Immophile [Ardec] : étude de cas immobilier (bien avec local commercial en redressement)

Bonjour,

la première chose à faire est de demander à lire le bail du boulanger : autrement dit que "l’arrangement" dont vous parlez soit bien gravé dans le marbre.

Si j’ai bien compris, le locataire prend pro rend l’usage du N+1 contre le paiement des travaux du local pro par le propriétaire, travaux qui hors cas de gros œuvre sont généralement à la charge exclusive du locataire : à verrouiller sur le montage et la bonne validation du mandataire judiciaire, dont le bail co est la première pièce qu’ils demandent lors d’un dépôt de bilan.

500€ mensuels me semblent un loyer modeste de prime abord, sans connaitre les prix du coin dont vous ne parlez pas, pour un emplacement semblant intéressant tel que vous le décrivez sur ce type de commerce, vous permettant une relocation à minima aux mêmes conditions en cas de faillite du boulanger.

Pourquoi pas, tout est possiblement une bonne affaire, mais avec les précautions d’usage décrites avant de se lancer dans des calculs de renta.

immophile a écrit :

J’ai calculé que les travaux pour rénover les 2 plateaux seraient dans une fourchette de 80k€/100€ (à confirmer/affiner avec artisans) .
(…)
Enfin voilà, je visite le bien demain

il faudra m’expliquer comment vous chiffrez les travaux d’un bien que vous n’avez pas visité. Moi, après visite, j’ai encore du mal, alors avant…

Sinon, j’ai l’impression que le 2e étage est vide aussi ? Alors qu’il n’est pas occupé par le boulanger ?

Ce que je sens d’ici (je peux me tromper, mais guère plus que vous qui chiffrez des travaux sans visite) :
Cet immeuble est vide d’occupants, à part le boulanger, depuis de nombreuses années. Du coup, il est très défraîchi, avec de très nombreux travaux nécessaires.
Le locataire, il ne paie sans doute déjà plus les loyers. Le propriétaire s’est dit qu’il fallait se dépêcher de vendre avant que son locataire saute et que l’immeuble ne rapporte plus rien du tout.
Je ne crois pas à l’accord évoqué avec le locataire. Le locataire, avec un redressement sur les bras, il a d’autres choses à faire qu’à déménager ses affaires. Une personne en redressement est aux abois, et les personnes aux abois, c’est dangereux car imprévisible. Avec un redressement en cours, le boulanger va sans doute faire faillite. Il faut s’attendre à une expulsion possiblement longue et compliquée. Il faut s’attendre à une rénovation totale. En gros, il faut être capable de se passer de revenus pendant 1 ou 2 ans et d’injecter beaucoup d’argent dans l’immeuble avant d’en tirer peut-être quelque chose.

Est-ce que ça en vaut la peine ? La première chose à faire, c’est de regarder les prix du marché sur cette ville. Les vrais prix de vrais immeubles en centre ville, en fonction de leur état. Parce les prix des villas avec piscine tirent la moyenne vers le haut.

Mon avis, c’est que cette opération, à supposer qu’elle en vaille la peine, relève d’un vieux briscard (investisseur bailleur très expérimenté ou marchand de biens), avec les reins solides financièrement car les travaux peuvent déraper… et que ce genre de bien se paie nettement moins de 100 k€. Le vendeur et son AI, avec leur prix à 150 k€, ils attendent le pigeon !

J’ai un avis similaire pour l’autre bien que vous avez cité : vous partez sur des vieux tromblons parce que ce n’est pas cher. Mais vous n’avez pas l’expérience pour savoir quoi faire avec ce genre de vieux tromblons très compliqués à tous points de vue. Faites un premier investissement plus simple, ou bien formez-vous encore bien plus, sous peine de grosses déconvenues.

Merci pour vos retours. Il s’agissait d’un appel pour qu’on me force à regarder ailleurs ;-)
Effectivement comme vous le dites Bernard2K, il s’agit de biens qui sont affichés à bas prix et je recherche des investissements qui devraient au minimum s’autofinancer. Sans expérience, ce n’est pas évident.
Je lis régulièrement certains se vantant d’avoir des cash flow positifs ou des marges énormes en achat/revente : cela donne envie de faire pareil naturellement….
Quoiqu’il en soit je vais revoir mes objectifs à la baisse et visé un investissement plus simple pour commencer, quite à avoir un cash flow négatif car sérieusement sans partir sur des projets risqués je ne comprend pas comment on peut faire autrement ;-)

Du coup j’appellerait l’AI par curiosité pour  voir comment il veut m’amener à l’achat et le confronter par rapport au redressement en cours dont il ne s’est pas vanté (à moins qu’il ne soit pas au courant). 
Je vous en dirais plus.

immophile, le 18/01/2021 a écrit :

Je lis régulièrement certains se vantant d’avoir des cash flow positifs ou des marges énormes en achat/revente : cela donne envie de faire pareil naturellement….

Ici, vous ne lirez pas grand monde se vanter. A mon connaissance, les gens échangent des informations et des retours d’expérience.

Ailleurs, ou chez les gourous Youtube, c’est bien possible que vous trouviez des gens qui se vantent. Souvent, se vanter implique non seulement de se mettre en avant sans modestie, mais aussi d’enjoliver la réalité en passant sous silence une partie des coûts et des efforts.

Pour autant, faire comme eux, c’est très facile : il suffit d’avoir autant d’expérience qu’eux, d’être aussi bon négociateur qu’eux, de passer autant de temps qu’eux à rechercher, visiter, etc. et puis faire une bonne partie des travaux comme eux (c’est à dire d’en avoir la compétence, le temps, le courage, et l’outillage, etc.)

Soyez logique. Vous ne pouvez pas être débutant et expérimenté à la fois.

Surin a écrit :

Dans la description que font beaucoup de forumeurs ici - je peux m’inclure dedans - il est plus aisé de se rappeler des chiffres bruts achat/vente et l’on peut sous-estimer les efforts réalisés entre-temps

Personnellement, dans tous les retours d’expérience que j’ai lus sur le forum, je n’ai pas souvent vu des gens sous-estimer les coûts et les efforts (avant, oui, souvent, mais après avoir fait le projet, le retour d’expérience semble factuel). Certes, ils n’en parlent pas à longueur de pages. Forcément, on résume. Mais celui qui retient seulement les bons côtés, ça veut dire qu’il a une lecture sélective. Parce que les ennuis, coûts, le temps, la fatigue, le danger aussi (les travaux sont dangereux), tout cela est bien cité, pour qui veut se donner la peine de lire.

bien évidemment on les lit moins, car ils ne se "vantent" pas et même si parfois on les lit, l’esprit préfère ne retenir que les belles histoires.

Donc, on est d’accord en fait : sur ce forum, l’information sur les efforts, les difficultés est bien présente, mais les lecteurs peuvent avoir une lecture sélective. Si les lecteurs préfèrent s’auto-illusionner, c’est leur problème ; en tout cas l’info est bien présente.

Par contre, dans les vidéos, certains blogs, certains reportages télé, oui, on voit des gens qui se vantent, ne mettant en avant que les chiffres favorables et en donnant l’impression que ça se fait en claquant des doigts. Tout simplement parce qu’ils ont quelque chose à vendre et/ou qu’ils sont avides de reconnaissance et se laissent griser par des phénomènes de gouroutisation.

Dernière modification par Bernard2K (19/01/2021 17h50)