’aime bien aussi cette SCPI pour son mix bureau et logistique. En revanche quel regret que Paref est créé interpierre Europe centrale au lieu d’élargir la politique d’acquisition de cette SCPI pour diversifier à l’international le patrimoine. Surtout que l’idée de l’Europe centrale me plaisait bien. Quand on achète sur aliXpress et consort on voit toujours son colis faire une halte dans les pays d’Europe centrale. Analyse un peu simpliste de ma part mais ça me plaisait bien.

Je ne comprends pas non plus le choix de la société de gestion de ne pas avoir élargi géographiquement les investissements de cette SCPI au lieu d’en créer une nouvelle spécifique pour l’Europe centrale.
Mais Paref Gestion est, quelque part, coutumié de la chose puisqu’elle a fait pareil avec NOVAPIERRE ALLEMAGNE qui est bloquée avec ses 500 K€ de capitalisation (et qui de fait est comme une SCPI à capital fixe même si son statut est toujours à capital variable) et qui au lieu d’arriver à s’entendre avec le conseil de surveillance a créée une SCPI NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2….

maxicool · #63

NOVAPIERRE ALLEMAGNE qui est bloquée avec ses 500 K€ de capitalisation

Vous êtes fâché avec les "M" ? ;-)

Capitalisation : 520 M€

Sisco2117 · #64

Ces chiffres me font tourner la tête….

Sisco2117 · #65

Bonjour,

Désolé de revenir sur ce post mais il y a quelque chose qui m’échappe….

maxicool a écrit :
BT T2 2020
Endettement 6% - 9 M€ - durée 8.2 ans

BT T3 2020
Endettement : 6% - 8,87 M€ - durée 7,95 ans

Et plus bas le RA 2019 indique un capital restant à rembourser de 2 000 000€.

Comment à fin 2019 il ne pouvait rester "plus que" 2M€ de dette et avoir un endettement de 9M€ au 30 juin 2020?
La SCPI a emprunté de nouveau en 2020? ou on ne parle pas de la même chose entre les BT et le RA?

Merci de vos lumières/avis

PS: maxicool cette fois c’est bon avec les "M" ;-)

Surin · #66

Le RA indique les chiffres au 31/12/2019. LA SCPI a donc du emprunter au premier semestre 2020. Le bulletin indique l’état de la dette à partir du T2 2020 seulement.

aimge · #67

Bonjour,
Savez-vous quels assureurs commercialisent cette SCPI en AV ? Je ne trouve qu’APICIL (notamment via Linxea Zen).

Sisco2117 · #68

Voilà ce que j’ai trouvé assurance vie

maxicool · #69

Mon Financier Frontière Efficiente également.
Assez logique car l’assureur de Linxea Zen, Patrimea FE et Mon Financier FE est le même : Apicil.

cricri77700 · #70

Interpierre reçu :
+1% par rapport au t3
2025.40 reçus sur 2020 pour 41 parts.
Donc 4.70 % sur 2020 de rendement .

Sisco2117 · #71

Sur le papier cette SCPI semble prometteuse avec un endettement en forte baisse, une part non négligeable en activité logistique, une diversification géographique en france….dommage que le dividende baisse de trimestre en trimestre…
exemple pour 29 parts (je ne vois pas ce qui explique cette baisse continue…):

T3 2018 : 393 €
T4 2018 : 426 €
T1 2019 : 374 €
T2 2019 : 392 €
T3 2019 : 392 €
T4 2019 : 365 €
T1 2020 : 365 €
T2 2020 : 357 €
T3 2020 : 354 €
T4 2020 : 357 €
…

maxicool · #72

La raison est peut-être là :

Les dernières acquisitions affichent des rendements AEM (à la louche, par une simple moyenne) de 7,00% en 2018, de 6,81% en 2019 et de 6,20% en 2020.

Ajouté sans doute à un renouvellement moins favorables des nouveaux baux.

GoodbyLenine · #73

Distribution T4/2020 : 12.30€/part

Total 2020 = 49.40€, après 12.60€ pour T1 12.30€ pour T2, 12.20€ pour T3, pour un associe à l’IS

Yvan, le 28/10/2020 a écrit :
Versement de 12,18 EUR par part ce trimestre.

Après 12.6 et 12.3 depuis le début de l’année.

Cela fait donc 37,08 EUR depuis le début de l’année.
Pour rappel la distribution des années passées était de 52.5€/part pour 2019 contre 55.20 en 2015, 2016, 2017 et 2018.

Pour situer, sur ces années, la répartition du dividende était :
13.50€ / part au 1T, 2T et 3T + un complément de 14.70€ / part au 4T.

Sisco2117 · #74

Le BT du T4 2020 est enfin arrivé : ici

Si nous avons un taux de recouvrement des loyers sur l’année
qui approche les 90%, nous constatons malgré tout des difficultés pour certains des locataires qui impactent le résultat de votre SCPI pour cette fin d’année. Nos équipes de gestion restent mobilisée pour
accompagner les locataires et trouver des solutions lorsque nécessaire et l’effort se poursuit donc pour
améliorer encore ce taux de recouvrement sur 2020 et anticiper les premiers mois de 2021

Un endettement toujours maitrisé avec une baisse entre le T3 et le T4 en passant de 8.9 M€ (6%) à 7.5 M€ (4.22% valeur du patrimoine)

maxicool · #75

Je viens de relire tous les rapports annuels et bulletins trimestriels depuis 2011.
J’hésite à acquérir cette SCPI (j’hésite en fait avec Vendôme Régions et Activimmo).

J’ai regardé l’évolution des actifs (vente / achat), l’évolution des rendements au fil du temps, la localisation des actifs et mon impression (subjective) en me "promenant" avec GoogleMaps aux alentours de tous les actifs détenus.

Si ça intéresse quelqu’un, voilà mes notes de ce jour…

RA 2011
Apport des immeubles par PAREF mi années 2010. Rendement 4.2%
Prix part + 5% (1000 € > 1025 le 01.09 et 1050 le 01.11)
Endettement 52,50% (62,30% en 2010)
- Charge annuelle des intérêts = 1 147 000 €
- Dettes : 20,6 M€ (22 M€ en 2010)
Expertise actifs - 4,2% (car crise économique)
Priorité » : augmentation du TOF
Valeur reconstitution : 1041 € - Prix de la part : 1050 € (avant 1000 €)

13 immeubles : 5 achetés avant 2010 (rendement 10%)
- Vitry (94) Ardoines - 140/146, rue Léon Geoffroy – 6 lots (MIXTES) – 1456 m2 – prix 659€ / m2 – loyer 58 213 € - Rendement 5,0% - Immeuble des années 1980, près du RER C. Acquis en 2005 pour 0,96 M€
Locataires : Ifirq, Technet, Aresa (loué à 60%) – Banlieue est proche Paris (correct), grand parking
- Chennevières (94) 20B, rue Gay Lussac – 3 lots (ACTIVITES) – 3766 m2 – prix 385 € / m2 – loyer 197 156 € - 11,9% - Locataires : Arts Ménagers – Promotion 7, Doursoux - Bof, vieilles tôles
Acquis en 2006 pour 1,45 M€ > VENDU à 68%, reste 32%
- Rosny/Bois (93) 17, rue montgolfier – 1 lot – 2900 m2 (ACTIVITES : entrepôts 2600 m2 + bureaux 300 m2) - Prix 586 € / m2 – loyer 185 237 €- 11,2% - locataire : SFIC (bâtiment) – DAI
Acheté en 2007 pour 1,7 M€ - Façade OK mais semble vieux…
- Lognes (77) 12, rue des Campanules – 1 lot (bureaux + activités = MIXTE) – 1085 m2 – prix 767 € / m2 – loyer 95 000 € - 11,2% - Locataire : Elster > Honeywell – Pas mal, près échangeur A4
Construit en 1990, acquis en 2007 pour 0.83 M€. Locataire : Souchier.
- Bagneux (92) 52, av. Bourg-la-Reine – 3 lots – 1977 m2 (MIXTE) – prix 1163 € - loyer 210 772 € - 9,7% - locataire : Lamy Gestion – acquis en 2007 pour 2.3 M€. Petit immeuble, plein centre.

8 achetés en 2011 (rendement 9,2%) :
- Créteil (94) 60, rue Auguste Perret – 1 lot (MIXTE) - 2204 m2 – prix 952 €/m2 - loyer 248 000 € - 10,8%
Construction en 2001 (ZA Europarc), pour 2,3 M€ - Locataire : Vet (jusque 2020)
- Vitry (94) 132-136, rue Julian Grimau - 21 lots - 7026 m2 (2250 m2 de halle industrielle, 2680 m2 pour la Poste, 2070 m2 de bureaux = MIXTE) sur terrain 12750 m2 – prix 896 € / m2 - loyer 658 292 € - 9,9% - Locataire : la Poste & autres - Acquisition en 2001 pour 2,4 M€ - Pas mal (à louer / 09.2020)
- Bondoufle (91) 17, rue Pierre Josse – 1 lot – 9493 m2 (716 m2 bureaux + 8777 m2 d’entrepôts sur terrain 19942 m2 = ACTIVITES) – prix 942 € / m2 - loyer 400 000 € - Rendement 8,0% - Locataire : Supergroup Dis (filiale d’Altadis). Entrepôt acquis en 2008 pour 6,3 M€. Périphérie sud lointaine, semble correct
- Labège (31) ZAC Grande Borde Innopolis – 17 lots – 2410 m2 (BUREAUX) – prix 954 € / m2 -
187 817 € - Rendement 8,5% - Immeuble acheté 2,375 M€ > VENDU 1472 m2 à la découpe
- Egly (91) rue des meuniers – 1 lot – bâtiment d’ACTIVITES 4985 m2 sur 14557 m2 de terrain – prix 463 € /m2 - 244 173 € - 10,2% - Prix 2,5 M€ - Locataire : Sport 2000
- Lognes (77) 11, rue des Campanules - 1 lot (ACTIVITES) – 5571 m2 sur terrain 11725 m2 – prix 700€ / m2 - 394 795 m2 – 10,1% - Prix 3,8 M€ - Bon état, près échangeur A4
Acquisition en 2008 – Locataire : Souchier
- Tremblay (93) 85-87, av. du bois de la Pie – 2 lots – 1048 m2 (BUREAUX) – prix 1183€ / m2 - 99 560 € - Rendement 10,5% - Construction en 1987, acquis en 1999 pour 1,2 M€ (ZI Paris Nord II) – Loc : Brunel
Parait convenable, banlieue lointaine nord
- Croissy-Beaubourg (77) 15, rue des vieilles vignes – 1 lot – 3684 m2 (MIXTE) – prix 882€ / m2 - 305 176 € - 8,8% - Construction en 2000 (prix 2,6 M€) dans la ZAC près de Marne la Vallée – locataire : Glory
Bien, boisé, banlieue est lointaine

BT T2 2013
Relocations :
Vitry (Geoffroy) – 250 m 2 / 1456 – 25 000 € = rendement 15%
Labège (Innopolis) – 135 m2 – 8100 € = rendement 6%
Bagneux (La Reine) – 1527 m2 – 70 176 € = rendement 4,2%
Congés :
Bagneux (La Reine) – 1497 m2 – 105 000 € = rendement 6%

BT T3 2013
Relocations :
Colombier – 380 m2 – 56950 € = rendement 7,90%
Congés :
Chennevières – 1212 m2 entrepôt – 67000 € = rendement 14%

BT T3 2013
Relocations :
Labège (Innopolis) – 110 m2 bureaux – 6600 € = rendement 6,1%
Bagneux (La Reine) – 1527 m2 bureaux – 34589 € = rendement 2,1%

RA 2013
Rendement 5,1% (4,3% en 2012)
Rendement des actifs de 8,50%
Endettement 39,30% (48% en 2012, 52,50% en 2011, 62,30% en 2010)
- Charge annuelle des intérêts = 904 277 € (988 640 € en 2012)
- Dettes : 18,1 M€ (18,5 M€ en 2012)
Expertise actifs + 0,2%
TOF : 89,40% (19 lots vacants à Vitry x2 – Labège – Tremblay)
Valeur reconstitution : 1116 € (1073 € en 2012, 1041 € en 2011) donc +4%
Toujours dans la fourchette de +-10% (entre 1004,4 et 1227,6 €)

Acquisitions
- Colombier-Saugnieu (Lyon St Exupéry) 100, rue de Norvège – (BUREAUX) BBC 1672 m2 – Acquis pour 3,17 M€ - rendement 8% (Airparc) – Tout près aéroport, récent.
- Combs-la-Ville (77) 3, boul. Jean Monnet – 1 lot (ACTIVITES) – 4601 m2 – prix 3,35 M€ - Acquis en 2013 - rendement 8,15% - Récent, bon état

BT T2 2014
Relocations :
Labège (Innopolis) – 238 m2 bureaux – ? = rendement ?
Tremblay – 1048 m2 bureaux - ?

BT T3 2014
Vente Bagneux – 1977 m2 – Prix 2,1 M€ - VC 2,3 M€ - Acheté 2,3 M€ en 2007 = PV 0% en 7 ans
Vente Chennevières – 1343 m2 – Prix 0,800 M€ - VC 0,513 = 35,66% de l’actif = Acheté 0,517 M€ en 2006 = PV 55% en 8 ans

BT T4 2014
Relocations :
Vitry (Geoffroy) – 80 m 2 / 1456 – 8 000 € = rendement 15%
RA 2014
Rendement 5,2% (5,1% en 2013)
Rendement brute des actifs de 8,50%
Endettement 37% (39,30% en 2013, 48% en 2012, 52,50% en 2011, 62,30% en 2010)
- Car vente Bagneux et Chennevières
- Charge annuelle des intérêts = 1 150 423 € (904 277 € en 2013, 988 640 € en 2012)
- Dettes : 13,9 M€ (18,1 M€ en 2013)
Expertise actifs – 2,5%
TOF : 89,80% (16 lots vacants à Vitry x2 – Labège – Chennevières - Egly)
Valeur reconstitution : 1072 € (1116 € en 2013, 1073 € en 2012, 1041 € en 2011) donc -4,10%
Toujours dans la fourchette de +-10% (entre 1004,4 et 1227,6 €)

BT T1 2015
Relocations :
Labège (Innopolis) – 271 m2 bureaux – 27000 € HT HC = rendement 10% HT HC
Congés :
Rosny/Bois – 2900 m2 activités – loyer 145 000 € (prévisionnel) = rendement 8,52%
Remarque : Loyer en 2011 = 185 237 € > 11,2% (ancien bail)

BT T2 2015
Acquisition 2 locaux d’activité neufs et indépendants à Seclin : 4,35 M€ - rendement triple net 7,50% - Prix 1,55 M€ HD

BT T3 2015
Congés :
Labège – 5 congés (450 m2)
Vitry – 2680 m2 – Locaposte au 24.01.2016 – Loyer 270 000 €

RA 2015
Collecte RECORD de 11 M€ donc capital + 36%
Rendement 5,26% (5,2% en 2014)
Rendement brute des actifs de 8,50%
Endettement 30% (37% en 2014, 39,30% en 2013, 48% en 2012, 52,50% en 2011, 62,30% en 2010)
- Charge annuelle des intérêts = 725 961 € (1 150 423 € en 2014)
- Dettes : 12,6 M€ (13,9 M€ en 2014)
Expertise actifs – 2,1% (après - 2,5% en 2014)
TOF : 85,90% en baisse (22 lots vacants à Vitry x2 – Labège – Rosny - Lognes - Egly)
Valeur reconstitution : 1018 € (1072 € en 2014, 1116 € en 2013, 1073 € en 2012, 1041 € en 2011) donc -5,30%
Toujours dans la fourchette de +-10% (entre 1004,4 et 1227,6 €)

Acquisitions
- Seclin 17, rue de Lorival – ACTIVITES – 1972 m2 – Prix 2,03 M€ - Loyer 132 055 € - Rendement 6.69%
- Seclin 17, rue de Lorival – ACTIVITES – 3300 m2 – Prix 2,32 M€ - Loyer 210 945 € - Rendement 9,09%
- Bron (Lyon) 12, rue du 35ème régiment d’aviation – BUREAUX – 1282 m2 – Achat 1,55 M€ -
Loyer 154 000 € - Rendement 9,93% - Très proche centre, récent
Cession
Chennevières – 1212 m2 – Prix 0,65 M€ - 32,18% de l’actif = Acheté 0,466 M€ en 2006 = PV 40% en 9 ans

BT T1 2016
Exclusivité d’acquisitions à Mulhouse (2 M€), Ivry (94), Neuilly (92), Chasse/Rhône (2,2 M€) : total 11,025 M€
Relocations :
Vitry – 2680 m2 – Entreprise de transports au lieu de Locaposte – Loyer 270 000 € - rendement de 27% car achat 0.9 M€ (règle de 3)

BT T4 2016
Capitalisation 60 M€
Acquisitions à Mulhouse (2 M€), Ivry (94) rue Hoche, Neuilly (92) = rendement moyen supérieur à 7%
TOF : 84,70%
Relocations :
Vitry (Geoffroy) – 125 m 2 / 1456 – 12000 € = rendement 15%
Rosny/Bois – 2900 m2 activités – Distribution isolants - Loyer 145 000 € = rendement 8,52%
Remarque : Loyer en 2011 = 185 237 € > 11,2% (ancien bail)

RA 2016
Collecte de 24 M€ (2 fois plus qu’en 2015) soit capitalisation +50% en 2016
Rendement 5,26% (5,26% en 2015)
Rendement brute des actifs de 7,30% (au lieu de 8,50% en 2015)
Endettement 19% (30% en 2015, 37% en 2014, 39,30% en 2013, 48% en 2012, 52,50% en 2011, 62,30% en 2010)
- Charge annuelle des intérêts = 889 330 € (725 961 € en 2015)
- Dettes : 9,5 M€ (12,6 M€ en 2015, 13,9 M€ en 2014)
Expertise actifs -1,5% (après – 2,1% en 2015 et - 2,5% en 2014)
TOF : 84,70% (après 85,90% en 2015) en baisse (27 lots vacants à Vitry x2 – Labège – Rosny - Lognes - Egly)
Valeur reconstitution : 1029 € (1018 € en 2015, 1072 € en 2014, 1116 € en 2013) donc + 1,1%
Toujours dans la fourchette de +-10% (entre 926,1 et 1131,9 €)

Acquisitions
- ACTIVITES - Mulhouse (2,1 M€) 10, rue du paturage – 3900 m2 - Loyer 173589 € - rendement 8,30% - locataire : Genedis – Correct, tout près de l’A26
- BUREAUX - Ivry/Seine (94) 51, rue Hoche – 2852 m2 - 4,55 M€ - Loyer 307 299 € - rendement 6,75% - Bien, proche Paris, récent
- BUREAUX - Neuilly/Seine (92) 20, boul. du Gal Leclerc – 360 m2 - 2,34 M€ - Loyer 163 800 € - rend. 7% - Bien, proche Paris, récent
Cession : Créteil (94) pour 2,1 M€ - Acheté 2,3 M€ en 2001 = MV de 9,5%

BT T1 2017
Achat :
BUREAUX Mérignac 14, av. Pythagore – 2100 m2 – 3,0 M€ - Loyer 264 097 € HT - Rendement 8% - Locataire : Natixis – Pas mal, proche aéroport de Bordeaux.
TOF 88%
Relocations :
Egly – 4985 m 2 – Loyer 100 000 € (stockage, revêtement de sol) = rendement 4%
Remarque : Loyer en 2011 (Sport 2000) = 244 173 € > 10,2% (ancien bail)

BT T2 2017
Achat :
LOGISTIQUE Hoerdt (67) 6, rue de l’industrie – 3071 m2 - 5,4 M€ - loyer 432 901 € - Locataire : GLS – Rendement 7,41% - / ZAC tôles
Congés :
Ivry/Seine – Bureaux 172 m2 – loyer 17412 – rendement 6,40%
Vitry – 2680 m2 – Locaposte au 24.01.2016 – Loyer 270 000 €

BT T3 2017
Capitalisation début 2017 : 57 M€ - 88 M€ fin T3 : soit + 31 M€ ou + 46% en 9 mois
Acquisitions :
BUREAUX Lyon 27, rue Raoul Servant – 1578 m2 – 4,8 M€ - Loyers 300 000 € - Rendement 5,82% - Locataire : Ynov – Bien, récent, centre
BUREAUX Immeuble Alley, dans l’ensemble Equilibre - Colombes 58, Av. Jean Jaurès – 6431 m2 - 15,8 M€ - Loyers 977 580 € - Rendement 5,72% - Semble qualitatif, facilement divisible. 3 locataires (SS) : Excellence logging, Primavista, Texa Services. Baux 6 ans.
BUREAUX Villejuif 100, av. de Stalingrad – 2925 m2 - 5,6 M€ - Loyers 457 000 € - Rendement 7,28% - Bien, récent, proche banlieue sud
Equilibre collecte / investissement
TOF 91,60%

Relocations :
Vitry – 2680 m2 3893 m2 (avt Locaposte) – Loyer 726 812 € (avant 270 000 €) ?
Colombier-Saugnieu (Lyon St Exupéry) – 187 m2 / 1672 m2 – Loyer augmenté donc rendement > 8%

Congés :
Bron – 91 m2 - loyer 10 500 € – rendement 9,55%
Bron – 110 m2 - loyer 14 000 € – rendement 10,52%
Neuilly/Seine – 62 m2 –loyer 26 000 € - rendement 6,53%

BT T3 2017
Capitalisation fin 2017 : 97 M€
Promesse d’achat : ACTIVITES Noyelles-les-Seclin – 6336 m2 – 4,7 M€ - rendement 7,25% - locataire : SCA
TOF 96,20%
Congés :
Egly – 4985 m 2 – Bail courte durée - Loyer 100 000 € ( Homework - stockage, revêtement de sol) = rendement 4%

RA 2017
Rendement 5,26% (5,26% en 2016), mais avec utilisation du RAN
Rendement brute des actifs de 7,30% (au lieu de 8,50% en 2015)
Endettement 18,77% (19,44% en 2016, 30% en 2015, 37% en 2014, 39,30% en 2013, 48% en 2012)
- Charge annuelle des intérêts = 509 000 € (889 000 € en 2016)
- Dettes : 15,85 m€ (9,5 M€ en 2016, 12,6 M€ en 2015, 13,9 M€ en 2014)
Expertise actifs + 2,00% (après -1,5% en 2016, – 2,1% en 2015 et - 2,5% en 2014)
TOF : 96,80% (après 84,70% en 2016) en forte hausse (13 lots vacants à Vitry x2 – Labège – Neuilly)
Valeur reconstitution : 1048 € (1029 €, 1018 € en 2015, 1072 € en 2014, 1116 € en 2013) donc + 1,9%
Toujours dans la fourchette de +-10% (entre 943,2 et 1152,8 €)
Relocations :
Vitry – 2680 m2 3893 m2 (avt Locaposte) – Loyer 726 812 € (avant 270 000 €)

BT T1 2018
Capitalisation : 105 M€
Achat :
ACTIVITES Noyelles-les-Seclin rue du mont de Templemars – 6336 m2 – 4,7 M€ - rendement 7,17% - locataire : SCA (usinage aluminium) – Semble très bien entretenu
BUREAUX Villejuif – 450 m2 – 0,93 M€ - rendement 7,33% - complète l’acquisition de fin 2017 - locataire : ?
Relocations
Seclin – ACTIVITES – 3300 m2 – Prix 2,32 M€ - Loyer 182 027 € - Rendement 7,85% - Locataire : Seclindis
Ancien loyer 210 945 € - Rendement 9,09%
Neuilly/Seine – 62 m2 – loyer 28 220 € - Ambassade de Jordanie – rendement en hausse (avant : loyer 26 000 € - rendement 6,53%)
Libérations
Bondoufle (activités) – 9483 m2 – loyer potentiel 380 000 € (loyer actuel 442 000 €)
BT T2 2018
Capitalisation : 116 M€
Douvrin – achat terrain pour immeuble à construire LOGISTIQUE – 8341 m2 - baux fermes 12 ans – 6,57 M€ - rendement 7% - Effet : 06.2019
Locaux vacants :
- 1731 m2 bureaux : Vitry – Labège – Ivry
- 254 m2 activités : Vitry
- 14478 m2 logistique : Bondoufle et Egly
Relocations :
Croissy-Beaubourg (77) – 3684 m2 (ACTIVITES) – loyer 365 000 € - rendement 14% - locataire : Glory Global Services
Avant : 305 176 € - 8,8%
Ivry – O’Tacos – 307 m2 – Commerces – rendement 8.50%

BT T3 2018
Capitalisation : 126 M€
Achat :
BUREAUX Le Vermeer Villeneuve d’Ascq – rue de l’entre deux villes – 4089 m2 – 9 M€ - rendement 6,14%
Cessions :
Egly - bâtiment d’ACTIVITES 4985 m2 – Vente 1,3 M€ - Acheté 2,5 M€ en 2011 : MV de 48% en 7 ans
Labège (à la découpe) : bureaux 238 m2 – Vente 200 000 € - Acheté 954 €/m2 donc 227 000 € : MV de 12% en 7 ans
Locaux vacants :
- 1581 m2 bureaux : Vitry – Labège – Ivry
- 254 m2 activités : Vitry
- 9493 m2 logistique : Bondoufle
TOF 93,50%
Relocations :
Colombes – 1838 m2 – Canon – loyer 320 700 € : rendement 7,11%
Libérations (ou à venir) :
Vitry/Seine Grimau – 413 m2 – Activité – loyer actuel 41 335 € - loyer potentiel 28 939 € -30% soit un rendement qui passe de 9,9% à 6,6%
Vitry/Seine Ardoines – 300 m2 – Bureaux – loyer actuel 32 478 € - loyer potentiel 24 000 € -26%

BT T4 2018
Capitalisation : 135 M€ (97 M€ fin 2017), soit + 38 M€, donc +40%
Achat :
BUREAUX Osiris (parc tertiaire Atalante) – Rennes 12, rue du Patis Tatelin – 1744 m2 – 3,45 M€ - Rendement 7,19% - 2 locataires – Très bien, cadre verdoyant, proche N136
Cessions :
Labège (à la découpe) : bureaux 259 m2 – Vente 240 510 € - Acheté 954 €/m2 donc 247 086 € : MV de 2,66% en 7 ans
TOF 93,40%
Locaux vacants :
- 1581 m2 bureaux : Vitry – Labège – Ivry
- 254 m2 activités : Vitry
- 9493 m2 logistique : Bondoufle

RA 2018
Rendement 5,26% (5,26% en 2017), avec maintien du RAN
Endettement 10,26% (18,77% en 2017, 19,44% en 2016, 30% en 2015, 37% en 2014, 39,30% en 2013)
- Charge annuelle des intérêts = 438 000 € (509 000 € en 2017, 889 000 € en 2016)
- Dettes : 10,42 M€ (15,85 m€ en 2017, 9,5 M€ en 2016, 12,6 M€ en 2015, 13,9 M€ en 2014)
Expertise actifs + 2,08% (après 2,00% en 2017, -1,5% en 2016, – 2,1% en 2015 et - 2,5% en 2014)
TOF : 93,40% (96,80% en 2017, après 84,70% en 2016) (15 lots vacants)
Valeur reconstitution : 1056 € (1048 € en 2017, 1029 €, 1018 € en 2015, 1072 € en 2014) donc + 0,8%
Relocations :
Seclin – ACTIVITES – 3300 m2 – Prix 2,32 M€ - Loyer 182 027 € - Rendement 7,85% - Locataire : Seclindis
Colombes – BUREAUX - 1838 m2 – loyer 320 700 € : rendement 7,11% - Locataire : Canon
Noyelles-les-Seclin – ACTIVITES - 6336 m2 – loyer 347 066 € - rendement 7,38% - Locataire : SCA
Rennes Osiris – BUREAUX – 585 m2 – loyer 79 900 € - rendement 6,87% - Locataire : Ingerop
Croissy-Beaubourg (77) – 3684 m2 (ACTIVITES) – loyer 365 000 € - rendement 14% - locataire : GSS
Avant : 305 176 € - 8,8%

BT T1 2019
Capitalisation : 148 M€ (+12 M€ / trimestre)
Achat :
BUREAUX Marseille 9ème, av. Viton – 1856 m2 – 4,645 M€ - Rendement 6,58% - Locataire unique présent depuis 1995 (EDF) – Bien
Relocations :
Rennes Osiris – 1159 m2 – Locataire : Alten – Loyer : 185 440 € - Rendement 8,10%

BT T2 2019
Capitalisation : 157 M€ (+9 M€ / trimestre)
Achat :
BUREAUX Gentilly (94) 4, rue Charles Calmus – 1297 m2 - 4 M€ - Rendement 6,74% - Monolocataire (Itac) présent depuis plus de 20 ans – Très proche Paris 13ème – Bien entretenu.
BUREAUX Nantes « Kansas » 32, rue Coulongé – 4530 m2 + 58 park. – 5,71 M€ - Rendement 6,58% - multilocataires – Correct, centre nord
ACTIVITES – Douvrin av. de Londres - 6041 m2 activités + bureaux 2269 m2 + 112 parkings – loyer 472014 € - Rendement 7,18% - Bail 12A. – Récent, proche échangeur, campagne proche
Cessions :
Labège (à la découpe) : bureaux 134 m2 – Vente 128 010 € - Acheté 954 €/m2 donc 127 836 € : pas de MV

BT T3 2019
Capitalisation : 165 M€ (+8 M€ / trimestre)
TOF 96%
Promesse d’achat : Portefeuille Lumière (9 actifs mixtes + 1 bureaux) – TOTAL 35 142 m2 – 33,27 M€ - Rendement 7,06%
Achat (portefeuille Lumière) :
BUREAUX Maromme (76) ZI de la Maine, rue Berthelot – 4247 m2 – 8,28 M€ - Rendement 6% (portefeuille Lumière) – Moyen
Cessions :
Labège (à la découpe) : bureaux 291 m2 – Vente 280 000 € - Acheté 954 €/m2 donc 277 614 € : PV +0,85% en 7 ans
Labège (à la découpe) : bureaux 107 m2 – Vente 105 000 € - Acheté 954 €/m2 donc 102 078 € : PV +2,86% en 7 ans
Bondoufle ACTIVITES - 9493 m2 – Vente 2,8 M€ - Acheté 6,3 M€ - MV de 55% (-3,5 M€)
Vitry/Seine Grimau MIXTE – 7025 m2 – Vente 8 M€ - Acheté 2,4 M€ - PV de 233,33% (+5,6 M€)
Relocations :
Colombier – Bureaux 380 m2 – Locataire : HNS Invest – Loyer : 59 000 € - Rendement 8,20% (avant : loyer 57 860 €)
Ivry/Seine – Bureaux 122 m2 – Locataire : Apticom - Loyer 21060 – rendement 10,84%
Gentilly (94) rue Charles Calmus – 1220 m2 – Loyer 286 750 € - Rendement 6,74%

BT T4 2019
Capitalisation : 178 M€ (+13 M€ / trimestre)
TOF 96%
Achat (portefeuille Lumière) :
MIXTE Saint-Aignan (41) Rue René Fonck – 2134 m2 (bureaux 1152 + activités 1054) – 2,38 M€ - Rendement 7,15% - Correct
MIXTE Chartres – Les Propylées – 16, allée Promothée – 1304 m2 (bureaux 640 + activités 664) – 1,55 M€ - Rendement 7,50% - Bien, propre
MIXTE Plouzané – 295, avenue Rochon – 4345 m2 (bureaux 2176 + activités 2169) – 3,75 M€ - Rendement 7,60% (technopole Brest-Iroise) – Bien, vue mer, dégagé
MIXTE Canéjan (33) – 1, rue du pré-meunier – 2047 m2 (bureaux 272 + activités 1768) – 1,81 M€ - Rendement 7,15% - Très bien, boisé, E36
MIXTE Ecquevilly (78) – 17, rue des fontenelles – 2440 m2 (bureaux 270 + activités 2170) – 1,48 M€ - Rendement 7,50% - Moyen
MIXTE Pusignan (69) – Av. de Satolas Green – 6052 m2 (bureaux 917 + activités 5135) – 3,27 M€ - Rendement 7,10% - Bien proche aéroport
MIXTE Eybens (38) – 16, rue Irène Joliot – 7039 m2 (bureaux 593 + entrepôts 2279 + activités 3357) – 5,24 M€ - Rendement 7,50% - Moyen
MIXTE Maromme (76) – 1, rue Denis Papin – 3908 m2 (bureaux 850 + activités 3058) – 1,39 M€ - Rendement 9,60% - Moyen
TOF 96,10%

RA 2019
Capitalisation fin 2019 : 178,50 M€ (135 M€ fin 2018 / 97 M€ fin 2017) + 43 M€ / année 2019
Rendement 5% (5,26% en 2018, 5,26% en 2017)
Endettement 2,10% (10,26% en 2018, 18,77% en 2017, 19,44% en 2016, 30% en 2015, 37% en 2014)
- Charge annuelle des intérêts = 399 000 € (438 000 € en 2018, 509 000 € en 2017, 889 000 € en 2016)
- Dettes : 3 M€ (10,42 M€ en 2018, 15,85 m€ en 2017)
Expertise actifs + 1,64% (après +2,08% en 2018, 2,00% en 2017, -1,5% en 2016, – 2,1% en 2015)
TOF : 96,10% (93,40% en 2018, 96,80% en 2017, après 84,70% en 2016) (19 lots vacants)
Valeur reconstitution : 1076 € (1056 € en 2018, 1048 € en 2017, 1029 € en 2016 donc + 1,89%
Cession :
Rosny/Bois (93) – 2900 m2 (ACTIVITES) – Vendu 2,9 M€ -Acheté 1,7 M€ en 2007 – PV 70% en 12 ans
Relocations :
Seclin – ACTIVITES – 3300 m2 – Prix 2,32 M€ - Loyer 182 027 € - Rendement 7,85% - Locataire : Seclindis
Colombes – BUREAUX - 1838 m2 – loyer 320 700 € : rendement 7,11% - Locataire : Canon
Noyelles-les-Seclin – ACTIVITES - 6336 m2 – loyer 347 066 € - rendement 7,38% - Locataire : SCA
Rennes Osiris – BUREAUX – 585 m2 – loyer 79 900 € - rendement 6,87% - Locataire : Ingerop
Croissy-Beaubourg (77) – 3684 m2 (ACTIVITES) – loyer 365 000 € - rendement 14% - locataire : GSS
Avant : 305 176 € - 8,8%

BT T1 2020
Capitalisation : 187,30M€ (+9 M€ / trimestre)
Achat (portefeuille Lumière) :
BUREAUX - Chargé (37) – ZAC Boitardière – 3234 m2 – 6,93 M€ - Rendement 6,20% - Monolocataire – Proche campagne, zone récente
BUREAUX - Compiègne (60) av. Henri Adenot – 2558 m2 – 4,89 M€ - Rendement 6,20%
(hors Lumière) BUREAUX – Nantes Saint-Herblain – 2758 m2 - 5,3 M€ - Rendement 6,15% - 6 locataires
Cessions :
Labège (à la découpe) : bureaux 273 m2 – Vente 263881 € - Acheté 954 €/m2 donc 260 442 € : PV +1,32% en 7 ans
TOF 96,70%
Libérations à venir :
LOGISTIQUE - Rosny/Bois – 2900 m2 – Locataire : Ouest Isol – Loyer 149 815 € (en 2011 : loyer 185 237 € - 11,2%) donc -19% = rend. 9%
BUREAUX - Eybens – 523 m2 – loyer 57358 € - Rendement 14,73%
LOGISTIQUE – Pusignan (69) – 6052 m2 – loyer 233 929 € (libération 15.05.2021) : rendement 7,2%

BT T2 2020
Capitalisation : 191,30 (+4 M€ / trimestre)
TOF 96,60% / Taux de recouvrement 90%
Cessions :
Labège (à la découpe) : bureaux 170 m2 – Vente 170 000 € - Acheté 954 €/m2 donc 162 180 € : PV +4,82% en 7 ans

BT T3 2020
Capitalisation : 194,90 (+3,60 M€ / trimestre)
TOF 96,60% / Taux de recouvrement 94% sur T2 et 88% sur T3

BT T4 2020
Capitalisation : 194,90 (+3,60 M€ / trimestre)
Rendement 4,71% (5% en 2019, 5,26% en 2018, 5,26% en 2017)
TOF 96,70% / Taux de recouvrement 90% sur l’année 2020
Achat
BUREAUX Marseille 10ème Longchamps – 8800 m2 - 22,1 M€ - Rendement 6,50%

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