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#1 21/01/2021 23h03
- Invest1680
- Membre (2020)
- Réputation : 0
Bonjour à tous.
Je vais vous soumettre mon nouveau projet en cours. En mutualisant nos réflexions, je pense trouver grâce à vous la moins mauvaise solution.
Je fais simple et arrondis les chiffres volontairement.
-30ans, pacsé un enfant. Chef d’entreprise depuis quelques années déjà.
TMI 30% (la majorité de mes revenus sont soumis à flat taxe)
Revenus immobilier actuels en location nue : environ 25.000€ imposables annuel (5 biens)
+ 2 studios en LMNP
Je suis actuellement en discussion sur l’achat d’un immeuble en centre ville d’une ville de province de 32.000 habitants.
Encore une fois, je simplifie les chiffres.
Prix d’achat 300.000€
Travaux de rénovation 100.000€ (entièrement réalisés par artisans) en sus.
L’immeuble est composé de 5 appartements d’environ 90m2 et 2 studios.
Revenus locatif annuel (réaliste) : 48.000€
En plus des 100k de travaux, comptons 10k annuel de frais fixes (taxe foncière, assurances, intérêts…)
Je le gère en direct et partons sur aucune vacance locative pour simplifier.
L’achat se fera à crédit sur la totalité du prix du bien + travaux sur 15ans.
J’apporte les frais de notaire.
Le cash flow est positif.
Mon questionnement :
- Est ce que j’achète en nom propre et location nue pour profiter du déficit foncier mais ce dernier ne va pas me durer longtemps car 38k (en gros 48-10k fixe annuel) de revenus sur ce bien ajouté au 25k déjà présents… et 10.700€ iront sur mes revenus globaux la première année.
Question à ce sujet, j’ai tendance (mauvaise habitude peut-être) à souvent négocier.
L’intérêt est moindre lorsque l’on crée du déficit foncier non ? Pourquoi négocier le plus possible un artisan ou les taux du crédit etc ?
- Ou, est ce que j’achète avec une SCI à l’IS.
J’ai déjà de la location nue, du LMNP (et je vais en ajouter d’autres) alors pourquoi pas diversifier en SCI à l’IS.
J’ai un comptable.
J’ai également pensé à le prendre en location nue le temps du déficit foncier puis me le racheter avec une SCI à l’IS (trois ans après la dernière déduction fiscale liée au déficit).
En location nue je vais vite devoir sortir 47.2% d’impots sur ce que je ne gagne pas le temps du crédit. C’est dissuasif.
Enfin, dernier point, je peux faire une demande d’aide à la rénovation de cet immeuble.
En effet, le conseil régional et l’ANAH (si mon dossier est accepté) peut financer jusqu’à 50% mes travaux de rénovation. Si tel est le cas, le déficit foncier est fortement impacté. La question ne se pose plus ? Direction SCI à l’IS ?
Merci d’avance pour vos réflexions et votre aide.
Mots-clés : immeuble, location nue, sci is
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#3 24/01/2021 21h49
- lachignolecorse
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Vous devriez voir un CGP ou un avocat fiscaliste pour trouver le meilleur montage. Il est clair que la détention en direct n’est probablement pas la plus intéressante.
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#4 24/01/2021 22h27
- Aigri
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Pour aller dans le sens de @lachignolecorse, qui a tout à fait raison.
Vous en êtes-vous ouvert à votre conseil ?
Qu’en pense votre notaire ?
Donne un cheval à celui qui dit la vérité, il en aura besoin pour s'enfuir.
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#5 24/01/2021 23h55
- Invest1680
- Membre (2020)
- Réputation : 0
Mon comptable semble assez favorable à la SCI à l’IS mais, comme il le dit, ce n’est pas non plus la solution miracle. On décale le paiement de l’impôt plus qu’on ne l’optimise.
Le calcul exact semble assez fastidieux avec les nombreux frais et taxes inhérents à la SCI IS.
L’IS devient intéressant et continue de baisser mais difficile de se prononcer sur l’avenir au vu de la stabilité fiscale de notre pays…
Idem pour la flat taxe.
La revente avec la SCI IS est également un désavantage.
J’espère voir mon notaire dans la semaine.
Si vous avez des raisonnements comparatifs que nous puissions tenir ici, c’est avec plaisir.
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#6 25/01/2021 03h08
- lachignolecorse
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Invest1680, le 24/01/2021 a écrit :
Mon comptable semble assez favorable à la SCI à l’IS mais, comme il le dit, ce n’est pas non plus la solution miracle. On décale le paiement de l’impôt plus qu’on ne l’optimise.
Le calcul exact semble assez fastidieux avec les nombreux frais et taxes inhérents à la SCI IS.
Les comptables sont équipés de logiciels pour les bilans prévisionnels. Il suffit d’y rentrer les bonnes données. Par contre, la rentabilité de l’opération dépend principalement de ce que vous souhaitez faire de ce placement.
Si vous considérez la sci comme un placement financier que vous liquiderez de votre vivant, c’est purement un calcul financier que vous (ou votre comptable) pouvez simuler sur un logiciel/tableur et comparer avec la détention en nom propre.
Si vous considérez la sci comme un moyen de transmission (ce qui est le scénario le plus favorable en général), vous reportez le problème du paiement de la taxe sur la plus-value à vos descendants.
Donc c’est à vous de définir votre objectif, à votre conseil de trouver le moyen d’optimiser fiscalement la rentabilité.
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#7 25/01/2021 11h46
- Invest1680
- Membre (2020)
- Réputation : 0
Merci pour vos réponses.
Effectivement, je peine à définir si c’est un bien que je souhaite transmettre dans 50ans ou revendre dans 20.
Il me parait plus probable que je le revende un jour.
Dans le cas d’une revente dans 20ans, il faut tout de même calculer si la SCI IS n’est pas plus intéressante fiscalement que la location nue.
Pas simple.
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#8 25/01/2021 13h33
- lachignolecorse
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Pas très compliqué… vous faites un tableau année par année avec les revenus fonciers, les charges et l’imposition 30+17,2%, taxe sur la plus value en nom propre, comparé à 15% d’IS, coût de gestion et taxe sur la plus-value à la fin et récupération des fonds
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#9 25/01/2021 13h57
- 77PourCent
- Membre (2019)
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Bonjour,
Ça donne sensiblement pareil en terme d’imposition.
L’avantage de la sci is, c’est que vous payez l’impôt plutôt à la revente ou quand vous sortez de l’argent de la structure alors qu’en nom propre vous payez tous les ans beaucoup et pas grand chose à la revente.
Il y a un fil sur le sujet avec des calculs sci is/nom propre.
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#10 25/01/2021 15h43
- Invest1680
- Membre (2020)
- Réputation : 0
lachignolecorse a écrit :
Pas très compliqué… vous faites un tableau année par année avec les revenus fonciers, les charges et l’imposition 30+17,2%, taxe sur la plus value en nom propre, comparé à 15% d’IS, coût de gestion et taxe sur la plus-value à la fin et récupération des fonds
Merci pour votre réponse.
La partie nom propre est en effet assez simple à calculer.
Pour la SCI IS, il faut bien tout prendre en compte.
Les frais de notaires inclus, les 15% d’IS mais aussi les 30% si je sors les dividendes, la taxe sur les loyers etc …
77PourCent a écrit :
Bonjour,
Ça donne sensiblement pareil en terme d’imposition.
L’avantage de la sci is, c’est que vous payez l’impôt plutôt à la revente ou quand vous sortez de l’argent de la structure alors qu’en nom propre vous payez tous les ans beaucoup et pas grand chose à la revente.
Il y a un fil sur le sujet avec des calculs sci is/nom propre.
Merci 77pourvent pour votre réponse.
C’est justement la question que je me pose. La différence est-elle significative ou sensiblement la même chose si ce n’est le moment de paiement de l’impôt qui diffère.
Payer de l’impot sur "ce que l’on gagne" avec la SCI à l’IS est psychologiquement moins douloureux.
Sans déficit foncier je pense qu’il n’y aurait pas de débat.
Je me replonge dans les sujets en sci is vs nom propre.
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1 #11 25/01/2021 18h41
- HHub
- Membre (2019)
- Réputation : 105
Invest1680 a écrit :
Payer de l’impot sur "ce que l’on gagne" avec la SCI à l’IS est psychologiquement moins douloureux.
A l’inverse, quand il faut faire les chèques lors de la vente et la sortie l’argent de la SCI IS, cela sera sûrement aussi psychologiquement douloureux.
Des débuts de simulations approximatives sur 30ans :
A noter qu’ avec le cashflow, il faut rembourser le capital de l’emprunt
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#12 25/01/2021 20h09
- 77PourCent
- Membre (2019)
Top 50 Entreprendre - Réputation : 50
Pas forcément @hhub, il suffit l’année de la vente de minorer le résultat comptable en réinvestissant au maximum la même année, par exemple un autre achat immo ou des travaux sur d’autres bien de la sci…
Bien sûr on ne pourra pas totalement gommer la PV, vu qu’au bout de 30 ans la valeur nette comptable est de zéro… mais on peut arriver à optimiser…
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#13 25/01/2021 20h31
- HHub
- Membre (2019)
- Réputation : 105
Tant que l’on ne sort pas le cash de la structure IS, on ne compare pas la même chose :
1)patrimoine privé : j’en profite comme je veux (voilier, voiture, je consomme…)
2) patrimoine à IS : il faudra bien sortir le cash un jour par le fondateur ou ses descendants avec un chèque à 6 chiffres.
Vente de minorer le résultat comptable en réinvestissant au maximum la même année, par exemple un autre achat immo
=> je ne vois pas l’impact : il y a la plus value sur les amortissements représentant quasiment 85% de la valeur d’achat (15% pour le terrain non amortissable). Apres on est reparti pour un cycle dur un nouveau bien. Et le cash est toujours dans la structure.
ou des travaux sur d’autres bien de la sci
=> cela ne baisse pas le résultat car les travaux sont immobilisés et cela ne fait que reculer le sujet de la plus value.
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#14 25/01/2021 21h00
- 77PourCent
- Membre (2019)
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Mon point de vue étant justement de reculer pour mieux sauter en amassant le cash dans la sci avec des investissements rentables…
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#15 25/01/2021 21h51
Invest1680, le 21/01/2021 a écrit :
Bonjour à tous.
L’immeuble est composé de 5 appartements d’environ 90m2 et 2 studios.
[…]
Enfin, dernier point, je peux faire une demande d’aide à la rénovation de cet immeuble.
En effet, le conseil régional et l’ANAH (si mon dossier est accepté) peut financer jusqu’à 50% mes travaux de rénovation.
Bonjour,
Permettez moi de vous faire préciser un point : s’agit-il de 5 appartements de 90m² ou de 5 appartements pour une surface totale de 90m² ?
S’il s’agissait de la première réponse, je vous encourage vivement à vous intéresser au conventionnement ANAH.
Il vous permettrait 1) de ne pas "bruler" votre déficit foncier sur la défiscalisation des loyers perçus, 2) de reporter 15k€ de déficit sur vos revenus autres pendant 5 ans (je n’ai pas fait le calcul exact) et 3) de sécuriser votre hypothèse de vacance locative faible en positionnant vos loyers légèrement sous le prix du marché.
Alors que votre rendement brut serait plus faible, votre rendement net net serait bien meilleur.
S’il s’agissait de la seconde réponse, oubliez mon email :-)
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1 #16 26/01/2021 08h26
- lachignolecorse
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@invest1680, la solution SCI (IS) devient intéressante si on utilise les avantages liés :
- déduction des frais que nous ne pouvez déduire en location nue (voire lmnp)
- possibilité de rémunération (avec protection sociale et retraite)
- possibilité de transmettre à vos descendants (voire à des tiers) en réduisant la facture successorale
- possibilité de montages avec holding pour gérer les flux financiers entre sociétés
- …
Si vous n’utilisez la SCI que pour optimiser la fiscalité d’un placement, le tableau proposé par HHub me semble une bonne approche.
@HHub tenez vous compte de la CRL dans votre simulation ?
Dernière modification par lachignolecorse (26/01/2021 09h44)
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#17 26/01/2021 12h25
- Invest1680
- Membre (2020)
- Réputation : 0
HHub, le 25/01/2021 a écrit :
Invest1680 a écrit :
Payer de l’impot sur "ce que l’on gagne" avec la SCI à l’IS est psychologiquement moins douloureux.
A l’inverse, quand il faut faire les chèques lors de la vente et la sortie l’argent de la SCI IS, cela sera sûrement aussi psychologiquement douloureux.
Des débuts de simulations approximatives sur 30ans :
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … lation.jpg
A noter qu’ avec le cashflow, il faut rembourser le capital de l’emprunt
Merci @hhub pour cette première simulation.
Pour la SCI à l’IS il faut rajouter, il me semble, la CRL, les frais de constitution et de gestion de la SCI.
D’autre part, les frais d’acquisition du bien sont à déduire du résultat.
PennKalet, le 25/01/2021 a écrit :
Invest1680, le 21/01/2021 a écrit :
Bonjour à tous.
L’immeuble est composé de 5 appartements d’environ 90m2 et 2 studios.
[…]
Enfin, dernier point, je peux faire une demande d’aide à la rénovation de cet immeuble.
En effet, le conseil régional et l’ANAH (si mon dossier est accepté) peut financer jusqu’à 50% mes travaux de rénovation.Bonjour,
Permettez moi de vous faire préciser un point : s’agit-il de 5 appartements de 90m² ou de 5 appartements pour une surface totale de 90m² ?
S’il s’agissait de la première réponse, je vous encourage vivement à vous intéresser au conventionnement ANAH.
Il vous permettrait 1) de ne pas "bruler" votre déficit foncier sur la défiscalisation des loyers perçus, 2) de reporter 15k€ de déficit sur vos revenus autres pendant 5 ans (je n’ai pas fait le calcul exact) et 3) de sécuriser votre hypothèse de vacance locative faible en positionnant vos loyers légèrement sous le prix du marché.
Alors que votre rendement brut serait plus faible, votre rendement net net serait bien meilleur.
S’il s’agissait de la seconde réponse, oubliez mon email :-)
J’ai simplifié les choses, en réalité il s’agit de 2 locaux pro en rdc et 3 appartements de 90m2 chacun au dessus.
Je vais regarder la convention ANAH merci. Je reviens vers vous ensuite voir si j’ai bien compris…
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#18 27/01/2021 21h49
- Invest1680
- Membre (2020)
- Réputation : 0
@PennKalet merci pour votre conseil.
Le cosse ancien peut effectivement m’intéresser.
Toute fois, si le plafonnement des loyers peut ne pas me déranger, je me pose des questions sur les conditions de ressources à ne pas dépasser pour le/les locataires.
Pour le bien que je vise, ancien en hyper centre, j’ai peur d’avoir de la demande de couples avec des revenus trop élevés.
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#19 27/01/2021 22h02
Vous devriez surement analyser 2 aspects :
* Quel est l’impact sur le rendement net net ? Avez vous fait le calcul précis ?
* Votre crainte est-elle d’avoir à refuser des dossiers "avec des revenus trop élevés" ou de ne pas avoir de dossiers avec des revenus en ligne avec les plafonds ? Si c’est la première option, il suffit de décliner poliment…
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#20 27/01/2021 22h30
- Invest1680
- Membre (2020)
- Réputation : 0
Je m’attelle dès demain à faire le calcul exact.
L’intérêt n’est pas total car les deux lots du rdv sont des locaux commerciaux et un appartement est rattaché à l’un des deux.
Mais cela m’ouvre une autre vision pour d’autres investissements et je t’en remercie.
Ma « crainte » n’est pas d’avoir a refuser des dossiers trop hauts mais de ne pas en avoir assez rentrant dans les critères (peut être à tort)
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