Fab132 [64] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec commerce)

vivierois · #26

Je ne vais pas reprendre tous les argumentaires qui ont été fait avec beaucoup de justesse.
En revanche je dirais, non n’abandonnez pas votre projet.
Mais ne vous lancez surtout pas avant d’avoir une réponse précise à chacune des questions posées ci-dessus (surtout le chiffrage travaux et tous les honoraires qui vont avec: bureau de contrôle / DO /…). A la fin vous aurez les cartes en main pour jouer.
Soit vous laissez tomber et vous aurez appris beaucoup de choses soit vous vous lancez en connaissance de cause.

fab132 · #27

Bonjour à tous

En attendant d’avoir les réponses pour ce 1er projet , je continue à chercher pas trop loin de ma RP de façon à pouvoir m’y rendre pour achat et éventuels travaux .

J’ai trouvé un autre immeuble , une ville proche de Bayonne, peu de biens en location , marche tendu.

Prix 370 ke honoraires inclus. Je vais essayer de négocier le prix, l’agent doit me communiquer ce soir le nouveau prix ( en baisse )

Le prix du M2 moyen est de 2490e (1244 à 3160 e)

Moins de travaux , moins d’investissement, moins gros. Immeuble sain.

Immeuble en centre ville de 160m2 , parking à proximité

Rdc local commercial loué 500e
R+1: 2 T1 bis loué 400e soit 800e
R+2 1 T2 loué 450e
R+3 1 T3 loué 600e

Ravalement de façade fait il ya 5 ans . Toiture il ya 10 ans . Les appartements sont sains , mais je souhaite refaire cuisine et sdb pour chaque . Les sols sont ok. Les peintures intérieures également ( sauf les Sdb qui seront refaites en mm tps)

Taxe foncière 1160e par an

Possibilité d’aménager des combles et de les rattacher au T3 pour en faire un futur T4.

En travaux , 4 cuisines standards (Ikea ou autres ….) + Electro 3000*4 : 12000
4 sdb avec douches et vasques , carrelage : 2000 * 4 : 8000
Autres éventuels travaux ( peinture , faïence ….) 2500*4 : 10000 e

Frais notaire 8% : 29600e

Apport 10%
Emprunt à 1.3% sur 20 ans de 387 k€ soit 1630e + 30 e assurance : 1660e/mois

Cash flow : 2350 (loyers) - 1660 (emprunt) - 97 ( taxe foncière) - 65 ( impôts ) - 100 ( 1 mois de vacances locatives sur 2 ans ) - 250 ( charges syndic?…) : + 175 e

On est tjr sous les 10% de rendement , mais je dégage du cash flow positif. Il ya également l’eventuelle possibilité de PV lors de la revente .

Investissement par le biais d’une sci à l’IR qui sera la fille d’une EURL à l’IS pour transférer les fonds et avance de treso sans taxation.

Qu’en pensez vous ?

Merci d’avance

Édit : prix baissé à 330 k€ hors honoraires. (348150 e avec ). Du coup les calculs sont à reprendre…

Dernière modification par fab132 (15/02/2021 15h16)

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