Jamin88 : étude de cas immobilier (locaux en bails professionnel dans une RP)

Bonjour,

Je suis en pleine réflexion quant à un projet immobilier qui s’est présenté à moi et qui me "tarabuste" depuis plusieurs semaines. Je pense qu’il n’y a pas de solutions miracles, et quand bien même, qu’il ne serait pas profitable et/ou épanouissant pour moi d’appliquer un plan tout fait sans en maitriser toutes les subtilités, risques et profits. Je compte donc seulement vous exposer mon projet et ses à-côtés, dans l’espoir que cela puisse soulever des discussions qui me feront grandir.

Qui suis-je?

En concubinage depuis une douzaine d’années avec une femme merveilleuse, nous sommes les heureux parents d’une petite fille d’un peu plus de deux ans qui nous comble de bonheur. Nous sommes locataires et ne possédons pas de patrimoine immobilier. 
Après une dizaine d’années de salariat dans la menuiserie, je me suis à mon compte en EI il y a un peu plus de deux ans et demi dans le même domaine (menuiserie, escaliers et agencements plutôt orientés haut de gamme, le seul secteur qui, en plus de m’intéresser, me permets de me démarquer de la concurrence assez facilement), et suis passé en SASU il y a un peu plus d’un an. Cette dernière se développe bien, je prends garde à bien verrouiller ma clientèle cible, et le bouche-à-oreille commence à porter ses fruits. Je suis pour l’instant seul avec un apprenti. En tentant une analyse introspective, mon point fort réside en mes connaissances dans le milieu du bâtiment (réseau de prescripteurs, artisans, codes de décorations, bonne maîtrise des coûts de revient et des marges etc) et mon point faible, sur la fiscalité et les stratégies d’investisseurs.
 
Ma société est, pour l’heure, l’activité dans laquelle je m’investis à fond. Objectif à n+5, trois ouvriers, un apprenti, et un "improductif" (c’est le terme que, bien que faux, nous utilisons pour qualifier une personne que ne produit pas de concret avec ses mains mais est néanmoins indispensable) pour tenir la place que j’occupe actuellement, le multi-casquette d’une petite entreprise artisanale, prise de côtes, conception, commandes et suivis des chantiers. Ce qui me permettrait d’avoir plus de temps à consacrer à des activités annexes que je n’en dispose aujourd’hui.

Le projet à venir :

Une amie proche vends un bâtiment à usage professionnel qu’elle a fait bâtir il y a une vingtaine d’années pour y abriter son activité. C’est une "belle" construction (en tout cas, saine) de cette époque, sur un terrain constructible d’un peu plus de 1000 m2. Ce bâtiment à des dimensions généreuses, un rectangle en plan de 150 m2 habitables au sol, avec des combles habitables sous une charpente tradi. A mon grand étonnement, l’isolation intérieure toit et murs et encore performante, toutes les menuiseries sont de bonnes factures et il n’y pas de gros travaux à entreprendre pour y habiter. Le chantier à prévoir sera une chaudière à granules pour remplacer la chaudière au fioul actuelle.
Le prix d’achat reste à négocier, pour le moment elle est à 220ke net vendeur. Nous avons proposé à notre amie, pour nous passer de banque, une location vente et elle est d’accord (ce bien est inoccupé depuis quatre ans, elle a d’autres biens par ailleurs en location).

Le secteur est intéressant, une bourgade d’un peu plus de 1500 habitants, avec écoles, collèges, tous commerces et services, à 25 minutes d’une ville de 30 000 habitants dans laquelle il devient difficile de se loger. Les quelques locations qui se présentent sur les sites généraux d’annonces en ligne sont prises en quelques jours, nous avons une assez bonne connaissance du secteur, nous avions dû nous battre pour obtenir la location dans laquelle nous sommes actuellement, et surveillons les prix du marché en permanence.

Le bien que l’on vise est clairement trop grand pour une famille de trois, en ayant dessiné tout ce que nous avons besoin, il nous reste un espace de plus de 50 m2 au RDC que nous pourrions destiner à la location. Ma première idée était de faire un logement à louer en meublé, sans gros travaux il est facile de prévoir un accès indépendant à cet espace. Puis, j’ai pensé à diviser cet espace en trois, une pièce d’entrée salle d’attente avec salle d’eau pmr au fond, et un espace de travail de chaque côté, ce qui ferait deux espaces de travail à louer avec salle d’attente et commodités communes pour professions libérales. En plus des revenus locatifs que je pense plus importants avec cette seconde option, nous sommes certains de ne pas avoir de nuisances sonores les soirs et week-ends, habitant juste à côté…
De plus, les locataires auraient un bout de terrain privatif, ce qui peut constituer un plus pour déjeuner l’été, etc…
J’estime le loyer d’un des deux espaces aux alentours de 450 €, ce qui ferait un revenu de 900 € par mois.

Estimatif des besoins en matériaux et prestations que je ne pourrai pas accomplir moi-même , entre 35 et 40 k pour la partie locative et la partie habitation. Besoin impératifs pour rendre la partie principale habitable, création d’une salle d’eau pour l’heure inexistante, tout le reste sera du "plus", je pense donc me consacrer, après la création de la salle d’eau, à la partie locative.

Je m’interroge quant à la stratégie à mettre en place. Mon objectif pour ce bien à long terme est de construire une maison en bois sur le terrain constructible, et de louer les trois lots, la mob, la partie principale, et les deux locaux pro. Nous souhaitons, dans tous les cas pour le futur, vivre dans une maison passive, je me passionne pour le sujet depuis de nombreuses années et les plans sont prêts, mais nous ne sommes pas contre décaler le projet d’une dizaine d’années afin d’avoir des rentes locatives.
La bâtisse appartenant actuellement à une SCI, vaut-il mieux viser un rachat progressif des parts de cette SCI et encaisser les loyers à titre perso, créer une SCI à deux avec ma concubine pour racheter la maison et encaisser les loyers sur cette même SCI, ou une autre option à laquelle je n’aurai pas pensé (une SARL en holding de ma SASU et d’une SCI propriétaire de la bâtisse?).

Désolé pour ce pavé, j’ai certainement dû oublier des informations, et merci par avance à ceux qui prendront quelques minutes pour échanger avec moi!

Au plaisir de vous lire!

Mots-clés : immobilier, location, résidentiel