Fab132 [64] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec commerce)

Bonne remarque de 77PourCent.
Je rajouterais : pourquoi l’hotel restaurant est fermé ?
Question idiote, mais y a peut être une explication (par exemple la commune est délaissé depuis 20 ans).

Ensuite, vous parlez d’un restaurant juste à côté et d’un village.
Y a t’il assez de place pour 2 restaurants dans un village ?

Le côté village pose aussi la question locative.
Vous parlez de créer 2 T2 et 1 T3 dans un village.
y a t’il un marché locatif suffisant ?
Vous dites tendus, mais ça signifie quoi ?

2nde question, ce sont des grandes surfaces.
Donc orienté famille. Dans un village ou une petite villes les familles s’orientent plutôt sur des maisons avec une cour ou un jardin.
J’ai eut le cas plusieurs fois avec des jeunes couples en studios qui s’orientent vers des maisons dés le 1er gosses (malgré un loyer bien plus important).

Et pour finir, zone touristique avant covid, mais maintenant ?

Alors je vais essayer de répondre à tout

Pourquoi fermé depuis 20 ans ? Parce que cela appartenait à une vieille dame , qui n’a jamais voulu le vendre ou faire les partages dans la famille. Et une fois qu’elle était trop âgée pour travailler , personne n’a pris la suite.
Une fois décédée ( quasi à 100 ans ) les enfants ne veulent pas engager les travaux ( 1 à une grosse entreprise , l’autre n’en a aucune envie , il a sa maison,il est à la retraite …).

Y a t’il de la place pour un autre restaurant ? Oui largement . Actuellement il yen a 5 dans le centre du village plus 3-4 un peu excentré. Je viens de vendre mon restaurant dans cette commune au bout de 8 ans, en plein covid et je n’ai pas eu de mal à trouver un acheteur en 2 mois ( juste les banques qui ont tout bloqué pendant ce 2nd confinement pour les resto) , et je peux vous dire que du monde il y en a , et largement assez pour tous les restos.

Loyer du resto ? Juste à côté , une gérance avec "seulement " 1 RDC et la terrasse se loue 3000e. Le proprio n’a eu aucun mal à trouver un client …
Dans mon projet , il y aurait également le RDC et la terrasse , mais également. 1 salle en r+1 ainsi qu’un logement de fonction (T2 voir T3 selon aménagement )et une terrasse arrière privative. Donc c’est pour ça que je le mettrai 500e plus cher que celui d’ à côté . S’il faut je le mettrai à 3000e.

Marché locatif : comme dit , les annonces ne restent pas plus de 2 jours. Au dessus de mon resto , 3 appartements vieillots pas refaits depuis 20 ans , ça tourne tous les 2-3 ans ( sauf 1 ça fait 20 ans qu’il y est) et aucun souci pour louer ( sans balcon, sans terrasse , sans parking ….)
Il n’y a pas de maisons à louer , très peu d’appartements également pour pas dire aucuns.

Vous parlez de la Rhune , on peut dire qu’on est juste à côté donc vous imaginez le flux touristique ainsi que la difficulté à se loger . C’est pas un projet au fin fond de Mauléon ( sans être péjoratif)

Pour les travaux , oui c’est un estimatif. Je suis entouré de pas mal d’artisans donc on en a parlé. Oui il y aura des imprévus, mais qui n’en a pas même sur un studio à 60 k€ ?

Ensuite la somme pour ce  peu de rentabilité eventuelle? Il y a aussi une part de long terme qui entre en jeu. J’ai vendu mon resto car impossible d’acheter les murs.
J’ai 34 ans , La , je me projette dans le moyen long terme (10-15 ans ) , quand j’aurais envie de me remettre dans la restauration, j’aurais un mur dans mon patrimoine et je n’aurais plus à verser de loyer pour mon activité.
Et je pourrais intégrer mes enfants dans la structure afin d’éventuellement leur assurer un bon début .

Pour les surfaces , je vais récupérer les plans pour vous les donner ( je ne les ai plus en tête , mais je les ai vu je le fais pas à l’aveugle). Les études de structures ont été faite par un précédent acheteur (celui qui a également l’immeuble à côté et qui loue le resto à 3000e , qui s’est rétracté car ses affaires ont été impacté par le covid) .

Merci pour vos retours , et bernard2k, ce n’est pas olé olé, c’est juste que écrire et transcrire un projet par message est toujours plus compliqué que si nous étions en visu devant la structure et que vous connaissiez le secteur .

C’est dans un but futur de disposer d’un mur de restauration pour l’utiliser à titre perso.
Je vois peut-être à trop long terme, mais ce n’est pas qu’une question de rentabilité court terme

77PourCent a écrit :

Je réitère : tout ca pour ca ?

Son objectif est une acquisition de mur pour son activité à long terme. Son objectif est diffèrent du votre qui chercher un rentabilité absolue. D’ailleurs suffit de voir sa réponse.

fab132 a écrit :

Ensuite la somme pour ce  peu de rentabilité éventuelle? Il y a aussi une part de long terme qui entre en jeu. J’ai vendu mon resto car impossible d’acheter les murs.
.

fab132 a écrit :

Pour les travaux , oui c’est un estimatif. Je suis entouré de pas mal d’artisans donc on en a parlé. Oui il y aura des imprévus, mais qui n’en a pas même sur un studio à 60 k€ ?

Artisan, OK mais quid des assurances même si vous êtes le propriétaire, couvrez vous par rapport aux artisans. Même le meilleur artisan du monde fait des conneries. Mais surtout qui coordonne ? qui monte le dossier, la DP, Votre problématique est là. il est vrai que vous avez le temps, mais pensez y.

Je viens de travailler pour un ex chef très connu qui a fermé son restaurant cause covid et surtout comme vous surmenage professionnel. Il était épuisé. Le Covid n’est que la goutte de trop.
Il vient d’ouvrir un commerce de restauration à domicile, il réalise les plats sur place et a 1 seul salarié maintenant.
Il est heureux, jusqu’au jour ou ses artisans préférés  on fait n’importe quoi en terme de règlementation (ERP). Quand il m’a appelé, il avait déjà entamé les travaux.
- Pas d’autorisation
- Règlementation ERP inexistante, sauf sur ses maigres connaissances
- Pas de dérogation sur l’accessibilité, car commerce inaccessible aux handicapés
- Défaut de normes cuisine, ect, ect

  j’ai réussi à obtenir de la Mairie de ne pas fermer son commerce à condition qu’il fasse les travaux et montage de dossier sous  30 jours.   
ca a été sport et l’économie de bout de chandelle avec ses "amis" artisans c’est transformé en un budget x3 (50k€ à 148k€ pour un commerce de 70m²). Ce sont ses amis artisans qui ont été content.

Il vient de rouvrir avec autorisation préfectorale !

fab132 a écrit :

j’aurais un mur dans mon patrimoine et je n’aurais plus à verser de loyer pour mon activité.

Là, renseignez vous bien, mais je pense que la requalification d’abus de bien social n’est pas loin. Un bail commercial a titre gracieux se fait démonter assez facilement devant les tribunaux. Et Covid ou pas, le fisc travaille.

Pascal

Dernière modification par bascarol (07/02/2021 12h41)

Je reste d’accord, ça me semble cher pour le rendement.
Ensuite, reprendre la gérance, c’est pas quelque chose qui se fait en un claquement de doigts.

Je continue avec l’articulation rendement puis activité en son nom.
Comment organiser cela au niveau fiscale et légal ? (c’est pas un détail tout de même).

fab132 a écrit :

Pour les travaux , oui c’est un estimatif. Je suis entouré de pas mal d’artisans donc on en a parlé. Oui il y aura des imprévus, mais qui n’en a pas même sur un studio à 60 k€ ?

Justement, imaginez les dérapages de travaux sur un studio de 30m², et regardez la surface que vous avez.

Dis autrement, 20% de dérapages sur un enveloppe de 20k€ de travaux ou de 600k€ de travaux, c’est pas la même chose!
L’un vous pourri le rendement, l’autre risque de vous ruiner.

Pour l’emplacement, vous ne l’évoquez pas précisément, donc difficile de donner un avis concret.

Pour finir, 20 ans, sans revendre, il peux y avoir des raisons familiales, mais aussi financières.
Les biens surévalués, ou avec de lourd travaux se vendent peu et assez difficilement.

ma question finale : est ce que le bien rénové vaudra bien le million que vous allez mettre dedans ?
Car dans mon coin, pour un bien de rendement, c’est la règle des 10%. Donc 64k€ de loyer : valeur du bien dans le secteur de mon immeuble : maximum 640k€ (plutôt 600k€ en vérité)
Donc n’allez vous pas faire des travaux à perte ?

Faire une omelette c’est très facile, pas besoin d’être chef pour ca. Je prends des œufs, les bats et mets à cuire.

Pourtant quand j’allais dans mon resto préféré je prenais toujours une omelette parce que franchement ca n’avait rien à voir quand elle était cuisiné par un Pro

Chacun son métier, "mon chef n’était pas bien entouré" comme vous dite, il était juste pas entouré du tout sauf de ses super amis artisans. Quoi de plus facile de faire de la peinture, un peu de plâtre, changer la porte des toilettes, poser une enseigne, une cloisons et mettre un plan de travail inox avec un four vapeur.
Il avait l’expérience car dans son ex resto il suivait  les travaux. Oui mais voilà chacun son métier.

Là ou vous vous trompez, ce qui prouve que vous êtes plus performant en cuisine qu’en travaux, c’est

fab132 a écrit :

Pour les artisans , oui il y aura un maître d’œuvre pour coordonner tout cela , c’est sur qu’il y aura une part d’imprévus qui vont faire gonfler la facture .

Et bien non, si vous prenez un maitre d’œuvre, même s’il ne fait pas tout, le budget c’est son travail. A condition qu’il fasse la conception. Sinon c’est de mener a bien vos travaux quoi qu’il en coute !
Il reste a votre charge le bureau de contrôle, le coordonnateur SPS, la DO, ect, ect
Il vous reste aussi la responsabilités pénale car vous êtes Maitre d’Ouvrage même si vous avez un Maitre d’œuvre. Ce dernier n’est responsable que de l’exécutions des travaux, pas de la sécurité du chantier, pas des accidents, pas des malfaçons, pas des oublies, pas des défaillances de vos artisans, pas de vos dépôt de dossier.  Tout cela est de votre responsabilité voir responsabilité pénale.
Sinon vous avez la Maitrise d’Ouvrage Délégué pour ca.

fab132 a écrit :

Pour les normes , j’ai du mettre tout en place dans mon ancien resto , et j’ai fais également tout le dossier de dérogation pour motifs financiers et structurels.
Votre chef n’a pas été bien entouré on dirait …

Parfait, un cuisinier qui connait tous les rouages des règlementations ERP, Accessibilité, structures, assainissement, santé et vétérinaire, code du travail, code de la santé public, code civil… dont dépend la règlementation d’un restaurant.

Comme en bourse, les performances passées ne préjugent pas des performances futures

Même après 35 ans d’expérience, je suis obligé de me faire aider dans mon métier

En tout cas je pense que je ferai pareil, comme dit Serenitis,

serenitis a écrit :

C’est tout le charme de l’immobilier, le côté parfois un peu irrationnel qui vous fait pourtant vibrer vous alors que les autres n’y voient qu’une pile d’ennuis sans fin.

Pascal

fab 132 : le problème de ce projet, c’est qu’il est insuffisamment travaillé :
- vous créez des logements. Que dit le PLU à ce sujet ? Places de stationnement ?
- pour la maîtrise d’oeuvre, il vous faut un architecte + des bureaux d’étude spécialisés. Comme relevé par bascarol, "j’ai vu avec mes copains artisans" n’est pas une réponse satisfaisante.
- il y a effectivement du potentiel de subventions pour les travaux, sous conditions (dossier long et compliqué). C’est quelque chose qu’il faut chiffrer aussi car ça vient en déduction des travaux. L’une des conditions est d’avoir une maîtrise d’oeuvre complète ! Attention aux éventuelles restrictions sur les subventions suivant la nature du maître d’ouvrage. Vous parlez de SCI IS ou EURL IS : les financeurs aiment bien financer le "pauvre" particulier, mais un certain nombre se débinent quand il faut financer une société.
- vous dites que le restaurateur peut largement supporter 3500 € de loyers. Donc, son restaurant lui rapportera beaucoup. Donc, il n’a pas spécialement de raison qu’il veuille arrêter une activité très rémunératrice. Même à supposer qu’il veuille arrêter, il vendra sa société ou son fonds de commerce qui vaudra un paquet de thunes. Donc, il n’y a aucune raison qu’il vous restitue les murs au moment où ça vous arrange ! A chaque fois qu’un proprio dit "le locataire s’en ira pile quand j’aurais besoin de récupérer le bien", on est dans le rêve, pas dans la réalité.

Quand vous saurez combien ça coûte vraiment (en achat + travaux y compris les honoraires + charges) et combien ça rapporte (subventions + loyers), ça sera un vrai projet. Pour le moment, c’est au doigt mouillé.

fab132 a écrit :

Le plu , c’est une place de village , classé , et ils n’imposent pas de stationnement car c’est sur la voie publique que cela se fera .

Vous devriez lire le PLU parce que vous serez le seul village/ville de France à ne pas créer de place de parking et a ne pas respecter la Loi contrairement à l’article 89-2 de 1967 du code de la construction, de la loi LOTI de 1982, de la loi SRU de 2000, modifié en 2014 par la Loi ALLUR. Révisé en 2015 aussi !

Vous voyez c’est pas simple de construire et ca c’est ni le maitre d’œuvre ni les artisans qui vous le diront. C’est pas leur job..

Si vous vous reposez sur la ville et bien parfait, il vous en coutera le nombre de places déterminé dans le PLU à acheter à la Mairie ou au concessionnaire de la gestion des parkings de la ville.
Comptez en moyenne de 8k€ à 30k€ la place suivant les villes, le PLU, la proximité d’une gare, d’un centre commercial, ect, ect
Vous devez donc commencez par rajouter ce "hors budget" soit une moyenne de 4 places pour vos appartements (suivant PLU) mini 32k€ .

fab132 a écrit :

Sur un projet comme cela , je vais m’entourer d’archi et maîtrise d’ouvrage

Non le Maitre d’Ouvrage c’est vous, ou votre SCI ou votre Sté, mais c’est vous que l’inspection du travail viendra chercher si un ouvrier d’une entreprise n’a pas mis son masque et a contaminés les autres ouvriers. C’est du pénal. C’est ca un Maitre d’Ouvrage. Il assume.

J’en parle en connaissance de cause.

Pascal

PS J’avais pas vu, en plus environnement protégé
Vous dite classé, qu’est ce qui est classé ? la façade, la porte d’entrée, l’immeuble, la cheminée ?
Il est inscrit ou classé car ce n’est pas pareil.
Si vous n’avez pas prévu, vous pouvez rajouter encore quelques % aux montants des travaux.

Si c’est classé vous n’avez pas le droit de créer de la surface.

Oui je sais je suis casse pied.

fab132 a écrit :

Pour le stationnement , je suis en train d’étudier sur l’arrière du bâtiment , je dois aller voir la mairie et je consulterai le plu.

Dans la ville où j’investissais, il y a encore peu, les places de parkings n’étaient pas obligatoire.
Mais depuis peu ça a changé (depuis les dernières élections ?)
Donc les investisseurs en préparation se sont fait avoir.

fab132 a écrit :

C’est le centre du village qui est classé sous je ne sais plus quelle appellation ( c’était monument de France où je ne sais plus ) . Aucune modification de façade , juste remplacement des ouvertures .

Et quel type d’huisserie sont autorisé ?
Chez moi par exemple, c’est pvc interdit, volet roulant interdit, volet plastique interdit, coloris imposé dans une liste, etc.
C’est pas du détail, car y a des différences en terme de prix entre PVC et bois par exemple.

fab132 a écrit :

La commune pousse à créer des commerces et à faire revivre ce lieu.

Oui, mais :
- les ABF ne sont pas la commune,
- la commune ne zappera pas la partie parking (pour laisser des places libres pour les gens qui vont dans les commerces)
- les travaux, c’est pas la commune qui les payent.

Pour un financement par l’anah, vérifiez que la commune est dans une zone de financement.
Toutes les villes ne sont pas financés.

Finalement, je maintiens, le projet ne me parait pas rentable.
Et les détails qui s’ajoutent (place de parking, secteur classé entre autres) me semblent aller dans le sens d’une rentabilité encore plus difficile à atteindre.

Bernard2k , vous êtes très certainement et sûrement bien plus expérimenté que moi sur ce domaine , et tant mieux pour vous. Après quand on exprime son point de vue , on n’est pas obligé d’etre condescendant comme vous l’êtes avec moi depuis le début .
Les autres intervenants emettent des doutes et les expriment. C’est aussi ce pourquoi je viens sur ce forum. je suis peut etre.effectivement un peu aveugle par la localisation, mais après vous avoir tous lu , je vois tout ce que j’ai à faire avant d’avancer plus .

Comme expliqué , j’ai une clause de 3 ans . Comme dit , rien n’est signé, et si je me lance , entre l’offre , l’acceptation, la signature , les travaux , 3 ans ça va vite passer ( et ça va être très long à la fois) . Et j’ai également dit que je devais en discuter avec les acheteurs et l’avocat .

Cordialement

Vraiment désolé si j’ai été condescendant. Bonne chance avec votre projet.

Les conditions sont que normalement je n’ai pas l’autorisation d’avoir le même type d’activité dans les 15km pendant 3 ans . Ça a pris date en décembre .

Le projet n’en est qu’au commencement, vraiment à l’idée de projet. Je n’ai entamé aucune démarche .
Je voulais avoir un premier ressenti dessus. J’ai été servi 😀.mais  c’est ce que je suis venu chercher

Pas de problème Bernard2k , c’est toujours délicat par le biais de texte , c’est peut être moi qui le prend comme ça , aucun souci .