Trahcoh [59] : étude de cas immobilier (colocation à Lille)

Belle réussite et un bon retour d’expérience sur la coloc.

Je viens également de mettre 3 filles et 1 garçon en coloc, Bilan l’année prochaine sur la propreté le gestion que celà peut demander. 

Je n’aurais pour ma part pas accés aux communs.

Trahcoh a écrit :

C’est amusant. J’avais la même remarque pour notre compromis de vente. La notaire n’a pas réussi à répondre à notre question (compétence au top).

Après recherche sur le net je n’ai pas trouvé de réponse satisfaisante à cette question, étant peu familier du droit.

Voici mon interprétation, qui ne vaut pas grand chose:
L’encadrement nécessite, il me semble, l’engagement du maire dans la démarche. Seuls 2 mairies ont mis le procédé en place à ma connaissance: Lille et Paris.
Les autres villes ne seraient donc pas concernées.

D’ailleurs, encadrement par rapport à quelle base? Les annonces du bon coin? Il faut un observatoire des loyers pour pouvoir encadrer, non?

Par contre l’encadrement à la relocation existe bien dans toutes les villes.

L’encadrement des loyers n’existe que si on n’a fait aucun travaux d’amélioration du logement. Donc, le loyer que vous pratiquez après votre rénovation fixe le loyer du bien. Celui avant travaux devient caduque.

Et aucun locataire ne fait gaffe au loyer que payait le précédent. Tout le monde s’en fiche en fait, sauf les politiques populistes.

Frais d’entretien: environ 10% des loyers. C’est très variable: état général du logement et des meubles, qui fait quoi ou sous-traite… Il faudrait le calculer sur 20 ans pour que ce soit fiable. Si vous refaite la toiture, c’est pas pareil. Vu que les résultats sont bons, j’utilise actuellement ce budget pour monter en gamme.

Je ne pense pas que les frais soient très différents d’un meublé classique si c’est la question.

Vacances:
Année 1: cf message du 12/08/2019
Année 2 covid: environ 93 mois/120=77% sur 12 mois, 93% sur 10 mois (cf business plan). CA environ 33 000 € au lieu de 36 000 €.

4 étudiants qui avaient loué ensemble le premier logement sont partis fin avril 2020 (fermeture école), soit un manque à gagner de 2 mois x 4. Je n’ai pas reloué en mai, je ne voulais pas de tocard ni baisser les prix, sachant que juin arrivait (Parcoursup) pour remplir pour septembre. De plus, j’étais très large en trésorerie et un peu anxieux avec 5 chambres à préparer pour relouer.

Pour vous donner une idée, j’ai actuellement 20 000 € de trésorerie, 14 000 € sans les cautions, après 2 ans d’activité.

Si vous refaites un nouvel achat avec une rentabilité similaire, vous allez gagner une année en passant les frais notariés/agence en charge, puis un an de plus si vous avez des travaux avant d’avoir un résultat positif qui va grimper 2 fois plus vite avec vos 2 investissements. Et ainsi de suite…  je l’ai fait avec un petit projet, j’ai gagné 1 an et c’est tout.

Et étant habitué a une bonne rentabilité, je vous vois mal choisir des biens avec de piètres rendements histoire de payer moins d’impôts.

C’est aussi pour cela qu’il faut bien optimiser les dépenses et "charger la mule". Inutile de sortir un bon résultat si c’est pour donner la majeure partie aux impôts.